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管理業の委託

管理組合の会計

管理会社の変更契約について

管理会社の契約変更は総会決議と思いますが,もし理事長が独断専行して,理事会及び総会決議を経ず,他の管理会社と正式な委託契約(理事長印を押印)を結んだ場合,総会決議を経ていないのでその契約は無効とすることができるのでしょうか?また,契約を結んだ管理会社にとっては管理組合の総会決議を経たかどうかは関係なく,正式な契約書であり,それを無効にするには違約金や損害賠償を払う必要があるのでしょうか?

みんなの回答

一般的には、民法でいえば、理事長の行為が無権代理行為にあたれば、”無効”です。
しかし、管理上契約が必要で、表見代理の規定が適用されれば、管理会社が、理事長に全く権利がないことを知らず、知らないことに落ち度がなければ、有効にも成り得ます。

実際には、管理会社が、決議なく契約することはあり得ません。
そもそも総会議事録を要求すると考えます。
そして、総会議事録の押印を議長と議事録署名人2以上としている一般的な規約では、不正がないように多数人の関与をさせています。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

ご回答ありがとうございました。勉強になります。

ご質問とは別の面からのお答えとなりますが、現実的には、このようなことが起こった場合、現管理会社も何らかの動きをするものと思われます。新(?)管理会社も契約の正当性を主張すれば、脇田アドバイザーのご指摘のようにマンション管理適正化法に反する行為をしたことが明らかになり、自らの首を絞めることになります。
しかし、問題は理事長にあるのではないでしょうか。このケースでは適正化法に守られましたが、そうはいかないケースも考えられます。
理事長(管理者)が、その職務に関して、区分所有者の代理人として締結した契約上の効果は、すべて区分所有者に帰属します。(区分所有法第29条【区分所有者の責任等】)理事長の独断で締結した契約が皆さんの責任となってしまいます。もし皆さんに不利な契約がなされてしまった場合、理事長の独断であり、無効であることを主張するのに裁判を起こさなければならないことになるかもしれません。
もものすけさんのように組合に関心を持っている方がいれば安心ですが、まったく無関心で誰かがやるだろうなんて方ばかりだと心配ですね。

ご回答ありがとうございました。確かに今回の例では法律に守られるとのことですが,もし組合にとって不利益な契約がされた場合,それを無効にすることは大変ですね!非常に勉強になりました。

<御参考下さい>
総会決議事項になります。
マンション管理適正化法第72条により、マンション管理業者が管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、区分所有者等および管理者等にたいして説明をしなければなりません。
又、前年と契約内容を変更する場合は、重要事項ならびに説明会の日時を場所を記載した書面を組合員全員に配布し、管理業務主任者をして、組合員に対し説明をしなければなりません。

従前と契約内容が同一であったり、管理組合に不利益をもたらさない契約の内容の変更の場合は、契約前に区分所有者全員に重要事項説明書を記載した書面を交付し、管理者等がおかれているときには、管理業務主任者をして、書面を交付して説明させることが必要。
契約金額は減額となり、業務内容の縮小も伴うというような場合は、「従前と同一の条件」ではないと考えられ、重要事項説明書を配布し、説明会を開催する必要があります。いずれの場合も契約締結前に総会の決議が必要です。
今回は「管理会社が変更」になりますので「従前と同一の条件」には当然に当てはまりません。

*規約を締結する管理業者に法的義務が課せられています*
マンションの管理業者と管理組合が締結する管理事務の委託契約は、その範囲がきわめて多様かつ広範囲に及ぶため、受託の対象となる管理事務の内容が不明確であったり、契約解除に制限が設けられている等、管理組合に不利な内容になっていることがある等のことからトラブルが発生したケースがあり、しかも管理委託契約は継続的であるため、直ちに契約の見直しをすることが困難な場合があります。
こうした事態を防止するためには、管理組合を構成する区分所有者等および管理者が管理委託契約書の内容を事前に十分承知したうえで契約を締結することが重要です。このため、マンション管理業者に対し、管理受託契約締結前に、区分所有者等および管理者に対して説明を義務付けています。
*今回のケースは管理会社が「マンション管理適正化法第72条」の「重要事項の説明等」に関する「義務違反」と」なります。この条項に違反したマンション管理業者は、国土交通大臣により、1年以内の期間を定めて、業務の全部又は一部の停止命令を受ける場合のあるほか(同法82条2号)、情状が特に重いとき、又は同条の規定による業務停止命令に違反したときは、登録の取消しを受ける(同法83条3号)こととされています。
(無効及び損害賠償等に関しては専門家の判断に委ねることといたします。)

脇田先生,丁寧かつ分かりやすい回答ありがとうございました。非常に勉強になりました。

ご質問とは別の面からのお答えとなりますが、現実的には、このようなことが起こった場合、現管理会社も何らかの動きをするものと思われます。新(?)管理会社も契約の正当性を主張すれば、脇田アドバイザーのご指摘のようにマンション管理適正化法に反する行為をしたことが明らかになり、自らの首を絞めることになります。
しかし、問題は理事長にあるのではないでしょうか。このケースでは適正化法に守られましたが、そうはいかないケースも考えられます。
理事長(管理者)が、その職務に関して、区分所有者の代理人として締結した契約上の効果は、すべて区分所有者に帰属します。(区分所有法第29条【区分所有者の責任等】)理事長の独断で締結した契約が皆さんの責任となってしまいます。もし皆さんに不利な契約がなされてしまった場合、理事長の独断であり、無効であることを主張するのに裁判を起こさなければならないことになるかもしれません。
もものすけさんのように組合に関心を持っている方がいれば安心ですが、まったく無関心で誰かがやるだろうなんて方ばかりだと心配ですね。

ご回答ありがとうございました。確かに今回の例では法律に守られるとのことですが,もし組合にとって不利益な契約がされた場合,それを無効にすることは大変ですね!非常に勉強になりました。

一般的には、民法でいえば、理事長の行為が無権代理行為にあたれば、”無効”です。
しかし、管理上契約が必要で、表見代理の規定が適用されれば、管理会社が、理事長に全く権利がないことを知らず、知らないことに落ち度がなければ、有効にも成り得ます。

実際には、管理会社が、決議なく契約することはあり得ません。
そもそも総会議事録を要求すると考えます。
そして、総会議事録の押印を議長と議事録署名人2以上としている一般的な規約では、不正がないように多数人の関与をさせています。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

ご回答ありがとうございました。勉強になります。

<御参考下さい>
総会決議事項になります。
マンション管理適正化法第72条により、マンション管理業者が管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、区分所有者等および管理者等にたいして説明をしなければなりません。
又、前年と契約内容を変更する場合は、重要事項ならびに説明会の日時を場所を記載した書面を組合員全員に配布し、管理業務主任者をして、組合員に対し説明をしなければなりません。

従前と契約内容が同一であったり、管理組合に不利益をもたらさない契約の内容の変更の場合は、契約前に区分所有者全員に重要事項説明書を記載した書面を交付し、管理者等がおかれているときには、管理業務主任者をして、書面を交付して説明させることが必要。
契約金額は減額となり、業務内容の縮小も伴うというような場合は、「従前と同一の条件」ではないと考えられ、重要事項説明書を配布し、説明会を開催する必要があります。いずれの場合も契約締結前に総会の決議が必要です。
今回は「管理会社が変更」になりますので「従前と同一の条件」には当然に当てはまりません。

*規約を締結する管理業者に法的義務が課せられています*
マンションの管理業者と管理組合が締結する管理事務の委託契約は、その範囲がきわめて多様かつ広範囲に及ぶため、受託の対象となる管理事務の内容が不明確であったり、契約解除に制限が設けられている等、管理組合に不利な内容になっていることがある等のことからトラブルが発生したケースがあり、しかも管理委託契約は継続的であるため、直ちに契約の見直しをすることが困難な場合があります。
こうした事態を防止するためには、管理組合を構成する区分所有者等および管理者が管理委託契約書の内容を事前に十分承知したうえで契約を締結することが重要です。このため、マンション管理業者に対し、管理受託契約締結前に、区分所有者等および管理者に対して説明を義務付けています。
*今回のケースは管理会社が「マンション管理適正化法第72条」の「重要事項の説明等」に関する「義務違反」と」なります。この条項に違反したマンション管理業者は、国土交通大臣により、1年以内の期間を定めて、業務の全部又は一部の停止命令を受ける場合のあるほか(同法82条2号)、情状が特に重いとき、又は同条の規定による業務停止命令に違反したときは、登録の取消しを受ける(同法83条3号)こととされています。
(無効及び損害賠償等に関しては専門家の判断に委ねることといたします。)

脇田先生,丁寧かつ分かりやすい回答ありがとうございました。非常に勉強になりました。

一般的には、民法でいえば、理事長の行為が無権代理行為にあたれば、”無効”です。
しかし、管理上契約が必要で、表見代理の規定が適用されれば、管理会社が、理事長に全く権利がないことを知らず、知らないことに落ち度がなければ、有効にも成り得ます。

実際には、管理会社が、決議なく契約することはあり得ません。
そもそも総会議事録を要求すると考えます。
そして、総会議事録の押印を議長と議事録署名人2以上としている一般的な規約では、不正がないように多数人の関与をさせています。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

ご回答ありがとうございました。勉強になります。

ご質問とは別の面からのお答えとなりますが、現実的には、このようなことが起こった場合、現管理会社も何らかの動きをするものと思われます。新(?)管理会社も契約の正当性を主張すれば、脇田アドバイザーのご指摘のようにマンション管理適正化法に反する行為をしたことが明らかになり、自らの首を絞めることになります。
しかし、問題は理事長にあるのではないでしょうか。このケースでは適正化法に守られましたが、そうはいかないケースも考えられます。
理事長(管理者)が、その職務に関して、区分所有者の代理人として締結した契約上の効果は、すべて区分所有者に帰属します。(区分所有法第29条【区分所有者の責任等】)理事長の独断で締結した契約が皆さんの責任となってしまいます。もし皆さんに不利な契約がなされてしまった場合、理事長の独断であり、無効であることを主張するのに裁判を起こさなければならないことになるかもしれません。
もものすけさんのように組合に関心を持っている方がいれば安心ですが、まったく無関心で誰かがやるだろうなんて方ばかりだと心配ですね。

ご回答ありがとうございました。確かに今回の例では法律に守られるとのことですが,もし組合にとって不利益な契約がされた場合,それを無効にすることは大変ですね!非常に勉強になりました。

<御参考下さい>
総会決議事項になります。
マンション管理適正化法第72条により、マンション管理業者が管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ説明会を開催し、区分所有者等および管理者等にたいして説明をしなければなりません。
又、前年と契約内容を変更する場合は、重要事項ならびに説明会の日時を場所を記載した書面を組合員全員に配布し、管理業務主任者をして、組合員に対し説明をしなければなりません。

従前と契約内容が同一であったり、管理組合に不利益をもたらさない契約の内容の変更の場合は、契約前に区分所有者全員に重要事項説明書を記載した書面を交付し、管理者等がおかれているときには、管理業務主任者をして、書面を交付して説明させることが必要。
契約金額は減額となり、業務内容の縮小も伴うというような場合は、「従前と同一の条件」ではないと考えられ、重要事項説明書を配布し、説明会を開催する必要があります。いずれの場合も契約締結前に総会の決議が必要です。
今回は「管理会社が変更」になりますので「従前と同一の条件」には当然に当てはまりません。

*規約を締結する管理業者に法的義務が課せられています*
マンションの管理業者と管理組合が締結する管理事務の委託契約は、その範囲がきわめて多様かつ広範囲に及ぶため、受託の対象となる管理事務の内容が不明確であったり、契約解除に制限が設けられている等、管理組合に不利な内容になっていることがある等のことからトラブルが発生したケースがあり、しかも管理委託契約は継続的であるため、直ちに契約の見直しをすることが困難な場合があります。
こうした事態を防止するためには、管理組合を構成する区分所有者等および管理者が管理委託契約書の内容を事前に十分承知したうえで契約を締結することが重要です。このため、マンション管理業者に対し、管理受託契約締結前に、区分所有者等および管理者に対して説明を義務付けています。
*今回のケースは管理会社が「マンション管理適正化法第72条」の「重要事項の説明等」に関する「義務違反」と」なります。この条項に違反したマンション管理業者は、国土交通大臣により、1年以内の期間を定めて、業務の全部又は一部の停止命令を受ける場合のあるほか(同法82条2号)、情状が特に重いとき、又は同条の規定による業務停止命令に違反したときは、登録の取消しを受ける(同法83条3号)こととされています。
(無効及び損害賠償等に関しては専門家の判断に委ねることといたします。)

脇田先生,丁寧かつ分かりやすい回答ありがとうございました。非常に勉強になりました。