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駐車場の使用料

管理組合の運営

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    501戸〜
  • 竣工年 :
    2001年〜

販売時に、各戸に1台の駐車場使用が認められていて、しかも無料ということでした。
場所は管理会社に決められていました。しかし、専用使用権を買ったわけではありませんし、規約、使用細則でも使用契約により使用とされていますので専用使用権が設定されているものではないと思います。
機械式駐車場ですから壁も天井もなく所有権としては登記できませんので所有権でもありません。
理事長が、組合を法人化して駐車場を買い戻すというようなことを言っているのですが、もともと駐車場は組合のものなのだと思います。
専用使用権のついている平置き駐車場もあります。
使用していない方もいるので、今後台数を減らしたいと考えていますが、今後使用料を設定すると大きな問題が起きそうな気がします。
使用する方だけが使用料を払うとなると、今までの状況と不公平なことになりそうです。
どうしたらいいのでしょう。
ご教示ください。

みんなの回答

駐車場代が無料で、修繕できるのであれば、恵まれています。むしろ(当方のマンションのそうですが)、駐車場の修繕費用や点検費用に苦慮しています。管理費が高いのか、修繕積立金が高いのかは、よくわかりません。

駐車場が全戸分あり無料で使用できるということをウリにしていたのでしたら、販売価格に駐車場の分上乗せされていたのでしょう。
販売価格に基準はなく販売会社が決めるものですから、文句を持っていく場はないでしょうし、皆さんもその価格を承認して購入したことでしょう。

すごく魅力的な条件ですし、初めてマンションを買われる方など飛びつきそうです。
販売会社は売ってしまえばあとは知らないし、その後どうするかは管理組合ができているし。

管理組合ですから規約にのっとって対処するしかないと思います。
皆さんに事実をお知らせし、皆さんの考えをまとめ、総会で決議する。
それしかないのではないでしょうか。

駐車料金の決定につては、総会決議が必要です。理事会はどのような議案を提出するのでしょうか。
全員に駐車場が一台ずつ有るわけですから、駐車場の使用、不使用ににかかわらず定額を徴収するケース、或いは使用者のみから徴収するケース等考えられます。更に徴収金額を各々いくらにするのかも考える必要があります。事前に説明会やアンケートを実施してみてはいかがでしょうか。

状況が良く分かりませんので教えていただけないでしょうか?

(1)「専用使用権を買ったわけではありませんし、・・」の一方で「専用使用権のついている平置き駐車場もあります。 」と言っておられますが、平置が何台で機械式何台なのでしょうか?

(2)マンションの世帯数は何世帯で、何人位が駐車場を使っておられて、駐車場の利用率は何パーセントくらいなのでしょうか?

(3)30年周期位で機械式駐車場の更新が必要となるのではと思いますが、長期修繕計画で、その分の支出を見込んでおられるのでしょうか?

(4)駐車場の更新を考えると、ある程度の修繕積立金(1世帯あたり200円/㎡程度?)が必要ではと思いますが、修繕積立金は順調に積み立てておられるのでしょうか?

上記の(1)〜(4)の疑問点が明確にならないとお答えのしようがありません。

asakaさま 早々にありがとうございます。
(1)について
 平置は10台ほどです。ここは1Fの事務所、店舗の来客用になっていて、専用使用料は販売会社に支払われています。
 つまりこの平置き駐車場は管理組合のものではなく、販売会社の所有地になっているものと思われます。
 機械式駐車場は260台ほどです。住戸部分1戸につき1台の数になっています。
(2)について
 使用率は把握されていません。なにしろ“無料”がウリでしたので、車を持っていない方も契約だけはしたようです。
 長期修繕計画を見直したとき、装置更新時に数を減らすということが提案されたのですが、反対意見がずいぶん出ました。
 反対している方が皆さん使用しているというわけでもないです。
 1戸に1台がウリなので、資産価値を保ちたいということもあるようです。
 というわけで使用率と使用希望率が違います。
(3)(4)について
 この理事長になってから駐車場修繕積立金会計を設けました。

このままですと無駄に維持費がかかるだけですので、必要な台数を把握して数を減らすことは賛成です。
それでも、もともと組合のものだと思いますし、専用使用権も設定されていませんので総会で決めればいいのかと思います。
また、使用料を設定することは必要なことだと思いますが、状況の変化で起こる不公平や、団地の他の棟との違いの指摘など、いろいろな問題が起こりそうで住民の理解を得るにはどうしたらいいのかと困っています。

kosumosuさん
当方のマンションも機械式駐車場の余剰問題で大変苦労し、新たに機械式駐車場修繕積立金会計を設け、機械式駐車場の平面化工事も実施しておりますことから、当方の経験を踏まえて下記のように提案させていただきます。

前提条件(kosumosuさんの方で見直しください)
① kosumosuさんのマンションは築15年で1回目の大規模修繕は完了されている。
② 大規模修繕は13年目に修繕積立金会計の範囲内で実施された。
③ 修繕積立金会計は第1回大規模修繕が完了しても十分な剰余金があり、剰余金の内1億円を新たに設けた機械式駐車場修繕積立金会計に移した。
④ 駐車場の利用台数は200台(世帯数260世帯)であり、駐車場を有料化すると60台分が余剰となります。
⑤ 機械式駐車場の修繕費は年1万円/パレットで年間260万円程度を一般会計から支出している。
⑥ 機械式駐車場の更新周期は30年で更新費用は1台あたり100万円/パレットで、それとは別に15〜20年目のオーバーホール(約3000万円)を含めまして合計3億円程度となる。
⑦ 機械式駐車場の平面化埋立工事は更新費用の2/3程度で、260台分実施すると約2億円の費用が必要となる。

上記の前提で総会で機械式駐車場の支出削減提案を住民の理解を得ながら進めるとした場合、下記のようなストーリーで説明されてはいかがでしょうか。
(1)15年後(30年周期の更新として)の機械式駐車場更新費用3億円を機械式駐車場修繕積立金会計に積み立てていくため、駐車場利用者だけ新たに月額8千円程度の駐車場使用料を徴収をお願いする。
(2)駐車場利用台数を200台(世帯数260)とした場合、年間1900万円程度の収入が期待できるので、この内250万円を一般会計(修繕費)に、残りを機械式駐車場修繕積立金会計に積み立てれば、15年後に機械式駐車場修繕積立金会計に3億円が積み立てられます。
(3)余剰の駐車場台数60台を平面化することで、40台削減(3段式を平面化し20台分の平置駐車場が新たに出来ると仮定)し、その平面化費用4000万円は機械式駐車場修繕積立金会計から支出する。
(4)上記(3)の平面化の実施で修繕費が年間120万円減り、さらに平置駐車場の収入も期待出来ます。
(5)もしkosumosuさんのマンションの修繕積立金会計が今後30年間の長期修繕計画でも潤沢にありますなら、住民の理解を得るため修繕積立金を月額5千円程度値下げされてはいかがでしょうか。
そうすれば、駐車場利用されない住民の方は月額5000円の値下げ、駐車場を利用される住民の方は月額で差引3000円の値上げとなりますので、公平性の確保の面でも問題はないかと思います。

何れにしても機械式駐車場の問題は管理組合として頭の痛い問題ですので、kosumosuさんに於かれましても、住民アンケートも取りながら、検討を進められるのが宜しいのではと思います。

駐車場が全戸分あり無料で使用できるということをウリにしていたのでしたら、販売価格に駐車場の分上乗せされていたのでしょう。
販売価格に基準はなく販売会社が決めるものですから、文句を持っていく場はないでしょうし、皆さんもその価格を承認して購入したことでしょう。

すごく魅力的な条件ですし、初めてマンションを買われる方など飛びつきそうです。
販売会社は売ってしまえばあとは知らないし、その後どうするかは管理組合ができているし。

管理組合ですから規約にのっとって対処するしかないと思います。
皆さんに事実をお知らせし、皆さんの考えをまとめ、総会で決議する。
それしかないのではないでしょうか。

状況が良く分かりませんので教えていただけないでしょうか?

(1)「専用使用権を買ったわけではありませんし、・・」の一方で「専用使用権のついている平置き駐車場もあります。 」と言っておられますが、平置が何台で機械式何台なのでしょうか?

(2)マンションの世帯数は何世帯で、何人位が駐車場を使っておられて、駐車場の利用率は何パーセントくらいなのでしょうか?

(3)30年周期位で機械式駐車場の更新が必要となるのではと思いますが、長期修繕計画で、その分の支出を見込んでおられるのでしょうか?

(4)駐車場の更新を考えると、ある程度の修繕積立金(1世帯あたり200円/㎡程度?)が必要ではと思いますが、修繕積立金は順調に積み立てておられるのでしょうか?

上記の(1)〜(4)の疑問点が明確にならないとお答えのしようがありません。

asakaさま 早々にありがとうございます。
(1)について
 平置は10台ほどです。ここは1Fの事務所、店舗の来客用になっていて、専用使用料は販売会社に支払われています。
 つまりこの平置き駐車場は管理組合のものではなく、販売会社の所有地になっているものと思われます。
 機械式駐車場は260台ほどです。住戸部分1戸につき1台の数になっています。
(2)について
 使用率は把握されていません。なにしろ“無料”がウリでしたので、車を持っていない方も契約だけはしたようです。
 長期修繕計画を見直したとき、装置更新時に数を減らすということが提案されたのですが、反対意見がずいぶん出ました。
 反対している方が皆さん使用しているというわけでもないです。
 1戸に1台がウリなので、資産価値を保ちたいということもあるようです。
 というわけで使用率と使用希望率が違います。
(3)(4)について
 この理事長になってから駐車場修繕積立金会計を設けました。

このままですと無駄に維持費がかかるだけですので、必要な台数を把握して数を減らすことは賛成です。
それでも、もともと組合のものだと思いますし、専用使用権も設定されていませんので総会で決めればいいのかと思います。
また、使用料を設定することは必要なことだと思いますが、状況の変化で起こる不公平や、団地の他の棟との違いの指摘など、いろいろな問題が起こりそうで住民の理解を得るにはどうしたらいいのかと困っています。

kosumosuさん
当方のマンションも機械式駐車場の余剰問題で大変苦労し、新たに機械式駐車場修繕積立金会計を設け、機械式駐車場の平面化工事も実施しておりますことから、当方の経験を踏まえて下記のように提案させていただきます。

前提条件(kosumosuさんの方で見直しください)
① kosumosuさんのマンションは築15年で1回目の大規模修繕は完了されている。
② 大規模修繕は13年目に修繕積立金会計の範囲内で実施された。
③ 修繕積立金会計は第1回大規模修繕が完了しても十分な剰余金があり、剰余金の内1億円を新たに設けた機械式駐車場修繕積立金会計に移した。
④ 駐車場の利用台数は200台(世帯数260世帯)であり、駐車場を有料化すると60台分が余剰となります。
⑤ 機械式駐車場の修繕費は年1万円/パレットで年間260万円程度を一般会計から支出している。
⑥ 機械式駐車場の更新周期は30年で更新費用は1台あたり100万円/パレットで、それとは別に15〜20年目のオーバーホール(約3000万円)を含めまして合計3億円程度となる。
⑦ 機械式駐車場の平面化埋立工事は更新費用の2/3程度で、260台分実施すると約2億円の費用が必要となる。

上記の前提で総会で機械式駐車場の支出削減提案を住民の理解を得ながら進めるとした場合、下記のようなストーリーで説明されてはいかがでしょうか。
(1)15年後(30年周期の更新として)の機械式駐車場更新費用3億円を機械式駐車場修繕積立金会計に積み立てていくため、駐車場利用者だけ新たに月額8千円程度の駐車場使用料を徴収をお願いする。
(2)駐車場利用台数を200台(世帯数260)とした場合、年間1900万円程度の収入が期待できるので、この内250万円を一般会計(修繕費)に、残りを機械式駐車場修繕積立金会計に積み立てれば、15年後に機械式駐車場修繕積立金会計に3億円が積み立てられます。
(3)余剰の駐車場台数60台を平面化することで、40台削減(3段式を平面化し20台分の平置駐車場が新たに出来ると仮定)し、その平面化費用4000万円は機械式駐車場修繕積立金会計から支出する。
(4)上記(3)の平面化の実施で修繕費が年間120万円減り、さらに平置駐車場の収入も期待出来ます。
(5)もしkosumosuさんのマンションの修繕積立金会計が今後30年間の長期修繕計画でも潤沢にありますなら、住民の理解を得るため修繕積立金を月額5千円程度値下げされてはいかがでしょうか。
そうすれば、駐車場利用されない住民の方は月額5000円の値下げ、駐車場を利用される住民の方は月額で差引3000円の値上げとなりますので、公平性の確保の面でも問題はないかと思います。

何れにしても機械式駐車場の問題は管理組合として頭の痛い問題ですので、kosumosuさんに於かれましても、住民アンケートも取りながら、検討を進められるのが宜しいのではと思います。

駐車料金の決定につては、総会決議が必要です。理事会はどのような議案を提出するのでしょうか。
全員に駐車場が一台ずつ有るわけですから、駐車場の使用、不使用ににかかわらず定額を徴収するケース、或いは使用者のみから徴収するケース等考えられます。更に徴収金額を各々いくらにするのかも考える必要があります。事前に説明会やアンケートを実施してみてはいかがでしょうか。

駐車場代が無料で、修繕できるのであれば、恵まれています。むしろ(当方のマンションのそうですが)、駐車場の修繕費用や点検費用に苦慮しています。管理費が高いのか、修繕積立金が高いのかは、よくわかりません。

回答がありません。