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専有部ガス配管の個別容量アップを認めるべきか?

住まいのトラブル

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築45年ほどの当マンションでは、
集中暖房が機能的に寿命となることから、都市ガスを使った個別暖房に切替しました。そこで、各戸にリビングに1台修繕積立金で都市ガスFF式暖房機を設置することになり、工事も行われています。

そこで、とある住民がFF式暖房機は設置する必要ないから、4LDK全てに自分でリフォームして好きなように取り付けたい。となり、

管理組合で排気するに際し穴をあけることから、躯体に影響を及ぼすから承認できない。
→当該組合員から工事内容の申請がなされ、当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり、共用ガス配管の工事が必要となり、概算で約200万掛かることや、工事を実施する際は全戸のガス供給を2日から1週間程度止める必要がある旨、がわかった。
今年初めて運用されることもあり、今後当工法で申請される可能性がある事、全戸ガス供給が複数日止まってしまう事は日常生活に大きな支障をきたす恐れがあることから、当該申請を承認することが出来ない旨の回答をしたところ、
結果に不服として工事の承認請求および期日内に承認決定通知がない場合は法的手段を取ることを検討する旨の通告書が届いた。

そこで、他のマンションでは、ガス暖房運用などルールはどのように制定されているのでしょうか?
当マンションでは、今回からの運用の為、ガスの容量を直接定めるような規約やガス暖房の運用ルールは定めていません。
ただし使用細則禁止行為に「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」とありました。

ガスの新設・増設は1か月前までに申請してくださいとなっているが、
肝心のその却下できるような明確な基準等は先ほど示した「切削」くらいで、他に却下条件をそのものを禁止する条文は見当たりませんでした。
もし仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?
規約に制定があることに対して却下は認められるのか、組合で定めた内容に裁判所で合法だと認められる内容のものか、このような現状の場合は、弁護士さん(司法的立場・見解)から見て、
どうなりますでしょうか?よろしくお願いいたします。

私個人は、まず、ガスの運用に関するルールを規約できちっと定めるべきだと考えています。




みんなの回答

レスが2件しか付かないのはレアケースだからと思いますが、思いついた課題を書き込みます。
先ず、そちらは寒冷地でしょうか?

回答と言うよりは組合の暖房計画にも疑問があります。 

1.申請を阻止する目的で後から規約を作ろうとしてますが、法律等は遡っての適用は出来ないものです。
  従って、今現在の共用部への穴開け制限で却下するしかないと思います。
  他の部屋は電気毛布や電気ヒーターでも間に合うとは思いますが・・・?
  エアコンでの代用ですが築45年で全部の部屋にエアコンが付けられる配管用の穴が、そもそもありますか?  

2.リビングの1台で全部屋を暖めるのは元来無理だし、ドアを開けたままにも出来ませよね?

3.「当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり・・・・」
元々暖房器は何台分で想定してましたか、こういったことを組合員に説明するのも、納得はしなくてもある程度理解は得られ、強硬な態度を緩める場合があります。
申請者のような全部屋への都市ガスFF式暖房機の設置を想定してなかった組合の、容量計画が足りなかったと思います。 

4.この申請者だけなら容量は全く問題無いのですね? それ以上の許容量もあるようですが!

5.順に許可していき、いつか限界に達したなら夏場に容量アップの工事をすれば解決しませんか? 

6.15年ほど前?から結露対策で24時間暖房方式が推奨されておりますが、申請者がそうしたいならそれも理解できます。(無人の部屋であっても少し暖めておくようです)

7.現状は、結露とそれに伴ってカビも生えてませんか?

8.暖房はインナーサッシや複層ガラス化も合せて対策するのが良いと思います。

9.法的手段を取りたいならそうさせてもかまわないと思います。 あちらは自費で理事会は管理費で対応出来るので、金銭面は有利です。 
理事会の計画に考慮が足りなかった面があるので、和解(妥協)点を探ってはいかがでしょうか?
以上

ガス管増設の200万円は、おそらく修繕積立金で支払うものと思われるので総会決議事項です。
仮に、この方の工事を認めてしまうと、他の方の同様な工事申請も認めなくてはなりません。申請が3分の1を超えたときにガス供給量が不足する恐れが発生します。そのときに総会に議案を出しても遅いでしょう。この方の申請でわかってたことですから。

この申請を認めると将来はガス管増設工事が必要と総会で諮る必要があるのでしょう。
総会において、将来のガス管増設を修繕計画に組み込むか、また、この方の申請を受け入れないか、はたまた、ガス管増設はしないけど申請者が3分の1を超えるまでは申請を受け付け、その後は受け付けない(これは特定の区分所有者だけの利益になりかねませんのでおすすめはしたくない)。と、なんらかの結論を出してもらえばいいのではないでしょうか。

まだ話し合う余地はあると思います。
インフラの供給量もみんなのものなので、申請者を含めてマンションの将来のために慎重に判断されることをおすすめします。

>仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?

(1)もし、使用細則禁止行為「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」だけを反論材料とした場合は、穴開け部分が「建物の構造上不可欠な壁」ではないと主張されると裁判官によっては敗訴する可能性があります。

(2)反論材料とするのであれば、全戸に平等にガス供給した場合の1戸当たりの使用可能量を計算し、各戸への最大供給量を明確化し、それを理事会決議として通知します。
もし提訴された場合には、管理組合として決めた「FF式暖房機を設置」がマンションの設備容量の上限であるので、その他のガス暖房機の設置は設備容量的に認められないと主張すれば良いと思います。

(3)また裁判の際には、上記(2)の主張以外に暖房用には電気の選択肢(もし電気容量が足りなければ電力会社の方で対応します)もあることを主張すれば、敗訴することはないと思います。

回答ありがとうございました。
(3)また裁判の際には、上記(2)の主張以外に暖房用には電気の選択肢(もし電気容量が足りなければ電力会社の方で対応します)もあることを主張すれば、敗訴することはないと思います。
>>今回の灯油式集中暖房→ガス個別暖房の変更ですが、FF式暖房の個室は排気穴を通して「家→共有部通路→外壁」というルートとなるため(エアコンも同様個室は排気不可です)、各戸個室にはポータブル暖房で暖をしのぎましょう。→電力使用量が増加するのに伴い、電気の幹線容量のアップも同時期に行いました。30A→50Aに増強作業しました。
あと、その区分所有者はあくまでガスで使い放題ではないが、4LDK各室に24時間集中暖房的(つけっぱなし)な使い方をしたいので、
電気の容量が例え使い放題であっても、その方はポータブルだと暖房器具の電気代も余計に掛かったり、ポータブル暖房だとオンオフの手間が掛かったり納得できないのです。(勿論、その方の勝手な都合なんですが…)
ポータブルの分(個室分)を通常は電気暖房で暖を取るところを、全部ガスを引いてやりたいという申請です。

>>今回の灯油式集中暖房→ガス個別暖房の変更ですが、FF式暖房の個室は排気穴を通して「家→共有部通路→外壁」というルートとなるため(エアコンも同様個室は排気不可です)

⇨FF式暖房はCO2が発生するので強制排気が必要ですが、代替手段の電気であればCO2は発生しないので排気は不要です。
jetstar0919さんが言われる通り、ガス暖房の方が割安ではありますが、それを理由に建物の構造物の穴開けを許すことは容認出来ないと思います。

何れにしても、管理組合として区分所有者個人の都合で勝手に構造物の改造を許すのは、コンプライアンス上も大きな問題だと思います。

その住民の方には納得いただけるよう上記(1)〜(3)で説明され、それでも相手が裁判に訴えてきた場合には管理組合として毅然と応訴し、上記(1)から(3)の主張をすれば敗訴することはないと思います。

>仮に裁判になったとして、管理組合側の主張はどこまで正当性が認められるものでしょうか?

(1)もし、使用細則禁止行為「建物の主要構造部(建物の構造上不可欠な柱・壁及び梁をいう)に孔をあけたり、切削するなどの行為をすること」だけを反論材料とした場合は、穴開け部分が「建物の構造上不可欠な壁」ではないと主張されると裁判官によっては敗訴する可能性があります。

(2)反論材料とするのであれば、全戸に平等にガス供給した場合の1戸当たりの使用可能量を計算し、各戸への最大供給量を明確化し、それを理事会決議として通知します。
もし提訴された場合には、管理組合として決めた「FF式暖房機を設置」がマンションの設備容量の上限であるので、その他のガス暖房機の設置は設備容量的に認められないと主張すれば良いと思います。

(3)また裁判の際には、上記(2)の主張以外に暖房用には電気の選択肢(もし電気容量が足りなければ電力会社の方で対応します)もあることを主張すれば、敗訴することはないと思います。

回答ありがとうございました。
(3)また裁判の際には、上記(2)の主張以外に暖房用には電気の選択肢(もし電気容量が足りなければ電力会社の方で対応します)もあることを主張すれば、敗訴することはないと思います。
>>今回の灯油式集中暖房→ガス個別暖房の変更ですが、FF式暖房の個室は排気穴を通して「家→共有部通路→外壁」というルートとなるため(エアコンも同様個室は排気不可です)、各戸個室にはポータブル暖房で暖をしのぎましょう。→電力使用量が増加するのに伴い、電気の幹線容量のアップも同時期に行いました。30A→50Aに増強作業しました。
あと、その区分所有者はあくまでガスで使い放題ではないが、4LDK各室に24時間集中暖房的(つけっぱなし)な使い方をしたいので、
電気の容量が例え使い放題であっても、その方はポータブルだと暖房器具の電気代も余計に掛かったり、ポータブル暖房だとオンオフの手間が掛かったり納得できないのです。(勿論、その方の勝手な都合なんですが…)
ポータブルの分(個室分)を通常は電気暖房で暖を取るところを、全部ガスを引いてやりたいという申請です。

>>今回の灯油式集中暖房→ガス個別暖房の変更ですが、FF式暖房の個室は排気穴を通して「家→共有部通路→外壁」というルートとなるため(エアコンも同様個室は排気不可です)

⇨FF式暖房はCO2が発生するので強制排気が必要ですが、代替手段の電気であればCO2は発生しないので排気は不要です。
jetstar0919さんが言われる通り、ガス暖房の方が割安ではありますが、それを理由に建物の構造物の穴開けを許すことは容認出来ないと思います。

何れにしても、管理組合として区分所有者個人の都合で勝手に構造物の改造を許すのは、コンプライアンス上も大きな問題だと思います。

その住民の方には納得いただけるよう上記(1)〜(3)で説明され、それでも相手が裁判に訴えてきた場合には管理組合として毅然と応訴し、上記(1)から(3)の主張をすれば敗訴することはないと思います。

ガス管増設の200万円は、おそらく修繕積立金で支払うものと思われるので総会決議事項です。
仮に、この方の工事を認めてしまうと、他の方の同様な工事申請も認めなくてはなりません。申請が3分の1を超えたときにガス供給量が不足する恐れが発生します。そのときに総会に議案を出しても遅いでしょう。この方の申請でわかってたことですから。

この申請を認めると将来はガス管増設工事が必要と総会で諮る必要があるのでしょう。
総会において、将来のガス管増設を修繕計画に組み込むか、また、この方の申請を受け入れないか、はたまた、ガス管増設はしないけど申請者が3分の1を超えるまでは申請を受け付け、その後は受け付けない(これは特定の区分所有者だけの利益になりかねませんのでおすすめはしたくない)。と、なんらかの結論を出してもらえばいいのではないでしょうか。

まだ話し合う余地はあると思います。
インフラの供給量もみんなのものなので、申請者を含めてマンションの将来のために慎重に判断されることをおすすめします。

レスが2件しか付かないのはレアケースだからと思いますが、思いついた課題を書き込みます。
先ず、そちらは寒冷地でしょうか?

回答と言うよりは組合の暖房計画にも疑問があります。 

1.申請を阻止する目的で後から規約を作ろうとしてますが、法律等は遡っての適用は出来ないものです。
  従って、今現在の共用部への穴開け制限で却下するしかないと思います。
  他の部屋は電気毛布や電気ヒーターでも間に合うとは思いますが・・・?
  エアコンでの代用ですが築45年で全部の部屋にエアコンが付けられる配管用の穴が、そもそもありますか?  

2.リビングの1台で全部屋を暖めるのは元来無理だし、ドアを開けたままにも出来ませよね?

3.「当該工法を3分の1以上の住戸が実施をした場合、ガスの供給量が足りなくなり・・・・」
元々暖房器は何台分で想定してましたか、こういったことを組合員に説明するのも、納得はしなくてもある程度理解は得られ、強硬な態度を緩める場合があります。
申請者のような全部屋への都市ガスFF式暖房機の設置を想定してなかった組合の、容量計画が足りなかったと思います。 

4.この申請者だけなら容量は全く問題無いのですね? それ以上の許容量もあるようですが!

5.順に許可していき、いつか限界に達したなら夏場に容量アップの工事をすれば解決しませんか? 

6.15年ほど前?から結露対策で24時間暖房方式が推奨されておりますが、申請者がそうしたいならそれも理解できます。(無人の部屋であっても少し暖めておくようです)

7.現状は、結露とそれに伴ってカビも生えてませんか?

8.暖房はインナーサッシや複層ガラス化も合せて対策するのが良いと思います。

9.法的手段を取りたいならそうさせてもかまわないと思います。 あちらは自費で理事会は管理費で対応出来るので、金銭面は有利です。 
理事会の計画に考慮が足りなかった面があるので、和解(妥協)点を探ってはいかがでしょうか?
以上

回答がありません。