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管理費について

管理業の委託

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

築24年、27戸の小規模マンションです。
私は数年前に入居しました。
5年後に2回目の大規模修繕予定ですが、費用がまったく足りていない状況です。
フロントさん曰く、値上げとなると皆さんの反対が強く少しだけしか値上げ出来ていないと。

過去の議案書や議事録に目を通したり他の住人の方にお話しを聞いたり。

どうも管理費を再検討したことがないみたいで。
管理手数料は初年度からずーっと同額。
事務管理業務費は数年おきに上がってます。

随分前に一度、金額の見直しを…と切り出したら、規約で決まっているから変更出来ないと言われたそうで。
そんなことってあるんですかね?
どの規約に載ってるのか探してもわからず。

今現在、管理費162円/㎡ 修繕積立金150円/㎡
この金額は妥当ですか?

あとエレベーターの保守料の64万が高いような気がしてます。

記録を見ていると、そこにその金額使ったの⁈せっかく貯まっていたのに・・・みたいな。
もちろん必要なことには使わないと駄目なんですが。

私的には管理費の見直しをして欲しいのですが言っていいものかどうか悩んでます。
まだ、理事メンバーではありません。

長くなってしまって、すみません。







みんなの回答

そのような管理不全なマンションは、さっさと売却して、もっと管理が良いマンションに移りましょう。

2回目の修繕計画はどうやって立てたのでしょうか?
費用の根拠は明確ですか?  
駐車場収入はありませんか?
今の管理費と修繕積立金は、他もそんなものだと思いますが不足している組合が多くて十分な修繕が出来なく値上げしています。

同じような回答になりますが、

1.小規模マンションからは転居された方が無難です。 超低金利なのでこれが現実的かと・・・!?

2.真っ当な方法論としては、修繕コンサルに依頼して長期修繕計画を立ててもらい、費用予測から修繕積立金の値上げ案を理論的に組合員に提示する。 

値上げできない場合は;
3.修繕は予算の範囲内だけにする。

4.一時金を徴収する案を提案する。

5.組合でローンを組んで予算を確保する方法もあります。

6.コンサルさんに修繕範囲の相談もして出来る範囲で諦める。 

以上

回答ありがとうございます。
大規模修繕費の方はまだ見直しが出来ていません。
もちろん管理会社からの見積もりです。
コンサル諸々、検討したいと思います。
ありがとうございました。

まず、「まったく」とか「少し」とかの曖昧な言葉を使うのをやめて、
以下を数字ではっきりさせましょう。

1、管理会社は大規模修繕にいくらかかると言っているのか
2、管理会社の言っている修繕の見込金額は、相場(100万円(税抜)/戸)に照らして妥当なのか
3、今のペースのまま貯めていった場合、修繕の時点でいくら足りなくなるのか

まずこれをはっきりさせましょう。
相場がいくらであれ、修繕に必要な金額に届かせなければ意味がありません。
また、その「必要な金額」とされている金額が本当に妥当かどうかもきちんと検証しましょう。

気ばかり焦って管理費のほうに目が行ってしまっているようですが、おそらくは
たかだか64万をいまさら削減して300万程度上積みしたところで
修繕資金に間に合うような状態ではないのではないでしょうか。
だとしたら、そんなものは後回しでいいのです。

まず「いつ、何に対して、いくら足りないのか」を、数字ではっきりさせる。
修繕の費用見込みを削るなり緊急値上げや一時金を検討するなり、
あるいは修繕の延期を検討するなり、いずれにしろ対策を考えるのはそれからです。

困難は分割せよと言います。まずは落ち着いて深呼吸し、
問題が何なのかをはっきりさせ、じっくり優先順位をつけることです。
敵が何かもわからないうちから焦って武器をかきあつめてもしょうがないのです。

回答ありがとうございます。

大規模修繕費の件は次回総会の議題に挙げてもらおうと思っています。
参考にさせていただきます。

マンションは、管理不全に陥ると次にはスラム化が待ち受けています。相談して来た方のマンションはやや管理不全化しているようです。次期の大規模修繕には三千数百万円の費用が必要ではないかと想定されます。この必要費に備えて修繕積立金は250円/㎡近いものが必要ではないのではないかと推定します。一挙には難しいと思われます。段階的にでもどうしたらこれを達成できるか、最重要課題と考えて真剣に取り組むべきです。小規模なマンションは油断しているとたちまちスラム化します。

回答ありがとうございます。

既に空き家が数軒あります。
売りに出てますが、なかなか買い手がつかないようです。

なんだか、一時金に備えて貯金した方がいいように思えてきました。

>5年後に2回目の大規模修繕予定ですが、費用がまったく足りていない状況です。 フロントさん曰く、値上げとなると皆さんの反対が強く・・・
➡︎ その様なマンションは何れスラム化しマンション価値が大幅に下がるでしょうから早急に売却されることを推奨します。

>随分前に一度、金額の見直しを…と切り出したら、規約で決まっているから変更出来ないと言われたそうで。
➡︎ 管理費等の額を規約の別表に入れているところがありますが、その場合は「規約の変更にはあたらないので普通決議で可」との判例がありますので過半数で変更は可能です。

>今現在、管理費162円/㎡ 修繕積立金150円/㎡ この金額は妥当ですか?
➡︎地域によって差があると思いますが、仮に首都圏で「ぶんちゃんさん」の規模であれば、管理費200円/㎡ 修繕積立金200円/㎡ 程度が妥当だと思います。

>エレベーターの保守料の64万が高いような気がしてます。 記録を見ていると、そこにその金額使ったの⁈せっかく貯まっていたのに・・・みたいな。
➡︎エレベーター1基でその値段は高過ぎると思います。管理会社がぼっているとしか思えませんので管理委託費の見直しが必要とは思います。

>私的には管理費の見直しをして欲しいのですが言っていいものかどうか悩んでます。 まだ、理事メンバーではありません。
➡︎理事になり、先ずは管理委託費の見直し、次に管理費等の見直しをされたらよいとは思いますが大変な負荷になります。
マンション管理士等のコンサルを入れれば負荷は大幅に軽減されますが、コンサル費用がかかるので「ぶんちゃんさん」の規模のマンションでは、組合員の理解は得られないと思います。

>総会の出席人数も少ないですし、自分たちのマンションなのに興味ないんだなぁーと。 まず、総会に出て回答していただいたこと提案してみます。
➡︎そのような管理組合では総会で提案しても無駄ですので、スラム化しマンション価値が大幅に下がる前に、売却し黙って出ていくことを推奨します。

回答ありがとうございます。

売却ですか…
それも選択肢ですね。

議案書を遡って見てみると、最初の頃はエレベーターの保守料80万代でびっくりしました。
それが途中から60万代に下がって。
エレベーターの保守料が下がった額分、事務管理業務費が上がっていて。
この頃の議事録がなくて、どうしてこうなったのか謎です。
それに誰も何も言わなかったんですね。

他にも???のことはありますが、今さら言っても始まらないので。

管理費と修繕積立金の相場、首都圏ではありませんが参考にさせていただきます。

管理費会計収支、ぱっと見黒字なんですが。
よーく見てみると、今までの余剰金が貯まって繰越しになっているから黒字に見えていて。
繰越金外して見てみると、収支、赤字の月もあるしカツカツの月もあって。
これって、あまりよろしくないですよね?

見れば見るほど、頭が痛いです。

ぶんちゃんさんは理事さんでもないのに内情をよくご存じのようですね。
管理費って、皆さんが払っている管理費ですか?
よく管理費の額を、規約の別表に入れているところがありますが、規約で決まっているってそのことではないでしょうか。
例え規約で決まっていても、規約を変えれば済むことです。

地域や立地条件、建物のグレード、設備などによって違いますが、管理費、修繕積立金は高いとは思いますが、驚くほどということでもないように感じます。

保守点検費は、エレベーター以外にも高いものがあると思いますので、収支報告を見て検討してください。
ただ、総会で指摘しても、なかなか意見は通りにくいと思います。

管理費の見直しをするのでしたら、先に管理委託費の見直しをした方がいいのではないでしょうか。
長期修繕計画の見直しも必要でしょう。
ぶんちゃんさんが役員に立候補して、皆さんをリードなさることが一番のように思います。
コンサルに相談なさるのもいいと思います。

回答ありがとうございます。

理事でなくても、初期から今までの議案書と議事録に書いてあることを見れば、だいたいわかると思うのですが…


管理費は皆さんが払っている管理費です。

私も、決まっていても規約変更すればいいのでは?と思いましたが、変更出来ないと言われて納得してる様子なので、それ以上聞くのはやめました。

管理委託費の中のものが、もう20年近くずっと同額なので見直ししてないんだなぁーと。
いや、見直す以前に興味ないのか?
納得しているから何も言わないのか?
そこら辺のことは、わかりませんが。

一度検討してもバチは当たらないと思うので言ってみます。
どこまで聞いてもらえるかわかりませんが、頑張ってみます。
ありがとうございました。

「規約で決まっているから変更できない」と答えた本人に根拠を訊いてみましょう。間違った情報による誤解だと思います。規約自体が総会決議で変更が可能なので、そこに書かれた内容を変えられないというのは誤解でしょう。

理事会へ投書をして問題提起をするのも良いですが、ご自身が次期に理事に立候補して「このままだとどうなるか」シュミレーションをしたものを皆さんへ伝えて対処法を皆で考えた方が早いかも知れません。このまま何もしなければ、建物が老朽化しても必要な修繕が出来ずに資産価値が落ちること、必要な修繕をするためには一時金(工事の直前にまとまったお金を各戸から徴収する)を集める必要がでてくる等の「未来予想図」を共有することで、前向きな議論が始められるかも知れません。

管理費・修繕積立金の徴収額の値上げの他に、下記の幾つかを組み合わせて資金不足に対処しているマンションは多いと思います。

1.現在の支出の削減(過剰なスペックの管理を見直す、適正価格の発注先へ変更する、不要不急の設備更新は後ろ倒しにする等)

2.将来の支出の削減(現在の長期修繕計画が12年周期だったら、建物の状態が良ければ間隔を伸ばす見直しをする等)

3.収入を増やす(修繕積立金の徴収額の値上げ、遊休資産の収益化…駐車場の空き区画の外部貸し出し、立地によっては携帯電話基地局として屋上スペースを貸し出す等)

役員に立候補して改革を進める際に注意すべきことは、過去の役員のしてきたことを否定しないようにしましょう。基本的に素人が時間を割いて組合活動に貢献してきた事に敬意を払い、仮に間違った事をしてきたとしても前向きな改善だけに徹しましょう。
ぶんちゃんのように中古で途中から入居してきた人は「新参者」として見られます。総会には毎回出席するなど、言葉よりも行動で管理組合に貢献することで周りから信頼される存在になるのが今後の管理見直しに繋がると思います。

回答ありがとうございます。

説明不足で、すみません。
変更できないと答えたのは管理会社の方です。

理事は輪番制で、私はまだ先の予定なんです。
本当は他社の相見積もりと比較したいのですが、理事メンバーでないので出来ないと言うか、勝手にしたら駄目だと思い現理事にお話ししたら「次の総会で意見言って」と。
あー見積もりは取らないんだ、と。
もしかしたら、何かお考えがあるのかも?しれませんが。


総会に出て様子を見ていると、意見を言う方もいらっしゃるのですが最終的には管理会社のいいようになってる感が。
総会の出席人数も少ないですし、自分たちのマンションなのに興味ないんだなぁーと。

まず、総会に出て回答していただいたこと提案してみます。
ありがとうございました。




また聞きではなく、ぶんちゃんさんが管理会社へ直接電話して聞いてみた方が良いように思います。
「規約に書かれているから、総会で規約の変更として特別決議をしないと、変更できない。」と管理会社は言ったのではありませんか?
管理会社の担当者が誤解をしている場合もあるので、「以前このように言われたのですが変ではありませんか?」と担当者の上司に確認するのも良いかも知れません。
輪番制でも立候補は妨げないというマンションは多いのでそこも確認してみてはいかがでしょうか?

そうですね、管理会社に確認してみます。

ありがとうございました。

ぶんちゃんさんは理事さんでもないのに内情をよくご存じのようですね。
管理費って、皆さんが払っている管理費ですか?
よく管理費の額を、規約の別表に入れているところがありますが、規約で決まっているってそのことではないでしょうか。
例え規約で決まっていても、規約を変えれば済むことです。

地域や立地条件、建物のグレード、設備などによって違いますが、管理費、修繕積立金は高いとは思いますが、驚くほどということでもないように感じます。

保守点検費は、エレベーター以外にも高いものがあると思いますので、収支報告を見て検討してください。
ただ、総会で指摘しても、なかなか意見は通りにくいと思います。

管理費の見直しをするのでしたら、先に管理委託費の見直しをした方がいいのではないでしょうか。
長期修繕計画の見直しも必要でしょう。
ぶんちゃんさんが役員に立候補して、皆さんをリードなさることが一番のように思います。
コンサルに相談なさるのもいいと思います。

回答ありがとうございます。

理事でなくても、初期から今までの議案書と議事録に書いてあることを見れば、だいたいわかると思うのですが…


管理費は皆さんが払っている管理費です。

私も、決まっていても規約変更すればいいのでは?と思いましたが、変更出来ないと言われて納得してる様子なので、それ以上聞くのはやめました。

管理委託費の中のものが、もう20年近くずっと同額なので見直ししてないんだなぁーと。
いや、見直す以前に興味ないのか?
納得しているから何も言わないのか?
そこら辺のことは、わかりませんが。

一度検討してもバチは当たらないと思うので言ってみます。
どこまで聞いてもらえるかわかりませんが、頑張ってみます。
ありがとうございました。

>5年後に2回目の大規模修繕予定ですが、費用がまったく足りていない状況です。 フロントさん曰く、値上げとなると皆さんの反対が強く・・・
➡︎ その様なマンションは何れスラム化しマンション価値が大幅に下がるでしょうから早急に売却されることを推奨します。

>随分前に一度、金額の見直しを…と切り出したら、規約で決まっているから変更出来ないと言われたそうで。
➡︎ 管理費等の額を規約の別表に入れているところがありますが、その場合は「規約の変更にはあたらないので普通決議で可」との判例がありますので過半数で変更は可能です。

>今現在、管理費162円/㎡ 修繕積立金150円/㎡ この金額は妥当ですか?
➡︎地域によって差があると思いますが、仮に首都圏で「ぶんちゃんさん」の規模であれば、管理費200円/㎡ 修繕積立金200円/㎡ 程度が妥当だと思います。

>エレベーターの保守料の64万が高いような気がしてます。 記録を見ていると、そこにその金額使ったの⁈せっかく貯まっていたのに・・・みたいな。
➡︎エレベーター1基でその値段は高過ぎると思います。管理会社がぼっているとしか思えませんので管理委託費の見直しが必要とは思います。

>私的には管理費の見直しをして欲しいのですが言っていいものかどうか悩んでます。 まだ、理事メンバーではありません。
➡︎理事になり、先ずは管理委託費の見直し、次に管理費等の見直しをされたらよいとは思いますが大変な負荷になります。
マンション管理士等のコンサルを入れれば負荷は大幅に軽減されますが、コンサル費用がかかるので「ぶんちゃんさん」の規模のマンションでは、組合員の理解は得られないと思います。

>総会の出席人数も少ないですし、自分たちのマンションなのに興味ないんだなぁーと。 まず、総会に出て回答していただいたこと提案してみます。
➡︎そのような管理組合では総会で提案しても無駄ですので、スラム化しマンション価値が大幅に下がる前に、売却し黙って出ていくことを推奨します。

回答ありがとうございます。

売却ですか…
それも選択肢ですね。

議案書を遡って見てみると、最初の頃はエレベーターの保守料80万代でびっくりしました。
それが途中から60万代に下がって。
エレベーターの保守料が下がった額分、事務管理業務費が上がっていて。
この頃の議事録がなくて、どうしてこうなったのか謎です。
それに誰も何も言わなかったんですね。

他にも???のことはありますが、今さら言っても始まらないので。

管理費と修繕積立金の相場、首都圏ではありませんが参考にさせていただきます。

管理費会計収支、ぱっと見黒字なんですが。
よーく見てみると、今までの余剰金が貯まって繰越しになっているから黒字に見えていて。
繰越金外して見てみると、収支、赤字の月もあるしカツカツの月もあって。
これって、あまりよろしくないですよね?

見れば見るほど、頭が痛いです。

まず、「まったく」とか「少し」とかの曖昧な言葉を使うのをやめて、
以下を数字ではっきりさせましょう。

1、管理会社は大規模修繕にいくらかかると言っているのか
2、管理会社の言っている修繕の見込金額は、相場(100万円(税抜)/戸)に照らして妥当なのか
3、今のペースのまま貯めていった場合、修繕の時点でいくら足りなくなるのか

まずこれをはっきりさせましょう。
相場がいくらであれ、修繕に必要な金額に届かせなければ意味がありません。
また、その「必要な金額」とされている金額が本当に妥当かどうかもきちんと検証しましょう。

気ばかり焦って管理費のほうに目が行ってしまっているようですが、おそらくは
たかだか64万をいまさら削減して300万程度上積みしたところで
修繕資金に間に合うような状態ではないのではないでしょうか。
だとしたら、そんなものは後回しでいいのです。

まず「いつ、何に対して、いくら足りないのか」を、数字ではっきりさせる。
修繕の費用見込みを削るなり緊急値上げや一時金を検討するなり、
あるいは修繕の延期を検討するなり、いずれにしろ対策を考えるのはそれからです。

困難は分割せよと言います。まずは落ち着いて深呼吸し、
問題が何なのかをはっきりさせ、じっくり優先順位をつけることです。
敵が何かもわからないうちから焦って武器をかきあつめてもしょうがないのです。

回答ありがとうございます。

大規模修繕費の件は次回総会の議題に挙げてもらおうと思っています。
参考にさせていただきます。

マンションは、管理不全に陥ると次にはスラム化が待ち受けています。相談して来た方のマンションはやや管理不全化しているようです。次期の大規模修繕には三千数百万円の費用が必要ではないかと想定されます。この必要費に備えて修繕積立金は250円/㎡近いものが必要ではないのではないかと推定します。一挙には難しいと思われます。段階的にでもどうしたらこれを達成できるか、最重要課題と考えて真剣に取り組むべきです。小規模なマンションは油断しているとたちまちスラム化します。

回答ありがとうございます。

既に空き家が数軒あります。
売りに出てますが、なかなか買い手がつかないようです。

なんだか、一時金に備えて貯金した方がいいように思えてきました。

「規約で決まっているから変更できない」と答えた本人に根拠を訊いてみましょう。間違った情報による誤解だと思います。規約自体が総会決議で変更が可能なので、そこに書かれた内容を変えられないというのは誤解でしょう。

理事会へ投書をして問題提起をするのも良いですが、ご自身が次期に理事に立候補して「このままだとどうなるか」シュミレーションをしたものを皆さんへ伝えて対処法を皆で考えた方が早いかも知れません。このまま何もしなければ、建物が老朽化しても必要な修繕が出来ずに資産価値が落ちること、必要な修繕をするためには一時金(工事の直前にまとまったお金を各戸から徴収する)を集める必要がでてくる等の「未来予想図」を共有することで、前向きな議論が始められるかも知れません。

管理費・修繕積立金の徴収額の値上げの他に、下記の幾つかを組み合わせて資金不足に対処しているマンションは多いと思います。

1.現在の支出の削減(過剰なスペックの管理を見直す、適正価格の発注先へ変更する、不要不急の設備更新は後ろ倒しにする等)

2.将来の支出の削減(現在の長期修繕計画が12年周期だったら、建物の状態が良ければ間隔を伸ばす見直しをする等)

3.収入を増やす(修繕積立金の徴収額の値上げ、遊休資産の収益化…駐車場の空き区画の外部貸し出し、立地によっては携帯電話基地局として屋上スペースを貸し出す等)

役員に立候補して改革を進める際に注意すべきことは、過去の役員のしてきたことを否定しないようにしましょう。基本的に素人が時間を割いて組合活動に貢献してきた事に敬意を払い、仮に間違った事をしてきたとしても前向きな改善だけに徹しましょう。
ぶんちゃんのように中古で途中から入居してきた人は「新参者」として見られます。総会には毎回出席するなど、言葉よりも行動で管理組合に貢献することで周りから信頼される存在になるのが今後の管理見直しに繋がると思います。

回答ありがとうございます。

説明不足で、すみません。
変更できないと答えたのは管理会社の方です。

理事は輪番制で、私はまだ先の予定なんです。
本当は他社の相見積もりと比較したいのですが、理事メンバーでないので出来ないと言うか、勝手にしたら駄目だと思い現理事にお話ししたら「次の総会で意見言って」と。
あー見積もりは取らないんだ、と。
もしかしたら、何かお考えがあるのかも?しれませんが。


総会に出て様子を見ていると、意見を言う方もいらっしゃるのですが最終的には管理会社のいいようになってる感が。
総会の出席人数も少ないですし、自分たちのマンションなのに興味ないんだなぁーと。

まず、総会に出て回答していただいたこと提案してみます。
ありがとうございました。




また聞きではなく、ぶんちゃんさんが管理会社へ直接電話して聞いてみた方が良いように思います。
「規約に書かれているから、総会で規約の変更として特別決議をしないと、変更できない。」と管理会社は言ったのではありませんか?
管理会社の担当者が誤解をしている場合もあるので、「以前このように言われたのですが変ではありませんか?」と担当者の上司に確認するのも良いかも知れません。
輪番制でも立候補は妨げないというマンションは多いのでそこも確認してみてはいかがでしょうか?

そうですね、管理会社に確認してみます。

ありがとうございました。

2回目の修繕計画はどうやって立てたのでしょうか?
費用の根拠は明確ですか?  
駐車場収入はありませんか?
今の管理費と修繕積立金は、他もそんなものだと思いますが不足している組合が多くて十分な修繕が出来なく値上げしています。

同じような回答になりますが、

1.小規模マンションからは転居された方が無難です。 超低金利なのでこれが現実的かと・・・!?

2.真っ当な方法論としては、修繕コンサルに依頼して長期修繕計画を立ててもらい、費用予測から修繕積立金の値上げ案を理論的に組合員に提示する。 

値上げできない場合は;
3.修繕は予算の範囲内だけにする。

4.一時金を徴収する案を提案する。

5.組合でローンを組んで予算を確保する方法もあります。

6.コンサルさんに修繕範囲の相談もして出来る範囲で諦める。 

以上

回答ありがとうございます。
大規模修繕費の方はまだ見直しが出来ていません。
もちろん管理会社からの見積もりです。
コンサル諸々、検討したいと思います。
ありがとうございました。

そのような管理不全なマンションは、さっさと売却して、もっと管理が良いマンションに移りましょう。

回答がありません。