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修繕積立金の適正残高について

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

当方のマンションは、築19年で住戸数18の小規模の建物です。5年前に大規模修繕工事を済ませて、現在修繕積立金残高は、1,200万円あります。尚、修繕積立金の1住戸当たり月額は、12,780円です。(1M2/196円)この状況で今後10年を見据えて妥当かどうか、難しい予測ですがご教示願います。

みんなの回答

プラムさんのご回答を拝読し、1つ注意を付け加えさせていただくと、プラスマイナス ゼロになる=予定通りの金額で大規模修繕を終えたときにほぼスッカラカンになる事を意味します。
スッカラカンになることは、無駄にお金を徴収していないという意味では良いことです。
ただ、自然災害などによる突発修繕にかかる費用が、保険給付金を上回った時の原資が無いことも意味します。その時に一時金を徴収したり、借り入れをして対応する方法もありますが、予め少しゆとりを持たせた計画の方が私は安心に感じられます。
「適正額」は皆さんの考え方…ゆとりをどのくらい見ておくか?で変わるものだと思います。

長期修繕計画を見てみると、下の方に各年の支出合計(税込)行があると思います。
それを、今年からスタートして右にずーっと足していって合計してください。
そうしたら、その金額から現時点での積立金残高(1200万)を引いてください。
引いた後の金額を30年×12ヶ月、つまり360で割り、さらに戸数で割ってください。
(計画が28年分しかなければ28*12=336で割る)。

その金額が、「向こう30年の費用を賄うために本来必要な月次積立額」です。
それが12,780円よりも安いようなら「余裕がある、あるいは積み過ぎ」ですし、
12,780より高いようなら「余裕がない、どこかで値上げが必要」な状態です。
おそらく後者になっていると思います。

積立金の適正額というのは、基準をどこに置くかによって答えが変わってしまうんです。
「次の大規模修繕まで賄えるペースで貯めてればOK」とか、
「向こう10年残高がマイナスにならないようならOK」とか、
「国交省の調査結果と乖離が〇%以内ならOK」とか。
「適正」をどう定義するかによっていくらでも操作できてしまうんですね。

私の提案したやり方は、「向こう30年通算で収支がプラマイゼロになっていればOK」という、
考えられる限りもっとも長いスパンで見たものです。
2年に1度ぐらいでもいいから上記の計算をして積立金の金額を調整していくと、
いきなり上がったり上がったりということがなくなるので、おすすめです。

プラムさん、ご丁寧な説明ありがとうございました。参考にします。

>三毛猫さん
(ここに書いてもご覧になるかわかりませんが)

三毛猫さん、補足ありがとうございます。
おっしゃる通り、私の提示している案は基本的に
「スッカラカンにすること」を目的としています。

安全を期すなら、「向こう30年の費用」に常に何%か加算して積立金を逆算すること、
あとは「向こう30年の費用」を長期修繕計画の更新に合わせて見直して積立金の補正を行う、
言ってみればローリングの運用にするのがいいと思っています。
5年に一度「(向こう30年の費用+α-積立金残高)÷360ヶ月×専有面積比」をやるわけです。

多少手間ですが、所詮は5年に1度。目先の出費に振り回されて乱高下することもなくなるし、
機械的に計算するだけだからその時々の理事会にプレッシャーがかからず、
必要な値上げが先送りになってしまうこともない。費用削減が実現すればすぐにそれも反映される。
いつ金額の根拠を聞かれても、常に「向こう30年の費用を月割りした」とクリアな答えが維持される。
いいことづくめじゃん、と思ってるんですけどね。

修繕積立金残高は、1,200万円あり、修繕積立金の1住戸当たり月額12,780円(1M2/196円)なら問題ありません。

竜巻さん、ありがとうございました。

vetaniaさん

当マンションは築30年の小規模マンションです。
修繕積立金と長期修繕計画は密接に関連しています。
ご参考にしていただければと思い、当マンションのことをご説明します。
大規模修繕工事は2回実施して2年後に3回目の工事を計画しています。
過去2回では変更前の管理会社が行いました。修繕積立金は280円(㎡)
位でした。当然、長期修繕計画も管理会社が作成したものです。
とにかく任せきりでした。

変更前の管理会社が数年前に作成した長期修繕計画を見て唖然としました。
3回目の大規模修繕工事をした後の修繕積立金残高はゼロとなり、4回目
の大規模修繕工事では大幅な赤字となっていました。
しかし、当時の役員は任せきりで総会で承認となりました。その後、理事長
となり、臨時総会を経て管理会社の変更となりました。

新管理会社で再度、長期修繕計画の作成を依頼、修繕積立金も国交省の
ガイドラインの平均値218円(㎡)で修繕期間も12年を15年に
してもらいました。新計画でも大規模修繕工事後の修繕積立金はほぼ
ゼロでしたので不要の工事を削除してもらい仮設工事が不要な分は
その数年後に繰り下げて修繕積立金の残高を維持するように変更、
第4回の工事も何とかクリアーできる形となりました。

以上のように管理会社任せとせずに管理組合のほうが主体的に動かない
と管理会社は利益優先で計画を作成してしまうことが分かりました。

アカシアさん、ご丁寧な経験則によるアドバスありがとうございました。参考になりました。

長期修繕計画はあるんですか?もし無いなら大問題です。
漠然と不安を抱えていてもしょうがないと思います。叩き台が必要です。
この先どういうことにどういう支出を予定するのか?
漠然とさじ加減で考えるのではなく常にこれに照らして考える必要があります。
ただ、この時長期修繕計画の策定で管理会社の言いなりになっていると、
おかしな計画が出て来て法外な費用をむしり取られる場合があります。
ここが一番難しい所です。
そもそも不安を持っているということは、何か理由があるはずです。
それを具体的に説明しないと、
こういう場では一般的な回答しか得られず不安の解消にはつながりにくいと思います。

ご回答ありがとうございました。

修繕積立金残高が、1,200万円あり、修繕積立金の1住戸当たり月額が12,780円(196円/m2)であれば、13〜14年後に予定される2回目の大規模修繕工事は問題ないと思います。

ただ、マンションのライフサイクルを考えた場合、竣工から30〜45年で、給水・排水の立て管更新、エレベーター更新、機械式駐車場更新等の高額の費用を要する工事が控えております。

従って、長期修繕計画は今後30年程度を見据えて、妥当かどうか検討する必要があると思いますことから、管理会社ではなく専門家に今後30年の長期修繕計画の再検討もしくは作成を依頼する必要があると思います。

asaka50さん、ご回答ありがとうございました。参考にしたいと思います。

戸あたりとしては余裕があるようにも思えますが、長期修繕計画をしっかり確認して、それで大丈夫かどうかを判断するしかないと思います。
それぞれのマンションで設備等の状況も違いますので、一概にいくらあればいいとは言えないと思います。
長計をしっかり把握してください。
管理会社の長計がおおざっぱなものでしたら、組合で専門家に依頼することも検討してはいかがでしょうか。

ご回答ありがとうございました。参考にいたします。

戸あたりとしては余裕があるようにも思えますが、長期修繕計画をしっかり確認して、それで大丈夫かどうかを判断するしかないと思います。
それぞれのマンションで設備等の状況も違いますので、一概にいくらあればいいとは言えないと思います。
長計をしっかり把握してください。
管理会社の長計がおおざっぱなものでしたら、組合で専門家に依頼することも検討してはいかがでしょうか。

ご回答ありがとうございました。参考にいたします。

修繕積立金残高が、1,200万円あり、修繕積立金の1住戸当たり月額が12,780円(196円/m2)であれば、13〜14年後に予定される2回目の大規模修繕工事は問題ないと思います。

ただ、マンションのライフサイクルを考えた場合、竣工から30〜45年で、給水・排水の立て管更新、エレベーター更新、機械式駐車場更新等の高額の費用を要する工事が控えております。

従って、長期修繕計画は今後30年程度を見据えて、妥当かどうか検討する必要があると思いますことから、管理会社ではなく専門家に今後30年の長期修繕計画の再検討もしくは作成を依頼する必要があると思います。

asaka50さん、ご回答ありがとうございました。参考にしたいと思います。

長期修繕計画はあるんですか?もし無いなら大問題です。
漠然と不安を抱えていてもしょうがないと思います。叩き台が必要です。
この先どういうことにどういう支出を予定するのか?
漠然とさじ加減で考えるのではなく常にこれに照らして考える必要があります。
ただ、この時長期修繕計画の策定で管理会社の言いなりになっていると、
おかしな計画が出て来て法外な費用をむしり取られる場合があります。
ここが一番難しい所です。
そもそも不安を持っているということは、何か理由があるはずです。
それを具体的に説明しないと、
こういう場では一般的な回答しか得られず不安の解消にはつながりにくいと思います。

ご回答ありがとうございました。

修繕積立金残高は、1,200万円あり、修繕積立金の1住戸当たり月額12,780円(1M2/196円)なら問題ありません。

竜巻さん、ありがとうございました。

vetaniaさん

当マンションは築30年の小規模マンションです。
修繕積立金と長期修繕計画は密接に関連しています。
ご参考にしていただければと思い、当マンションのことをご説明します。
大規模修繕工事は2回実施して2年後に3回目の工事を計画しています。
過去2回では変更前の管理会社が行いました。修繕積立金は280円(㎡)
位でした。当然、長期修繕計画も管理会社が作成したものです。
とにかく任せきりでした。

変更前の管理会社が数年前に作成した長期修繕計画を見て唖然としました。
3回目の大規模修繕工事をした後の修繕積立金残高はゼロとなり、4回目
の大規模修繕工事では大幅な赤字となっていました。
しかし、当時の役員は任せきりで総会で承認となりました。その後、理事長
となり、臨時総会を経て管理会社の変更となりました。

新管理会社で再度、長期修繕計画の作成を依頼、修繕積立金も国交省の
ガイドラインの平均値218円(㎡)で修繕期間も12年を15年に
してもらいました。新計画でも大規模修繕工事後の修繕積立金はほぼ
ゼロでしたので不要の工事を削除してもらい仮設工事が不要な分は
その数年後に繰り下げて修繕積立金の残高を維持するように変更、
第4回の工事も何とかクリアーできる形となりました。

以上のように管理会社任せとせずに管理組合のほうが主体的に動かない
と管理会社は利益優先で計画を作成してしまうことが分かりました。

アカシアさん、ご丁寧な経験則によるアドバスありがとうございました。参考になりました。

長期修繕計画を見てみると、下の方に各年の支出合計(税込)行があると思います。
それを、今年からスタートして右にずーっと足していって合計してください。
そうしたら、その金額から現時点での積立金残高(1200万)を引いてください。
引いた後の金額を30年×12ヶ月、つまり360で割り、さらに戸数で割ってください。
(計画が28年分しかなければ28*12=336で割る)。

その金額が、「向こう30年の費用を賄うために本来必要な月次積立額」です。
それが12,780円よりも安いようなら「余裕がある、あるいは積み過ぎ」ですし、
12,780より高いようなら「余裕がない、どこかで値上げが必要」な状態です。
おそらく後者になっていると思います。

積立金の適正額というのは、基準をどこに置くかによって答えが変わってしまうんです。
「次の大規模修繕まで賄えるペースで貯めてればOK」とか、
「向こう10年残高がマイナスにならないようならOK」とか、
「国交省の調査結果と乖離が〇%以内ならOK」とか。
「適正」をどう定義するかによっていくらでも操作できてしまうんですね。

私の提案したやり方は、「向こう30年通算で収支がプラマイゼロになっていればOK」という、
考えられる限りもっとも長いスパンで見たものです。
2年に1度ぐらいでもいいから上記の計算をして積立金の金額を調整していくと、
いきなり上がったり上がったりということがなくなるので、おすすめです。

プラムさん、ご丁寧な説明ありがとうございました。参考にします。

>三毛猫さん
(ここに書いてもご覧になるかわかりませんが)

三毛猫さん、補足ありがとうございます。
おっしゃる通り、私の提示している案は基本的に
「スッカラカンにすること」を目的としています。

安全を期すなら、「向こう30年の費用」に常に何%か加算して積立金を逆算すること、
あとは「向こう30年の費用」を長期修繕計画の更新に合わせて見直して積立金の補正を行う、
言ってみればローリングの運用にするのがいいと思っています。
5年に一度「(向こう30年の費用+α-積立金残高)÷360ヶ月×専有面積比」をやるわけです。

多少手間ですが、所詮は5年に1度。目先の出費に振り回されて乱高下することもなくなるし、
機械的に計算するだけだからその時々の理事会にプレッシャーがかからず、
必要な値上げが先送りになってしまうこともない。費用削減が実現すればすぐにそれも反映される。
いつ金額の根拠を聞かれても、常に「向こう30年の費用を月割りした」とクリアな答えが維持される。
いいことづくめじゃん、と思ってるんですけどね。

プラムさんのご回答を拝読し、1つ注意を付け加えさせていただくと、プラスマイナス ゼロになる=予定通りの金額で大規模修繕を終えたときにほぼスッカラカンになる事を意味します。
スッカラカンになることは、無駄にお金を徴収していないという意味では良いことです。
ただ、自然災害などによる突発修繕にかかる費用が、保険給付金を上回った時の原資が無いことも意味します。その時に一時金を徴収したり、借り入れをして対応する方法もありますが、予め少しゆとりを持たせた計画の方が私は安心に感じられます。
「適正額」は皆さんの考え方…ゆとりをどのくらい見ておくか?で変わるものだと思います。

回答がありません。