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事務管理業務の基幹業務に含まれる??

管理業の委託

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理委託契約書を読むと、以下のことが書かれています。
・事務管理業務には基幹業務と基幹業務以外がある。
・基幹業務の一つに「維持修繕の企画・実施の調整業務(マンションの維持または修繕に関する企画および実施の調整、実施の確認。)」がある。
・これは、具体的には「補修工事・設備の保守点検等外注に関する業務、防火管理業務の補助、施設運営の補助、各種契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助、通知事項の伝達、官公庁・分譲業者との折衝」を意味する。

ところで、当マンションでは(他のマンションもほとんど同じだと思いますが)、設備管理業務費を管理会社に支払っており、管理会社はエレベータ保守や植栽など多くの業務を専門業者に丸投げしています。

そこで質問ですが、設備管理業務を管理組合と専門業者の直接契約とし、契約の手続きや日程の調整、点検日当日の立ち会い、実施の確認等は事務管理業務として管理会社にやってもらう、というのは問題があるでしょうか。

設備管理に関しては直接契約により年間数百万円安くできる見込みですが、理事会の仕事が増えると反対する理事がいます。
事務管理業務として管理会社に行ってもらえれば解決するのですが。

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。

みんなの回答

事務管理業務にあたらないというご意見の方は、その根拠と委託契約書をどう直せばいいのかアドバイスをいただけるとありがたいです。→今後管理会社の方から事務管理業務にあたらないというような契約を提案してくることが増えてくるのでは?と私は思っています。

管理会社によりますが、大抵の場合は事務管理業務の一環としてやって貰える筈です。
もし拒否するような管理会社ならリプレイスを考えた方が良いでしょう。

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ありがとうございます。
契約書には曖昧な表現が多く、具体的な業務例が記載されていないので、的外れではないかと心配していましたが、安心しました。
管理会社に申し入れをし、話し合いを始めたいと思います。

まずは貴管理組合の契約書が国土交通省標準管理業委託契約書に準じているか確認ください。

私のところはエレベーター、機械式駐車場、植栽を組合直で契約しています。
それでも、手配、連絡、掲示、クレームに至るまですべて管理会社がやってくれています。
理事会には何の負担もありません。
やるのが当然だとは思ってはいませんので感謝しています。

しかし、管理組合が契約しているから一切関係ないと言い切る管理会社も知っています。
管理会社の体質によるのではないでしょうか。
いくら優秀なフロントマンでも、会社の方針には逆らえないでしょう。
「補助」というのがどの程度のものなのか具体的に示されていない限り、管理会社の判断によってしまっても文句は言えないように思います。
例えば支払いだけをするのも補助に当たるというかもしれません。
また契約書に具体例をずらっと挙げても、契約書に記載されていることしかしないとなるかもしれません。

仕事が増えるのではないかと心配するのでしたら、直接管理会社と交渉してみてはいかがでしょうか。

ありがとうございます。
やはり管理会社によって対応はまちまちだということですね。
ただ、海さんのマンションのように、きちんと対応してくれる管理会社があることがわかり、勇気づけられました。

当方の経験からすると、管理委託契約書が曖昧な表現となっておりますことから、管理会社によると思います。

大手不動産会社が建設し系列の管理会社が管理しているマンションなら、果糖ブドウ糖さんが希望されるような直接契約でも、作業案内の掲示、作業当日の受付、作業実施の最低限の確認等はやって貰える可能性は高いと思います。

ただ、作業内容については責任を負わないので、住民からクレーム等があった場合、担当理事にその内容を連絡するだけですので、理事の負荷は増えます。

当方のマンションは大手不動産系の管理会社で、エレベータ保守、清掃、植栽を直接契約にしていました。
作業の案内掲示、出入り管理はやって頂きましたが、作業に関するクレームは直接理事が受けることになり負荷が増えたことから、現在は植栽だけを直接契約としています。
(植栽は理事の負担が殆どかからないので多くのマンションで直接契約にしています。)

このように一般的に大手不動産系管理会社は柔軟に対応していただけますが、「委託業務費は安かろう、管理品質は程々」の大手独立系管理会社は設備管理業務が利益の源泉なので、直接契約は何だかんだ理由をつけて拒否すると思います。

ありがとうございます。
当方は系列の管理会社を使っています。柔軟に対応して貰える可能性が独立系より高いということですね。
管理会社に申し入れをしたいと思います。

私のところはエレベーター、機械式駐車場、植栽を組合直で契約しています。
それでも、手配、連絡、掲示、クレームに至るまですべて管理会社がやってくれています。
理事会には何の負担もありません。
やるのが当然だとは思ってはいませんので感謝しています。

しかし、管理組合が契約しているから一切関係ないと言い切る管理会社も知っています。
管理会社の体質によるのではないでしょうか。
いくら優秀なフロントマンでも、会社の方針には逆らえないでしょう。
「補助」というのがどの程度のものなのか具体的に示されていない限り、管理会社の判断によってしまっても文句は言えないように思います。
例えば支払いだけをするのも補助に当たるというかもしれません。
また契約書に具体例をずらっと挙げても、契約書に記載されていることしかしないとなるかもしれません。

仕事が増えるのではないかと心配するのでしたら、直接管理会社と交渉してみてはいかがでしょうか。

ありがとうございます。
やはり管理会社によって対応はまちまちだということですね。
ただ、海さんのマンションのように、きちんと対応してくれる管理会社があることがわかり、勇気づけられました。

当方の経験からすると、管理委託契約書が曖昧な表現となっておりますことから、管理会社によると思います。

大手不動産会社が建設し系列の管理会社が管理しているマンションなら、果糖ブドウ糖さんが希望されるような直接契約でも、作業案内の掲示、作業当日の受付、作業実施の最低限の確認等はやって貰える可能性は高いと思います。

ただ、作業内容については責任を負わないので、住民からクレーム等があった場合、担当理事にその内容を連絡するだけですので、理事の負荷は増えます。

当方のマンションは大手不動産系の管理会社で、エレベータ保守、清掃、植栽を直接契約にしていました。
作業の案内掲示、出入り管理はやって頂きましたが、作業に関するクレームは直接理事が受けることになり負荷が増えたことから、現在は植栽だけを直接契約としています。
(植栽は理事の負担が殆どかからないので多くのマンションで直接契約にしています。)

このように一般的に大手不動産系管理会社は柔軟に対応していただけますが、「委託業務費は安かろう、管理品質は程々」の大手独立系管理会社は設備管理業務が利益の源泉なので、直接契約は何だかんだ理由をつけて拒否すると思います。

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