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大規模修繕に向けた劣化診断について

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

こんにちは。
大規模修繕に向けた修繕委員会メンバーです。
2008年竣工の200世帯以上の大規模マンションで来年には築12年が経過します。修繕委員会メンバーであれこれ検討して大規模修繕を15年目に延期するためにも現在のマンションの劣化診断を実施して延期妥当性を説明する為の判断材料としたく思います。
管理会社には劣化診断見積りを依頼しましたが修繕委員会として管理会社以外に見積りを取得したく思います。
どなたか劣化診断可能な会社をご紹介して頂けないでしょうか?
宜しくお願いします。

みんなの回答

劣化診断は、管理会社から無料(簡易調査)で十分と思います。そもそも、12年で大規模修繕工事をしていたら、大変なことになります。
管理会社に頼らないほうが良いと思います。当方のマンションも築14年目を迎え、来年に大規模修繕工事を予定しています。管理会社から、12年目に調査の提案がありました。結構な金額です。調査計画書で判断しますと言ったら、取り下げました。管理会社は大規模修繕工事やるき満々でしたが、当方の管理会社が管理しているマンションの大規模修繕工事を施工した会社とか、管理会社から下請けしていた修繕工事会社のお話(社名は出しませんでしたが)とかしたら、やる気なくしたようです。

建物診断を修繕コンサル会社に依頼して長期修繕計画を立てて貰って下さい。

管理会社に依頼できるならそれでも良いのですが、管理会社が外注するだけなら直接業者にも依頼しても同じです。 中間費用が減らせます。

ここの書き込めるなら専門業者はネットで探せるはずです。
今の段階は調査だけですから費用も少額なので気負わなくて依頼しましょう。

大きな問題は長期修繕計画にもとずいて、大金を払ってどこの業者に依頼するかの入札です。
なお、大規模修繕で一気にやるのではなくて、必要に応じて中規模や小規模修繕を計画も可能です。

足場が必要な工事だけは一気にやった方が良いと思いますが。

劣化診断なんかで大騒ぎする必要は無いと思います。
管理会社に全てを任しているのですから管理会社が必要に応じて劣化診断をしてくれると思います。

劣化診断は大規模修繕の際に実施すれば良いのです。

劣化診断は、一般に建築士又は建築事務所に依頼して行います。色々なつてたどり、又は自ら調べてください。今回の質問の方のようにどの業者が良いかと具体的に聞かれる事がありますが、回答しないのが普通です。責任が取れないからです。
ところで、専門家に依頼する前に、修繕委員会としてやるべき事があります。劣化に関する、或いは修繕すべき部分に関する居住者へのアンケート、及び修繕委員自らによる建物チェックです。

最近のマンションで、国交省の指針に従って13年周期で大規模修繕が必要となるような施工状態のマンションはまず無いと思います。

ですので、管理会社に簡易的な劣化診断を依頼し、大規模修繕は15年でも大丈夫との確認をするだけで良いと思います。

実際の大規模修繕では、大規模修繕委員会として、優秀で中立的なコンサル会社にコンサルを委託し、業界新聞で広く募集することで大規模修繕業者を広くて募集します。
その際にコンサル会社が共通仕様書を作るため、詳しい劣化診断を行いますので、今の段階(12年目)で管理会社以外に劣化診断を依頼する必要はないと思います。

また、簡易診断を修繕委員会自身で行うことについては否定しませんが、素人では劣化の進行具合はわかりませんし、最重要な建物の構造体の劣化状況(タイルの浮き、コンクリの中性化の進行状況)は判断がつきませんので、専門家の診断が必要です。

また、貯水室、給排水ポンプ、駐車場、駐輪場などについては、管理会社が定期点検を実施されている筈ですので、大規模修繕とは関係なく管理会社と相談し適切な時期に更新されることを推奨いたします。

まず修繕委員会で建物の状態を確認するため、館内を回って見られたらいかがでしょうか。
屋上の防水がめくれていたり切れてて水が入り込んだりしていたらまずいでしょうけれど、そんなことはあまりないです。
シーリングがカチカチになっていたり、長尺シートが剥がれていたり。
目に見える劣化を確認してみて、それほどひどくなかったら、急いで大規模やることはないと思います。
少し手直しする部分は手直ししておけばいいのですし。
その程度でしたら15年目にしましょうと、修繕委員会の見解として理事会に答申すればいいのではないですか。

判断材料は、皆さんの目で見ることが一番だと思います。
ベリーさんのところは特定建築物の定期報告をしなければいけないところでしょうか。
それでしたら、壁の浮きの状態もわかりますし、大規模修繕を行う時期の目安になりますから活用してください。

お知り合いに1級建築士さんがいらしたら、ついでに見てもらえばいいでしょう。
劣化診断をするのはまだ後でいいと思います。

いまの建物で、12年経ったからやらなければならないほどひどい状態のところってあまりないのではないでしょうか。

会議室で考えていてもどうにもなりません。
スニーカーはいて屋上に上りましょう。
そして1階1階降りながら、天井や廊下の状態、貯水室、管理員室、駐車場、駐輪場など回って
劣化の状況を把握しましょう。

それからどう進めるかを考えるのが、大規模修繕の第1歩です。
自分達でもかなりの程度で判断できますよ。
やってみてください。

まず修繕委員会で建物の状態を確認するため、館内を回って見られたらいかがでしょうか。
屋上の防水がめくれていたり切れてて水が入り込んだりしていたらまずいでしょうけれど、そんなことはあまりないです。
シーリングがカチカチになっていたり、長尺シートが剥がれていたり。
目に見える劣化を確認してみて、それほどひどくなかったら、急いで大規模やることはないと思います。
少し手直しする部分は手直ししておけばいいのですし。
その程度でしたら15年目にしましょうと、修繕委員会の見解として理事会に答申すればいいのではないですか。

判断材料は、皆さんの目で見ることが一番だと思います。
ベリーさんのところは特定建築物の定期報告をしなければいけないところでしょうか。
それでしたら、壁の浮きの状態もわかりますし、大規模修繕を行う時期の目安になりますから活用してください。

お知り合いに1級建築士さんがいらしたら、ついでに見てもらえばいいでしょう。
劣化診断をするのはまだ後でいいと思います。

いまの建物で、12年経ったからやらなければならないほどひどい状態のところってあまりないのではないでしょうか。

会議室で考えていてもどうにもなりません。
スニーカーはいて屋上に上りましょう。
そして1階1階降りながら、天井や廊下の状態、貯水室、管理員室、駐車場、駐輪場など回って
劣化の状況を把握しましょう。

それからどう進めるかを考えるのが、大規模修繕の第1歩です。
自分達でもかなりの程度で判断できますよ。
やってみてください。

最近のマンションで、国交省の指針に従って13年周期で大規模修繕が必要となるような施工状態のマンションはまず無いと思います。

ですので、管理会社に簡易的な劣化診断を依頼し、大規模修繕は15年でも大丈夫との確認をするだけで良いと思います。

実際の大規模修繕では、大規模修繕委員会として、優秀で中立的なコンサル会社にコンサルを委託し、業界新聞で広く募集することで大規模修繕業者を広くて募集します。
その際にコンサル会社が共通仕様書を作るため、詳しい劣化診断を行いますので、今の段階(12年目)で管理会社以外に劣化診断を依頼する必要はないと思います。

また、簡易診断を修繕委員会自身で行うことについては否定しませんが、素人では劣化の進行具合はわかりませんし、最重要な建物の構造体の劣化状況(タイルの浮き、コンクリの中性化の進行状況)は判断がつきませんので、専門家の診断が必要です。

また、貯水室、給排水ポンプ、駐車場、駐輪場などについては、管理会社が定期点検を実施されている筈ですので、大規模修繕とは関係なく管理会社と相談し適切な時期に更新されることを推奨いたします。

劣化診断は、一般に建築士又は建築事務所に依頼して行います。色々なつてたどり、又は自ら調べてください。今回の質問の方のようにどの業者が良いかと具体的に聞かれる事がありますが、回答しないのが普通です。責任が取れないからです。
ところで、専門家に依頼する前に、修繕委員会としてやるべき事があります。劣化に関する、或いは修繕すべき部分に関する居住者へのアンケート、及び修繕委員自らによる建物チェックです。

劣化診断なんかで大騒ぎする必要は無いと思います。
管理会社に全てを任しているのですから管理会社が必要に応じて劣化診断をしてくれると思います。

建物診断を修繕コンサル会社に依頼して長期修繕計画を立てて貰って下さい。

管理会社に依頼できるならそれでも良いのですが、管理会社が外注するだけなら直接業者にも依頼しても同じです。 中間費用が減らせます。

ここの書き込めるなら専門業者はネットで探せるはずです。
今の段階は調査だけですから費用も少額なので気負わなくて依頼しましょう。

大きな問題は長期修繕計画にもとずいて、大金を払ってどこの業者に依頼するかの入札です。
なお、大規模修繕で一気にやるのではなくて、必要に応じて中規模や小規模修繕を計画も可能です。

足場が必要な工事だけは一気にやった方が良いと思いますが。

劣化診断は大規模修繕の際に実施すれば良いのです。

劣化診断は、管理会社から無料(簡易調査)で十分と思います。そもそも、12年で大規模修繕工事をしていたら、大変なことになります。
管理会社に頼らないほうが良いと思います。当方のマンションも築14年目を迎え、来年に大規模修繕工事を予定しています。管理会社から、12年目に調査の提案がありました。結構な金額です。調査計画書で判断しますと言ったら、取り下げました。管理会社は大規模修繕工事やるき満々でしたが、当方の管理会社が管理しているマンションの大規模修繕工事を施工した会社とか、管理会社から下請けしていた修繕工事会社のお話(社名は出しませんでしたが)とかしたら、やる気なくしたようです。

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