←トップへ戻る

大規模修繕工事業者を選ぶ基準について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

大規模修繕工事を始めて行う、修繕委員会の者となります。

修繕工事をする業者を選ぶ際に見ておくと良い項目などがあれば教えて頂けますでしょうか。

例えば、資本金がいくら以上とかそのあたりの選ぶ際に基準にすると事をお教え頂けますと幸いです。

みんなの回答

当方では修繕コンサルタントと契約して業者選定を行いました。

コンサルに依頼する以外はどんな数字を見ても組合での正しい判断は無理だと思います。
自分が働いた業界と違うと良く分かりません。

大都市圏で応募してきた業者さんは9社ほどでした。 
その中からいわば感覚的に3社を選んでプレセンしてもらいました。(1日で済ますには3~4社が限度)
それらの業者さんの特徴や数字の見方などもコンサルから聞いて参考にしました。
その中には今まで近隣で大規模修繕を行った業者さんが複数含まれており、実績があり好印象となります。

理事会としては説明責任を果たすために、選定の論理的な基準が必要なのでなんとか理由付けをしました。
・近隣で工事実績がある事。
・現場代理人の説明や質疑応答が良いこと(色んな問題が発生する中で良い対処が期待できる)
・価格だけでは決めない。

そちらはすでに数回の大規模修繕を行っている築年数ですが、その時の経験者を委員会に入れるのは良いことです。

業者を公募するのが第一歩ですが、この時、資本金等の制限を加える必要はありません。次に書類選考で、数社に絞ります。重要なのは、業者間の談合を防ぐことです。そこで、選定予定候補が分からないようにするため、絞った数社は個別に時間をおいて呼び出しヒヤリングします。ヒヤリングにおいて大切なのは価格に加えて現場代理人の能力経験の確認です。大規模修繕瑕疵保険の付保も確認下さい。
又、国交省も警告しているように裏リベートを取る不適切コンサルが多い折り、一級建築士をコンサルに選定するのは余りお勧めできません。もちろん多額の手数料を取ろうとする管理会社も頼りになりません。
修繕委員会そのものの能力実力がより必要とされ時代です。修繕委員会で大規模修繕をまずじっくり勉強するのが何よりも重要です。

ご返信ありがとうございます。大規模修繕瑕疵保険は入っているのか、入っていないのかの確認でよさそうでしょうか?内容はどんな保険内容が良いとかありますでしょうか?

現場代理人の能力経験の確認なのですが、他の方の公募をみると、一級建築士または、一級建築施工管理技士の社員と記載がったのですが、何の資格を保持しているのかで確認した方がよさそうでしょうか?経験の確認だと、相手方の言いようとなり、私がマンション管理士ではないので、経験面でのヒアリング確認・追及が難しそうです。

私のマンションではコンサルティング会社にお金を払い全てをやって頂きました。

ご返信ありがとうございます。了解しました。

経理をしております。大規模修繕に際して業者の適格性について検討しましたが、
結論から言うとあまり深く考えずに、それよりもむしろ
信頼のおけるコンサルを見つけることに注力したほうがいいように思います。

リスクモンスター社の統計で見る限り、特殊建設業の許可を持っている業者の倒産確率は
どの資本金レンジでもそう大きく変わりませんでした。少なくとも都内では。
「廃業」を含めれば、確かに小企業の方が確率は高かったですが、
自発的に廃業する会社が大規模修繕なんか受けるはずもありませんから
それを含めるてしまうのはフェアではありません。

資本金1億円以上のレンジは確かに一見倒産確率が低いように見えますが、
そもそも絶対数が少ないから「たまたま倒産のなかった年」があるせいで低く見えるだけ。
年によっては資本金2000万未満のレンジよりも高い年もありました。
つまり、「そもそも確率で語るような規模の数ではない」ということだと思います。

それから経営状態については、単純に赤字か黒字かで見るのは浅はかでしょう。
言ってはなんですが、決算書なんていくらでも見せたいように作れます。
よほど明らかでない限り赤字黒字はただの意思であって、実態を示しているとは言い難いです。
ちゃんと見るなら最低でもキャッシュフローまで踏み込まなければ意味がありません。
黒字でも貸倒引当金が異様に大きい会社、赤字でもキャッシュが潤沢な会社、
いくらでもあります。つまり、赤字か黒字かみたいな単純な判断はむしろ危険です。

結局のところ、一般的によく言われる
「資本金1億円以上」とか「経営状態が良好なこと」みたいな
根拠が薄かったり曖昧だったりする応募条件というのは、
「手数を減らしたいコンサル」あるいは「施工業者選びを意図的に誘導したいコンサル」が
ていよくアウトサイダーを落とすために設定してるだけなんじゃないかなと思っています。
「良好なこと」なんてね、どうとでも言えますから。

このサイトの運営元であるCIPさんなんかは、施工業者の募集に際して
ほとんど応募条件を設定しないとも聞きます。
施工業者選択を重視しすぎてコンサル選びが適当になってしまうことの方が怖いんじゃないかな、と思います。

なるほど。参考になります。キャッシュフロー部分は確かに、確認ができればした方がよさそうですよね。
そうかんがえると、例えば施工費用の未払金や未回収金などが極力クリーンな会社が良い印象ではありますが、そういった部分を見たりなどは有効的でありそうでしょうか?

有効だとは思いますが、応募条件を緩くして募集した場合は何十社という数が集まりますから、
現実的には勘定科目のさらに深堀りまでは手が回らないと思います。
どの指標がいくつならOKという明確な判断基準もありませんし。

そもそも前述の通り、そこまでやっても倒産する確率は年に1-1.5%です。
一般的に修繕期間はせいぜい4-5ヶ月でしょうから、確率的にはさらにその半分以下ということになります。
瑕疵担保保険に加入することだけは最低限確認すべきでしょうが、
倒産リスク対策にそれ以上リソースを割く必要性は薄いと考えます。
週に一回しか自炊をしない人が調理器具に湯水のごとくお金をかけるようなもので、
要はそこは「力の入れどころ」ではないということです。私見ですが。

大変失礼しました。
「前述の通り」とか偉そうに言いましたが、よく見たら前述してないですね私。
えー、倒産する割合はどの資本金レンジでも概ね年に1~1.5%程度でした。すみません。

ネギが好きさん おはようございます。
大規模修繕工事の修繕委員 お疲れ様です。
修繕工事が終わった後々のトラブル・クレームは避けたいですね。
修繕委員会メンバー共有の知識を得ることが大事ですね。
下記のURLも参考になると思います。
https://syuzensupport.com/choose-repairment-contractors-167/

大規模修繕工事の工事の流れ等をネットで検索すればいろいろ
出てきますので、大規模修繕工事とはどういうものなのかを
把握されることが第一歩だと思います。

ご返信ありがとうございます。頂きました、URLを参考にさせて頂きます。

素人では難しいので、大規模修繕コンサルを専門とする一級建築士事務所にコンサルを依頼した方がよいです。

ご返信ありがとうございます。了解しました。

素人では難しいので、大規模修繕コンサルを専門とする一級建築士事務所にコンサルを依頼した方がよいです。

ご返信ありがとうございます。了解しました。

業者を公募するのが第一歩ですが、この時、資本金等の制限を加える必要はありません。次に書類選考で、数社に絞ります。重要なのは、業者間の談合を防ぐことです。そこで、選定予定候補が分からないようにするため、絞った数社は個別に時間をおいて呼び出しヒヤリングします。ヒヤリングにおいて大切なのは価格に加えて現場代理人の能力経験の確認です。大規模修繕瑕疵保険の付保も確認下さい。
又、国交省も警告しているように裏リベートを取る不適切コンサルが多い折り、一級建築士をコンサルに選定するのは余りお勧めできません。もちろん多額の手数料を取ろうとする管理会社も頼りになりません。
修繕委員会そのものの能力実力がより必要とされ時代です。修繕委員会で大規模修繕をまずじっくり勉強するのが何よりも重要です。

ご返信ありがとうございます。大規模修繕瑕疵保険は入っているのか、入っていないのかの確認でよさそうでしょうか?内容はどんな保険内容が良いとかありますでしょうか?

現場代理人の能力経験の確認なのですが、他の方の公募をみると、一級建築士または、一級建築施工管理技士の社員と記載がったのですが、何の資格を保持しているのかで確認した方がよさそうでしょうか?経験の確認だと、相手方の言いようとなり、私がマンション管理士ではないので、経験面でのヒアリング確認・追及が難しそうです。

経理をしております。大規模修繕に際して業者の適格性について検討しましたが、
結論から言うとあまり深く考えずに、それよりもむしろ
信頼のおけるコンサルを見つけることに注力したほうがいいように思います。

リスクモンスター社の統計で見る限り、特殊建設業の許可を持っている業者の倒産確率は
どの資本金レンジでもそう大きく変わりませんでした。少なくとも都内では。
「廃業」を含めれば、確かに小企業の方が確率は高かったですが、
自発的に廃業する会社が大規模修繕なんか受けるはずもありませんから
それを含めるてしまうのはフェアではありません。

資本金1億円以上のレンジは確かに一見倒産確率が低いように見えますが、
そもそも絶対数が少ないから「たまたま倒産のなかった年」があるせいで低く見えるだけ。
年によっては資本金2000万未満のレンジよりも高い年もありました。
つまり、「そもそも確率で語るような規模の数ではない」ということだと思います。

それから経営状態については、単純に赤字か黒字かで見るのは浅はかでしょう。
言ってはなんですが、決算書なんていくらでも見せたいように作れます。
よほど明らかでない限り赤字黒字はただの意思であって、実態を示しているとは言い難いです。
ちゃんと見るなら最低でもキャッシュフローまで踏み込まなければ意味がありません。
黒字でも貸倒引当金が異様に大きい会社、赤字でもキャッシュが潤沢な会社、
いくらでもあります。つまり、赤字か黒字かみたいな単純な判断はむしろ危険です。

結局のところ、一般的によく言われる
「資本金1億円以上」とか「経営状態が良好なこと」みたいな
根拠が薄かったり曖昧だったりする応募条件というのは、
「手数を減らしたいコンサル」あるいは「施工業者選びを意図的に誘導したいコンサル」が
ていよくアウトサイダーを落とすために設定してるだけなんじゃないかなと思っています。
「良好なこと」なんてね、どうとでも言えますから。

このサイトの運営元であるCIPさんなんかは、施工業者の募集に際して
ほとんど応募条件を設定しないとも聞きます。
施工業者選択を重視しすぎてコンサル選びが適当になってしまうことの方が怖いんじゃないかな、と思います。

なるほど。参考になります。キャッシュフロー部分は確かに、確認ができればした方がよさそうですよね。
そうかんがえると、例えば施工費用の未払金や未回収金などが極力クリーンな会社が良い印象ではありますが、そういった部分を見たりなどは有効的でありそうでしょうか?

有効だとは思いますが、応募条件を緩くして募集した場合は何十社という数が集まりますから、
現実的には勘定科目のさらに深堀りまでは手が回らないと思います。
どの指標がいくつならOKという明確な判断基準もありませんし。

そもそも前述の通り、そこまでやっても倒産する確率は年に1-1.5%です。
一般的に修繕期間はせいぜい4-5ヶ月でしょうから、確率的にはさらにその半分以下ということになります。
瑕疵担保保険に加入することだけは最低限確認すべきでしょうが、
倒産リスク対策にそれ以上リソースを割く必要性は薄いと考えます。
週に一回しか自炊をしない人が調理器具に湯水のごとくお金をかけるようなもので、
要はそこは「力の入れどころ」ではないということです。私見ですが。

大変失礼しました。
「前述の通り」とか偉そうに言いましたが、よく見たら前述してないですね私。
えー、倒産する割合はどの資本金レンジでも概ね年に1~1.5%程度でした。すみません。

私のマンションではコンサルティング会社にお金を払い全てをやって頂きました。

ご返信ありがとうございます。了解しました。

ネギが好きさん おはようございます。
大規模修繕工事の修繕委員 お疲れ様です。
修繕工事が終わった後々のトラブル・クレームは避けたいですね。
修繕委員会メンバー共有の知識を得ることが大事ですね。
下記のURLも参考になると思います。
https://syuzensupport.com/choose-repairment-contractors-167/

大規模修繕工事の工事の流れ等をネットで検索すればいろいろ
出てきますので、大規模修繕工事とはどういうものなのかを
把握されることが第一歩だと思います。

ご返信ありがとうございます。頂きました、URLを参考にさせて頂きます。

当方では修繕コンサルタントと契約して業者選定を行いました。

コンサルに依頼する以外はどんな数字を見ても組合での正しい判断は無理だと思います。
自分が働いた業界と違うと良く分かりません。

大都市圏で応募してきた業者さんは9社ほどでした。 
その中からいわば感覚的に3社を選んでプレセンしてもらいました。(1日で済ますには3~4社が限度)
それらの業者さんの特徴や数字の見方などもコンサルから聞いて参考にしました。
その中には今まで近隣で大規模修繕を行った業者さんが複数含まれており、実績があり好印象となります。

理事会としては説明責任を果たすために、選定の論理的な基準が必要なのでなんとか理由付けをしました。
・近隣で工事実績がある事。
・現場代理人の説明や質疑応答が良いこと(色んな問題が発生する中で良い対処が期待できる)
・価格だけでは決めない。

そちらはすでに数回の大規模修繕を行っている築年数ですが、その時の経験者を委員会に入れるのは良いことです。

回答がありません。