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長期修繕計画の見直しについて

管理組合の運営

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションでは数年前に1回目の大規模修繕工事を実施した際に、工事業者に長期修繕計画を作り直して貰い、その後は理事会で毎年決算の結果に基づき長期修繕計画を見直し、定期総会の資料に添付しています。

先日の総会で長期修繕計画を次期事業計画の議案に添付し簡単に説明したところ、住民から長期修繕計画の見直しはそれ自体が1つの議案で説明する必要があり、議案化してこなかった過去数年の総会は無効であるとの指摘がありました。

住民からは、臨時総会を開き、議決されていなかった過去数年分の長期修繕計画を提案するとともに、これが明確な規約違反でありますことから、過去に遡って役員報酬を返還するよう要求が出ております。

理事会としては毎年の事業計画の中に長期修繕計画書を入れて必要に応じて変更点を説明しておりますことから、総会での報告では説明済で臨時総会は無用との意見ですが、管理会社は臨時総会を開き、管理報酬も返還した方がよいとの意見です。

この様な場合には、皆様はどの様に対応されるのでしょうか?

みんなの回答

先に一つ。
「数年前に1回目の長期修繕計画を実施」というのは、1回目の大規模修繕のことではないでしょうか。

長期修繕計画(長計)は毎年見直してもメリットはないものです。
建物の状態や物価がそんなに急変するものではないからです。
決算の結果に基づき毎年見直していたということですが、理事会で見直し案を作成できるなんてすごいことですね。
専門家に依頼でもしていたのでしょうか。

国交省でも5年を目安に見直しをかけることとしていますが、その程度でいいと思います。
過去に議案として提案していなかったのでしたら、過去の分は無効でも構わないではないでしょうか。
それで総会が無効ということにはならないでしょう。
来期の総会に「議案」として上程すればいいだけのことです。
規約違反と指摘されているとのことですが、規約に長計を毎年見直すことが規定されているのですか。
確かに長計の見直しは総会の議案とされるものですが、毎年ではなく、必要な時に議案として上程すればいいことです。

長計はあくまで目安です。
修繕積立金が足りなくならないようにするのが目的ですから、長計通りに修繕をしなくてもいいのです。

管理会社もおかしいですね。
私のところでは5年に1回、管理会社が無料で長計の見直し案を作成することが契約に入っています。
結構そういう管理会社多いと思います。
修繕積立金を値上げするなどで詳しいものが必要な時には専門家に依頼することにもしています。

緊急性のあることではないと思いますので、来期の通常総会で見直し案を上程し、その後は5年に1回見直し案を上程すればいいのではないでしょうか。

「数年前に1回目の長期修繕計画を実施」というのは、1回目の大規模修繕のことではないでしょうか。
⇨その通りです。「大規模修繕工事」です。申し訳ございません。

決算の結果に基づき毎年見直していたということですが、理事会で見直し案を作成できるなんてすごいことですね。 専門家に依頼でもしていたのでしょうか。
⇨支出を、計画の数値から決算の結果を置き換えるだけですので会計担当理事が数値を入れるだけです。

国交省でも5年を目安に見直しをかけることとしていますが、その程度でいいと思います。
⇨決算の数値に置き換え、5年毎に管理会社で見直しする予定です。

規約違反と指摘されているとのことですが、規約に長計を毎年見直すことが規定されているのですか。
⇨見直しは規定されておりません。ありがとうございます、安心しました。

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