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長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

みんなの回答

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管理会社は管理組合内部の対立が大好きです。
管理会社の批判向けられるエネルギーを内部で燃焼してもらえるからです。
管理組合員と理事との対立は自身に刃が向かない格好の争点ですから、どんどん煽り立て、又は第三者として高みの見物です。
管理会社は常に自己の保身のための行動をとります。

本来役員報酬を返納するほどの疑念のある総会運営が継続的になされてきたと管理会社が見解を述べるのであれば、自身が事務管理の受託者として総会の議案の作成や総会の運営の補助を専門知識をもってサポートしてきたことにこそ重大な問題であり、返金すべきは管理委託報酬ではないでしょうか。

長期修繕計画は将来数十年の資金計画まで示されていますが、私はこれを今期の総会決議で予約し、将来の修繕時期や修繕積立金の値上げまでを拘束すること等できないと思います。毎年建物の不具合を精査し、次年度の修繕積立金による工事を予算化して承認を得た範囲で修繕を実施するのです。決議を上げるのは何か縛ることを目的とすべきであり、そうでないならば長期修繕計画の承認は、「計画については承知しました」といった程度の合意にすぎません。必ずしも軽微な変更の都度単独議案として総会審議とする必要は無いと思います。決算処理で管理費の余剰を次年度の修繕積立金へ繰入れる結果、当該金額を修正するのであれば、事業計画と予算審議中での説明として良いと思います。次年度の修繕積立金の支出を具体的に計上する予算を提案し、それに伴い長期修繕計画の直近の支出額を修正するのであれば、これも修繕積立金の予算審議の中で説明すれば良しと考えます。
もっとも修繕周期の見直しを行ったり、専有部分の配管を共用配管と一体的に取り換えたり、段階的な修繕積立金の改定などを提案し、組合員の承認を得る場合は単独議案が望ましいと私も思います。
形式にこだわり過去を修正することに時間と労力を割くことは不毛だと思います。過去は過ちだと管理組合が認めるならば、今後の運営方針として総会で確認されればよいことです。

<住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。 >

「当方ではこうしています」
当方にはこんな面倒な事を言う組合員はおりませんが、もしいたなら下記のように回答しようかと思いました。
「長計は参考資料であり議案ではない」
「議案とすべきは大規模修繕の実施前に修繕内容と予算承認は議案として承認されるべき」

なお当方では長計は総会で報告してません。
大規模修繕の前に工事関係者に依頼して見直しこれを元に修繕計画を総会にかけます。 
よって10年に1回位はお知らせする結果になっています。 
組合員側から稀に要求してくる事がありますが、それも大規模修繕の前くらいのものです。

国交省は5年ごとを推奨してますが、建物診断もせず見直すだけなら10年に1回位で良いのでは? 
普通修繕もやってるでしょうから、毎年は不要ですよね。 
 
事なかれ主義の管理会社のようですが、議案化が必要ならなぜ今まで理事会にそれを提案してこなかったのでしょうか?

管理会社の過失を指摘して、総会で謝罪と説明をする用意があるか聞いてみましょう! 

ありがとうございます。
管理会社に質問してみます。

さくらさん、  質問があるのですが?

下記の意見の言ってる管理報酬とは理事会役員がもらっている報酬でしょうか?
そうならもちろん返還は不要です。
しかし管理会社に払った報酬の事でしたら初年度に遡って返還することを総会で表明してもらって下さい。

<管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です>

PS.
何より重要なのは積立金額です。
計画がどうであれ、この範囲でしか修繕できません。

管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。 →管理会社にも払った管理委託費を一部返してもらわないといけませんね(笑)

ありがとうございます。

総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し説明したのであれば問題ないと思います。
むしろ長期修繕計画の見直しを口実に修繕積立金の大幅増額を提案されない様に注意しましょう。

ありがとうございます。
安心しました。

長期修繕計画を作成する目的は、何時どのような工事が必要になるかということばかりでなく、その費用はいくらぐらいが見込まれ、そのための修繕積立金が足りるかどうかを確認する為です。

ですので、今後の修繕積立金の額を知るためのほうが重要なことですので、標準管理規約で総会決議としています。

これを基に修繕積立金を上げるときにはいくら上げればいいのかがわかりますから、皆様にも納得いただけるということです。

ですので、工事の予定ではなく、修繕積立金のためだと考えてください。
なお、工事はあくまで予定ですので、その時の状況で変更しても構いません。
建物の状態や物価の変動などもありますので5年毎の見直しを推奨されています。

ありがとうございます。
安心しました。

区分所有法でも、長期修繕計画の見直しは総会での決議が必要と記されているので、総会の議決を得なかった事は違法であり、重大な規約違反ともなりますので理事は全員役員報酬を返上すべきです。

ありがとうございます。
安心しました。

国交省から5年を目安に見直しをするように言われていますので、管理会社に指示して5年毎にみかけることとしていますが、その程度でいいと思います。

計画値を実績値に置き換えるだけなら総会に報告する義務は無いと思います。
従って、それで総会が無効ということにはならないでしょう。

規約違反と指摘されているとのことですが、上記でしたら総会の必要はないと思います

ありがとうございます。
安心しました。

クレーマーからの要求は無視しましょう。
さらに、役員報酬の返上などは完全無視で問題ありません。

ありがとうございます。
安心しました

長期修繕計画の見直しは、5年程度を目処に実施すればよいというのが国土交通省のガイドラインです。単なる工事計画の目安ですので必要なら来期の定時総会に提案すれば良いと思います。管理報酬の返上など無用です。

ありがとうございます。

安心しました。

先に一つ。
「数年前に1回目の長期修繕計画を実施」というのは、1回目の大規模修繕のことではないでしょうか。

長期修繕計画(長計)は毎年見直してもメリットはないものです。
建物の状態や物価がそんなに急変するものではないからです。
決算の結果に基づき毎年見直していたということですが、理事会で見直し案を作成できるなんてすごいことですね。
専門家に依頼でもしていたのでしょうか。

国交省でも5年を目安に見直しをかけることとしていますが、その程度でいいと思います。
過去に議案として提案していなかったのでしたら、過去の分は無効でも構わないではないでしょうか。
それで総会が無効ということにはならないでしょう。
来期の総会に「議案」として上程すればいいだけのことです。
規約違反と指摘されているとのことですが、規約に長計を毎年見直すことが規定されているのですか。
確かに長計の見直しは総会の議案とされるものですが、毎年ではなく、必要な時に議案として上程すればいいことです。

長計はあくまで目安です。
修繕積立金が足りなくならないようにするのが目的ですから、長計通りに修繕をしなくてもいいのです。

管理会社もおかしいですね。
私のところでは5年に1回、管理会社が無料で長計の見直し案を作成することが契約に入っています。
結構そういう管理会社多いと思います。
修繕積立金を値上げするなどで詳しいものが必要な時には専門家に依頼することにもしています。

緊急性のあることではないと思いますので、来期の通常総会で見直し案を上程し、その後は5年に1回見直し案を上程すればいいのではないでしょうか。

「数年前に1回目の長期修繕計画を実施」というのは、1回目の大規模修繕のことではないでしょうか。
⇨その通りです。「大規模修繕工事」です。申し訳ございません。

決算の結果に基づき毎年見直していたということですが、理事会で見直し案を作成できるなんてすごいことですね。 専門家に依頼でもしていたのでしょうか。
⇨支出を、計画の数値から決算の結果を置き換えるだけですので会計担当理事が数値を入れるだけです。

国交省でも5年を目安に見直しをかけることとしていますが、その程度でいいと思います。
⇨決算の数値に置き換え、5年毎に管理会社で見直しする予定です。

規約違反と指摘されているとのことですが、規約に長計を毎年見直すことが規定されているのですか。
⇨見直しは規定されておりません。ありがとうございます、安心しました。

国交省から5年を目安に見直しをするように言われていますので、管理会社に指示して5年毎にみかけることとしていますが、その程度でいいと思います。

計画値を実績値に置き換えるだけなら総会に報告する義務は無いと思います。
従って、それで総会が無効ということにはならないでしょう。

規約違反と指摘されているとのことですが、上記でしたら総会の必要はないと思います

ありがとうございます。
安心しました。

長期修繕計画の見直しは、5年程度を目処に実施すればよいというのが国土交通省のガイドラインです。単なる工事計画の目安ですので必要なら来期の定時総会に提案すれば良いと思います。管理報酬の返上など無用です。

ありがとうございます。

安心しました。

総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し説明したのであれば問題ないと思います。
むしろ長期修繕計画の見直しを口実に修繕積立金の大幅増額を提案されない様に注意しましょう。

ありがとうございます。
安心しました。

管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。 →管理会社にも払った管理委託費を一部返してもらわないといけませんね(笑)

ありがとうございます。

クレーマーからの要求は無視しましょう。
さらに、役員報酬の返上などは完全無視で問題ありません。

ありがとうございます。
安心しました

長期修繕計画を作成する目的は、何時どのような工事が必要になるかということばかりでなく、その費用はいくらぐらいが見込まれ、そのための修繕積立金が足りるかどうかを確認する為です。

ですので、今後の修繕積立金の額を知るためのほうが重要なことですので、標準管理規約で総会決議としています。

これを基に修繕積立金を上げるときにはいくら上げればいいのかがわかりますから、皆様にも納得いただけるということです。

ですので、工事の予定ではなく、修繕積立金のためだと考えてください。
なお、工事はあくまで予定ですので、その時の状況で変更しても構いません。
建物の状態や物価の変動などもありますので5年毎の見直しを推奨されています。

ありがとうございます。
安心しました。

区分所有法でも、長期修繕計画の見直しは総会での決議が必要と記されているので、総会の議決を得なかった事は違法であり、重大な規約違反ともなりますので理事は全員役員報酬を返上すべきです。

ありがとうございます。
安心しました。

<住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。 >

「当方ではこうしています」
当方にはこんな面倒な事を言う組合員はおりませんが、もしいたなら下記のように回答しようかと思いました。
「長計は参考資料であり議案ではない」
「議案とすべきは大規模修繕の実施前に修繕内容と予算承認は議案として承認されるべき」

なお当方では長計は総会で報告してません。
大規模修繕の前に工事関係者に依頼して見直しこれを元に修繕計画を総会にかけます。 
よって10年に1回位はお知らせする結果になっています。 
組合員側から稀に要求してくる事がありますが、それも大規模修繕の前くらいのものです。

国交省は5年ごとを推奨してますが、建物診断もせず見直すだけなら10年に1回位で良いのでは? 
普通修繕もやってるでしょうから、毎年は不要ですよね。 
 
事なかれ主義の管理会社のようですが、議案化が必要ならなぜ今まで理事会にそれを提案してこなかったのでしょうか?

管理会社の過失を指摘して、総会で謝罪と説明をする用意があるか聞いてみましょう! 

ありがとうございます。
管理会社に質問してみます。

さくらさん、  質問があるのですが?

下記の意見の言ってる管理報酬とは理事会役員がもらっている報酬でしょうか?
そうならもちろん返還は不要です。
しかし管理会社に払った報酬の事でしたら初年度に遡って返還することを総会で表明してもらって下さい。

<管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です>

PS.
何より重要なのは積立金額です。
計画がどうであれ、この範囲でしか修繕できません。

管理会社は管理組合内部の対立が大好きです。
管理会社の批判向けられるエネルギーを内部で燃焼してもらえるからです。
管理組合員と理事との対立は自身に刃が向かない格好の争点ですから、どんどん煽り立て、又は第三者として高みの見物です。
管理会社は常に自己の保身のための行動をとります。

本来役員報酬を返納するほどの疑念のある総会運営が継続的になされてきたと管理会社が見解を述べるのであれば、自身が事務管理の受託者として総会の議案の作成や総会の運営の補助を専門知識をもってサポートしてきたことにこそ重大な問題であり、返金すべきは管理委託報酬ではないでしょうか。

長期修繕計画は将来数十年の資金計画まで示されていますが、私はこれを今期の総会決議で予約し、将来の修繕時期や修繕積立金の値上げまでを拘束すること等できないと思います。毎年建物の不具合を精査し、次年度の修繕積立金による工事を予算化して承認を得た範囲で修繕を実施するのです。決議を上げるのは何か縛ることを目的とすべきであり、そうでないならば長期修繕計画の承認は、「計画については承知しました」といった程度の合意にすぎません。必ずしも軽微な変更の都度単独議案として総会審議とする必要は無いと思います。決算処理で管理費の余剰を次年度の修繕積立金へ繰入れる結果、当該金額を修正するのであれば、事業計画と予算審議中での説明として良いと思います。次年度の修繕積立金の支出を具体的に計上する予算を提案し、それに伴い長期修繕計画の直近の支出額を修正するのであれば、これも修繕積立金の予算審議の中で説明すれば良しと考えます。
もっとも修繕周期の見直しを行ったり、専有部分の配管を共用配管と一体的に取り換えたり、段階的な修繕積立金の改定などを提案し、組合員の承認を得る場合は単独議案が望ましいと私も思います。
形式にこだわり過去を修正することに時間と労力を割くことは不毛だと思います。過去は過ちだと管理組合が認めるならば、今後の運営方針として総会で確認されればよいことです。

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