←トップへ戻る

鉄部塗装工事の完了検査が手抜きすぎて頭にきます

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いま理事長をしてるのですが、管理会社から紹介された業者で鉄部塗装工事を行いました。
完了後に不安だったので全住居に指摘箇所がないかを問うアンケートを管理会社に依頼し、実施しました。
そしたらペンキの飛び散り、真っ直ぐ塗ってなくてはみ出しなど、多数の指摘が住民の方からありました。

本当に工事の方は完了検査をしたか疑問で、今後、工事業者の方だけに完了検査をさせるのは不安です。そこで管理会社にも完了検査のとき組合の代わりに完了検査で見ることをしてなかったことをなぜなのか追求しました。
そしたら完了検査への立ち会いは管理会社の仕事ではなく工事の面では素人だから組合の代わりに見ることはできないと言われました。
見るなら理事会を誘うからその引き継ぎはすると。なにか交渉したいことがあるなら、組合と工事業者との契約なのだから、完了検査の日程の調整くらいしかできないと。

せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のためプロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。 

ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。

本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?

みんなの回答

maikuro3さんの回答にほぼ賛成です。

厳しい回答になりますが;
鉄部塗装工事は自主管理の工事ですから、組合で施工管理を行い仕上がりを確認すべきです。

管理会社は素人との主張はマンション管理やってるなら素人とは言えません。 管理会社には設備担当の建築士がいるはずです。 
でも関係ないから専門家は関与させられません。 

住民が見て分る位の施工不良は誰にでも、貴方でも分るのですから理事会で仕上がりを検査すべきでした。

業者さんとの直接契約とは管理会社を排除した契約形態ですから、排除しておいて関与を求めるのはルール違反です。 その業者には料金は支払わずに、やり直しをさせていますよね? 
 
管理会社はあえてその業者に質が低い仕事をさせた可能性があるので、今後は理事会自身で探した業者に発注することをお勧めします。

鉄部塗装工事を管理組合が塗装業者と直接契約したのであれば、その工事の品質問題は全て管理組合が負うと考えるのが当然です。
何でも管理会社に責任転嫁するのは如何なものかと思います。

maikuro3
さんの回答につきると思います。管理会社に委託したなら管理会社が当然検査し引き渡し。直接、業者と契約したのであれば、管理組合が立会し、検査し、支払い行為となります。管理会社に委託しても、まともな検査出来ないですから。空缶確認とか使用量のチェツク(当然ロス率を考慮)、さび落とし、さび止め、下塗り、上塗り、同系ですが、色彩を変えて。当方のマンションは、作業風景でした。区分所有者として、書類の閲覧を要求してみたら、びっくりです。紹介手数料をたっぷり取って、素人なら最初に言えよと思います。

追伸です。空き缶管理の資料を見せて下さいといったら、初めて、言われましたのこと、使用量が疑問といったら、結局回答がきませんでした。そんな程度です。

管理会社が紹介したのですから、少なくともその責任はあるでしょう。
アンケートの結果も知っているはずですし、「工事の面では素人だから」という言い訳には唖然としてしまいました。
そんな管理会社があるのですね。
フロントが知識がないとしても、管理会社の中に工事や修繕担当の部門があるはずです。

この業者と契約書を交わしていると思いますが、瑕疵の対応や保証期間など、しっかり確認しておいた方がいいでしょう。

普通の管理会社だったら、お願いしなくてもしてくれると思いますよ。
この管理会社、紹介料とかバックマージンとか受け取っているので、業者にクレームをつけるわけにはいかないのかもしれませんね。

けんたろうさん こんにちは
実施された鉄部塗装は、管理組合が塗装業者と直接契約で
実施されたものですね。
私の住んでいるマンションでの事例をご紹介します。
(管理組合直接契約の場合)
1、理事会で塗装の実施を検討 
2、見積書を請求 2~3社
3、塗装業者の選定・決定
   塗装業者より作業日程の連絡を受ける。
4、塗装作業実施 
5、理事会役員による中間検査
6、塗装作業完了
   塗装業者より作業完了の報告を受ける。
7、理事会役員による完成検査
   業者責任者を帯同し、指摘部を手直し依頼する。
8、理事会役員による最終確認
9、報告書受領
10、費用の支払い

鉄部塗装には、ケレン(腐食部の研磨)、さび止め塗装
下塗り、中塗り、仕上げ塗装と各段階があります。
信用のできる業者でないなら、各段階で理事会役員が
状況を確認する必要があります。

>せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のため
>プロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。
委託料は、マンションの管理について支払っているのでしょう。
管理会社は、何でもかんでもできませんよ。
もちろん管理会社に塗装のプロの目なんてありません。
完成検査を管理会社にお願いするのなら、別契約で
新たに費用は発生します。
自分の住んでいるマンションは、自分たちで管理する。
管理会社は、あくまでサポートするだけだと認識を
改めたほうが腹が立ちませんよ。
別契約で管理会社に費用を支払い、完成検査を実施してもらっても
最終的な仕上がりの確認は管理組合(理事会)の責務だと考えます。


  

形式的には管理会社の言うことが正しいです。しかし管理会社が連れて来た業者の工事であれば、管理会社が事実上の苦情の第一窓口であることも多く、苦情を言うと管理会社は苦情を業者に取り次いだりします。
しかし今回の場合、問題は完了検査をしたかどうか、ですから、前述のような管理会社であっても、最大うまく行って、業者に「完了検査をしたか」を聞き、その回答が「完了検査はした」なら、「業者からはそう回答があった」と取り継ぐだけでしょう。

>ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。
・管理委託契約書ではどんなものが対象となっていると規定されていますか?
・目視検査してなにがしかの瑕疵を見逃した時はどうするのか規定されていますか?
これを確認し、対象外ならしょうがないですね。管理会社に聞いたらいいと思います。

>本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?
契約書に無いのに責任の発生することはしないでしょう。そもそもそんな管理会社の検査が信用できるのでしょうか?また、その後瑕疵が露見した時補償してくれるのでしょうか?形式的な完了検査では結局意味がありません。

今回のようなことを回避するには管理会社に丸投げすることなく、発注前からマンション側による入念な検討が必要だったのではないでしょうか?工事が終わってからではできることは限られます。

管理組合が直接工事業者と直接契約されたのであれば、管理会社が言う通り、完成検査は管理組合で実施すべきで、管理会社の仕事ではありません。

ただ、管理組合の担当理事が立ち会っての完成検査が完了していないようですので、未だ工事業者への支払いはなされていないのであれば、至急工事業者を呼び不備な部分を指摘し手直し工事を要求すればよいだけかと思います。

工事業者の方も完成検査で不具合部分を指摘された場合、それを是正しないと工事代金が支払われないことは分かっていますので、直ぐに手直し工事を実施すると思います。

このような工事は、管理会社経由にしたら2〜3割高くなりますが、その場合、全ての責任を管理会社が負いますので、管理組合の負荷は殆どかかりません。

管理会社が紹介したのですから、少なくともその責任はあるでしょう。
アンケートの結果も知っているはずですし、「工事の面では素人だから」という言い訳には唖然としてしまいました。
そんな管理会社があるのですね。
フロントが知識がないとしても、管理会社の中に工事や修繕担当の部門があるはずです。

この業者と契約書を交わしていると思いますが、瑕疵の対応や保証期間など、しっかり確認しておいた方がいいでしょう。

普通の管理会社だったら、お願いしなくてもしてくれると思いますよ。
この管理会社、紹介料とかバックマージンとか受け取っているので、業者にクレームをつけるわけにはいかないのかもしれませんね。

管理組合が直接工事業者と直接契約されたのであれば、管理会社が言う通り、完成検査は管理組合で実施すべきで、管理会社の仕事ではありません。

ただ、管理組合の担当理事が立ち会っての完成検査が完了していないようですので、未だ工事業者への支払いはなされていないのであれば、至急工事業者を呼び不備な部分を指摘し手直し工事を要求すればよいだけかと思います。

工事業者の方も完成検査で不具合部分を指摘された場合、それを是正しないと工事代金が支払われないことは分かっていますので、直ぐに手直し工事を実施すると思います。

このような工事は、管理会社経由にしたら2〜3割高くなりますが、その場合、全ての責任を管理会社が負いますので、管理組合の負荷は殆どかかりません。

形式的には管理会社の言うことが正しいです。しかし管理会社が連れて来た業者の工事であれば、管理会社が事実上の苦情の第一窓口であることも多く、苦情を言うと管理会社は苦情を業者に取り次いだりします。
しかし今回の場合、問題は完了検査をしたかどうか、ですから、前述のような管理会社であっても、最大うまく行って、業者に「完了検査をしたか」を聞き、その回答が「完了検査はした」なら、「業者からはそう回答があった」と取り継ぐだけでしょう。

>ちなみに管理委託契約書には完了検査の立ち合いは終わったことを目視で確認と書いてます。。。
・管理委託契約書ではどんなものが対象となっていると規定されていますか?
・目視検査してなにがしかの瑕疵を見逃した時はどうするのか規定されていますか?
これを確認し、対象外ならしょうがないですね。管理会社に聞いたらいいと思います。

>本当に管理会社は完了検査はしてくれないのでしょうか?
契約書に無いのに責任の発生することはしないでしょう。そもそもそんな管理会社の検査が信用できるのでしょうか?また、その後瑕疵が露見した時補償してくれるのでしょうか?形式的な完了検査では結局意味がありません。

今回のようなことを回避するには管理会社に丸投げすることなく、発注前からマンション側による入念な検討が必要だったのではないでしょうか?工事が終わってからではできることは限られます。

けんたろうさん こんにちは
実施された鉄部塗装は、管理組合が塗装業者と直接契約で
実施されたものですね。
私の住んでいるマンションでの事例をご紹介します。
(管理組合直接契約の場合)
1、理事会で塗装の実施を検討 
2、見積書を請求 2~3社
3、塗装業者の選定・決定
   塗装業者より作業日程の連絡を受ける。
4、塗装作業実施 
5、理事会役員による中間検査
6、塗装作業完了
   塗装業者より作業完了の報告を受ける。
7、理事会役員による完成検査
   業者責任者を帯同し、指摘部を手直し依頼する。
8、理事会役員による最終確認
9、報告書受領
10、費用の支払い

鉄部塗装には、ケレン(腐食部の研磨)、さび止め塗装
下塗り、中塗り、仕上げ塗装と各段階があります。
信用のできる業者でないなら、各段階で理事会役員が
状況を確認する必要があります。

>せっかく高い委託料を払ってるのですから、組合のため
>プロの目線で完了検査も見てくれないと困ります。
委託料は、マンションの管理について支払っているのでしょう。
管理会社は、何でもかんでもできませんよ。
もちろん管理会社に塗装のプロの目なんてありません。
完成検査を管理会社にお願いするのなら、別契約で
新たに費用は発生します。
自分の住んでいるマンションは、自分たちで管理する。
管理会社は、あくまでサポートするだけだと認識を
改めたほうが腹が立ちませんよ。
別契約で管理会社に費用を支払い、完成検査を実施してもらっても
最終的な仕上がりの確認は管理組合(理事会)の責務だと考えます。


  

maikuro3
さんの回答につきると思います。管理会社に委託したなら管理会社が当然検査し引き渡し。直接、業者と契約したのであれば、管理組合が立会し、検査し、支払い行為となります。管理会社に委託しても、まともな検査出来ないですから。空缶確認とか使用量のチェツク(当然ロス率を考慮)、さび落とし、さび止め、下塗り、上塗り、同系ですが、色彩を変えて。当方のマンションは、作業風景でした。区分所有者として、書類の閲覧を要求してみたら、びっくりです。紹介手数料をたっぷり取って、素人なら最初に言えよと思います。

追伸です。空き缶管理の資料を見せて下さいといったら、初めて、言われましたのこと、使用量が疑問といったら、結局回答がきませんでした。そんな程度です。

鉄部塗装工事を管理組合が塗装業者と直接契約したのであれば、その工事の品質問題は全て管理組合が負うと考えるのが当然です。
何でも管理会社に責任転嫁するのは如何なものかと思います。

maikuro3さんの回答にほぼ賛成です。

厳しい回答になりますが;
鉄部塗装工事は自主管理の工事ですから、組合で施工管理を行い仕上がりを確認すべきです。

管理会社は素人との主張はマンション管理やってるなら素人とは言えません。 管理会社には設備担当の建築士がいるはずです。 
でも関係ないから専門家は関与させられません。 

住民が見て分る位の施工不良は誰にでも、貴方でも分るのですから理事会で仕上がりを検査すべきでした。

業者さんとの直接契約とは管理会社を排除した契約形態ですから、排除しておいて関与を求めるのはルール違反です。 その業者には料金は支払わずに、やり直しをさせていますよね? 
 
管理会社はあえてその業者に質が低い仕事をさせた可能性があるので、今後は理事会自身で探した業者に発注することをお勧めします。

回答がありません。