相見積もりについて
管理組合の運営
建物の維持管理
私どもの理事会では管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。
ところが現理事会では50万円以上の全ての案件で相見積もりを実施していない事から、理事会で相見積もりを取らない理由を問い質したところ
(1)管理会社が管理しており、管理会社以外から見積もりを取るのは難しい。
(2)植栽の変更はマンションの植栽を熟知した植栽保守業者しか出来ない。
(3)照明のLED化も日常管理している管理会社しか出来ない。
(4)機械式駐車場の更新は現状のメーカーしか出来ない。
等々の理由で規約を無視して相見積もりを取ることは全くありません。
インターネット等で確認すると相場よりかなり高い値段ですので、理事会で問題提起しましたが、下記の様な否定的な反応でした。
「輪番製で回ってきて止む得ず忙しく時間を割いて理事会活動をやっているだけなので相見積もりする時間は無い」
「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」
「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」
この様に管理規約、実施細則で決められた相見積もりをする事なしで、このまま大金の支出していく事は許されるのでしょうか？
みんなの回答
うちは4年前から必ず管理組合で業者を探してきます。素人だってできますよ。管理会社にも見積もりを出させますが、ネットで探した業者の方が３分の２くらいの価格です。業者は口を揃えて「管理会社に見積を頼んではいけないですよ」「最近は管理組合から直接依頼されることが多くなりました」と言っています。今はネットがあるので、簡単に探せます。
ちなみにうちも「マンション修繕入札サイト」を使ってます。
https://kouji-jsm.jp/
問い合わせてみたらどうでしょうか？親身に相談にのってくれます。ちなみにコンサルやマンション管理士のようにお金はかかりません。無料です。担当者はマンション管理士の資格を持ってます。
普通の理事会は素人の集団ですので、管理会社にお任せで相見積もりは殆どやっていない管理組合が多いです。
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私共のマンションは管理会社にお任せなので相見積もりは殆どやっていないと思います。
普通の理事会は素人の集団ですので、その様な作業は出来ないと思います。
管理規約で「原則として相見積もりを行う」との記述があり、細則では「50万以上は２社以上から相見積もりを徴収する」と明記されています。 →この規約や細則はいつからあるのですか？
案件の内容にもよりますが、相見積もりでネックになるのは業者探しです。
しかし昨今は見積サイトが台頭して来ています。
https://kouji-jsm.jp/
や
検索キーワード「（案件のキーワード） 一括 見積」などで検索し、
この中に対象があれば、あたってみる、
といった方法が考えられます。
いずれも結果を保証することはできませんが、手軽でもあり検討されてはいかがでしょうか。
回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
＞輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
よその管理組合のことはよくわかりませんが、たいていの管理組合は立候補が無ければ輪番制ですよね。
よほどやる気満々の方が役員をやった場合じゃなければ相見積もりはとってないと思います。それで管理会社の食い物にされます。
よく２割高い、５割高いとまことしやかに噂は流れていますが、うちのマンションでは２倍（つまり１０割高い）が露見した案件がありました。
これは想像ですが、管理会社も管理物件毎にいつどんな工事でいくら稼げるかエクセルでも使って目標管理してるのではないでしょうか？
もちろん一律ではなく、脇の堅いマンション、うるさいマンション、ちょろいマンション、カモのマンション、それぞれ目標値が違うと思います。カモのマンションでは２倍以上でしょう。
前述の、管理会社が持ち込んだ２倍以上の案件の業者はＨＰを見るとそこらじゅうのマンションの工事実績を誇示していました。恐らく全部カモのマンションでしょう。
そして困ったことに管理会社の協力者としか思えない人員が居る場合があります。長く修繕委員をして、管理会社の持ち込む工事案件を、やれやれとけしかけたり、ろくろく精査もせず、言いなりの価格や、ちょっと値引き（もちろん元がぼったくり価格）させて決定を誘導したりします。輪番で未経験の役員はただ見ているだけです。あるいはやる気のある役員が就任すると普段立候補しないのに役員に立候補して妨害したりと色々です。恐らく、下請け業者や管理会社、あるいは同じ資本系列の従業員、その子弟などでしょう。対抗するのは相当難しいですね。
理事会役員として管理規約を無視して相見積もする事なしで、大金の支出をしていく事は決して許されません。
善管注意義務違反で理事会メンバーに対し損害賠償請求を行いましょう。
青山さん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
管理会社の相見積もりは意味がありません、相見積りって、相ですから。見積もり先が、他の管理会社だったり、特別な世界です。斡旋業と割り切るのかとも思います。見積もりに、手数料５％って記載されていれば納得です。でも、２０％は無いでしょうとか。管理組合が独自に見積もりを取ることになりますが、大変です。当方が理事長として、①修理については、メーカーに連絡し、社を紹介してもらい見積もり（修理）を依頼。②日頃からの準備（修理可能な会社を調べ趣旨を伝えておく、その都度、見積もりをもらい、管理会社に比べて安価であれば工事を依頼。③シルバー人材センターの活用（剪定作業等）④管理会社に依頼するよりも、条件が同じで、優位な社を提案した方に日当支払い（お礼）、通常総会前の理事会で了解を得ましたが、通常総会終了後の理事会で、管理会社から臨時総会案件と言われました。じゃ、臨時総会します。⑤管理会社の紹介会社の各戸配布のパンフレット（非常に高額）に対し区分所有者に情報提供、当方に依頼がありました。もちろん、斡旋料無しです⑥見積もりの見方を理事に配布⑥一番の強力な手法は、管理費が不足するので、値上げします。です。「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」 「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」 など最悪、手数料よこせよと言いたいですよね。大切なお金なんですが。長くなりましたが、参考としてください。
追伸：みんなの管理組合とかネットみていても、管理会社って、なんだろうと思います。担当者の資質なのか？会社の方針なのか？当方が区分所有者の時に通常総会で担当者に当方のマンションを担当して、どのような、管理を目指しますか？と質問し、たしか、お客様第一で管理します。具体にといったら、抽象的な質問に答えられません。２０軒程度担当すると、きっと、大変なんでしょうね。最終的には、区分所有者の意識と思います。
ナオとリュウさん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
相見積もりは、いつも管理会社から出てきます。いつも、管理会社への委託が一番安価だったり。その内容が、疑問大ですが。そもそも、相見積りという言葉が嫌いです。同じ社から、他社の見積もりっておかしいと思いませんか？基本は、管理組合が独自に見積もりをとって、初めて競争となります。そのために。①補修はメーカーに照会②普段から見積もりをお願いできる社を用意、管理会社の見積もりより安価な場合はその社に工事発注③人材センターの活用と思います。見積もりのチェツクの方法がありますが、秘密としておきます。
設備関係に詳しいマンション管理士と顧問契約し、管理会社等から提出された見積書から削減出来た費用の一定割合をマンション管理士に報奨金を支払うようにすれば効率よく原価低減が出来ると思います。、
asaka50さん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
当方が知っている範囲の輪番制の理事会は、相見積もりを取らないで全て管理会社に差付け発注する管理組合が一般的です。
残念ながら相談者の管理組合は、規約違反に平気で、やる気のない、管理会社に都合のよい管理組合のようです。ここは、相談者自身が頑張るしかないようです。自ら名乗り出て相見積を取ったらいかがですか。
尚、管理会社は、通常、手数料を２割から３割とります。更には管理組合が無能な場合には５割とる場合もあります。
okさん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
設備関係に詳しいマンション管理士と顧問契約し、管理会社等から提出された見積書から削減出来た費用の一定割合をマンション管理士に報奨金を支払うようにすれば効率よく原価低減が出来ると思います。、
asaka50さん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
当方が知っている範囲の輪番制の理事会は、相見積もりを取らないで全て管理会社に差付け発注する管理組合が一般的です。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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管理会社の相見積もりは意味がありません、相見積りって、相ですから。見積もり先が、他の管理会社だったり、特別な世界です。斡旋業と割り切るのかとも思います。見積もりに、手数料５％って記載されていれば納得です。でも、２０％は無いでしょうとか。管理組合が独自に見積もりを取ることになりますが、大変です。当方が理事長として、①修理については、メーカーに連絡し、社を紹介してもらい見積もり（修理）を依頼。②日頃からの準備（修理可能な会社を調べ趣旨を伝えておく、その都度、見積もりをもらい、管理会社に比べて安価であれば工事を依頼。③シルバー人材センターの活用（剪定作業等）④管理会社に依頼するよりも、条件が同じで、優位な社を提案した方に日当支払い（お礼）、通常総会前の理事会で了解を得ましたが、通常総会終了後の理事会で、管理会社から臨時総会案件と言われました。じゃ、臨時総会します。⑤管理会社の紹介会社の各戸配布のパンフレット（非常に高額）に対し区分所有者に情報提供、当方に依頼がありました。もちろん、斡旋料無しです⑥見積もりの見方を理事に配布⑥一番の強力な手法は、管理費が不足するので、値上げします。です。「もし形式的にでも相見積もりが必要なら管理会社に依頼し他の会社の高い見積もりを出してもらいましょう」 「もし、どうしても相見積もりを取りたいなら、貴方(私)自身で責任を持ってやって下さい」 など最悪、手数料よこせよと言いたいですよね。大切なお金なんですが。長くなりましたが、参考としてください。
追伸：みんなの管理組合とかネットみていても、管理会社って、なんだろうと思います。担当者の資質なのか？会社の方針なのか？当方が区分所有者の時に通常総会で担当者に当方のマンションを担当して、どのような、管理を目指しますか？と質問し、たしか、お客様第一で管理します。具体にといったら、抽象的な質問に答えられません。２０軒程度担当すると、きっと、大変なんでしょうね。最終的には、区分所有者の意識と思います。
ナオとリュウさん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
相見積もりは、いつも管理会社から出てきます。いつも、管理会社への委託が一番安価だったり。その内容が、疑問大ですが。そもそも、相見積りという言葉が嫌いです。同じ社から、他社の見積もりっておかしいと思いませんか？基本は、管理組合が独自に見積もりをとって、初めて競争となります。そのために。①補修はメーカーに照会②普段から見積もりをお願いできる社を用意、管理会社の見積もりより安価な場合はその社に工事発注③人材センターの活用と思います。見積もりのチェツクの方法がありますが、秘密としておきます。
案件の内容にもよりますが、相見積もりでネックになるのは業者探しです。
しかし昨今は見積サイトが台頭して来ています。
https://kouji-jsm.jp/
や
検索キーワード「（案件のキーワード） 一括 見積」などで検索し、
この中に対象があれば、あたってみる、
といった方法が考えられます。
いずれも結果を保証することはできませんが、手軽でもあり検討されてはいかがでしょうか。
回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
＞輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
よその管理組合のことはよくわかりませんが、たいていの管理組合は立候補が無ければ輪番制ですよね。
よほどやる気満々の方が役員をやった場合じゃなければ相見積もりはとってないと思います。それで管理会社の食い物にされます。
よく２割高い、５割高いとまことしやかに噂は流れていますが、うちのマンションでは２倍（つまり１０割高い）が露見した案件がありました。
これは想像ですが、管理会社も管理物件毎にいつどんな工事でいくら稼げるかエクセルでも使って目標管理してるのではないでしょうか？
もちろん一律ではなく、脇の堅いマンション、うるさいマンション、ちょろいマンション、カモのマンション、それぞれ目標値が違うと思います。カモのマンションでは２倍以上でしょう。
前述の、管理会社が持ち込んだ２倍以上の案件の業者はＨＰを見るとそこらじゅうのマンションの工事実績を誇示していました。恐らく全部カモのマンションでしょう。
そして困ったことに管理会社の協力者としか思えない人員が居る場合があります。長く修繕委員をして、管理会社の持ち込む工事案件を、やれやれとけしかけたり、ろくろく精査もせず、言いなりの価格や、ちょっと値引き（もちろん元がぼったくり価格）させて決定を誘導したりします。輪番で未経験の役員はただ見ているだけです。あるいはやる気のある役員が就任すると普段立候補しないのに役員に立候補して妨害したりと色々です。恐らく、下請け業者や管理会社、あるいは同じ資本系列の従業員、その子弟などでしょう。対抗するのは相当難しいですね。
普通の理事会は素人の集団ですので、管理会社にお任せで相見積もりは殆どやっていない管理組合が多いです。
管理会社経由でいくつ見積を取ってもあまり意味はないでしょう。
となると、自分で業者を探しだしてコンタクトを取らなきゃいけない。
工事の種類によっては実地検分も必要でしょうから、
日時や開錠等のセッティングもしなければなりません。
会社などで日常的にそうしたことをしている人ならともかく、
そうでない人には非常にハードルが高いと思います。
要件定義して見積依頼をかけて発注して納品を受けて検収して、というごく一般的な流れも
経験のない人には複雑怪奇な未知の世界にしか見えないでしょうから。
となると、選択肢は2つ。
輪番制をやめてプロセスを理解している人がずっと要職を務めるか(三毛猫さんの提案ですね)、
信頼できる外部のコンサルやマンション管理士と顧問契約するか。
それらを拒否した上でなお「透明で適正な会計の実現を」というのは、
やはり現実味が薄いように思います。
アクロバティックな案として、「管理会社が策定した計画から費用を削減出来た場合、
削減額のX％を報酬として理事にバックする」という運用も考えました。出来高制ですね。
でもこれは間違いなくクオリティが犠牲になって揉めるでしょうし、
居住者同士で大きな工事の取り合いとかにもなるでしょうから、やっぱり無理でしょうね。
プラムさん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
比率はわかりませんが、管理会社を経由せずに取った見積だけを相見積とするなら、
取ってないマンションの方が多いかもしれませんね。
相見積の取り方、手順、伝手といったノウハウを
きちんと残して引き継いでいくことが大事だと思います。
たとえば"管理会社に毟られっ放し"さんが紹介されているような見積募集サイトを、
代々の理事会が必ず申し送り事項として引き継ぐようにしておくとか。
ただそれをやっても、管理会社は自社を経由しない見積など取らせないように
あの手この手でプレッシャーをかけてくるでしょうから、
あまり意志の強くない人やコスト意識の低い人が理事になった時点で
そのノウハウも断ち切られてしまう可能性が高いです。
ノウハウの継続・蓄積という面では、輪番制はやはり絶望的に厳しいんですよね。
負担の公平や汚職の防止というメリットは確かにあるし、管理会社はメリットばっかりを強調しますが、
やる気とモラルのある人が内部にちゃんといるマンションにとっては、
輪番制はデメリットのほうがはるかに大きいと私は思います。
残念ながら相談者の管理組合は、規約違反に平気で、やる気のない、管理会社に都合のよい管理組合のようです。ここは、相談者自身が頑張るしかないようです。自ら名乗り出て相見積を取ったらいかがですか。
尚、管理会社は、通常、手数料を２割から３割とります。更には管理組合が無能な場合には５割とる場合もあります。
okさん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
理事会役員として管理規約を無視して相見積もする事なしで、大金の支出をしていく事は決して許されません。
善管注意義務違反で理事会メンバーに対し損害賠償請求を行いましょう。
青山さん、回答ありがとうございます。
輪番制の理事会が多いと思いますが、相見積もりを取らない管理組合が一般的なのでしょうか？
私共のマンションは管理会社にお任せなので相見積もりは殆どやっていないと思います。
普通の理事会は素人の集団ですので、その様な作業は出来ないと思います。
うちは4年前から必ず管理組合で業者を探してきます。素人だってできますよ。管理会社にも見積もりを出させますが、ネットで探した業者の方が３分の２くらいの価格です。業者は口を揃えて「管理会社に見積を頼んではいけないですよ」「最近は管理組合から直接依頼されることが多くなりました」と言っています。今はネットがあるので、簡単に探せます。
ちなみにうちも「マンション修繕入札サイト」を使ってます。
https://kouji-jsm.jp/
問い合わせてみたらどうでしょうか？親身に相談にのってくれます。ちなみにコンサルやマンション管理士のようにお金はかかりません。無料です。担当者はマンション管理士の資格を持ってます。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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