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修繕積立金の取り崩しとは

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    〜1981年

管理規約に修繕積立金の取り崩しには総会の議決が必要とあります
総会で大規模修繕工事に予算5億円を計上し、近く工事が終わり総額約4.8億円の請求が見込まれています。
この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。
予算内での工事でも総会での議決が必要でしょうか。

みんなの回答

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祖堅 千鶴子様
ありがとうございました。
私の感覚では「お化粧直し」にしわ取りやシミや黒ずみ隠しがあり、皮膚がんや腫瘍、ケロイドは含んでいません。ご意見ありがとうございました。

1、〜 4、迄については、管理組合をコンサルタントに選定するのは??ですが、それ以外は問題無いように思われます。

ただ 5、が良く分かりません。
>A工事設計に基づいた詳細計算書の提示を拒んでいる 
→本来は臨時総会で工事金額を提案する前に詳細計算書を提出させ、理事会がチェックするものでは無いですか?

>B(見積もりチェック機関)第三者の介入があったかのようにだましている 
→介入とはチェックとの意味ではと思いますが、本来は理事会がコンサルとは全く別の会社に依頼すべきものではないですか?

>C工事設計を管理組合用と施工業者用と内容を変えている
→私の経験では、素人の管理組合向けには分かり易く内容を変えるのは普通だと思います。

>管理会社の利益相反疑惑を察知したマンション管理士が、値引き方を成功報酬と合わせ伝授しているというものです。
→顧問契約していれば、その中で値引き方を伝授すべきです。それを成功報酬を要求してくるマンション管理士など本当にいるのでしょうか?

もし未契約なのであれば、発注を凍結し、大至急、一級建築士のいる真っ当なコンサルティング会社を探し、そこに詳細チェックを依頼した方が良いと思います。

TUMIさま
興味ある回答ありがとうございます。
一つ反論します。マンション外壁のお化粧直しを主とする大規模修繕工事と、建築基準法に言う大規模修繕は違うものと認識していて、前者には一級建築士が特に関わらなくてもいいと覚えています。マンション管理における問題発生のひとつが、そのことを曖昧にしていることだと確信していますがいかがでしょうか。

一級建築士は必須ではないとは思います。
自ずと大規模修繕のコンサルティング会社には一級建築士がいます。

それと外壁の化粧直しと言っても、高いお金を払い足場を組んで工事するのでしょうから、コンクリートの劣化(中性化度)、タイルの密着度試験等で外壁の健全性を確認されると思いますので、一級建築士のいる事務所の方が安心だと思います。

公認管理士などという資格はなく、横やりなどという表現を使われていることから
偏見のほうが大きいと感じました。
他の方とのやり取りでも、大規模修繕において
通常ではないことが行われていたというようなことでしたので
今回のご質問では、説明不十分かと思います。

これにより、国家資格者であるマンション管理士に対する印象操作とも思えますし
公認管理士なるいい加減な言葉遣いが感情的にも思えました。

質問なさるのでしたら、誤解のないような情報提供も必要なのではないでしょうか。

せっかく秀でたサイトと思っていますので
質問者、回答者ともにその辺のことをご考慮いただきたいと思います。

cocoa様、asaka50様
大規模修繕工事に関する質問に対して関心いただきありがとうございます。
要約した経緯は次の通りです。
1、2018年度の総会で、長期修繕計画で2019年計画していました大規模修繕工事(建築基準法に準拠するものと違う主に建物の美観保全を目的とする)を1年前倒しし、管理会社をコンサルタントにして当年発注することを議決。
2、コンサルタントは工事設計・工事監理、工事施工会社選定、(見積もりチェックを行う第三者)セカンドオピニオン導入を業務とする。
3、管理組合は管理会社(コンサルタント)が工事設計に基づいて算出した大規模修繕工事費の承認を得るために臨時総会開催、議決。
4、総額の議決を得て管理会社は、工事施工会社を偶数選定し工事設計から相見積もりさせ、最低額提示会社を工事施工会社とした。
5、コンサルタント業務を行った管理会社は管理組合(理事会)に対し A工事設計に基づいた詳細計算書の提示を拒んでいる B(見積もりチェック機関)第三者の介入があったかのようにだましている C工事設計を管理組合用と施工業者用と内容を変えている
これら、管理会社の利益相反疑惑を察知したマンション管理士が、値引き方を成功報酬と合わせ伝授しているというものです。

大規模修繕工事前に工事予算につては総会決議を受けているはずで、予算内で終了したとのことですのですので再度の総会決議は不要と思います。
ところで、公認管理士とは何でしょうか。公認会計士?

マンション管理士のことです。国家試験を通った人ということで「公認管理士」と呼びました。ちなみに「管理士」だけでは詐称になりませんがマンションに特化した場合、「マンションの管理士」というだけで罪に問われることがあります。

やさしいヤモリさん

大規模修繕工事でのトラブル事例として、貴重な事例のように思われますので、事実関係を分かるように説明頂けないでしょうか。

皆様のやり取りから、当方は下記のように事実関係を推定しましたが、その認識に誤りはあるでしょうか?

(1)マンションの大規模修繕はコンサル無しで、管理組合が直接選定し、その会社に4.5億円程度で発注する為、総会では予備費を含めて5億円の予算で承認を得ました。

(2)上記の組合直轄工事に対し、大規模修繕項目に明記されない追加工事が発生し、管理会社がアドバイスしてくれて+0.3億円程度のアップとなりそうです。

(3)それに対し顧問のマンション管理士が介入してきて、追加の+0.3億円分については臨時総会を開催して総会の承認が必要だから、その際に追加分の値引き交渉をするので、値引きした総額の1割をくれと暗に求めています。

もし上記のような状況でしたら、臨時総会の要否は追加の内容にもよりますが、ブローカーまがいのマンション管理士は無視して、理事会自身でネゴ交渉をしましょう。

臨時総会の要否については、経験が豊富な筈の管理会社に判断していただきましょう。

そして管理報酬以外にブローカー的な業務で金を無心してくる、怪しげなマンション管理士は信用できないと思われますことから契約を解除しましょう。

asaka50さん
私もこの大規模修繕工事が奇想天外なプロセスで今に至っているかを説明するには、常識外のことなのでするっとできません。前期総会で議決された議案から示さないとご理解いただけないと思います。5億円となれば管理会社も国土交通省の通達など構わず利益相反に目の色を変えるし、マンション管理士も触手を伸ばすのです。
この先、特に築40年越えのマンションには維持も地獄、手放すも地獄の時代になるような気がします。

大規模修繕において通常ではないことが行われていたというようなことであれば、それを説明していただけないと回答が出来ません。

これだけの話からすると、5億円の大規模修繕に悪徳マンション管理士が金儲けのためハイエナのように群がってきたとしか思えませんので、マンション管理士の評価を著しく損なうものです。

因みに当方のマンションも5億円以上の費用で大規模修繕を行っておりますし、300戸以上の首都圏の大規模マンションであれば、5億円以上の費用がかかるのは普通であり、金額的には大騒ぎする話ではないと思います。

そもそも公認管理士とは何の資格をもっている方なのですか。
マンション管理士ならマンション管理士という名称を名乗らなければなりません。
区分所有管理士なる資格もありました。
公認管理士なんて聞いたことはありません。
名称も怪しいのですが、言っていることも大いに怪しいです。
予算の承認を得た時点で、修繕積立金の取り崩しの承認を得ているのですから、支払う段階でもう一度総会決議が必要だなどということはないです。
それで否決されたら工事費用は払わなくていいということでしょうか。
この怪しげな公認管理士なるものが、何らかの契約を組合と締結していたのでしたら、それは仕事をしてもらう前に総会に諮られているはずです。
状況がわかりません。

管理会社に毟られっ放しさん とのやりとりを拝読しました。
総会決議が必要と言われている部分は、すでに総会で承認されている予算内の工事代金の支払いではなく、予算に組み込まれていない「マンション管理士による値引き交渉コンサルティング料」の方なのではありませんか?
マンション管理士に支払うコンサルティング料は、これまで予算計上していない場合は、一般会計からの支出でも、修繕積立金会計からの支出でも、総会決議が必要です。

背景がわからないのですが、大規模修繕を「責任施工方式」で管理会社に発注していたとしたなら、表面上は設計監理契約(コンサル契約)はしていなくとも管理会社が設計監理(コンサル)と工事管理の双方を行うのが通常で、「設計監理(コンサル)契約が無かった」ことを理由に工事が終わってから値引きを交渉するのは不適切だと思います。
設計監理の発注先が別に存在する「設計監理方式」だったのでしょうか?管理会社がコンサル業務をしたことで管理組合に損害があったのでしょうか?

三毛猫さん
1、総合コンサルタント 管理会社
2、工事設計監理 管理会社
3、工事会社選別と見積もり依頼 管理会社
4、セカンドオピニオン選択依頼作業 管理会社
で、表示方法が違いますが期首総会で議決されています。
1、工事施工発注
2、総工事費
は臨時総会で議決
となっています。
工事終盤になって管理士が工事費が高すぎると理事会に横やりを入れたのです。

追加情報をありがとうございます。
1.総合コンサルタント 2.工事設計監理 で管理会社と契約していますので、コンサル「まがい」ではなく正当な立場でコンサル業務が行われたと思います。

金額の交渉をするならもっと早い段階で、例えば設計段階で工事対象を再考(不急の工事を外すなど)したり、下請けに外注する部分を比較的安価な会社に切り替える等して、お互い金額に納得してから着工をするものです。
その段階でスルーしておきながら後から高過ぎると言うのは…「松」定食をオーダーしてほぼ食べ終わった後で「竹」定食の金額にしろと言うような、先方に対して失礼な事ですし、やさしいヤモリさんの管理組合の信用にも関わると思います。

4.セカンドオピニオン選択作業依頼を管理会社と契約したのは、不要だったかったかも知れません。マンション管理士さんの顧問がいるなら、セカンドオピニオン部分はマンション管理士さんにしてもらうお仕事かと思います。

>この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。

何事も、根拠が重要です。
その会計士に、どうしてなのか?あるいは、どういう法律でそうなるのか?
聞いてみたらいいと思います。
ここに書かれていない特殊条件が無いとも限りません。
まずはそこからじゃないでしょうか。

それと、公認会計士がどうして介入しているのか?、どういう立場の人か?
これが分かりません。かなり大事なことですよね?
単なる外野の意見なのか?、委託契約に基づくなにがしかの行為なのか?

公認会計士でなく、管理士です。特殊条件としてコンサルタント契約をしていない管理会社がコンサル介入していることをネタに値引きを求めているが、これには管理士が介入し臨時総会を開催し値引きを求めよとしているのです。
しかも値引き交渉に成功したら値引きした総額の1割をくれと暗に求めているというものです。
いずれもブローカーまがいの介入がはっきりしてきました。私は総会は不要と考えます。

これはそそっかしく読み間違えて失礼しました。
まとめると(含、推測)、
・管理会社、管理士、それぞれ個別に契約している。
・発注は額も決まり当然済んでおり、工事が終わって検収上がれば代金を支払うことになっている。
・管理士が、支払いには総会で決議が必要と主張し、この際管理士が工事会社と値引き交渉し、値引きされた場合は暗に成功報酬を要求している。

ということでしょうか?
もしそうならですが、値引き交渉は発注前にするものですよね、例えそれが臨時の追加工事でも。
根拠は聞かないと分かりませんが、これだけ聞く限りでは支払いに決議が必要という法的根拠は無さそうですね。
それにしても不審ですねえ、普通は発注前に値引き交渉を買って出るものでしょうに。

まず総会で5憶の予算を取ってあり、実質4.8億円だったわけですよね。
大規模の支払いは大体3回に分けて行うものですから、いちいちこの分と言って総会で承認するのも面倒です。
そのため、どの段階でいくら支払うということは、最初の契約の時に決めていて
それを含めて総会で承認をもらうことになります。
予定よりも多い支出が出るのでしたら、臨時総会も必要ですが
予算内の支出については、最初の総会で承認された中で行えば問題ないことです。

ありがとうございました。

予算内の工事で総会での議決が必要な訳ありません。
そんな話は管理会社に聞けばすぐ分かる話です。

ありがとうございました。

公認管理士などという資格はなく、横やりなどという表現を使われていることから
偏見のほうが大きいと感じました。
他の方とのやり取りでも、大規模修繕において
通常ではないことが行われていたというようなことでしたので
今回のご質問では、説明不十分かと思います。

これにより、国家資格者であるマンション管理士に対する印象操作とも思えますし
公認管理士なるいい加減な言葉遣いが感情的にも思えました。

質問なさるのでしたら、誤解のないような情報提供も必要なのではないでしょうか。

せっかく秀でたサイトと思っていますので
質問者、回答者ともにその辺のことをご考慮いただきたいと思います。

cocoa様、asaka50様
大規模修繕工事に関する質問に対して関心いただきありがとうございます。
要約した経緯は次の通りです。
1、2018年度の総会で、長期修繕計画で2019年計画していました大規模修繕工事(建築基準法に準拠するものと違う主に建物の美観保全を目的とする)を1年前倒しし、管理会社をコンサルタントにして当年発注することを議決。
2、コンサルタントは工事設計・工事監理、工事施工会社選定、(見積もりチェックを行う第三者)セカンドオピニオン導入を業務とする。
3、管理組合は管理会社(コンサルタント)が工事設計に基づいて算出した大規模修繕工事費の承認を得るために臨時総会開催、議決。
4、総額の議決を得て管理会社は、工事施工会社を偶数選定し工事設計から相見積もりさせ、最低額提示会社を工事施工会社とした。
5、コンサルタント業務を行った管理会社は管理組合(理事会)に対し A工事設計に基づいた詳細計算書の提示を拒んでいる B(見積もりチェック機関)第三者の介入があったかのようにだましている C工事設計を管理組合用と施工業者用と内容を変えている
これら、管理会社の利益相反疑惑を察知したマンション管理士が、値引き方を成功報酬と合わせ伝授しているというものです。

まず総会で5憶の予算を取ってあり、実質4.8億円だったわけですよね。
大規模の支払いは大体3回に分けて行うものですから、いちいちこの分と言って総会で承認するのも面倒です。
そのため、どの段階でいくら支払うということは、最初の契約の時に決めていて
それを含めて総会で承認をもらうことになります。
予定よりも多い支出が出るのでしたら、臨時総会も必要ですが
予算内の支出については、最初の総会で承認された中で行えば問題ないことです。

ありがとうございました。

そもそも公認管理士とは何の資格をもっている方なのですか。
マンション管理士ならマンション管理士という名称を名乗らなければなりません。
区分所有管理士なる資格もありました。
公認管理士なんて聞いたことはありません。
名称も怪しいのですが、言っていることも大いに怪しいです。
予算の承認を得た時点で、修繕積立金の取り崩しの承認を得ているのですから、支払う段階でもう一度総会決議が必要だなどということはないです。
それで否決されたら工事費用は払わなくていいということでしょうか。
この怪しげな公認管理士なるものが、何らかの契約を組合と締結していたのでしたら、それは仕事をしてもらう前に総会に諮られているはずです。
状況がわかりません。

やさしいヤモリさん

大規模修繕工事でのトラブル事例として、貴重な事例のように思われますので、事実関係を分かるように説明頂けないでしょうか。

皆様のやり取りから、当方は下記のように事実関係を推定しましたが、その認識に誤りはあるでしょうか?

(1)マンションの大規模修繕はコンサル無しで、管理組合が直接選定し、その会社に4.5億円程度で発注する為、総会では予備費を含めて5億円の予算で承認を得ました。

(2)上記の組合直轄工事に対し、大規模修繕項目に明記されない追加工事が発生し、管理会社がアドバイスしてくれて+0.3億円程度のアップとなりそうです。

(3)それに対し顧問のマンション管理士が介入してきて、追加の+0.3億円分については臨時総会を開催して総会の承認が必要だから、その際に追加分の値引き交渉をするので、値引きした総額の1割をくれと暗に求めています。

もし上記のような状況でしたら、臨時総会の要否は追加の内容にもよりますが、ブローカーまがいのマンション管理士は無視して、理事会自身でネゴ交渉をしましょう。

臨時総会の要否については、経験が豊富な筈の管理会社に判断していただきましょう。

そして管理報酬以外にブローカー的な業務で金を無心してくる、怪しげなマンション管理士は信用できないと思われますことから契約を解除しましょう。

asaka50さん
私もこの大規模修繕工事が奇想天外なプロセスで今に至っているかを説明するには、常識外のことなのでするっとできません。前期総会で議決された議案から示さないとご理解いただけないと思います。5億円となれば管理会社も国土交通省の通達など構わず利益相反に目の色を変えるし、マンション管理士も触手を伸ばすのです。
この先、特に築40年越えのマンションには維持も地獄、手放すも地獄の時代になるような気がします。

大規模修繕において通常ではないことが行われていたというようなことであれば、それを説明していただけないと回答が出来ません。

これだけの話からすると、5億円の大規模修繕に悪徳マンション管理士が金儲けのためハイエナのように群がってきたとしか思えませんので、マンション管理士の評価を著しく損なうものです。

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祖堅 千鶴子様
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>この場合、支払い前に総会での修繕積立金取り崩し議決が必要と公認管理士から横やりが入りました。

何事も、根拠が重要です。
その会計士に、どうしてなのか?あるいは、どういう法律でそうなるのか?
聞いてみたらいいと思います。
ここに書かれていない特殊条件が無いとも限りません。
まずはそこからじゃないでしょうか。

それと、公認会計士がどうして介入しているのか?、どういう立場の人か?
これが分かりません。かなり大事なことですよね?
単なる外野の意見なのか?、委託契約に基づくなにがしかの行為なのか?

公認会計士でなく、管理士です。特殊条件としてコンサルタント契約をしていない管理会社がコンサル介入していることをネタに値引きを求めているが、これには管理士が介入し臨時総会を開催し値引きを求めよとしているのです。
しかも値引き交渉に成功したら値引きした総額の1割をくれと暗に求めているというものです。
いずれもブローカーまがいの介入がはっきりしてきました。私は総会は不要と考えます。

これはそそっかしく読み間違えて失礼しました。
まとめると(含、推測)、
・管理会社、管理士、それぞれ個別に契約している。
・発注は額も決まり当然済んでおり、工事が終わって検収上がれば代金を支払うことになっている。
・管理士が、支払いには総会で決議が必要と主張し、この際管理士が工事会社と値引き交渉し、値引きされた場合は暗に成功報酬を要求している。

ということでしょうか?
もしそうならですが、値引き交渉は発注前にするものですよね、例えそれが臨時の追加工事でも。
根拠は聞かないと分かりませんが、これだけ聞く限りでは支払いに決議が必要という法的根拠は無さそうですね。
それにしても不審ですねえ、普通は発注前に値引き交渉を買って出るものでしょうに。

予算内の工事で総会での議決が必要な訳ありません。
そんな話は管理会社に聞けばすぐ分かる話です。

ありがとうございました。

1、〜 4、迄については、管理組合をコンサルタントに選定するのは??ですが、それ以外は問題無いように思われます。

ただ 5、が良く分かりません。
>A工事設計に基づいた詳細計算書の提示を拒んでいる 
→本来は臨時総会で工事金額を提案する前に詳細計算書を提出させ、理事会がチェックするものでは無いですか?

>B(見積もりチェック機関)第三者の介入があったかのようにだましている 
→介入とはチェックとの意味ではと思いますが、本来は理事会がコンサルとは全く別の会社に依頼すべきものではないですか?

>C工事設計を管理組合用と施工業者用と内容を変えている
→私の経験では、素人の管理組合向けには分かり易く内容を変えるのは普通だと思います。

>管理会社の利益相反疑惑を察知したマンション管理士が、値引き方を成功報酬と合わせ伝授しているというものです。
→顧問契約していれば、その中で値引き方を伝授すべきです。それを成功報酬を要求してくるマンション管理士など本当にいるのでしょうか?

もし未契約なのであれば、発注を凍結し、大至急、一級建築士のいる真っ当なコンサルティング会社を探し、そこに詳細チェックを依頼した方が良いと思います。

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一つ反論します。マンション外壁のお化粧直しを主とする大規模修繕工事と、建築基準法に言う大規模修繕は違うものと認識していて、前者には一級建築士が特に関わらなくてもいいと覚えています。マンション管理における問題発生のひとつが、そのことを曖昧にしていることだと確信していますがいかがでしょうか。

一級建築士は必須ではないとは思います。
自ずと大規模修繕のコンサルティング会社には一級建築士がいます。

それと外壁の化粧直しと言っても、高いお金を払い足場を組んで工事するのでしょうから、コンクリートの劣化(中性化度)、タイルの密着度試験等で外壁の健全性を確認されると思いますので、一級建築士のいる事務所の方が安心だと思います。

大規模修繕工事前に工事予算につては総会決議を受けているはずで、予算内で終了したとのことですのですので再度の総会決議は不要と思います。
ところで、公認管理士とは何でしょうか。公認会計士?

マンション管理士のことです。国家試験を通った人ということで「公認管理士」と呼びました。ちなみに「管理士」だけでは詐称になりませんがマンションに特化した場合、「マンションの管理士」というだけで罪に問われることがあります。

管理会社に毟られっ放しさん とのやりとりを拝読しました。
総会決議が必要と言われている部分は、すでに総会で承認されている予算内の工事代金の支払いではなく、予算に組み込まれていない「マンション管理士による値引き交渉コンサルティング料」の方なのではありませんか?
マンション管理士に支払うコンサルティング料は、これまで予算計上していない場合は、一般会計からの支出でも、修繕積立金会計からの支出でも、総会決議が必要です。

背景がわからないのですが、大規模修繕を「責任施工方式」で管理会社に発注していたとしたなら、表面上は設計監理契約(コンサル契約)はしていなくとも管理会社が設計監理(コンサル)と工事管理の双方を行うのが通常で、「設計監理(コンサル)契約が無かった」ことを理由に工事が終わってから値引きを交渉するのは不適切だと思います。
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1、工事施工発注
2、総工事費
は臨時総会で議決
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工事終盤になって管理士が工事費が高すぎると理事会に横やりを入れたのです。

追加情報をありがとうございます。
1.総合コンサルタント 2.工事設計監理 で管理会社と契約していますので、コンサル「まがい」ではなく正当な立場でコンサル業務が行われたと思います。

金額の交渉をするならもっと早い段階で、例えば設計段階で工事対象を再考(不急の工事を外すなど)したり、下請けに外注する部分を比較的安価な会社に切り替える等して、お互い金額に納得してから着工をするものです。
その段階でスルーしておきながら後から高過ぎると言うのは…「松」定食をオーダーしてほぼ食べ終わった後で「竹」定食の金額にしろと言うような、先方に対して失礼な事ですし、やさしいヤモリさんの管理組合の信用にも関わると思います。

4.セカンドオピニオン選択作業依頼を管理会社と契約したのは、不要だったかったかも知れません。マンション管理士さんの顧問がいるなら、セカンドオピニオン部分はマンション管理士さんにしてもらうお仕事かと思います。

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