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修繕積立金が3倍に値上げです

管理組合の会計

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私のマンションの修繕積立金は入居当初から12年間月額6000円で据え置かれてきました。

入居時の長期修繕積立金計画では、修繕積立金は6年目から月額10500円に、11年目からは15000円の予定と値上げとなっていましたが、歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。

ところが、第12期総会で大規模修繕計画の見直しと合わせ、突然、修繕積立金を15000円で提案され、多くの住民が猛反発する中、決議されてしまいました。

この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
また、管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、特別決議で議決されるものではと思います?
以上の様な問題点があることから、修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?


みんなの回答

『歴代の理事会の頑張りで、12年目の現在でも月額6000円に据え置いて頂いていました。 』というところから間違ってきたと思います。
頑張りというと、他の手当てをしてきて、修繕積立金の不足を解消してきたということですか。
それとも値上げが嫌だから値上げせずに来たということですか。

いままで見て見ぬふりをしてきてしまったから、今回大きな値上げをせざるを得なかったと推測されます。
少しずつでも段階的に上げてきていればよかったのではないでしょうか。

誰だって値上げはしたくないわけですが、必要なら仕方ないことです。
その必要性を皆さんが理解していないで、ただ単に値上げ反対と反発しているのではないでしょうか。

大規模修繕が近づいてきて見直したら、どうしても必要だと判断されたのでしょう。
と言っても大規模の1回目に間に合うとは思えませんし、1回目を何とかやりくりできたとしても、2回目のほうが費用は多額になります。
今払わなくても、三毛猫さんがご指摘のように、このままでしたら何十万の一時金を払うことになるかもしれません。
それも無理だから嫌だというのでしたら、マンションを維持できないことになるのではないでしょうか。

値上げの根拠は示されていると思いますから、それに反対する十分な根拠がなければ撤回はできないと思います。

黒猫 風ちゃんさん、御回答いただきありがとうございます。
長期修繕計画を使った大規模修繕についての説明がありません。
理事会には説明会を要求してみます。

そうですね。
わからないところは理解できるまで聞いた方がいいと思います。

他の方へのやりとりで、リプレイスして浮いた管理費を修繕積立金に回していると言われていますが、それでしたらその時に管理費会計と修繕積立金会計のリバランスをしておけばよかったのではないでしょうか。
そうすれば足りないとしても、そんなに大幅な値上げには感じなかったと思います。
もともと管理費のお余りを当てにして、修繕積立金を据え置くのは適切ではないと思いますが。

修繕積立金の3倍値上げはあり得ないと思います。
12年間6000円に据置く事が出来たのですから、臨時総会を要求し、以前の修繕積立金の金額に戻してもらいましょう。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
歴代の理事長の言い分は3年目に管理会社をG社にリプレイスし、委託管理費が40%下げているので値上げは必要ないとの説明です。
臨時総会を要求しています。

入居当初の長期修繕計画では段階的な値上げが必要という計算で設定された初年度の金額を12年間 据え置くことが出来た理由はきちんとわかっていますか?(例えば携帯基地局に屋上スペースを賃貸して賃料収入が入るようになったとか。管理委託費を大幅に削減できてその分を修繕会計に繰り替えることが出来るようになったとか。)
それが無くて単に据え置いた場合は問題の先送りをしただけかも知れないので要注意です。

今回急に3倍になった理由はきちんとわかっていますか?(例えば段階増額方式をやめて、最後まで同じ金額が続く均等法式に徴収方法を変更したとか。)

理事会に修繕積立金の金額の設定が皆さんによくわかるような「勉強会」を開催してもらってはいかがでしょうか?今後の修繕に必要な金額の算定の基礎を開示してもらい、なぜ3倍の金額になったのかをよく説明してもらいましょう。
誰でも徴収額の値上げは厭なものですが、後々お金が足りずに必要な修繕が出来なくなったり、修繕のために一時金(1戸辺り何十万とか)の徴収が必要になるのも困りますよね。
まず、「何故その金額になったのか」を皆さんで明らかにする事が大切だと思います。
その結果、値上げは不要という実態が把握できた場合には、値下げの議案を出して不要な分を下げましょう。
過剰な工事・割高な工事に消費されない限り、徴収された修繕積立金はマンションの資産ということも忘れずに。

三毛猫さん、御回答いただきありがとうございます。
言われる通り、大規模修繕計画での妥当性の説明がありません。
理事会には説明会を要求してみます。

修繕積立金、月額6000円は非常に安価です。このままでは必要な修繕がなされずスラム化の危険性があります。15000円はおかしくない金額と思われます。
規約そのものには、通常、金額は記載されず別表になっているのが普通です。調べてみて下さい。今後、管理会社が不要な修繕工事を提案、実施することがないよう目を光らせておく事が重要です。

O kさん、ご回答ありがとうございます。
確かに金額は、管理規約の別表に書かれています。
ただ、値上げ反対の住民の方は規約の一部なので「特別決議!」との事です。

>この様な突然の3倍の大幅値上げは法的に問題ではと思います?
突然の3倍の大幅値上げだから法的に問題があるということにはなりません。

>管理規約には各部屋の修繕積立金の金額が表に記され管理規約の変更になるので、
>特別決議で議決されるものではと思います?
もし管理規約に修繕積立金と額が規定されていればそうなりますが、実際にはそうでないことが多いと思います。

>修繕積立金の値上げを撤回させようと思いますが、何か良い方法はあるでしょうか?
値下げ議案を決議するしかないと思います。

でも考えてみて下さい。一番重要なことは払う額ではないと思います。額の妥当性の問題ではないでしょうか。
現状の物件の状態、修繕計画、等に照らし、どういう計画を立ててそういう額になったのか?が重要だということです。
検討してみたら上げは妥当、という結論になる可能性もあります。

ちなみにうちのマンションでは、14年間据え置きだった修繕積立金が大幅値上げされました。
根拠は管理会社が持って来た長期修繕計画でした。
しかしその後、管理会社の提案する工事が実際の相場の倍額であることが分かりました。
このまま区分所有者が無関心なままだと、値上げ分は、小規模、大規模修繕で、全て盗られてしまうと思います。
しかも管理会社べったりの区分所有者が数人居て理事会等で活発に管理会社への独占発注を誘導しているのです。
対抗するのはなかなか大変です。

そちらの場合、まずは、修繕計画と額の妥当性の検証、またうちのマンションのような勢力が居るのか居ないのか?
これを確認することが先決ではないでしょうか?
専門知識も乏しいと思いますのでものすごく時間を取られると思いますが、そこはやる気次第としか言いようがありません。

管理会社に毟られっ放しさん、御回答いただきありがとうございます。
言われる通り、大規模修繕計画の妥当性の検討が必要だと思います。
ただ、それをやるだけの知識も時間も無いのが実情です。

入居当初の長期修繕計画では段階的な値上げが必要という計算で設定された初年度の金額を12年間 据え置くことが出来た理由はきちんとわかっていますか?(例えば携帯基地局に屋上スペースを賃貸して賃料収入が入るようになったとか。管理委託費を大幅に削減できてその分を修繕会計に繰り替えることが出来るようになったとか。)
それが無くて単に据え置いた場合は問題の先送りをしただけかも知れないので要注意です。

今回急に3倍になった理由はきちんとわかっていますか?(例えば段階増額方式をやめて、最後まで同じ金額が続く均等法式に徴収方法を変更したとか。)

理事会に修繕積立金の金額の設定が皆さんによくわかるような「勉強会」を開催してもらってはいかがでしょうか?今後の修繕に必要な金額の算定の基礎を開示してもらい、なぜ3倍の金額になったのかをよく説明してもらいましょう。
誰でも徴収額の値上げは厭なものですが、後々お金が足りずに必要な修繕が出来なくなったり、修繕のために一時金(1戸辺り何十万とか)の徴収が必要になるのも困りますよね。
まず、「何故その金額になったのか」を皆さんで明らかにする事が大切だと思います。
その結果、値上げは不要という実態が把握できた場合には、値下げの議案を出して不要な分を下げましょう。
過剰な工事・割高な工事に消費されない限り、徴収された修繕積立金はマンションの資産ということも忘れずに。

三毛猫さん、御回答いただきありがとうございます。
言われる通り、大規模修繕計画での妥当性の説明がありません。
理事会には説明会を要求してみます。

修繕積立金の変更が特別決議か否かに的を絞って回答いたします。
1.管理規約の特別決議事項に、修繕積立金の変更が該当すると明記されていない。
2.管理規約の普通決議として、管理費、修繕積立金の賦課徴収方法が明記されている。
3.管理規約の普通決議として、修繕積立金の予算の承認が明記されている。
上記が該当するマンション(ほぼすべてのマンションが該当すると思います)においては、仮に規約の別表で修繕積立金の額が明示されていたとしても、普通決議でこれを変更すべきと私は思います。

2019年5月5日付けカーキ―ブラウンさんからの質問の回答が以下の内容です。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1183
規約の変更は特別決議であることに異論はありません。
みなさんの管理規約の別表はどうなっていますか。
管理費や修繕積立金の額が別表に記載してあると思います。
規約がこの別表に関する説明を規約の付則(経過措置)の中で
「初年度の管理費、修繕積立金、専用使用料等の額はその後の総会(普通決議で)改訂されるまでの間、別表〇の額とする」
とあれば問題ないのですが、そうでない場合は、これも含めて規約の変更であると意見が分かれる場合があります。
本来毎年定期総会の予算審議で決する管理費の額、修繕積立金の額、駐車場使用料や専用使用料の額(額が決まれば、通常は共有持ち分割合や契約内容に応じて応分の負担をするのは自明です。)を私は管理規約に明示する必要すらないと思っています。
総会の普通決議事項と規定する予算審議に直結する管理費等の額と特別決議とすべきとの意見もある規約別表の管理費等の額が不整合となっている問題は、冷静に判断すれば規約別表の位置づけを解説し尽していない現行管理規約の不備と判断して、普通決議で処理してよいと考えます。

他の多くの回答者の意見と同じく、過去の理事さん達は値上げすべきと決まっていたものを先送りしてきた無責任な人達だと思います。 

6,000円ではマンションは維持できません。
今までの不足分も取り戻すためなら15,000円でも少ない可能性だってあります。
 
まあ、今回は最低限の値上げをしたと推測しています。

過去の理事さんは頑張ったのではなくて、誤魔化されてきたのか?、逆に組合員を誤魔化してきたと思えるのです。
それに比べ今回の理事さん達は必要額の値上げを行った責任感がある方達だと思います。

途中で値上げすべきところを据え置いた為に、今回は大幅値上げになってしまったのでしょう~
従って大幅値上げの原因は過去の理事会にあります。 

遅まきながらなんとか適切な金額になったので、値上げを撤回させる必要性はまったく無いと思います。

それより先ずは貴方自身が納得できる資料を提供してもらうのが良いと思います。
 
長期修繕計画や1部屋当りの修繕積立金と管理費を、国交省のデータと比べて見せて下さいと依頼しましょう。

感情や感覚だけの議論では大人の話になりません。 
ご自分の資産を維持・向上させる為の費用を数字で議論して下さい。

修繕積立金の変更が特別決議か否かに的を絞って回答いたします。
1.管理規約の特別決議事項に、修繕積立金の変更が該当すると明記されていない。
2.管理規約の普通決議として、管理費、修繕積立金の賦課徴収方法が明記されている。
3.管理規約の普通決議として、修繕積立金の予算の承認が明記されている。
上記が該当するマンション(ほぼすべてのマンションが該当すると思います)においては、仮に規約の別表で修繕積立金の額が明示されていたとしても、普通決議でこれを変更すべきと私は思います。

理事長2年目です。一年目に管理会社の競争により管理会社への委託費を約3割削減し修繕積立金への繰り入れ金を増額しました。二年目は、修繕計画見直し、修繕積立金を値上げしました。もともとの計画が、管理会社が作成した計画で工事後に大幅な負債とかひどいものでした。既存のデーターを分かり易く編集し、厳しい状況を説明し、ほぼ、100%の賛成で可決されました。歴代の理事の頑張りでなく、理解不足と説明不足と思います。管理委託費の削減を検討されたほうが良いと思います。

回答がありません。