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首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

いつもお世話になっております。
リスク管理の面から質問させて下さい。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、マンションも大きな被害を受けると思います。

私どものマンションでは災害対応のため一般会計で200万円の予備費が計上されていますが、首都圏直下型の大震災が発生した場合には、上下水道の復旧、電気設備の復旧等の最低限のインフラ復旧だけでも予備費を大きく超える復旧費用が発生すると思います。

その場合修繕積立金から支出する必要がありますことから、総会決議が必要となると思いますが、その様なパニック状態の時の対応方法について知見のある方がいらっしゃりましたら、回答をお願い致します。

みんなの回答

そのようなパニック状態の時は理事会では対応できないと思いますので、管理会社にお願いするしかないと思います。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、東京もマンションも壊滅的な被害を受けると思いますので、検討する必要は無いのでは?

回答ありがとうございます。
確かに震災直後は難しいかもしれません。

災害時の対応は管理規約に規定がありますのでご確認してください。
ただ大地震の場合はパニックとなり対応は難しいかもしれません。

回答ありがとうございます。

福井さん、

「東日本大震災クラスの地震」についての直接の知見はありませんが、スタディーした事があるのでその時に考えた事を書き出します。

・大災害で大きく損壊した場合の修繕費用の準備;

>修繕コンサルの一級建築士によると、多くの組合と仕事しているけど大規模災害用の積立をしているところは一つも無い。
>震災被害はどれだけの修繕費が掛かるか分らない。 
>分らないものに準備はできない。

*よって当方の結論は「管理組合の手に余るので小中規模の被害しか対処出来ない」でした。

現実問題;

>修繕より立て替えレベルの被害になりそうですよ・・・?
>被害が大震災レベルの場合は資金不足で修繕できません。
>組合員多くは修繕や立て替えより転居して生活を立て直すと推測しています。

総会や理事長決済での修繕工事;

>あなたの想定のレベルでは建物への立ち入りが禁止されます。
>被害状況も確認出来ないので修繕計画は立てられない。
>理事長も理事も負傷またはそれ以上の状態で、そうじゃなくても少なくても外部に避難しており修繕など考えられる状態では無い。
>建物調査を行い修繕計画まで出来るのは数年後になるのでは? 
>よって緊急な出費はまず無い。

>立て替えとなれば実際には放置するしかないと思います。
>修繕積立金を使うような状況ではありませんから、大規模災害は今考えても仕方ないのでは?

平時に立て替えの相談を建築会社にしても対応は悪いそうですが、それは立て替えできるのは奇跡的な事でビジネスにつながらないから。

一部屋作るのに2千万円以上かかるそうですが、ローンを抱えてさらに2千万も出せないし当方なら転居します。

当方で検討した時に判明したのは、近隣マンションの多くが開発時に高さ制限が特例で緩和されており、立て替えの場合は半分の高さのマンションしか建てられない。 
これではもう立て替えは不可能です。

再建築不可の旗竿地の一戸建てみたいな状態でした。

総括すると;

理事会も管理組合も大震災に対しては、元々そこまでの対応能力は無い。 
国や自治体の手にも終えない事態ですから、無くて当たり前です。

大震災は誰しも考えてもしかたないと思ってると推測してますが、なぜ検討を始めたのでしょうか?
理事会で話が出たのですか? 

回答ありがとうございます。
検討を始めたのは、理事会での雑談でこの話になりました。

災害時の対応は標準管理規約に定めがあります。規約を確認してください。
標準管理規約54条1項十号及び2項においては、総会の開催が困難な場合は理事会の決議で修繕工事や修繕積立金の支出が可能です。
更に、58条5,6項、21条6項により理事長が単独で行えること等も定めてあります。

回答ありがとうございます。
よく分かりました。

規約の(敷地及び共用部分等の管理)の条項に、災害時等の緊急時には、理事長が必要な保存行為ができるとして、総会や理事会の決議を要しないで修繕積立金を取り崩すことができるとなっていると思いますが。
また、理事会(議決事項)の条項には、総会の開催が困難な場合には理事会で決議できるとなっていると思います。
少し前の規約でしたら、(理事長)の条項に、緊急を要する場合には理事長が取り崩しできるということにもなっていました。

まぁ、そんな大災害時には理事長がどうの、修繕積立金がどうのなどと言っている余裕もないかもしれません。
パニック状態の時こそコミュニティの力が試されるのでしょう。

回答ありがとうございます。
確かにパニック状態の時こそコミュニティの力が試されるのでしょう。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生した場合は、貴方様のマンションの被害がどの程度になるか誰も分かりません。
ましてや首都圏で多くの死傷者が発生し、パニックに陥っている時に、臨時総会など開く状況では無いでしょう。

回答ありがとうございます。

規約の(敷地及び共用部分等の管理)の条項に、災害時等の緊急時には、理事長が必要な保存行為ができるとして、総会や理事会の決議を要しないで修繕積立金を取り崩すことができるとなっていると思いますが。
また、理事会(議決事項)の条項には、総会の開催が困難な場合には理事会で決議できるとなっていると思います。
少し前の規約でしたら、(理事長)の条項に、緊急を要する場合には理事長が取り崩しできるということにもなっていました。

まぁ、そんな大災害時には理事長がどうの、修繕積立金がどうのなどと言っている余裕もないかもしれません。
パニック状態の時こそコミュニティの力が試されるのでしょう。

回答ありがとうございます。
確かにパニック状態の時こそコミュニティの力が試されるのでしょう。

もし首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生した場合は、貴方様のマンションの被害がどの程度になるか誰も分かりません。
ましてや首都圏で多くの死傷者が発生し、パニックに陥っている時に、臨時総会など開く状況では無いでしょう。

回答ありがとうございます。

災害時の対応は標準管理規約に定めがあります。規約を確認してください。
標準管理規約54条1項十号及び2項においては、総会の開催が困難な場合は理事会の決議で修繕工事や修繕積立金の支出が可能です。
更に、58条5,6項、21条6項により理事長が単独で行えること等も定めてあります。

回答ありがとうございます。
よく分かりました。

福井さん、

「東日本大震災クラスの地震」についての直接の知見はありませんが、スタディーした事があるのでその時に考えた事を書き出します。

・大災害で大きく損壊した場合の修繕費用の準備;

>修繕コンサルの一級建築士によると、多くの組合と仕事しているけど大規模災害用の積立をしているところは一つも無い。
>震災被害はどれだけの修繕費が掛かるか分らない。 
>分らないものに準備はできない。

*よって当方の結論は「管理組合の手に余るので小中規模の被害しか対処出来ない」でした。

現実問題;

>修繕より立て替えレベルの被害になりそうですよ・・・?
>被害が大震災レベルの場合は資金不足で修繕できません。
>組合員多くは修繕や立て替えより転居して生活を立て直すと推測しています。

総会や理事長決済での修繕工事;

>あなたの想定のレベルでは建物への立ち入りが禁止されます。
>被害状況も確認出来ないので修繕計画は立てられない。
>理事長も理事も負傷またはそれ以上の状態で、そうじゃなくても少なくても外部に避難しており修繕など考えられる状態では無い。
>建物調査を行い修繕計画まで出来るのは数年後になるのでは? 
>よって緊急な出費はまず無い。

>立て替えとなれば実際には放置するしかないと思います。
>修繕積立金を使うような状況ではありませんから、大規模災害は今考えても仕方ないのでは?

平時に立て替えの相談を建築会社にしても対応は悪いそうですが、それは立て替えできるのは奇跡的な事でビジネスにつながらないから。

一部屋作るのに2千万円以上かかるそうですが、ローンを抱えてさらに2千万も出せないし当方なら転居します。

当方で検討した時に判明したのは、近隣マンションの多くが開発時に高さ制限が特例で緩和されており、立て替えの場合は半分の高さのマンションしか建てられない。 
これではもう立て替えは不可能です。

再建築不可の旗竿地の一戸建てみたいな状態でした。

総括すると;

理事会も管理組合も大震災に対しては、元々そこまでの対応能力は無い。 
国や自治体の手にも終えない事態ですから、無くて当たり前です。

大震災は誰しも考えてもしかたないと思ってると推測してますが、なぜ検討を始めたのでしょうか?
理事会で話が出たのですか? 

回答ありがとうございます。
検討を始めたのは、理事会での雑談でこの話になりました。

災害時の対応は管理規約に規定がありますのでご確認してください。
ただ大地震の場合はパニックとなり対応は難しいかもしれません。

回答ありがとうございます。

首都圏に東日本大震災クラスの地震が発生すれば、東京もマンションも壊滅的な被害を受けると思いますので、検討する必要は無いのでは?

回答ありがとうございます。
確かに震災直後は難しいかもしれません。

そのようなパニック状態の時は理事会では対応できないと思いますので、管理会社にお願いするしかないと思います。

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