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「調整値引き額の減額」を理由とする管理委託費の値上げ申出への対応

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

私が住んでいるマンション(団地型マンション 9棟約280戸)では、管理会社(大手M社)から管理委託費値上げの申し出がありました。

それを受けて、理事会では「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であり、管理会社を同じくする他の大型団地型マンションも値上げとなっている他、値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定(管理委託契約更新時期10月1日)です。

ところが、既に配布された議案書によって上記値上げの具体的内容を確認したところ、次のとおり驚くことに相当部分の業務が値下げになっているのです。

「①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)」、「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】

なお、上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。

結局、今回の値上げ申し出の具体的な理由は、管理委託費の「調整値引き額」について、これまで「約430万円」であったものを「約100万円」に減額するというものです。

最終的には、管理委託費「調整値引き額減額分約330万円(約430万円-約100万円)」から上記の「①~③の値下げ分【合計130万円】」を差し引くと実質的には年額約200万円の値上げになります。

上記のとおり、「主に人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、①~③は値下げと相反する結果となっているうえ、200万円の値上げの内訳が全くわかりませんので、その相当性について検討することができない状態です。

私としては、「管理業務主任者による重要事項説明会」において、「人件費や諸物価の高騰が値上げの理由」であるとしながら、反対に値下げとなっている業務がある理由や200万円の値上げの内訳を質そうと思っておりますが、本件について、どのような対応をすべきか等についてアドバイスいただけないでしょうか。 よろしくお願い致します。

みんなの回答

「調整値引き」との用語は聞いたことはありませんので、管理会社には調整値引き分を差し引いた金額に貰い、各費目の金額と内訳明細書を提示させ、何がいくらなのか明確にさせる必要があります。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。
私も、各費目の金額を明確にさせる必要があるものと思います。

このような多額の調整値引きを計上したまま契約を行うことは問題です。
値引き提示があり、総額が確定した段階で、内訳明細書を提示させ、何がいくらなのか明確にする必要があります。
そうしないと、たとえば月一回の定期清掃に10万円計上されていても、管理委託料全体に対して多額の値引きが計上されていると、この定期清掃を月2回に変更した場合、幾ら増額するのが妥当か判断ができないからです。(管理会社は当然10万円追加を要求できるあざといやり口です。)
数量×単価=価格 この積み上げで総額を明示させることで、仕様変更で回数や作業範囲の面積が変わったとしても無用の議論をする必要がなくなります。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。
私も御指摘のとおりの問題があり、各業務ごとの金額を明確にさせる必要があるものと思います。

理事会メンバーが承知しないで配布されていることにビックリですが

>値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定。
⇨管理会社の一方的な言い分ですので、他の管理会社から見積もりを徴収した方がよいと思います。
⇨因みに、当方のマンション(約300戸)も大手のブランド管理会社ですが管理委託費は約4千万円弱(税抜)です。

>①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)
⇨当方も大手有名管理会社ですが調整値引き額との記述はありません。
⇨金額的には①+②で約290万円ですが、当方のマンションも同じくらいで問題ないとおもいます。

>「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】
⇨1248万円は高過ぎると思います。当方のマンションは管理員1名3交代24時間勤務+昼間コンシェルジュ1名で900万円(税抜)ですので高過ぎると思います。

>上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。
⇨当方のマンションの清掃業務費は900万円(税抜)ですので参考にして下さい。

もし当方のマンションの管理委託費よりかなり高いのであれば、他の管理会社から見積もりを徴収した方がよいと思います。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。

ただし、議案書については、理事会メンバーが承知したうえで配布されております。理事会は管理会社の主張に理解を示し、総会での管理委託費値上げを議案として提出する予定となっています。

なお、当方のマンションの管理委託費は、現在「年額約2072万円(税抜)」で、もし値上げが認められれば 「年額約2272万円(税抜)」となります。
また、管理員業務は、管理員4名、うち1名24時間勤務(宿直勤務)です。

>管理委託費は、現在「年額約2072万円(税抜)」で、もし値上げが認められれば 「年額約2272万円(税抜)」となります。
⇨非常に安いので当方のマンションも参考にしたいと思います。
保守点検業務費、清掃業務費、一般管理費、管理報酬も入った総額なのでしょうか?

管理委託費の対象は、「事務管理業務(出納会計業務・管理運営業務)」、「清掃業務」、「消防設備点検」、「貯水槽清掃」、「警備緊急対応業務」及び「管理員業務」です。

なお、当方のマンション所在地は北海道ですが、都市部ではありません。さらに、最寄りのJR駅から徒歩約25分の距離にあり、とても利便性が良いとも言えません。管理委託費が安いのは、そのような立地条件等に影響されているものではないかと思います。

私が知らなかっただけなのかもしれませんが。
工事などの見積もりで「調整値引き」というのは見たことはありますが、管理委託費で「調整値引き」があるなんて初めて聞きました。
ご質問の内容からすると、今までの調整値引きをさらに調整して、全体では230万円の値引きにとどまるいうことになるようですが、そもそも調整値引きがあったこと自体がおかしいように感じます。
「調整値引き」というのは、それぞれの項目の額を通常より高く設定し、全体で調整して値引きしているように見せているだけだったのではないでしょうか。
管理員費の減額や、清掃員費の据え置きなどは、今までかなりの高額を取っていたからではないでしょうか。
また、今回の値上げの理由は、人件費がかかるのは、管理員、清掃員ばかりではないでしょうから、その他の人件費だと説明するかもしれません。

重要事項説明会で「調整値引き」が何のことなのかお聞きになられてはいかがでしょうか。
それか「調整値引き」のない明確な各項目の金額を示すことを求めるのも方法かと思います。

管理委託費の調整値引きとは初めて聞いたことですので、的外れでしたら申し訳ございません。

御回答をいただきまして誠にありがとうございます。

この「調整値引き」については、「管理委託契約書」中の「管理委託費明細表」に年額が記載されております。上記「管理委託費明細表」には、管理委託費全額からの値引き額を表示しておりまして、どの業務についていくら値引きしているのか内訳はわからない様式です。

御指摘いただいたとおり、「調整値引き」とは何なのか正確なところはわかっておりませんので、その点を確認のうえ、「調整値引き」のない明確な各項目の金額を示すことを求めるのが良いのではないかと思います。

また、総会においては、理事長に対し、「値上げが相当と判断した具体的な理由」や「値上げをする200万円の内訳」等について説明を求める予定です。

納得のいくよう質問するのは組合員の権利と思います。
また、よろしかったらこのようなケースがほかにもあるかもしれませんので、結果をこのサイトにお知らせくださるとうれしいです。
頑張ってください。

了解しました。
なお、本件については、「重要事項説明会」及び「定期総会」開催の前に「マンション管理組合連合会」の相談員に相談しようと思っています。

このような多額の調整値引きを計上したまま契約を行うことは問題です。
値引き提示があり、総額が確定した段階で、内訳明細書を提示させ、何がいくらなのか明確にする必要があります。
そうしないと、たとえば月一回の定期清掃に10万円計上されていても、管理委託料全体に対して多額の値引きが計上されていると、この定期清掃を月2回に変更した場合、幾ら増額するのが妥当か判断ができないからです。(管理会社は当然10万円追加を要求できるあざといやり口です。)
数量×単価=価格 この積み上げで総額を明示させることで、仕様変更で回数や作業範囲の面積が変わったとしても無用の議論をする必要がなくなります。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。
私も御指摘のとおりの問題があり、各業務ごとの金額を明確にさせる必要があるものと思います。

私が知らなかっただけなのかもしれませんが。
工事などの見積もりで「調整値引き」というのは見たことはありますが、管理委託費で「調整値引き」があるなんて初めて聞きました。
ご質問の内容からすると、今までの調整値引きをさらに調整して、全体では230万円の値引きにとどまるいうことになるようですが、そもそも調整値引きがあったこと自体がおかしいように感じます。
「調整値引き」というのは、それぞれの項目の額を通常より高く設定し、全体で調整して値引きしているように見せているだけだったのではないでしょうか。
管理員費の減額や、清掃員費の据え置きなどは、今までかなりの高額を取っていたからではないでしょうか。
また、今回の値上げの理由は、人件費がかかるのは、管理員、清掃員ばかりではないでしょうから、その他の人件費だと説明するかもしれません。

重要事項説明会で「調整値引き」が何のことなのかお聞きになられてはいかがでしょうか。
それか「調整値引き」のない明確な各項目の金額を示すことを求めるのも方法かと思います。

管理委託費の調整値引きとは初めて聞いたことですので、的外れでしたら申し訳ございません。

御回答をいただきまして誠にありがとうございます。

この「調整値引き」については、「管理委託契約書」中の「管理委託費明細表」に年額が記載されております。上記「管理委託費明細表」には、管理委託費全額からの値引き額を表示しておりまして、どの業務についていくら値引きしているのか内訳はわからない様式です。

御指摘いただいたとおり、「調整値引き」とは何なのか正確なところはわかっておりませんので、その点を確認のうえ、「調整値引き」のない明確な各項目の金額を示すことを求めるのが良いのではないかと思います。

また、総会においては、理事長に対し、「値上げが相当と判断した具体的な理由」や「値上げをする200万円の内訳」等について説明を求める予定です。

納得のいくよう質問するのは組合員の権利と思います。
また、よろしかったらこのようなケースがほかにもあるかもしれませんので、結果をこのサイトにお知らせくださるとうれしいです。
頑張ってください。

了解しました。
なお、本件については、「重要事項説明会」及び「定期総会」開催の前に「マンション管理組合連合会」の相談員に相談しようと思っています。

理事会メンバーが承知しないで配布されていることにビックリですが

>値上げ後の管理委託費は電鉄系や不動産系、独立系の大手の管理会社の標準的な管理委託費と比較しても割安であることを理由に、今月(8月)下旬に開催予定の定期総会で管理委託費の値上げを議案として提出する予定。
⇨管理会社の一方的な言い分ですので、他の管理会社から見積もりを徴収した方がよいと思います。
⇨因みに、当方のマンション(約300戸)も大手のブランド管理会社ですが管理委託費は約4千万円弱(税抜)です。

>①出納・会計業務」及び「②管理運営業務」がそれぞれ「約176万円」から「約147万円」へ「約29万円の値下げ(合計約58万円の値下げ)
⇨当方も大手有名管理会社ですが調整値引き額との記述はありません。
⇨金額的には①+②で約290万円ですが、当方のマンションも同じくらいで問題ないとおもいます。

>「③管理員業務」が「1320万円」から「1248万円」に「72万円値下げ」→【合計約130万円の値下げ】
⇨1248万円は高過ぎると思います。当方のマンションは管理員1名3交代24時間勤務+昼間コンシェルジュ1名で900万円(税抜)ですので高過ぎると思います。

>上記以外の清掃業務等は、現状のまま変更はありません。
⇨当方のマンションの清掃業務費は900万円(税抜)ですので参考にして下さい。

もし当方のマンションの管理委託費よりかなり高いのであれば、他の管理会社から見積もりを徴収した方がよいと思います。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。

ただし、議案書については、理事会メンバーが承知したうえで配布されております。理事会は管理会社の主張に理解を示し、総会での管理委託費値上げを議案として提出する予定となっています。

なお、当方のマンションの管理委託費は、現在「年額約2072万円(税抜)」で、もし値上げが認められれば 「年額約2272万円(税抜)」となります。
また、管理員業務は、管理員4名、うち1名24時間勤務(宿直勤務)です。

>管理委託費は、現在「年額約2072万円(税抜)」で、もし値上げが認められれば 「年額約2272万円(税抜)」となります。
⇨非常に安いので当方のマンションも参考にしたいと思います。
保守点検業務費、清掃業務費、一般管理費、管理報酬も入った総額なのでしょうか?

管理委託費の対象は、「事務管理業務(出納会計業務・管理運営業務)」、「清掃業務」、「消防設備点検」、「貯水槽清掃」、「警備緊急対応業務」及び「管理員業務」です。

なお、当方のマンション所在地は北海道ですが、都市部ではありません。さらに、最寄りのJR駅から徒歩約25分の距離にあり、とても利便性が良いとも言えません。管理委託費が安いのは、そのような立地条件等に影響されているものではないかと思います。

「調整値引き」との用語は聞いたことはありませんので、管理会社には調整値引き分を差し引いた金額に貰い、各費目の金額と内訳明細書を提示させ、何がいくらなのか明確にさせる必要があります。

御回答をいただき、誠にありがとうございます。
私も、各費目の金額を明確にさせる必要があるものと思います。

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