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長期修繕計画

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築29年のマンションで理事をしています。2年前に2回目の大規模修繕工事が終わり、今期長期修繕計画の検討をしています。
次回3回目の大規模修繕工事には、9000万近い借入が想定され、管理会社(デベロッパー系)からは、修繕積立金の値上げが必要と提案を受けています。
値上げの検討は必要だと思っていますが、5年前の長期修繕計画を確認すると、3回目の工事は、1000万円不足との記載でした。
2回目にきっちりお金を使わせる為であったのか?と疑ってしまいます。
質問ですが、長期修繕計画は、過去の計画と照らし合わせて、都度大きく変わるものなのでしょうか。また管理会社の都合良く作成されるのでしょうか。

みんなの回答

過去二期連続理事長、今年は、理事です。再来年の第一回大規模修繕工事に向け、苦労しています(管理会社からの概算金額では、積立金不足のため一時金徴収もしくは、工事の一部先送りが提案)ネットにもありますように、マンションを売りやすくするために、修繕積立金を低く抑えることが不足する一因でした。修繕計画の工事費は高めが良いと思います。但し、実際の工事は、管理会社に頼む必要は無く、管理会社を含めて数社と競争の予定です。品質、工事費、瑕疵担保等で競争を予定しています。長期修繕計画は、大規模修繕工事後とか随時見直しが必要と思います。工事を行った社に依頼するつもりです。

アドバイスいただき、ありがとうございます。参考になります。

ほとんど新米さん、

その5年前の長計「長期修繕計画」の詳細が組合にあるはずですから、それを元に長計の見直しは可能です。

各部の平均的な耐用年数は分っているので、過去の記録があればペーパーワークで出せるようです。

実際にやってもらった経験から費用は数万円程度です。 

建物調査を後で行ってさらに精度を上げることも可能ですが、それは大規模修繕の2年程度前の段階でも間に合います。 修繕範囲を決めるのに必要なので、その時点でコンサルタントに相談して下さい。  

長計を専門的にやってるコンサル会社があります。
これらの会社は大手・中堅の建設会社の関連会社であったり、独立系もあります。 
建設会社自体もやっています。

費用は少額だしネットで探せるので1~2社に直接にコンタクトしてはいかがでしょうか?
以上

ヨコオさん、ありがとうございます。5年前の長期修繕計画を確認してみます。参考になりました。

中島みゆきの歌じゃありませんが、
「自分たちがお金を払えば払うほど喜ぶ人たち」に、
「自分たちのお金の使い道」を決めてもらっているのはあまりよくないでしょう。
それをやっている限り、飢え死にしない程度に延々絞られて続けてしまうのは必定だと思いますよ。

管理会社最大の収益源が大規模修繕工事ですので、管理会社による責任施工の場合コンペ方式に比較し2〜5割高くなります。
管理会社が作成する長期修繕計画もそれを織り込むので必然的に高くなります。
従って長期修繕計画はそれを専門とする一級建築士事務所に依頼すべきです。

ありがとうございます。参考になります。

管理会社にとって大規模修繕は大きな収益元です。より大きな手数料を得たいため、管理会社の長期計画は過大なものが多いようです。まともな長期計画を作ろうと思えば、信頼できる一級建築士に依頼すべきです。

ありがとうございます。

5年前の長計と比べてみて、どこがどのくらい違うかピックアップしてみてはいかがでしょうか。
5年で1000万が9000万になるとは考えにくいです。

大規模は管理会社主導でなさったのでしょうか。
きっちり使われてしまったかもしれませんね。

長計は管理会社が都合よく作って、都合よく利用しているのでしょう。
よく管理会社が提案してくるのは、「長計に決められていますから工事が必要です。」というセリフ。
住民も決められているならやらなければいけないのだと思ってしまうことがあります。

管理会社ではなく1級建築事務所に長計作成を依頼してはいかがでしょう。
費用はかかりますが、このまま管理会社にとられっぱなしになるよりはいいと思いますが。

ありがとうございます。調べてみます。

5年前の長計と比べてみて、どこがどのくらい違うかピックアップしてみてはいかがでしょうか。
5年で1000万が9000万になるとは考えにくいです。

大規模は管理会社主導でなさったのでしょうか。
きっちり使われてしまったかもしれませんね。

長計は管理会社が都合よく作って、都合よく利用しているのでしょう。
よく管理会社が提案してくるのは、「長計に決められていますから工事が必要です。」というセリフ。
住民も決められているならやらなければいけないのだと思ってしまうことがあります。

管理会社ではなく1級建築事務所に長計作成を依頼してはいかがでしょう。
費用はかかりますが、このまま管理会社にとられっぱなしになるよりはいいと思いますが。

ありがとうございます。調べてみます。

管理会社最大の収益源が大規模修繕工事ですので、管理会社による責任施工の場合コンペ方式に比較し2〜5割高くなります。
管理会社が作成する長期修繕計画もそれを織り込むので必然的に高くなります。
従って長期修繕計画はそれを専門とする一級建築士事務所に依頼すべきです。

ありがとうございます。参考になります。

管理会社にとって大規模修繕は大きな収益元です。より大きな手数料を得たいため、管理会社の長期計画は過大なものが多いようです。まともな長期計画を作ろうと思えば、信頼できる一級建築士に依頼すべきです。

ありがとうございます。

ほとんど新米さん、

その5年前の長計「長期修繕計画」の詳細が組合にあるはずですから、それを元に長計の見直しは可能です。

各部の平均的な耐用年数は分っているので、過去の記録があればペーパーワークで出せるようです。

実際にやってもらった経験から費用は数万円程度です。 

建物調査を後で行ってさらに精度を上げることも可能ですが、それは大規模修繕の2年程度前の段階でも間に合います。 修繕範囲を決めるのに必要なので、その時点でコンサルタントに相談して下さい。  

長計を専門的にやってるコンサル会社があります。
これらの会社は大手・中堅の建設会社の関連会社であったり、独立系もあります。 
建設会社自体もやっています。

費用は少額だしネットで探せるので1~2社に直接にコンタクトしてはいかがでしょうか?
以上

ヨコオさん、ありがとうございます。5年前の長期修繕計画を確認してみます。参考になりました。

中島みゆきの歌じゃありませんが、
「自分たちがお金を払えば払うほど喜ぶ人たち」に、
「自分たちのお金の使い道」を決めてもらっているのはあまりよくないでしょう。
それをやっている限り、飢え死にしない程度に延々絞られて続けてしまうのは必定だと思いますよ。

過去二期連続理事長、今年は、理事です。再来年の第一回大規模修繕工事に向け、苦労しています(管理会社からの概算金額では、積立金不足のため一時金徴収もしくは、工事の一部先送りが提案)ネットにもありますように、マンションを売りやすくするために、修繕積立金を低く抑えることが不足する一因でした。修繕計画の工事費は高めが良いと思います。但し、実際の工事は、管理会社に頼む必要は無く、管理会社を含めて数社と競争の予定です。品質、工事費、瑕疵担保等で競争を予定しています。長期修繕計画は、大規模修繕工事後とか随時見直しが必要と思います。工事を行った社に依頼するつもりです。

アドバイスいただき、ありがとうございます。参考になります。

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