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水道料金滞納者に対する給水停止の規約作成

管理規約

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

はじめまして、マンションの理事長をしていますが、現在約2年間に渡り水道料金の滞納を継続している占有者がいます。(賃貸での入居者)
約2年前に入居して最初の水道料金請求額が約12000円前後で、その請求に対しては6000円位支払いをしただけで、それ以降一度も入金が有りません。

裁判を起こして確定判決ももらっていますので近日中に強制執行を予定していますが、恐らく財産の差し押さえは難しいと認識しています。 

確定判決後は嫌がらせのように、恐らく水道を出しっぱなしにしているようで、9月の水道料金(減免申請されています)が5万以上になっており、先日11月請求分の検針をしたところ8万を越えています。

そこで、マンションの規約に水道料金の滞納者に対して給水停止をする事を明記したいのですが、どの様な文面が良いのでしょうか?

給水停止を行った場合、最悪は管理組合が賠償請求の対象になることも承知しています。
ただ、相手は全く支払いの意志はなく、話し合いにも応じず判決も無視しています。
おまけに、水道料金は前回が5万、今回が8万、このまま垂れ流しを放置するわけにはいけません。仮に訴訟になってもしょうがないと考えています。電気、ガスは滞納すると止められるので支払いをしているようです。

この様な悪質な水道料金の滞納者に対しては、管理組合は水道の給水停止を行う。との内容で
規約を作りたいので教えて下さい。

みんなの回答

以下ご質問の文案です。
1.管理組合に組合員が支払うべき費用として、管理費、修繕積立金を規定する条文の三番目にに専有部分の水道料金(下水道料金を含む)を規定する。表現は現行規約に準じて考えてください。
2.「水道料金を入居者から直接収納することを希望する組合員は管理組合が指定する書面によりその旨を申し出て承認を受けなければならない。」
3.「前項の承認に基づく入居者が水道料金を滞納した場合は、先の承認を管理組合は取り消すことが出来る。入居者が滞納した水道料金を含め以後の水道料金は組合員が支払わなくてはならない。」
4.「水道料金を滞納した住戸に対しては、〇日前の書面による予告をもって、当該住戸の給水を停止することができる。」
5.「給水を停止された住戸は、都度管理組合が定めた費用を支払うことで、共用部分(管理室、散水栓などマンションの実情に即して明記してください)の水道水を手持ちの容器で自宅に持ち帰ることが出来る。この場合の水道料金、立ち合い手数料、日時の指定等の細目は別に定めるものとする。」

論点の整理
①水道代を払うのは区分所有者であることを明確にしましょう。
②入居者から水道代を支払わせるのは区分所有者の要請に基づく管理組合の特段の配慮としましょう。
③入居者がとんでもない人物である場合、そのような人を住まわせて管理組合に迷惑をかけたのは大家たる区分所有者の責任と明記しましょう。
④生活に必要な最低限の水(一日ポリタンクいっぱいもあればいいでしょう)をポリタンクで使わせるのか、各戸の蛇口から使わせるのかは、管理組合が滞納状況に応じて決定するのです。生活できないように水を完全に止めるから違法なのであって、水汲み場から毎日水を汲んでいただければ(井戸水で生活するのと何ら変わりません)、違法性はそそがれます。
通常は先ず3日もすれば音を上げて水道代を払うはずですが、今回の事例は多額の滞納がありますので、区分所有者の連帯債務を規約で明記せず自由に水道を使わせたとすれば、区分所有者からも入居者からも回収もは困難と思います。
今後の備えとして、警告的に規約を整備されれば、それ自体が抑止力となると思います。是非ご検討されればと思います。

ノリオさん
差し押さえって、別に銀行口座のお金を抑えるばかりではありませんよ。
動産では生活にどうしても必要だというものでないかぎり差し押さえます。
テレビとか冷蔵庫とか携帯とか、この方車持っているじゃありませんか。
それらに赤紙貼られますから、本人がお金払って買い取ることになります。
そのお金が組合に入ることになります。
車で一発かもしれませんよ。
今は滞納者の保有資産の調査も認められていますから
弁護士さんに依頼すれば銀行口座もわかるでしょう。
賃借人なので、賃貸借の契約解除を求めるのが一番いいのではないですか。
大家さんだってこの方でなければ困るということでもないでしょうから、そこは大家さんと組合で話し合ってください。
大家さんが関係ないというなら、組合で契約解除すればいいと思います。
初めは何かしらの原因があったかもしれませんが、ここまでこじれたらもう無理でしょう。

車の件ですが、差し押さえるにも無理が有ります。弁護士の説明では車を駐車しているところに執行官同伴で差押えをするのですが、決まった駐車場を持っていません。毎日どこかの路上に駐車しているので差押えを難しいとの見解です。また、路上駐車を見つける度に私が通報をしています。もう8回程度駐禁を切られてますが恐らく反則金は払っていません。あと車検が切れています。その件も警察に通報しています。近日中に警察に差し押さえられると思われます。(最近警察が訪問していますが本人と会えて無いようです)
最近分かったら方法として区分所有法第59条を使って競売の手続きをします。と大家に通告して有効な対応を促す予定です。

ノリオさん
区分所有法第59条は区分所有者に対するものです。
規約に大家さんの連帯責任の規定がない、または大家さんが連帯責任の契約を締結していない場合などは、大家さんの責任と認められるのは難しいでしょう。
大家さんが義務違反しているわけではないですから。
それより60条の引き渡し請求をしたほうが現実的です。
この方がいたら、これからだって何回も裁判沙汰になるかもしれません。
今のうちに追い出して、被害を最小限で食い止めた方が賢くないですか。

強制執行は生活保護費に対して出来なのですか? 

入管に不良外国人を強制国外退去させられないか相談に行きましょう!
出しっぱなしの水道代はそのまま組合の損害になるから十分理由があります。

大家を巻き込んでドアの鍵を変えて入室できなくするって手段があります。
これは賃貸アパートで家賃を払わない場合にやっています。
ウイークリーマンションなどは即日、暗号キーや入室カードが使えなくなり閉め出されます。

規約など無視し生保を利用して遊んで暮らしている外国人ですから、規約を作る以前の問題として水道水の損害を防止すべきであり、これが最優先事項だと思います。 

その弁護士は役立たずなので、自分でそう言ってるように解任しましょう!

強制執行は可能ですが、口座が分からなければ差し押さえが出来ませし、現金で受けとる人もいるのです。また、口座が有ったとしても、残高が無ければ差し押さえも何も得られません。これが今の日本の法律の現状です。無能なのは弁護士ではなく法令改正をしない立法府の国会議員です。弁護士も裁判所も国民も法令に従わざる負えないのです。

生保で生活している外国人が給水停止に対して「損害賠償訴訟」を起す可能性は非常に低いと思います。
その弁護士さんもこの事例なら同じ見解にならないのですか? 

その外国人が判例を知ってるとも思えないし、今回は悪質度合いから組合勝訴の確立が高いと思っています。 
判決ってかなり常識的ですよ。(判例のメルマガ取ってましてその判例より) 
口座情報等も弁護士さんから入手アイデアは出てませんか?
携帯電話持ってれば口座残高もありそうですが・・・? 
例えば探偵社に頼むとか・・?
確かに水道は生活に必須なので差し押さえは最後になるとは聞いた事があります。
が、その水道を流しっぱなしですからね~

現在の弁護士さんが無能だと思った理由です;

1.勝訴しても組合の損害が回復しないままである。実利が無いままなので何の役にも立っていない。 
2.勝訴した後の水道代金徴収のアイデアを出していない。
3.勝訴した結果、嫌がらせで出しっぱなしと思われる水道代金が月21万円以上になってしまい、さらに損害が拡大してる。
4.損害が拡大してしまったためなのか「解任してもかまわない」そうなので、案件と共にお客(組合)を投げ出そうとしている・・・と見えます。
5.法律の無能に関しては依頼主以上に知っているはずなのに、それへの対処を怠ってる。
6.なにより依頼主の意向に沿わず、自分の理屈で行動しており代理人と言えない。
以上

賃借人の水道料金を何故管理組合が支払っているのかが判りませんが、もしもそのようなシステムなっているのなら、水道料金滞納分に対して家賃の差し押さえ請求の訴えを提起してはいかがでしょうか。区分所有者にも責任があると思います。

色々な意見ありがとうございます。まず弁護士の見解は基本的に水道料金は使った人が支払うもので大家に請求は出来ない。
私のマンションの規約は性善説的な作りになっており水道料金に関しては特に規約では書かれていません。支払うのが常識的な規約です。
また、私のマンションは受水槽の手前に親メーターが有り管理組合が水道局に一括で支払い各個から個別請求しています。この為、年間約150万の収入が得られていますが、この様な方法のマンションで滞納者に対して給水停止をして、損害賠償請求の訴訟で管理組合が負けた判例が有るため弁護士はそのリスクを懸念しています。ただ、今回は通常の使用量ではないので恐らく全面敗訴はないと思っていますが、会計担当理事が違法行為は責任が取れないから駄目だと強硬に反対をしています。あと、給水停止をしたら更に嫌がらせで何をするか分からないかは怖いと言ってます。私に言わせれば、ただのチキンですが今月の理事会は結論が出ずに終わりました。私は会計担当理事に腹を立てていますが、意見を覆せませんでした。
また、弁護士は今月の使用量が21万と言うことはまだ知りません。(連絡がまだ着いてません)
また、弁護士ドットコムにも相談しましたが給水停止はしない方が良いとの意見でした。本当にこの国は正直者が馬鹿を見る国ですわ。

確かに私も相手が損害賠償請求するとは思っていません。弁護士も同じ事を言ってます。また、過去の判例はあくまで通常の使い方をした場合の判例です。今回はその判例は当てはまらないと思っていますが、やはり会計担当理事に反対してます。
本当に糞ばっかりで現状は身動きが取れません。この状態を放置するば他の組合員に対しても説明責任が取れません。ほとんど愚痴になっているかも知れませんが、本当に身動きが取れない状態で、合法的かつ有効な方法が無く困っています。

貸主の区分所有者が「ワシはしらん。」と言っているなら、管理組合が区分所有法第57条の【共同の利益に反する行為の停止等の請求】または、同第60条の【占有者に対する引き渡し請求】で訴訟を起こしてはどうですか。
このまま組合に損害を与えることを辞めないのなら出て行ってもらうしかないのでは。
給水停止をして損害賠償云々より、よっぽどすっきりするような気がします。
裁判で通るかどうかはわかりませんが…

該当の部屋の区分所有者は何て言っているのですか?

一切関与をしようとしないです。

家賃は払っているか確認しましたか?

ノリオさん、この話は本当の話なのでしょうか?
もし本当の話でしたら、弁護士が無能だと思います。

本件の場合は、賃貸人と区分所有者の両方を合わせて提訴すべき事案だと思います。

例えば「分譲貸し物件における賃借人の規約違反について、 賃貸人と区分所有者の責任の可否/東京地方裁判所平成28年3月18日判決」で
裁判所は「被告Y(区分所有者)は本件規則等の順守義務を負い、借家人に対しても本件規則等を順守させる義務を負う」ことを前提に、「被告Yは賃借人に対し、本件規則等を順守させる義務を有していること、これを被告Yが履行できていないことは明らかであるから、被告Yが、本件規則等につき債務不履行責任を負う」として、区分所有者の責任を認めています。

ですので、本件でも提訴する当初から賃貸人と区分所有者の両方を合わせて提訴すべき事案でしたし、当方の知り合いの弁護士も同様の見解です。

また法的手段により勝訴判決等を取得しているにもかかわらず、「確定判決後の嫌がらせで、水道を出しっぱなしにしている」状態であるながら、
(損害賠償請求される可能性を指摘して)給水を止めないようにアドバイスする弁護士の見識も疑わざる得ません。

何れにしても水道費の浪費による損害拡大を避けるため今すぐに(嫌がらせで水道を出しっぱなしにしている)賃貸人への給水をストップすべきです。

そして今の無能な弁護士を解任して、もう少しまともな弁護士に依頼し、区分所有者(大家)に対し、損害賠償請求をした方がよいと思います。

他のサイト(弁護士ドットコム)等でも相談していますが、回答は私の担当弁護士と同じです。ただ、担当弁護士も言っていますかが、当然違う見解を持っている弁護士もいると思うから、解任はするのは構いません。とも言ってます。
私の感想ですが、弁護士という立場上違法行為を薦めることは出来ないと言うことだと理解をしています。
当然、解任して他の弁護士に依頼をする事も可能ですが、損害賠償請求等になった場合は他の組合員からも損害賠償請求等の訴訟を考えておかなければいけないと考えています。

大家は一切教えてくれません

規約として定めるのはあまりふさわしくないように思います。
ましてこの方は賃借人ですから。
規約は区分所有者を対象としたもので、賃借人は使用方法についてのみ義務を負うものです。
ノリオさんのところでは管理組合が親メーターになっていて水道局に支払っているようですが、水道局に相談して戸別の契約にしていただきことはできないのでしょうか。

地域で差があるのかもしれませんが、それにしても高いように感じました。
検針はどなたがなさっているのですか。
管理会社でしょうか。
強制執行するとのことですが、給料の差し押さえを継続的にすることも可能ですから取れないことはないでしょう。
家賃を払っているなら働いていると思います。


大家さんの区分所有者に相談したことはありますか。
このような悪質行為をするのでしたら賃貸借契約の解除をしていただきたいと話してはいかがでしょうか。
大家さんが対応しなければ、組合で契約解除することもできるかと思いますがハードルは高いかもしれません。

なお、水道料金滞納の時効は現在は2年ですが、令和2年4月1日に民法が改正され、水道料金滞納の時効も5年になります。

ご意見ありがとうございます。まず、水道局に依頼をして個別契約にするには総会での議決が必要になります。この議案は恐らく否決になります。理由は管理組合が親メーターで個別に請求する事により年間約150万の収入になっています。そのお金は特別会計で将来の建て替えの為に積立をしていますので、大多数の方は個別契約は反対で未納者には法的対応での対策を求められてはいます。
水道メーターの検針は管理組合(実際には管理人)が行っています。
大家に電話をしましたが何を言ってもワシは知らない。の一点張りです。
時効に関しては今年の3月分までは裁判所の判決をもらっています。それ以降の水道料金も内容証明郵便で請求をしていますので、時効は問題ないと思います。
相手は日系ブラジル人で生活保護を受けていて、毎日働かずブラブラしてます。
なかり悪質な確信犯だと思われます。弁護士の見解は
違法行為を薦めることは出来ないので、給水停止はしないで下さい。仮に規約に給水停止が書かれていても、損害賠償請求される可能性が有ります。(判例有り)
それでも給水停止を理事会として行うので有れば止めはしないけど、リスクは承知して下さい。
以上が弁護士の見解です。私的には過去の判例が有っても、今回は相手に悪質性が高く、全く支払いの意志が無いので仮に訴訟になっても全面的に管理組合敗訴にはならないと思っています。
ただ、今後の事も有るので規約作成を考えているのです。

驚きですが、このようなライフラインである水道料金に対して管理組合が「儲け」を設定しているということですか?
それはともかく、生活保護を受けているということ、それでも車を所持していること。
生活保護では車を所持するのには制限があります。
申請の目的以外で使用する場合には認められません。
市町村の福祉事務所に、水道代の未納、車の所持について指摘すればいいのかと思います。
大家さんが契約解除したくないというのは別問題ですから、組合として相談してください。

このような場合、大家さんが連帯保証人として、賃借人の使用料の補償をするという規約を設けているところもあります。
大家さんがいい加減なことで契約しないように、その規約をしっかり規定した方がいいと思います。



内容を拝見しましたが、優柔不断で決断力の無い理事長様ですね。
理事長様の怠慢で全てが後手後手に回っている様ですが、今すぐやる事は、先ずは水道を止める事です。
次に管理規約の変更ですが、
もし標準管理規約なら、第62条 (管理費等の徴収)に「水道料金の滞納者に対して給水停止をする」条文を追加すれば良いだけです。
そして直ぐに臨時総会を開催し、特別決議で決議するだけです。

優柔不断な理事長様の最大の失敗は、水道費未払いを理由に水道を止めなかった事です。
給水停止を行った場合、管理組合を提訴してくるでしょうが、管理組合として水道費未払いで提訴すれば良いだけです。
そして、両方の裁判が並行して進めば、裁判所は水道費支払うことを条件に、水道を供給するよう、和解案を出す筈ですので、それに従えば良いだけでした。
(もし和解案に従わず支払いが無ければ、それを理由に水道を止めれば良いだけです。)

「確定判決ももらって近日中に強制執行を予定していますが財産の差し押さえは難しいと認識しています」との事ですが、もし被告が勤め人なら、先ずは給料を差し押さえるべきです。

実際にマンションの管理組合が滞納者に対して給水停止を行い損害賠償請求の判例で有りますので、損害賠償請求されたら判例に従い損害賠償請求される確率が非常に高いです。弁護士の見解も同じで、給水停止は行わない方が良いとの見解です。
管理組合は給水の管理をしているだけで給水停止の権利は無いのが現状だそうです。ただ、このまま放置をするわけにはいけないので、規約作成の前に給水停止を実行する予定ですが、規約作成の正しい文面が知りたいのです。

追加の情報ですが、相手は日系ブラジル人の夫婦で子供が2人。無職で生活保護を受けています。車を所有していますが、常に路上駐車していますので、見つける度に警察に通報しています。車検も切れていますので、この件も通報しています。日本の常識が全く通じない相手です

確かに過去の判例では、管理組合が水道料金滞納者への措置として給水を停止する行為が権利の濫用とみなされた事例がありますが、概ね下記の手順を踏んでいれば、給水の停止が可能な筈です。
(1)滞納者に対し粘り強く督促した。
(2)訴訟等の法的手段により、債務名義(勝訴判決等)を取得する。

さらに、生活保護の滞納者と管理組合の理事長で考えれば、裁判については何ら心配する必要はありません。
滞納者が損害賠償で提訴する場合、15万円以上の弁護士費用等がかかり、仮に勝訴しても数万円の賠償金しか得られません。
一方管理組合側の応訴手間を全て弁護士に任せ、その弁護士費用は管理組合持ちであり、敗訴しても数万円の賠償金で管理組合持ちですので、理事長個人としてはノーリスクです。

さらに管理規約の文面も「水道料金の滞納者に対し給水を停止することができる」旨を定めれば良いだけで細かな文面など気にする必要はありません。

水道料金に関しては私のマンションは通常よりは若干安いです。本来は自治体が個別契約した場合にかかる手間(水道メーターの検針、請求等)を管理組合が行っているので自治体に払う利益の部分が管理組合の収入になっていますので(264世帯)、水道料金は個別契約よりも安いです。また、先ほど再確認したところ、11月の請求の検針が通常では有り得ない数値だったので誤認をしていたようで、11月の水道料金は21万以上になっていました。
また、平行して水道料金未払いの裁判を行えば良いと書かれていますが、管理組合の裁判は既に判決をもらっています。
相手は生活保護保護を受けていて、職には就いていません。
相手が損害賠償請求した時に少しでもこちらの主張が認めて貰えるように対策を考えているのです。

規約として定めるのはあまりふさわしくないように思います。
ましてこの方は賃借人ですから。
規約は区分所有者を対象としたもので、賃借人は使用方法についてのみ義務を負うものです。
ノリオさんのところでは管理組合が親メーターになっていて水道局に支払っているようですが、水道局に相談して戸別の契約にしていただきことはできないのでしょうか。

地域で差があるのかもしれませんが、それにしても高いように感じました。
検針はどなたがなさっているのですか。
管理会社でしょうか。
強制執行するとのことですが、給料の差し押さえを継続的にすることも可能ですから取れないことはないでしょう。
家賃を払っているなら働いていると思います。


大家さんの区分所有者に相談したことはありますか。
このような悪質行為をするのでしたら賃貸借契約の解除をしていただきたいと話してはいかがでしょうか。
大家さんが対応しなければ、組合で契約解除することもできるかと思いますがハードルは高いかもしれません。

なお、水道料金滞納の時効は現在は2年ですが、令和2年4月1日に民法が改正され、水道料金滞納の時効も5年になります。

ご意見ありがとうございます。まず、水道局に依頼をして個別契約にするには総会での議決が必要になります。この議案は恐らく否決になります。理由は管理組合が親メーターで個別に請求する事により年間約150万の収入になっています。そのお金は特別会計で将来の建て替えの為に積立をしていますので、大多数の方は個別契約は反対で未納者には法的対応での対策を求められてはいます。
水道メーターの検針は管理組合(実際には管理人)が行っています。
大家に電話をしましたが何を言ってもワシは知らない。の一点張りです。
時効に関しては今年の3月分までは裁判所の判決をもらっています。それ以降の水道料金も内容証明郵便で請求をしていますので、時効は問題ないと思います。
相手は日系ブラジル人で生活保護を受けていて、毎日働かずブラブラしてます。
なかり悪質な確信犯だと思われます。弁護士の見解は
違法行為を薦めることは出来ないので、給水停止はしないで下さい。仮に規約に給水停止が書かれていても、損害賠償請求される可能性が有ります。(判例有り)
それでも給水停止を理事会として行うので有れば止めはしないけど、リスクは承知して下さい。
以上が弁護士の見解です。私的には過去の判例が有っても、今回は相手に悪質性が高く、全く支払いの意志が無いので仮に訴訟になっても全面的に管理組合敗訴にはならないと思っています。
ただ、今後の事も有るので規約作成を考えているのです。

驚きですが、このようなライフラインである水道料金に対して管理組合が「儲け」を設定しているということですか?
それはともかく、生活保護を受けているということ、それでも車を所持していること。
生活保護では車を所持するのには制限があります。
申請の目的以外で使用する場合には認められません。
市町村の福祉事務所に、水道代の未納、車の所持について指摘すればいいのかと思います。
大家さんが契約解除したくないというのは別問題ですから、組合として相談してください。

このような場合、大家さんが連帯保証人として、賃借人の使用料の補償をするという規約を設けているところもあります。
大家さんがいい加減なことで契約しないように、その規約をしっかり規定した方がいいと思います。



ノリオさん、この話は本当の話なのでしょうか?
もし本当の話でしたら、弁護士が無能だと思います。

本件の場合は、賃貸人と区分所有者の両方を合わせて提訴すべき事案だと思います。

例えば「分譲貸し物件における賃借人の規約違反について、 賃貸人と区分所有者の責任の可否/東京地方裁判所平成28年3月18日判決」で
裁判所は「被告Y(区分所有者)は本件規則等の順守義務を負い、借家人に対しても本件規則等を順守させる義務を負う」ことを前提に、「被告Yは賃借人に対し、本件規則等を順守させる義務を有していること、これを被告Yが履行できていないことは明らかであるから、被告Yが、本件規則等につき債務不履行責任を負う」として、区分所有者の責任を認めています。

ですので、本件でも提訴する当初から賃貸人と区分所有者の両方を合わせて提訴すべき事案でしたし、当方の知り合いの弁護士も同様の見解です。

また法的手段により勝訴判決等を取得しているにもかかわらず、「確定判決後の嫌がらせで、水道を出しっぱなしにしている」状態であるながら、
(損害賠償請求される可能性を指摘して)給水を止めないようにアドバイスする弁護士の見識も疑わざる得ません。

何れにしても水道費の浪費による損害拡大を避けるため今すぐに(嫌がらせで水道を出しっぱなしにしている)賃貸人への給水をストップすべきです。

そして今の無能な弁護士を解任して、もう少しまともな弁護士に依頼し、区分所有者(大家)に対し、損害賠償請求をした方がよいと思います。

他のサイト(弁護士ドットコム)等でも相談していますが、回答は私の担当弁護士と同じです。ただ、担当弁護士も言っていますかが、当然違う見解を持っている弁護士もいると思うから、解任はするのは構いません。とも言ってます。
私の感想ですが、弁護士という立場上違法行為を薦めることは出来ないと言うことだと理解をしています。
当然、解任して他の弁護士に依頼をする事も可能ですが、損害賠償請求等になった場合は他の組合員からも損害賠償請求等の訴訟を考えておかなければいけないと考えています。

大家は一切教えてくれません

貸主の区分所有者が「ワシはしらん。」と言っているなら、管理組合が区分所有法第57条の【共同の利益に反する行為の停止等の請求】または、同第60条の【占有者に対する引き渡し請求】で訴訟を起こしてはどうですか。
このまま組合に損害を与えることを辞めないのなら出て行ってもらうしかないのでは。
給水停止をして損害賠償云々より、よっぽどすっきりするような気がします。
裁判で通るかどうかはわかりませんが…

内容を拝見しましたが、優柔不断で決断力の無い理事長様ですね。
理事長様の怠慢で全てが後手後手に回っている様ですが、今すぐやる事は、先ずは水道を止める事です。
次に管理規約の変更ですが、
もし標準管理規約なら、第62条 (管理費等の徴収)に「水道料金の滞納者に対して給水停止をする」条文を追加すれば良いだけです。
そして直ぐに臨時総会を開催し、特別決議で決議するだけです。

優柔不断な理事長様の最大の失敗は、水道費未払いを理由に水道を止めなかった事です。
給水停止を行った場合、管理組合を提訴してくるでしょうが、管理組合として水道費未払いで提訴すれば良いだけです。
そして、両方の裁判が並行して進めば、裁判所は水道費支払うことを条件に、水道を供給するよう、和解案を出す筈ですので、それに従えば良いだけでした。
(もし和解案に従わず支払いが無ければ、それを理由に水道を止めれば良いだけです。)

「確定判決ももらって近日中に強制執行を予定していますが財産の差し押さえは難しいと認識しています」との事ですが、もし被告が勤め人なら、先ずは給料を差し押さえるべきです。

実際にマンションの管理組合が滞納者に対して給水停止を行い損害賠償請求の判例で有りますので、損害賠償請求されたら判例に従い損害賠償請求される確率が非常に高いです。弁護士の見解も同じで、給水停止は行わない方が良いとの見解です。
管理組合は給水の管理をしているだけで給水停止の権利は無いのが現状だそうです。ただ、このまま放置をするわけにはいけないので、規約作成の前に給水停止を実行する予定ですが、規約作成の正しい文面が知りたいのです。

追加の情報ですが、相手は日系ブラジル人の夫婦で子供が2人。無職で生活保護を受けています。車を所有していますが、常に路上駐車していますので、見つける度に警察に通報しています。車検も切れていますので、この件も通報しています。日本の常識が全く通じない相手です

確かに過去の判例では、管理組合が水道料金滞納者への措置として給水を停止する行為が権利の濫用とみなされた事例がありますが、概ね下記の手順を踏んでいれば、給水の停止が可能な筈です。
(1)滞納者に対し粘り強く督促した。
(2)訴訟等の法的手段により、債務名義(勝訴判決等)を取得する。

さらに、生活保護の滞納者と管理組合の理事長で考えれば、裁判については何ら心配する必要はありません。
滞納者が損害賠償で提訴する場合、15万円以上の弁護士費用等がかかり、仮に勝訴しても数万円の賠償金しか得られません。
一方管理組合側の応訴手間を全て弁護士に任せ、その弁護士費用は管理組合持ちであり、敗訴しても数万円の賠償金で管理組合持ちですので、理事長個人としてはノーリスクです。

さらに管理規約の文面も「水道料金の滞納者に対し給水を停止することができる」旨を定めれば良いだけで細かな文面など気にする必要はありません。

水道料金に関しては私のマンションは通常よりは若干安いです。本来は自治体が個別契約した場合にかかる手間(水道メーターの検針、請求等)を管理組合が行っているので自治体に払う利益の部分が管理組合の収入になっていますので(264世帯)、水道料金は個別契約よりも安いです。また、先ほど再確認したところ、11月の請求の検針が通常では有り得ない数値だったので誤認をしていたようで、11月の水道料金は21万以上になっていました。
また、平行して水道料金未払いの裁判を行えば良いと書かれていますが、管理組合の裁判は既に判決をもらっています。
相手は生活保護保護を受けていて、職には就いていません。
相手が損害賠償請求した時に少しでもこちらの主張が認めて貰えるように対策を考えているのです。

ノリオさん
差し押さえって、別に銀行口座のお金を抑えるばかりではありませんよ。
動産では生活にどうしても必要だというものでないかぎり差し押さえます。
テレビとか冷蔵庫とか携帯とか、この方車持っているじゃありませんか。
それらに赤紙貼られますから、本人がお金払って買い取ることになります。
そのお金が組合に入ることになります。
車で一発かもしれませんよ。
今は滞納者の保有資産の調査も認められていますから
弁護士さんに依頼すれば銀行口座もわかるでしょう。
賃借人なので、賃貸借の契約解除を求めるのが一番いいのではないですか。
大家さんだってこの方でなければ困るということでもないでしょうから、そこは大家さんと組合で話し合ってください。
大家さんが関係ないというなら、組合で契約解除すればいいと思います。
初めは何かしらの原因があったかもしれませんが、ここまでこじれたらもう無理でしょう。

車の件ですが、差し押さえるにも無理が有ります。弁護士の説明では車を駐車しているところに執行官同伴で差押えをするのですが、決まった駐車場を持っていません。毎日どこかの路上に駐車しているので差押えを難しいとの見解です。また、路上駐車を見つける度に私が通報をしています。もう8回程度駐禁を切られてますが恐らく反則金は払っていません。あと車検が切れています。その件も警察に通報しています。近日中に警察に差し押さえられると思われます。(最近警察が訪問していますが本人と会えて無いようです)
最近分かったら方法として区分所有法第59条を使って競売の手続きをします。と大家に通告して有効な対応を促す予定です。

ノリオさん
区分所有法第59条は区分所有者に対するものです。
規約に大家さんの連帯責任の規定がない、または大家さんが連帯責任の契約を締結していない場合などは、大家さんの責任と認められるのは難しいでしょう。
大家さんが義務違反しているわけではないですから。
それより60条の引き渡し請求をしたほうが現実的です。
この方がいたら、これからだって何回も裁判沙汰になるかもしれません。
今のうちに追い出して、被害を最小限で食い止めた方が賢くないですか。

該当の部屋の区分所有者は何て言っているのですか?

一切関与をしようとしないです。

家賃は払っているか確認しましたか?

以下ご質問の文案です。
1.管理組合に組合員が支払うべき費用として、管理費、修繕積立金を規定する条文の三番目にに専有部分の水道料金(下水道料金を含む)を規定する。表現は現行規約に準じて考えてください。
2.「水道料金を入居者から直接収納することを希望する組合員は管理組合が指定する書面によりその旨を申し出て承認を受けなければならない。」
3.「前項の承認に基づく入居者が水道料金を滞納した場合は、先の承認を管理組合は取り消すことが出来る。入居者が滞納した水道料金を含め以後の水道料金は組合員が支払わなくてはならない。」
4.「水道料金を滞納した住戸に対しては、〇日前の書面による予告をもって、当該住戸の給水を停止することができる。」
5.「給水を停止された住戸は、都度管理組合が定めた費用を支払うことで、共用部分(管理室、散水栓などマンションの実情に即して明記してください)の水道水を手持ちの容器で自宅に持ち帰ることが出来る。この場合の水道料金、立ち合い手数料、日時の指定等の細目は別に定めるものとする。」

論点の整理
①水道代を払うのは区分所有者であることを明確にしましょう。
②入居者から水道代を支払わせるのは区分所有者の要請に基づく管理組合の特段の配慮としましょう。
③入居者がとんでもない人物である場合、そのような人を住まわせて管理組合に迷惑をかけたのは大家たる区分所有者の責任と明記しましょう。
④生活に必要な最低限の水(一日ポリタンクいっぱいもあればいいでしょう)をポリタンクで使わせるのか、各戸の蛇口から使わせるのかは、管理組合が滞納状況に応じて決定するのです。生活できないように水を完全に止めるから違法なのであって、水汲み場から毎日水を汲んでいただければ(井戸水で生活するのと何ら変わりません)、違法性はそそがれます。
通常は先ず3日もすれば音を上げて水道代を払うはずですが、今回の事例は多額の滞納がありますので、区分所有者の連帯債務を規約で明記せず自由に水道を使わせたとすれば、区分所有者からも入居者からも回収もは困難と思います。
今後の備えとして、警告的に規約を整備されれば、それ自体が抑止力となると思います。是非ご検討されればと思います。

賃借人の水道料金を何故管理組合が支払っているのかが判りませんが、もしもそのようなシステムなっているのなら、水道料金滞納分に対して家賃の差し押さえ請求の訴えを提起してはいかがでしょうか。区分所有者にも責任があると思います。

色々な意見ありがとうございます。まず弁護士の見解は基本的に水道料金は使った人が支払うもので大家に請求は出来ない。
私のマンションの規約は性善説的な作りになっており水道料金に関しては特に規約では書かれていません。支払うのが常識的な規約です。
また、私のマンションは受水槽の手前に親メーターが有り管理組合が水道局に一括で支払い各個から個別請求しています。この為、年間約150万の収入が得られていますが、この様な方法のマンションで滞納者に対して給水停止をして、損害賠償請求の訴訟で管理組合が負けた判例が有るため弁護士はそのリスクを懸念しています。ただ、今回は通常の使用量ではないので恐らく全面敗訴はないと思っていますが、会計担当理事が違法行為は責任が取れないから駄目だと強硬に反対をしています。あと、給水停止をしたら更に嫌がらせで何をするか分からないかは怖いと言ってます。私に言わせれば、ただのチキンですが今月の理事会は結論が出ずに終わりました。私は会計担当理事に腹を立てていますが、意見を覆せませんでした。
また、弁護士は今月の使用量が21万と言うことはまだ知りません。(連絡がまだ着いてません)
また、弁護士ドットコムにも相談しましたが給水停止はしない方が良いとの意見でした。本当にこの国は正直者が馬鹿を見る国ですわ。

確かに私も相手が損害賠償請求するとは思っていません。弁護士も同じ事を言ってます。また、過去の判例はあくまで通常の使い方をした場合の判例です。今回はその判例は当てはまらないと思っていますが、やはり会計担当理事に反対してます。
本当に糞ばっかりで現状は身動きが取れません。この状態を放置するば他の組合員に対しても説明責任が取れません。ほとんど愚痴になっているかも知れませんが、本当に身動きが取れない状態で、合法的かつ有効な方法が無く困っています。

強制執行は生活保護費に対して出来なのですか? 

入管に不良外国人を強制国外退去させられないか相談に行きましょう!
出しっぱなしの水道代はそのまま組合の損害になるから十分理由があります。

大家を巻き込んでドアの鍵を変えて入室できなくするって手段があります。
これは賃貸アパートで家賃を払わない場合にやっています。
ウイークリーマンションなどは即日、暗号キーや入室カードが使えなくなり閉め出されます。

規約など無視し生保を利用して遊んで暮らしている外国人ですから、規約を作る以前の問題として水道水の損害を防止すべきであり、これが最優先事項だと思います。 

その弁護士は役立たずなので、自分でそう言ってるように解任しましょう!

強制執行は可能ですが、口座が分からなければ差し押さえが出来ませし、現金で受けとる人もいるのです。また、口座が有ったとしても、残高が無ければ差し押さえも何も得られません。これが今の日本の法律の現状です。無能なのは弁護士ではなく法令改正をしない立法府の国会議員です。弁護士も裁判所も国民も法令に従わざる負えないのです。

生保で生活している外国人が給水停止に対して「損害賠償訴訟」を起す可能性は非常に低いと思います。
その弁護士さんもこの事例なら同じ見解にならないのですか? 

その外国人が判例を知ってるとも思えないし、今回は悪質度合いから組合勝訴の確立が高いと思っています。 
判決ってかなり常識的ですよ。(判例のメルマガ取ってましてその判例より) 
口座情報等も弁護士さんから入手アイデアは出てませんか?
携帯電話持ってれば口座残高もありそうですが・・・? 
例えば探偵社に頼むとか・・?
確かに水道は生活に必須なので差し押さえは最後になるとは聞いた事があります。
が、その水道を流しっぱなしですからね~

現在の弁護士さんが無能だと思った理由です;

1.勝訴しても組合の損害が回復しないままである。実利が無いままなので何の役にも立っていない。 
2.勝訴した後の水道代金徴収のアイデアを出していない。
3.勝訴した結果、嫌がらせで出しっぱなしと思われる水道代金が月21万円以上になってしまい、さらに損害が拡大してる。
4.損害が拡大してしまったためなのか「解任してもかまわない」そうなので、案件と共にお客(組合)を投げ出そうとしている・・・と見えます。
5.法律の無能に関しては依頼主以上に知っているはずなのに、それへの対処を怠ってる。
6.なにより依頼主の意向に沿わず、自分の理屈で行動しており代理人と言えない。
以上

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