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管理費の未払い

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

管理費の滞納が6ヶ月を超えました。
住人が亡くなり、その親族が相続をされたようなのですが、空き部屋にしたまま管理費を滞納されてます。一度半年分を支払っていただきましたが、また、支払が滞ってます。延滞金を含めた請求額を内容証明郵便で送りました。1回目は受け取られたようですが、2回目から、郵便局へ受取に来られてません。こちらとしては。金額が低いうちに解決したいのですが、弁護士さんは費用対効果の観点から、もっと積みあがってからよいのでは?という見解です。電話にも出ない、メール、電話にも応答しない。まったく連絡が付きません。また、放置されてるため、鳩が巣をつくり吹き抜けであるため、糞が階下のベランダを汚してます。避難ばしごを使ってベランダにおり、強制的に掃除することも考えてます。マンションの総会で、全戸ににネットを張ることは決定しました。
このような状況の中、どのように対応すればよいでしょうか?
未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?

みんなの回答

管理費滞納の対応は管理会社の重要な業務です。
独立系のG社なら、この様な問題に対応するノウハウがあり迅速かつ適切に対応してくれます。

ありがとうございます。
G社?ひょっとして「、G人社でしょうか?

訴訟をするほど被害額が多くない段階での法的解決手段として「民事調停」があります。詳しくは「裁判所 民事調停をご存知ですか?」というキーワードで検索して調べてください。勝ち負けを決める訴訟に対して、互譲の精神で問題の解決を図るのが民事調停です。
過去に不動産賃貸借上のトラブルで無料法律相談を受けたところ、損害が18万円程度だったので訴訟で費用倒れにならないようにと民事調停を弁護士さんから勧められました。
「民事調停手続に進みましたので裁判所から呼出しがあります。出廷してください。」と先方に伝えたら、急に軟化して一気に問題が解決したのが印象に残っています。当時私は20代の若僧でしたから相手は舐めていたのだと思いますが、法的措置を取った事で「こりゃあ舐めてかかったら大変だ!」と驚いて態度を急変させた模様です。

バルコニーは区分所有者に専用使用権はあるものの「共用部分」です。
「通常の管理」…床面、排水溝の掃除など…は区分所有者が行う事になっています。一方で「特別の管理」…バルコニー内の避難ハッチの点検、縦管の洗浄など…は管理組合が行います。
ご相談の鳩の糞による著しい汚れは、他の住戸にも迷惑をかけていますし、建物全体の資産価値も落としていると思いますので管理組合が「特別の管理」として清掃して問題ないと思います。

先に紹介した「民事調停」は金銭のトラブルだけではありませんので、この件も一緒に調停してもらうのも一案です。互譲の精神…お互い譲り合うことが求められますから、「管理費等は遅延損害金も含め全額払ってください。鳩の糞の掃除は管理組合でしたのですから。」と、バーターに使うことが出来るかも知れません。

ありがとうございます。
民事調停ですか。勉強してみます。調停というと折り合うたとえば、離婚調停みたいなもんでしょうか。ただ、当方に譲るところがないような気がするのですが。。。ですが、互譲の精神は、大事ですよね。

管理費の滞納対策は、法的には、支払い督促、少額訴訟があります。これでうまくいかない場合は、差押え競売です。
ベランダは共用部分です、当該居住者の専用使用権はありますが。よって、マンションの美観や衛生上支障のあるはとの糞等は、区分所有者が放置している場合は(おそらく今回のケースでは、相続人である区分所有は、要請してもなにもしないと思われますが、念のため通知後に)管理組合が処置することができます。

ありがとうございます。
充分な催告をしてから、掃除に取り組むつもりです。ただ、基本自己負担での掃除をお願いしています。明らかにほったらかしであろうという方もいるようなので、公平を期したいと思ってます。届かない部分は仕方ないですが、ベランダの床が汚れてるのは、本人の責任ではないかと思ってます。ただこれも、やってもやっても上から落ちてくる!と言われると厳しいですね。
構造上、コの字になってる列が鳩の被害がひどく、これが鳩の習性によるのだそうです。

法的では無くて、経験から順不同で投稿しますので役に立つ内容があれば利用して下さい。 

未払いはよく発生する事でして、管理会社が適切な対応をするものですし、そのやり方も知ってるはずです。 
しかしながら弁護士さんへの相談を勧められたのでしょうか?
又は管理会社の対応が悪くてこちらに相談されているのですか?

すでに弁護士さんに相談されているので、「未払いに対する、有効な法的手段を教えていただきたいのと、避難ハッチを使って階下に降り、ベランダの鳩の巣の撤去と掃除は、住民の同意なしで行えるでしょうか?」

=>この質問はまさに法的な問題ですからその弁護士さんにもっと相談してください。

一般的に100万円未満の債権は裁判する金銭的なメリットがないと言われているので、その弁護士さんの意見に賛成です。
 
少額訴訟は知人がよく使っており安価で1日で結審するので、相手側が出席しなかった場合はほぼ必ず勝訴します。 
その後どうやって管理費を徴収するかまでの手立てが無いとお金は入りません。

その弁護士さんにノウハウがあれば良いのですが、少額だと熱意が見られない方もいます。(こういった事でしたら司法書士さんでも出来ます)

1回は管理費を支払ってるのでその人は相続人に間違いないでしょうが、他にもいて相続がまだ済んでいない可能性もあります。
 
実際に住人が亡くなった場合は未払いはよく起こりますが、大抵は遅れても親族が払ってくれます。 
そのうち部屋が売却されて問題が解消します。 
高齢化が進んだマンションでは毎年のように繰り返されています。
 
物件を売却して精算しようと考えているなら、売出中はネット検索で分ります。
相続人は売却代金で一括支払いするつもりでおり、金銭的な事情で今は払えない、または払いたくなくて放置したのかも知れません。 

そちらでも同様な推測をしていないでしょうか?

鳩の糞は金銭とは別問題なので、こういった共用部の問題こそ管理会社に解決方法を見いだしてもらいましょう。

ありがとうございます。管理費の未払いの督促については、管理会社は3回までしかしてくれません。そこからは管理組合が対処する契約内容になってます。最後まで回収に尽力してくれる管理会社があるんでしょうか?
弁護士は管理会社の顧問弁護士です。したがって、無料の法律相談です。金額が低いうちに解決してあげたいと思ってますが、弁護士サン的には成功報酬の金額の問題のようです。このあたりが庶民感覚とはずれてるようです。放置するにしても、時効の中断をしておかないといけないので、そのための支払い督促だと考えてます。100万に達するまで3年に一度くらいしておかないといけないですね。
うっかりすると、5年過ぎてしまうかも。
まったく連絡を取らない先方さんが何を考えてるのか全く分かりません。話し合うことが全くできません。
確かに、相続が確定してないのかもしれませんね。他人には言いたくないということなのでしょうか?
確かに、判決をとっても払ってもらえないことはざららしいです。うちのマンションも不払いは2件目で、1回目は、競売にかけたようです。少額裁判から、本訴に行くまでの間にか解決するノウハウが必要なんですね。このあたりは司法書士に相談したほうがよいのでしょうか?
鳩の糞の掃除は、できる限りの通告で、建物の管理者たる権限で掃除は強行することはできると思います。掃除の後すぐにネットを張る段取りが必要なようです。高圧洗浄機をかけると、下の歩道に落ちるのでできなくて、地道に、たわしでこすって落としていくそうです。みんなの都合を聞いてたら、工事は無理です。ベランダは共用部ですから、法的には問題ないかと思います。
管理会社についても、今のままでよいのかは思案してます。前の担当さんには交代をお願いして、その上司が担当してます。
エレベーターのリニューアルも自力でメーカーを探してきて、見積もりに参加させ、当初見積もりから、500万以上のダウンに成功しました。しかも安全装備は最新機能になります。
管理会社の選定って難しいですね。管理会社に頼ってきたから、うちのマンションがだめになってきてると思います。
管理会社を大家さんのように思ってる住民さんがいっぱいいらっしゃいます。将来的には、法人化して、競売に参加できるようにしたいのと、スラムになる前に、全戸賃貸に変えられないかと思ってます。敷地の面積、京都市の条例から考えて、建て替えは絶対無理。如何に更地にして管理組合を解散するか?これが最大の課題です。


返信内容から十分な知識を持って対応されているように思いました。

当方の管理会社には未払い督促に回数制限はありません。
逆に無料法律相談サービスは無くて、管理会社の弁護士への相談を依頼しても無視されたことがあります。

話が解体まで飛躍してますが、かつてマンション寿命は50年程度と聞いていました。
適切に修繕していれば100年かそれ以上も住めそうに、今は思えます。 
修繕技術も進化するでしょうしね!

老朽化マンションがもっと大きな問題になれば、立て替えやすい特例法が制定されるんじゃないかと期待しています。 
しかし管理が悪いと50年程度で廃墟になり、解体するしかなくなると予測している教授さんがいます。
廃墟化は小規模マンションに起こりやすいそうです。

タイムリーなことに本日の朝日新聞朝刊に「滋賀県野洲市」の廃墟マンションを行政代執行で解体するとの報道がありました。
 
「どうする老朽化マンションの「終活」 税金で解体も」
https://www.asahi.com/articles/ASM9K5F2CM9KUTIL03P.html

ここの事かも?
https://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/201905/CK2019052302000179.html

【このあたりは司法書士に相談したほうがよいのでしょうか?】

いいえ、どちらにも相談できるので近所で相談しやすい場所に事務所があるとか? 
少額でも親身になって対応してくれるとか?
貴方にとってより価値を感じる方にお願いして下さい。

司法書士は扱える範囲が弁護士より狭いので、そういった事も含めて相談されると良いと思います。 

整形外科に掛かるか接骨院にするかに似ています。

私はマンションがそんなに長持ちするとは思えません。100年マンションなどとうたう管理会社もあるようですが、100年持っても問題を先送りしただけだと思います。マンションを子に残すのは負の財産を押し付けるようなものです。たとえ相続放棄しても、次の所有者が来まるまでは管理責任を問われます。50年経ったら、エレベーターは全入れ替え。それだけでもいくらかかるでしょう。それまで上下水道のパイプが持つでしょうか?さらに、大規模修繕。行政は、常に後手を踏むものです。気を見て敏な役所の対応を見たことがありません。もし、民間のマンション解体に自治体が手を貸したら、あっという間に赤字自治体に転落すると思います。再生ができて、経済活動を持続させられないと、解決には至らないと思いますが、考えすぎでしょうか?マンションをリニューアルするには、膨大な金額がかかります。それなら、最初から期限を決めて、解散する。建て替えの費用なんてたまるわけないですから、解体費用ををためる。築40年で、全戸賃貸にできれば、築50年で、解体するお金は工面できるのではないでしょうか?。借りる人も、安く借りられるのではないでしょうか?しかし、立地の良さがこれからのマンションの更地化を決めます。基本家は余ってくるのですから、その土地で、マンション、病院、ホテルなどの用地として活用できるかがカギでしょうし、その時の取得コストが買い手の気持を動かすはずです。マンションの最大の弱点は、自分の持ち物だけど祖分を自分一人で決められないということだと最近気が付いてしまいました。

滞納の件のほうは、相続人がわかっているのでしたら、しばらく様子を見てもいいのではないかとは思いますが、早く解決したいというのでしたら、少額訴訟や支払い督促で対応してもいいと思います。
理事長ご本人でも簡単にできますし、費用もそんなに掛かりません。
6か月を超えているとのことですので、金額の問題より、管理組合の対応姿勢のほうが重要ではないかと考えます。
支払い督促など、相手方が受け取らなくても、少し手間はかかりますが、再送付などの手続きで裁判所からの郵送をもって強制力を持たせることもできます。

たまに相続問題でもめているケースもありますので、登記簿で相続人の確認をしておいてはいかがでしょう。

ベランダのほうは共用部分ですし、放っておくと他の方に被害が及ぶことですので、組合が行ってもいいことではないでしょうか。
手紙などで掃除をするとかネットを張るとか通知しておけばいいと思います。

さっそくご回答いただきありがとうございます。
同じ住人同士なんで、できれば、金額が少ないうちにか解決したいのですが、裁判に持ち込むと結局は和解になり、弁護士費用など回収できない場合もあるといわれてます。やはり、支払督促がよいのでしょうか。10月末の入金を確認して、やってみます。
ネットを全戸に貼る事、屋上からネットをかけることは、臨時総会で決定をしました。
掃除をされてる住人としてない住人がおり、放置されてる人については、自己負担で掃除をしてもらおうと思ってます。
ありがとうございました。

滞納の件のほうは、相続人がわかっているのでしたら、しばらく様子を見てもいいのではないかとは思いますが、早く解決したいというのでしたら、少額訴訟や支払い督促で対応してもいいと思います。
理事長ご本人でも簡単にできますし、費用もそんなに掛かりません。
6か月を超えているとのことですので、金額の問題より、管理組合の対応姿勢のほうが重要ではないかと考えます。
支払い督促など、相手方が受け取らなくても、少し手間はかかりますが、再送付などの手続きで裁判所からの郵送をもって強制力を持たせることもできます。

たまに相続問題でもめているケースもありますので、登記簿で相続人の確認をしておいてはいかがでしょう。

ベランダのほうは共用部分ですし、放っておくと他の方に被害が及ぶことですので、組合が行ってもいいことではないでしょうか。
手紙などで掃除をするとかネットを張るとか通知しておけばいいと思います。

さっそくご回答いただきありがとうございます。
同じ住人同士なんで、できれば、金額が少ないうちにか解決したいのですが、裁判に持ち込むと結局は和解になり、弁護士費用など回収できない場合もあるといわれてます。やはり、支払督促がよいのでしょうか。10月末の入金を確認して、やってみます。
ネットを全戸に貼る事、屋上からネットをかけることは、臨時総会で決定をしました。
掃除をされてる住人としてない住人がおり、放置されてる人については、自己負担で掃除をしてもらおうと思ってます。
ありがとうございました。

管理費の滞納対策は、法的には、支払い督促、少額訴訟があります。これでうまくいかない場合は、差押え競売です。
ベランダは共用部分です、当該居住者の専用使用権はありますが。よって、マンションの美観や衛生上支障のあるはとの糞等は、区分所有者が放置している場合は(おそらく今回のケースでは、相続人である区分所有は、要請してもなにもしないと思われますが、念のため通知後に)管理組合が処置することができます。

ありがとうございます。
充分な催告をしてから、掃除に取り組むつもりです。ただ、基本自己負担での掃除をお願いしています。明らかにほったらかしであろうという方もいるようなので、公平を期したいと思ってます。届かない部分は仕方ないですが、ベランダの床が汚れてるのは、本人の責任ではないかと思ってます。ただこれも、やってもやっても上から落ちてくる!と言われると厳しいですね。
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しかしながら弁護士さんへの相談を勧められたのでしょうか?
又は管理会社の対応が悪くてこちらに相談されているのですか?

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一般的に100万円未満の債権は裁判する金銭的なメリットがないと言われているので、その弁護士さんの意見に賛成です。
 
少額訴訟は知人がよく使っており安価で1日で結審するので、相手側が出席しなかった場合はほぼ必ず勝訴します。 
その後どうやって管理費を徴収するかまでの手立てが無いとお金は入りません。

その弁護士さんにノウハウがあれば良いのですが、少額だと熱意が見られない方もいます。(こういった事でしたら司法書士さんでも出来ます)

1回は管理費を支払ってるのでその人は相続人に間違いないでしょうが、他にもいて相続がまだ済んでいない可能性もあります。
 
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そのうち部屋が売却されて問題が解消します。 
高齢化が進んだマンションでは毎年のように繰り返されています。
 
物件を売却して精算しようと考えているなら、売出中はネット検索で分ります。
相続人は売却代金で一括支払いするつもりでおり、金銭的な事情で今は払えない、または払いたくなくて放置したのかも知れません。 

そちらでも同様な推測をしていないでしょうか?

鳩の糞は金銭とは別問題なので、こういった共用部の問題こそ管理会社に解決方法を見いだしてもらいましょう。

ありがとうございます。管理費の未払いの督促については、管理会社は3回までしかしてくれません。そこからは管理組合が対処する契約内容になってます。最後まで回収に尽力してくれる管理会社があるんでしょうか?
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修繕技術も進化するでしょうしね!

老朽化マンションがもっと大きな問題になれば、立て替えやすい特例法が制定されるんじゃないかと期待しています。 
しかし管理が悪いと50年程度で廃墟になり、解体するしかなくなると予測している教授さんがいます。
廃墟化は小規模マンションに起こりやすいそうです。

タイムリーなことに本日の朝日新聞朝刊に「滋賀県野洲市」の廃墟マンションを行政代執行で解体するとの報道がありました。
 
「どうする老朽化マンションの「終活」 税金で解体も」
https://www.asahi.com/articles/ASM9K5F2CM9KUTIL03P.html

ここの事かも?
https://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/201905/CK2019052302000179.html

【このあたりは司法書士に相談したほうがよいのでしょうか?】

いいえ、どちらにも相談できるので近所で相談しやすい場所に事務所があるとか? 
少額でも親身になって対応してくれるとか?
貴方にとってより価値を感じる方にお願いして下さい。

司法書士は扱える範囲が弁護士より狭いので、そういった事も含めて相談されると良いと思います。 

整形外科に掛かるか接骨院にするかに似ています。

私はマンションがそんなに長持ちするとは思えません。100年マンションなどとうたう管理会社もあるようですが、100年持っても問題を先送りしただけだと思います。マンションを子に残すのは負の財産を押し付けるようなものです。たとえ相続放棄しても、次の所有者が来まるまでは管理責任を問われます。50年経ったら、エレベーターは全入れ替え。それだけでもいくらかかるでしょう。それまで上下水道のパイプが持つでしょうか?さらに、大規模修繕。行政は、常に後手を踏むものです。気を見て敏な役所の対応を見たことがありません。もし、民間のマンション解体に自治体が手を貸したら、あっという間に赤字自治体に転落すると思います。再生ができて、経済活動を持続させられないと、解決には至らないと思いますが、考えすぎでしょうか?マンションをリニューアルするには、膨大な金額がかかります。それなら、最初から期限を決めて、解散する。建て替えの費用なんてたまるわけないですから、解体費用ををためる。築40年で、全戸賃貸にできれば、築50年で、解体するお金は工面できるのではないでしょうか?。借りる人も、安く借りられるのではないでしょうか?しかし、立地の良さがこれからのマンションの更地化を決めます。基本家は余ってくるのですから、その土地で、マンション、病院、ホテルなどの用地として活用できるかがカギでしょうし、その時の取得コストが買い手の気持を動かすはずです。マンションの最大の弱点は、自分の持ち物だけど祖分を自分一人で決められないということだと最近気が付いてしまいました。

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G社?ひょっとして「、G人社でしょうか?

訴訟をするほど被害額が多くない段階での法的解決手段として「民事調停」があります。詳しくは「裁判所 民事調停をご存知ですか?」というキーワードで検索して調べてください。勝ち負けを決める訴訟に対して、互譲の精神で問題の解決を図るのが民事調停です。
過去に不動産賃貸借上のトラブルで無料法律相談を受けたところ、損害が18万円程度だったので訴訟で費用倒れにならないようにと民事調停を弁護士さんから勧められました。
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バルコニーは区分所有者に専用使用権はあるものの「共用部分」です。
「通常の管理」…床面、排水溝の掃除など…は区分所有者が行う事になっています。一方で「特別の管理」…バルコニー内の避難ハッチの点検、縦管の洗浄など…は管理組合が行います。
ご相談の鳩の糞による著しい汚れは、他の住戸にも迷惑をかけていますし、建物全体の資産価値も落としていると思いますので管理組合が「特別の管理」として清掃して問題ないと思います。

先に紹介した「民事調停」は金銭のトラブルだけではありませんので、この件も一緒に調停してもらうのも一案です。互譲の精神…お互い譲り合うことが求められますから、「管理費等は遅延損害金も含め全額払ってください。鳩の糞の掃除は管理組合でしたのですから。」と、バーターに使うことが出来るかも知れません。

ありがとうございます。
民事調停ですか。勉強してみます。調停というと折り合うたとえば、離婚調停みたいなもんでしょうか。ただ、当方に譲るところがないような気がするのですが。。。ですが、互譲の精神は、大事ですよね。

回答がありません。