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修繕積立金の金額決定プロセスについて

大規模修繕工事

管理組合の会計

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さや、
必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消するため、以下のルール案を作りました。

・毎月の積立金の金額は「長期修繕計画に基づく向こう30年の想定費用」を
 360(ヶ月)で割り、専有面積比を乗じた金額」とする
・「向こう30年の想定費用」は一定の周期で見直し、それに応じて積立金を都度加減する
・見直しの周期は、最長でも長期修繕計画がアップデートされる5年とする

最近の新築分譲マンションで時折見かける「積立金30年固定方式」の欠点を、
ローリングの見直し運用にすることでカバーする方式です。
こうすることで、どんな大きな費用もほぼ30年かけて貯めることになるため
積立金の急激な上げ下げがなくなりますし、積立金の金額の根拠も
常に「向こう30年の費用を均等割りした金額」という状態が機械的にずっと維持されるため、
誰かの思惑や度胸の有無に左右されることもなくなり、格段にわかりやすくなります。

ただ、2点ほどデメリットがあります。

一般的にマンションは古くなるほどメンテナンスにお金がかかってくるわけですが、
この案ではとても長いスパンで費用を見ているため、
例えば5年や10年そこらで出て行ってしまう人は
「自分が払った積立金の恩恵にあずかれない」というケースが出ます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。

それから、長いスパンで見ているがゆえに
飛び抜けて出費が大きい年だけはキャッシュが不足し、
借入などによる一時的な資金調達が必要になる可能性があります。

これらの懸念点も含めて、上記の案について
理事会に提案する前にこのサイトの皆様のご意見を伺いたく、
宜しくお願いします。

みんなの回答

興味を持って拝見させていただきました。区分所有者の関心具合にもよりますが、通常総会に諮るには難しすぎます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。→逆に、 修繕積立金不足のために、一時金が必要となった場合、取得期間の短い方にも、同額の一時金の支払い義務があります。デメリットはメリットでもあり、中古のマンション購入の時に、修繕積立金の現状や大規模修繕計画を確認すれば、ちゃんとしたマンションは、資産価値が上がると思います。

値上げ提案は総会ですんなり賛成が得られることはありません。
値上げの必要性は理解できても賛成するか否かは別問題です。

プラムさん、たいん興味深く拝見させていただいました。
私のマンションは竣工時より、国交省の推奨値である、平方メートルあたり200円を超える修繕積立金を徴収されているので30年間の長期修繕計画でも、積立金不足に陥る可能性は有りません。

竜巻さん、お読みいただきありがとうございます。
当初から国交省推奨値とのこと、それでしたら大きな問題は起こらなそうですね。
上記の安定化についても不要かもしれませんね。羨ましい限りです。

もう少し注意深ければ、購入時は無理でもせめて築7-8年目ごろ、
自分が理事長をやっていた時に
「このままいくとマズい、大幅値上げ必須だ」と気づけたと思うのですが……
後悔しきりです。

プラムさん、たいん興味深く拝見させていただいました。

ご多分に漏れず私のマンションも修繕積立金の値上げが必要な状況なので、必要な修繕費に対して、修繕積立金の金額がどの程度不足しているか、どの程度値上げが必要なのか、また、値上げすると、高額な支出がない年が続くと修繕積立金に余裕があるように見えるため、
「収支の見える化」のために同じような検討をしたのですが、5年毎の見直しで「向こう30年の費用を均等割りした金額」が増減するのに疑問を持ちました。

これを踏まえて、「向こう30年の費用を均等割りした修繕積立金」をルール化するとしたら、どんなことを考慮すべきかを考えてみます。

「短期居住者は払い損」「支出が多い年のキャッシュ不足」「値上げが必要になった場合」は既に挙げられていますので、これら以外で思いつくことを述べます。

・30年間というスパンで区切ると、個々の修繕周期の影響で想定費用が増減する
たとえば20年周期の設備があるとします。今から15年目に修繕が必要だとすると1回分の費用だけでいいが、今から5年目に修繕が必要だとすると次は25年目で2回分の費用が必要となる。この影響で想定費用が増減する。
また、玄関ドアやサッシなど30年を越える修繕周期の設備が漏れている可能性があります。これらが入る期間になると想定費用が増加する。
これらを避けるには、全設備や全工事をリストし、費用を修繕周期で割った1年当たりの費用(年均等額)で計算するようにしたほうがよい。全設備が難しいなら高額な費用についてだけでも均等割するだけで、想定費用の増減幅を抑えられます。なお、この場合も、5年以内の定期的な見直しは行います。この見直しにより、予算と実際にかかった修繕費用の差額、修繕を前倒しや先送りした場合の影響を反映できます。

また、途中からのルール変更になるのでこの補正も必要です。たとえば20年周期の設備で、15年目に修繕が必要だが、現時点でその積立金分がないとすると、15年での均等額にする必要があります。(それ以前に、当初の計画では段階的に値上げするようになっているのではないでしょうか。だとすると、このルール変更では開始時に大幅な値上げになりませんか。)

・転入者への配慮
一般的に行われているルールではないので、転入された区分所有者に対して丁寧な説明が必要です。必要な積立金の額が自動的(機械的)に決まるようになると、この説明が手薄になる可能性があります。このルールになっている理由や経緯がわからないと、値下げは賛成だが、値上げには断固反対されるかもしれません。

・値下げした場合
高額な支出がない年が続くと、向こう30年より先に高額な支出があっても、均等割した修繕積立金の金額が下がるため値下げとなります。値下げはすんなり了承されるはずなので、ローリングによって、今度は値上げが必要となると、値上げのハードルが上がります。安易に値下げせずに、大規模修繕後に見直すくらいのほうが現実的ではないでしょうか。

・ルールが維持できるか
ルールを作っても、それが維持されなければ意味がありません。今後の理事長や、理事会によっては、このルールを破棄しようとするかもしれません。このルールのメリットを理解し賛同する人を増やさないと、維持できないかもしれません。また、このルールは、「修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さの解消」については、メリットがありますが、「必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消」については、疑問です。修繕積立金の金額の変更は総会での了承が必要なので、「値上げが必要になった場合」に値上げできないリスクは依然として残ります。これを理解した上で、賛同者を増やす必要があります。

しかし、ルール化を検討し提案するところまでもっていかれたことにエールを送ります。
がんばってください。

オレンジさん、熱心に読んでいただいてありがとうございます。
ひとつひとつ、現時点で考えていることを書かせていただきます。

大規模修繕が30年のスコープ内に入ったタイミングで値上げが出てしまう、というのは
確かに若干デメリットではあります。修繕費用が1戸100万円とすると、
100万÷360か月で約3000円/月ぐらいでしょうか。
ごくたまにこのレベルの値上げが来て、それ以外の年はゆっくり下がっていく、
という全体の波になるかと思います。

これについては、「3000円を大きいと感じるかどうか」なのかなと思っています。
実はうちのマンションでは、初回の大規模修繕前に、月々15000円増というデタラメな値上げがあったんです。
「2度とそんなことにならないようにするには」という地点からルールを考えたため、
「3000円ぐらいの波であれば」と許容してしまっていました。
確かにちょっと甘いかもしれません。

「導入時に大幅値上げにならないか」については、
初回の修繕を既に終えたマンションであれば、
ほとんどのケースでそこまで大きな値上げにはならないと見ています。
これはうちのマンションがたまたまそうだからそうしてしまったきらいはありますね。

ただ個人的には、そもそも「売らんかな精神ばかりのデベロッパーが
デタラメな金額設定でスタートさせたことの尻拭いをさせられている」と感じています。
金額の安定性ということを考えるなら、そもそも当初からこういうルールでやればいいのに、
という思いがあったりもします。うちは後の祭りでしたが。

転入者への配慮については、丁寧に説明することは必要だと思いますが、
実はそこまで心配はしていません。
なぜならこのルールだと、若干ではありますが
「あとから入る人」や「長く住んでいる人」の方が得をするからです。

ルールの完遂が難しいという点については、実は私もそこが一番弱いかなと思っていました。
多分このルールは、「積立金のコントロールに強く意欲を持った人がいて」
「その人が長く住むという前提があり」
「それ以外の居住者は基本的に他力本願」という条件が揃っていないと
うまく回らないのかな、と気付きました。管理会社は協力しないでしょうし。

ご意見いただいて、色々学ばせていただきました。
ありがとうございました。

プラムさん、状況を説明していただき、ありがとうございます。

私はこのサイトの初心者なので、他のやりとりも読ませたいただいているところですが、同名の方がいらっしゃることがわかったので、英語名に変更しました。

さて本題ですが、「売らんかなのデベロッパー」には同感です。私もその尻拭いをさせられているところですので。

これから大幅値上げをするために、このルールを考えられたのだと、私は思い込んでいたのですが、月額15,000円の値上げを実施されて、第1回目の大規模修繕工事も終わったところなのですね。でも、30年先まで見通すと、まだ若干値上げが必要な状況だという理解で話を進めさせていただきます。

「月々15000円増という大幅値上げが2度と起きないようにする」というのが出発点だということですが、こんなデタラメな値上げは、もう起きないのでしょう。また、3,000円の増減は大したことないと考えられているようですので、3,000円値上げが必要になったら、その時に値上げするという対応でも、問題はないのでしょう。だとしたら、30年間の想定費用で修繕金の額を増減させる必要性がわかりません。

30年間の想定費用というのは、裏付けもあり精度もあるものだと思いますが、そうはいっても、これくらい必要だという「目安」(最低限の必要額という意味合いが強い)に過ぎない。このルールは、これに合わせることが「目的」になってしまっているようです。これは、あるべき姿でしょうか。

また、お返事を読むと、私の言いたかったことがうまく伝わっていないところがあるようですので、もう少し説明します。

・30年間と期間を区切ることに起因する増減が発生する。これは問題であり、改善したほうがよい

例に挙げられた大規模修繕ですが、最初から約3,000円/月で見積もれば、これによる増減はなくなるでしょう。増減額の大小ではありません。増減する仕組みに合理性がないと受け入れてもらうのは難しいし、維持するのも難しい。後述するように、「増減する運用」にはコストがかかるためです。

あくまでも30年間の想定費用なのだから、工事の先送り・予定外の修繕や経済状況の変化など、実際にかかった費用や今後の想定額が、当初の想定額と大きく異なった場合に増減するのであればわかります。

また、修繕周期を見直したり工事や修繕の無駄をなくせば月額修繕積立金が減るので、このインセンティブとして、積極的に増減するというのもわからなくもない。

長く住む区分所有者にとっては、大きな状況変化がない限り、これだけ支払えば大丈夫という金額で継続してもらったほうが、増減するより楽だし安心なのではないでしょうか。このためにも年均等額や、竣工から60年までのスパンで必要額を想定したほうがよい。

・月額修繕積立金を「増減する運用」にはコストがかかる

長期修繕計画の5年毎の見直しは、管理会社が無料でやってくれるのが一般的だと思いますが、これより短い見直しは誰が行うのでしょうか。また、修繕積立金の金額の変更は総会で了承していただく必要があります。この資料の準備なども必要です。

もし、見直し自体は機械的にできたとしても、増減を実施するには、理事長や理事会がこのルールを理解し、この案件を総会の議題として取り上げてもらわないといけません。次期理事長や理事への引き継ぎを十分に行うこと、さらに増減を行う年の定期総会で確実に上程してもらえる仕組みが必要でしょう。

> 多分このルールは、「積立金のコントロールに強く意欲を持った人がいて」
> 「その人が長く住むという前提があり」
> 「それ以外の居住者は基本的に他力本願」という条件が揃っていないと
> うまく回らないのかな、と気付きました。管理会社は協力しないでしょうし。

その通りだと思いますが、「意欲を持った人」は、どの期の理事会にも(増減がない期でも)、常にいてもらわなければならない存在になります。また、既に大幅に値上げされており、さらなる値上げの金額が大きくないのであれば、長く住む人とそうでない人とを、さほど区別する必要はないと思います。また、他力本願の居住者という表現からは、無関心の人は切り捨てるという印象を受けるのですが、切り捨てるのではなく、賛同者を増やすという姿勢が大事ないでしょうか。そういう気持ちがないと、誰もついてこないし、維持もできないと思います。

・追加の考慮すべきこと

考慮すべきことについて、もう少し追加します。

段階増額方式でも一時金徴収方式でも存在する問題ですが、「均等割」および「均等割による増減」では、その影響が増幅されるものです。

長期修繕計画をご覧になると、高額な支出が集中した場合に一時的に資金不足(資金に余裕があれば不足気味)に陥る時期があるはずです。均等割はこのピークに対応した積立方法ではないので、修繕時期をずらしたり、必要なら借り入れたりする必要が出てきます。
これは、他の方式でも同じですが、30年間の必要額から算出した「均等額を増減するタイミング」とは一致しないと思われます。このため、資金不足の時に修繕積立金を値下げするようなことがことが起きるかもしれません。

また、大幅に値上げされているので、既に均等積立方式に近い状態でしょう。目先は、高額な支出がなければ必要以上に修繕積立金が積み上がっていきます。この余裕金額は、他の方式より大きくなるはずです。これを管理会社や業者が狙ってくるでしょう。
理事会メンバが管理会社のいいなりだと、必要以上に修繕積立金が減少してしまいます。しかも、管理会社にとっては都合のいいことに、
修繕積立金額が足りなくなれば、機械的に月額修繕積立金を値上げしてもらえます。

以上、長くなりましたが、また繰り返しになりますが、ルール化を検討し、ここまで考えられていることにエールを送ります。
がんばってください。

Orangeさん、ご返信ありがとうございます。

>こんなデタラメな値上げは、もう起きないのでしょう

残念ながら、このままいくとそれが起こる計算になっていたりします。
多くのマンションがそうだと思いますが、2回目の修繕前後から
3回目の修繕にかけての期間で、エレベーター、インターホン、立体駐車場、玄関扉と
毎年のように1千万を超える中規模投資が続きます。
そこに配管更新が止めを刺したあと、わずか数年後に3回目の大規模修繕という予定です。
管理会社による現在の金額設定(15000円値上げした後の金額)は2回目の修繕までしかカバーしておりませんので、
上記の時期に対する備えがまったくありません。おそらく2回目の修繕の数年前ぐらいに
この時期に対する備えとして月々1万円を超える値上げが言い渡されると予想しています。
もし上がらないとすれば、その分は借金か一時金ということになるだろうと考えています。

>これだけ支払えば大丈夫という金額で継続してもらったほうが、
 増減するより楽だし安心なのではないでしょうか。

このお気持ちは私も強く理解できます。
安定させた方がいいか、リアルタイムに状況を拾えている方がいいか。
このアイディアはまさにそこのせめぎ合いだと思います。
コストがかかる(ハードルが高い)というのもわかっていて、
その上でそれでも提案してみたいなと思った次第です。
3000円をはじめから上乗せしておく、というのはいいお考えだなと思いました。検討してみようと思います。

>他力本願の居住者という表現からは、無関心の人は切り捨てる

すみません、これは私の言葉が過ぎました。
もしルール化を検討するのであれば手厚く説明し、理解を得るつもりです。
そもそもこのルールやその目的が複雑でわかりにくいんだな、というのは
こうして反応が薄いことからも実感できました。
うちのマンションは「15000円ショック」がありましたので(笑)、
それでもいくらか受け入れてもらいやすい土壌だとは思っているのですが、
それでも「どう説明するか、どう共感を得るか」というのは大変難しい課題ですね。

おそらくですが、これをちゃんとやろうと思うと、2年任期の理事会とは別に
長期的スパンで積立金を管理する委員会みたいなものが必要になってしまうのかなと思います。
管理会社の思惑から距離を取って、計画を超える予算を安易に通さないような仕組み作りから必要ですね。
うちのような中規模マンションだとなかなか現実味が薄いかもしれません。

Orangeさん、お付き合いいただき、
また示唆にあふれたご意見をいただきありがとうございました。
これを実施するかは別として、少しでもマンションがいい方向に進むよう
前向きに頑張ってみたいと思います。

プラムさん、
プラムさんから出された、この質問ですが、単なる「質問」ではなく「(ルール案の)提案」であること、また、単なる思いつきではなく真剣に検討しておられるようなので、私も一緒に考えてみようと思いました。

一緒に考える機会を与えていただき、プラムさんには、感謝しています。

また、状況をさらに詳しく説明していただき、ありがとうございます。

ただし、初めから、ここまでの状況がわかっていれば、私が「ルール化そのもの」についてコメントすることはなかったと思います。状況がわからないままでのやりとりは難しいですね。

なお、このサイトにある全やりとりを読ませていただきましたので、私はこのサイトから離れます。
これが最後のコメントになると思います。


> 3000円をはじめから上乗せしておく、というのはいいお考えだなと思いました。検討してみようと思います。

勘違いされているようです。3000円をはじめから上乗せするとは言っておりません。大規模修繕工事費用が1戸100万円で約3000円/月なら、大規模修繕工事分の月額積立金は最初から約3000円/月としておけばいいと言っています。こうすれば30年間の計画内で工事が1回の場合でも2回の場合でも増減する必要がない。

> そもそもこのルールやその目的が複雑でわかりにくいんだな、というのは
> こうして反応が薄いことからも実感できました。

ようやく気づいてもらえましたか。

反応が薄いのは、プラムさんの発想が「ぶっ飛んでいる」からです。この発想だと、「管理会社の回し者か」と思われてもしかたがありません。また管理費や修繕積立金を安くしたいと思っている多くの人には、何のメリットも感じられないので見切られていると思います。

プラムさんは「このルールやその目的」が「複雑でわかりにくい」と認識されたようですが、それは違うと思います。目的と手段を取り違えていることに加え、このルールの前提となる長期修繕計画を盲目的に信用されていることが問題です。長期修繕計画は、あくまでも目安であり、神様ではない。

第1回目の大規模修繕工事は終わったのですよね。この時、長期修繕計画の見直しは行われていないのでしょうか。見直しがなされていれば、15000円値上げした後の現在の金額設定が2回目の修繕までしかカバーしていないというようなことにはならないはずです。不足するなら、次の値上げが予定されているはずです。「積立金30年固定方式」とおっしゃている意味がよくわからなかったのですが、竣工時の計画のままということなのでしょうか。

長期修繕計画は今後何年間かの修繕費用の見積もりです。期間は一般に30年で、修繕対象として「建物」と「設備」があります。この長期修繕計画の修繕費用の見積もりから「修繕積立金の積立方法と積立額」を決定します。(積立方法とは一時金を徴収するか否かなど)

たとえば大規模修繕工事を12年周期から15年周期にすれば、30年の期間内でも、もっと長い期間でみても、修繕費用は減ります。各設備の修繕周期についても同じです。また、エレベータ更新を例にとるとフルリニューアル(全撤去)か部分リニューアル(制御系のみ交換)かで、費用は大きく異なります。つまり、修繕周期にも「幅がある」し、修繕にかかる費用にも「幅がある」ということです。しかし、管理会社が作成する長期修繕計画の見積もりは高め(周期は短く、費用は上限)に設定されています。

このため、もし現在の積立金額が必要費用の半分にも満たないのであれば、どう逆立ちしても足りないので、長期修繕計画を根拠に「値上げが必要」と言えますが、8割とかになっているのであれば、長期修繕計画を元に算出した「向こう30年の費用を均等割りした金額」に説得力はありません。

> 管理会社の思惑から距離を取って、計画を超える予算を安易に通さないような仕組み作りから必要ですね。

「計画を超える予算」を心配する前に、「計画されている修繕周期や修繕費用」を見直す必要があります。

月並みな意見ですが、まずは、長期修繕計画の見直しが必要です。またルールを作るなら「向こう30年の費用を均等割りした金額」に100%連動させるのではなく、この想定必要額より少ない金額でやりくりするようにしたほうがいいと思います。

たとえば、大幅値上げされた現在の月額修繕積立金額(もう少し値上げしないとやっていけないならこれを増額した金額)で据え置き、
これ以上値上げしないことを目標とすれば、この予算内でやりくりするための手段として、このようなルールを活用できます。

ただし、「向こう30年の費用を均等割りした金額」つまり均等額による積立では、高額な支出が集中するピークに対応できません。このため、実施次期をずらすなどの対応もすべて考慮して、工長期修繕計画の見直しが必要と思われます。


最後に、最初に質問された「ルール化そのもの」に限って、実際に考えてみたらどうだったか、私なりに感じたことを述べます。

●どんなに優れたルールでも、作っただけではダメで、これを維持し発展させていく仕組みや取り組みが必要

「維持させる」に絞って、どんな方法があるかを考えてみると、
・区分所有者および理事会メンバに十分に説明し賛同者を増やしていくという地道なやり方(全員参加型あるいは理事会主導型)
・専門委員会を立ち上げるやり方(専門委員会主導型)
・管理会社に協力をお願いして、管理規約の変更および毎期の理事会をサポートしてもらうやり方(管理会社主導型)
・コンサルタント契約を結びサポートしてもらうやり方(コンサルタント主導型)
・賛同者が理事長や理事会を独占するやり方(理事会独占型)

他にもあるかもしれませんが、この5つの方法の問題点を考えてみます。

全員参加型は、無関心者が多い現状では、継続する仕組みと組織を作ることは、難しいと思います。(財政破綻が現実味を帯びてきて)危機感を共有できるような状況になればできるかもしれません。また、小規模のマンションなら可能かもしれない。そして、修繕積立金の金額変更は「普通決議」のため、プラムさんが考えられているように、無関心者票を賛成票として取り込めば可能かもしれない。

専門委員会主導型は、小規模マンションだと難しい(メンバを集めるのに苦労する)。修繕委員会との関係をどうするか、理事会以上に力を持たないようにコントロールできるかも課題です。また、専門委員会といっても永続的に続くものではなく、時限組織にすぎない。

管理会社主導型は、フロント担当者の力量に依存する面が大きい。

コンサルタント主導型は、新たに費用が発生するため、削減できた費用で賄えるのは当たり前で、それ以上の目に見える費用削減効果が求められます。次期以降もさらなる削減ができないのであれば、もういらないとなるかもしれません。

理事会独占型は、いずれ独占に反発する人が出てくる。
(他のやりとりで20年間独占の事例が紹介されていますが、ここまで独占できれば成功なのかもしれませんが。)

ということで、いずれも、長期に渡っての継続は難しそうです。

また、発展させるといっているのは、ルールを維持する(変えない)だけでは不十分で、運用してみてわかった不具合の改善や、ルールを悪用されないための運用環境の整備も必要と思われるからです。

私はこのサイトに来て日は浅いですが、いろんな問題があるのだということがよくわかりました。
他のやりとりを読むと、突き放した意見が多いようですが、それだけマンション管理は難しく、まずは関心を持つこと、そして主体的に取り組む姿勢がないとうまくいないということなのでしょう。しかし、このサイトのやりとりを見て、「やはり面倒だから、なるべく関わらないでおこう」となるのでは逆効果だと思います。プラムさんのような提案や、管理組合の活動で成功したことや失敗したことの報告や、マンション管理に関わってよかったこと、たとえば理事になって知り合いができたが皆さんはどうですかというような共感を求めるような問いがあってもいいんじゃないかと思います。

プラムさんのところは、提案ができる雰囲気の理事会なのでしょう。だったら、まずは提案してみたらどうですか。提案してみたら、反対されるかもしれません、すんなり受け入れてもらえるかもしれません。いずれの場合でも、提案前より長期修繕計画や月額修繕積立金に対する理解は深まるでしょう。

ただし、何度も言いますが、ルール化ではなく、長期修繕計画の見直しを提案したほうがいい。このサイトで噛み合わないやりとりをされるより、コンサルタントを利用されたほうがいいと思います。いい結果が得られたら、このサイトで紹介していただければ幸いです。

国土交通省の長期修繕計画書に基本的に沿った案であり賛成ですが、問題は5年の見直しの時、値上げが必要になった時に総会ですんなり賛成がえられるかどうかです。値上げの必要性は理解できても賛成するか否かは別問題です。そのところの対策、例えば広報活動が必要になると思います。

ご回答ありがとうございます。
そうですね、広報活動は本当に大事だなとおもいます。
そもそも積立金について考え始めたのも、管理会社から積立金の大幅値上げがあった際に、居住者側が誰も有効な反論ができなかった、反論できるほど積立金について何も知らなかったことがきっかけでした。
新しいルールを導入するにしても、その目的など、しっかり周知していきたいと思います。ありがとうございました。

プラムさん、たいん興味深く拝見させていただいました。
私のマンションは竣工時より、国交省の推奨値である、平方メートルあたり200円を超える修繕積立金を徴収されているので30年間の長期修繕計画でも、積立金不足に陥る可能性は有りません。

竜巻さん、お読みいただきありがとうございます。
当初から国交省推奨値とのこと、それでしたら大きな問題は起こらなそうですね。
上記の安定化についても不要かもしれませんね。羨ましい限りです。

もう少し注意深ければ、購入時は無理でもせめて築7-8年目ごろ、
自分が理事長をやっていた時に
「このままいくとマズい、大幅値上げ必須だ」と気づけたと思うのですが……
後悔しきりです。

国土交通省の長期修繕計画書に基本的に沿った案であり賛成ですが、問題は5年の見直しの時、値上げが必要になった時に総会ですんなり賛成がえられるかどうかです。値上げの必要性は理解できても賛成するか否かは別問題です。そのところの対策、例えば広報活動が必要になると思います。

ご回答ありがとうございます。
そうですね、広報活動は本当に大事だなとおもいます。
そもそも積立金について考え始めたのも、管理会社から積立金の大幅値上げがあった際に、居住者側が誰も有効な反論ができなかった、反論できるほど積立金について何も知らなかったことがきっかけでした。
新しいルールを導入するにしても、その目的など、しっかり周知していきたいと思います。ありがとうございました。

プラムさん、たいん興味深く拝見させていただいました。

ご多分に漏れず私のマンションも修繕積立金の値上げが必要な状況なので、必要な修繕費に対して、修繕積立金の金額がどの程度不足しているか、どの程度値上げが必要なのか、また、値上げすると、高額な支出がない年が続くと修繕積立金に余裕があるように見えるため、
「収支の見える化」のために同じような検討をしたのですが、5年毎の見直しで「向こう30年の費用を均等割りした金額」が増減するのに疑問を持ちました。

これを踏まえて、「向こう30年の費用を均等割りした修繕積立金」をルール化するとしたら、どんなことを考慮すべきかを考えてみます。

「短期居住者は払い損」「支出が多い年のキャッシュ不足」「値上げが必要になった場合」は既に挙げられていますので、これら以外で思いつくことを述べます。

・30年間というスパンで区切ると、個々の修繕周期の影響で想定費用が増減する
たとえば20年周期の設備があるとします。今から15年目に修繕が必要だとすると1回分の費用だけでいいが、今から5年目に修繕が必要だとすると次は25年目で2回分の費用が必要となる。この影響で想定費用が増減する。
また、玄関ドアやサッシなど30年を越える修繕周期の設備が漏れている可能性があります。これらが入る期間になると想定費用が増加する。
これらを避けるには、全設備や全工事をリストし、費用を修繕周期で割った1年当たりの費用(年均等額)で計算するようにしたほうがよい。全設備が難しいなら高額な費用についてだけでも均等割するだけで、想定費用の増減幅を抑えられます。なお、この場合も、5年以内の定期的な見直しは行います。この見直しにより、予算と実際にかかった修繕費用の差額、修繕を前倒しや先送りした場合の影響を反映できます。

また、途中からのルール変更になるのでこの補正も必要です。たとえば20年周期の設備で、15年目に修繕が必要だが、現時点でその積立金分がないとすると、15年での均等額にする必要があります。(それ以前に、当初の計画では段階的に値上げするようになっているのではないでしょうか。だとすると、このルール変更では開始時に大幅な値上げになりませんか。)

・転入者への配慮
一般的に行われているルールではないので、転入された区分所有者に対して丁寧な説明が必要です。必要な積立金の額が自動的(機械的)に決まるようになると、この説明が手薄になる可能性があります。このルールになっている理由や経緯がわからないと、値下げは賛成だが、値上げには断固反対されるかもしれません。

・値下げした場合
高額な支出がない年が続くと、向こう30年より先に高額な支出があっても、均等割した修繕積立金の金額が下がるため値下げとなります。値下げはすんなり了承されるはずなので、ローリングによって、今度は値上げが必要となると、値上げのハードルが上がります。安易に値下げせずに、大規模修繕後に見直すくらいのほうが現実的ではないでしょうか。

・ルールが維持できるか
ルールを作っても、それが維持されなければ意味がありません。今後の理事長や、理事会によっては、このルールを破棄しようとするかもしれません。このルールのメリットを理解し賛同する人を増やさないと、維持できないかもしれません。また、このルールは、「修繕積立金の金額決定プロセスの不透明さの解消」については、メリットがありますが、「必要な値上げが先送りになってしまうことのリスクを解消」については、疑問です。修繕積立金の金額の変更は総会での了承が必要なので、「値上げが必要になった場合」に値上げできないリスクは依然として残ります。これを理解した上で、賛同者を増やす必要があります。

しかし、ルール化を検討し提案するところまでもっていかれたことにエールを送ります。
がんばってください。

オレンジさん、熱心に読んでいただいてありがとうございます。
ひとつひとつ、現時点で考えていることを書かせていただきます。

大規模修繕が30年のスコープ内に入ったタイミングで値上げが出てしまう、というのは
確かに若干デメリットではあります。修繕費用が1戸100万円とすると、
100万÷360か月で約3000円/月ぐらいでしょうか。
ごくたまにこのレベルの値上げが来て、それ以外の年はゆっくり下がっていく、
という全体の波になるかと思います。

これについては、「3000円を大きいと感じるかどうか」なのかなと思っています。
実はうちのマンションでは、初回の大規模修繕前に、月々15000円増というデタラメな値上げがあったんです。
「2度とそんなことにならないようにするには」という地点からルールを考えたため、
「3000円ぐらいの波であれば」と許容してしまっていました。
確かにちょっと甘いかもしれません。

「導入時に大幅値上げにならないか」については、
初回の修繕を既に終えたマンションであれば、
ほとんどのケースでそこまで大きな値上げにはならないと見ています。
これはうちのマンションがたまたまそうだからそうしてしまったきらいはありますね。

ただ個人的には、そもそも「売らんかな精神ばかりのデベロッパーが
デタラメな金額設定でスタートさせたことの尻拭いをさせられている」と感じています。
金額の安定性ということを考えるなら、そもそも当初からこういうルールでやればいいのに、
という思いがあったりもします。うちは後の祭りでしたが。

転入者への配慮については、丁寧に説明することは必要だと思いますが、
実はそこまで心配はしていません。
なぜならこのルールだと、若干ではありますが
「あとから入る人」や「長く住んでいる人」の方が得をするからです。

ルールの完遂が難しいという点については、実は私もそこが一番弱いかなと思っていました。
多分このルールは、「積立金のコントロールに強く意欲を持った人がいて」
「その人が長く住むという前提があり」
「それ以外の居住者は基本的に他力本願」という条件が揃っていないと
うまく回らないのかな、と気付きました。管理会社は協力しないでしょうし。

ご意見いただいて、色々学ばせていただきました。
ありがとうございました。

プラムさん、状況を説明していただき、ありがとうございます。

私はこのサイトの初心者なので、他のやりとりも読ませたいただいているところですが、同名の方がいらっしゃることがわかったので、英語名に変更しました。

さて本題ですが、「売らんかなのデベロッパー」には同感です。私もその尻拭いをさせられているところですので。

これから大幅値上げをするために、このルールを考えられたのだと、私は思い込んでいたのですが、月額15,000円の値上げを実施されて、第1回目の大規模修繕工事も終わったところなのですね。でも、30年先まで見通すと、まだ若干値上げが必要な状況だという理解で話を進めさせていただきます。

「月々15000円増という大幅値上げが2度と起きないようにする」というのが出発点だということですが、こんなデタラメな値上げは、もう起きないのでしょう。また、3,000円の増減は大したことないと考えられているようですので、3,000円値上げが必要になったら、その時に値上げするという対応でも、問題はないのでしょう。だとしたら、30年間の想定費用で修繕金の額を増減させる必要性がわかりません。

30年間の想定費用というのは、裏付けもあり精度もあるものだと思いますが、そうはいっても、これくらい必要だという「目安」(最低限の必要額という意味合いが強い)に過ぎない。このルールは、これに合わせることが「目的」になってしまっているようです。これは、あるべき姿でしょうか。

また、お返事を読むと、私の言いたかったことがうまく伝わっていないところがあるようですので、もう少し説明します。

・30年間と期間を区切ることに起因する増減が発生する。これは問題であり、改善したほうがよい

例に挙げられた大規模修繕ですが、最初から約3,000円/月で見積もれば、これによる増減はなくなるでしょう。増減額の大小ではありません。増減する仕組みに合理性がないと受け入れてもらうのは難しいし、維持するのも難しい。後述するように、「増減する運用」にはコストがかかるためです。

あくまでも30年間の想定費用なのだから、工事の先送り・予定外の修繕や経済状況の変化など、実際にかかった費用や今後の想定額が、当初の想定額と大きく異なった場合に増減するのであればわかります。

また、修繕周期を見直したり工事や修繕の無駄をなくせば月額修繕積立金が減るので、このインセンティブとして、積極的に増減するというのもわからなくもない。

長く住む区分所有者にとっては、大きな状況変化がない限り、これだけ支払えば大丈夫という金額で継続してもらったほうが、増減するより楽だし安心なのではないでしょうか。このためにも年均等額や、竣工から60年までのスパンで必要額を想定したほうがよい。

・月額修繕積立金を「増減する運用」にはコストがかかる

長期修繕計画の5年毎の見直しは、管理会社が無料でやってくれるのが一般的だと思いますが、これより短い見直しは誰が行うのでしょうか。また、修繕積立金の金額の変更は総会で了承していただく必要があります。この資料の準備なども必要です。

もし、見直し自体は機械的にできたとしても、増減を実施するには、理事長や理事会がこのルールを理解し、この案件を総会の議題として取り上げてもらわないといけません。次期理事長や理事への引き継ぎを十分に行うこと、さらに増減を行う年の定期総会で確実に上程してもらえる仕組みが必要でしょう。

> 多分このルールは、「積立金のコントロールに強く意欲を持った人がいて」
> 「その人が長く住むという前提があり」
> 「それ以外の居住者は基本的に他力本願」という条件が揃っていないと
> うまく回らないのかな、と気付きました。管理会社は協力しないでしょうし。

その通りだと思いますが、「意欲を持った人」は、どの期の理事会にも(増減がない期でも)、常にいてもらわなければならない存在になります。また、既に大幅に値上げされており、さらなる値上げの金額が大きくないのであれば、長く住む人とそうでない人とを、さほど区別する必要はないと思います。また、他力本願の居住者という表現からは、無関心の人は切り捨てるという印象を受けるのですが、切り捨てるのではなく、賛同者を増やすという姿勢が大事ないでしょうか。そういう気持ちがないと、誰もついてこないし、維持もできないと思います。

・追加の考慮すべきこと

考慮すべきことについて、もう少し追加します。

段階増額方式でも一時金徴収方式でも存在する問題ですが、「均等割」および「均等割による増減」では、その影響が増幅されるものです。

長期修繕計画をご覧になると、高額な支出が集中した場合に一時的に資金不足(資金に余裕があれば不足気味)に陥る時期があるはずです。均等割はこのピークに対応した積立方法ではないので、修繕時期をずらしたり、必要なら借り入れたりする必要が出てきます。
これは、他の方式でも同じですが、30年間の必要額から算出した「均等額を増減するタイミング」とは一致しないと思われます。このため、資金不足の時に修繕積立金を値下げするようなことがことが起きるかもしれません。

また、大幅に値上げされているので、既に均等積立方式に近い状態でしょう。目先は、高額な支出がなければ必要以上に修繕積立金が積み上がっていきます。この余裕金額は、他の方式より大きくなるはずです。これを管理会社や業者が狙ってくるでしょう。
理事会メンバが管理会社のいいなりだと、必要以上に修繕積立金が減少してしまいます。しかも、管理会社にとっては都合のいいことに、
修繕積立金額が足りなくなれば、機械的に月額修繕積立金を値上げしてもらえます。

以上、長くなりましたが、また繰り返しになりますが、ルール化を検討し、ここまで考えられていることにエールを送ります。
がんばってください。

Orangeさん、ご返信ありがとうございます。

>こんなデタラメな値上げは、もう起きないのでしょう

残念ながら、このままいくとそれが起こる計算になっていたりします。
多くのマンションがそうだと思いますが、2回目の修繕前後から
3回目の修繕にかけての期間で、エレベーター、インターホン、立体駐車場、玄関扉と
毎年のように1千万を超える中規模投資が続きます。
そこに配管更新が止めを刺したあと、わずか数年後に3回目の大規模修繕という予定です。
管理会社による現在の金額設定(15000円値上げした後の金額)は2回目の修繕までしかカバーしておりませんので、
上記の時期に対する備えがまったくありません。おそらく2回目の修繕の数年前ぐらいに
この時期に対する備えとして月々1万円を超える値上げが言い渡されると予想しています。
もし上がらないとすれば、その分は借金か一時金ということになるだろうと考えています。

>これだけ支払えば大丈夫という金額で継続してもらったほうが、
 増減するより楽だし安心なのではないでしょうか。

このお気持ちは私も強く理解できます。
安定させた方がいいか、リアルタイムに状況を拾えている方がいいか。
このアイディアはまさにそこのせめぎ合いだと思います。
コストがかかる(ハードルが高い)というのもわかっていて、
その上でそれでも提案してみたいなと思った次第です。
3000円をはじめから上乗せしておく、というのはいいお考えだなと思いました。検討してみようと思います。

>他力本願の居住者という表現からは、無関心の人は切り捨てる

すみません、これは私の言葉が過ぎました。
もしルール化を検討するのであれば手厚く説明し、理解を得るつもりです。
そもそもこのルールやその目的が複雑でわかりにくいんだな、というのは
こうして反応が薄いことからも実感できました。
うちのマンションは「15000円ショック」がありましたので(笑)、
それでもいくらか受け入れてもらいやすい土壌だとは思っているのですが、
それでも「どう説明するか、どう共感を得るか」というのは大変難しい課題ですね。

おそらくですが、これをちゃんとやろうと思うと、2年任期の理事会とは別に
長期的スパンで積立金を管理する委員会みたいなものが必要になってしまうのかなと思います。
管理会社の思惑から距離を取って、計画を超える予算を安易に通さないような仕組み作りから必要ですね。
うちのような中規模マンションだとなかなか現実味が薄いかもしれません。

Orangeさん、お付き合いいただき、
また示唆にあふれたご意見をいただきありがとうございました。
これを実施するかは別として、少しでもマンションがいい方向に進むよう
前向きに頑張ってみたいと思います。

プラムさん、
プラムさんから出された、この質問ですが、単なる「質問」ではなく「(ルール案の)提案」であること、また、単なる思いつきではなく真剣に検討しておられるようなので、私も一緒に考えてみようと思いました。

一緒に考える機会を与えていただき、プラムさんには、感謝しています。

また、状況をさらに詳しく説明していただき、ありがとうございます。

ただし、初めから、ここまでの状況がわかっていれば、私が「ルール化そのもの」についてコメントすることはなかったと思います。状況がわからないままでのやりとりは難しいですね。

なお、このサイトにある全やりとりを読ませていただきましたので、私はこのサイトから離れます。
これが最後のコメントになると思います。


> 3000円をはじめから上乗せしておく、というのはいいお考えだなと思いました。検討してみようと思います。

勘違いされているようです。3000円をはじめから上乗せするとは言っておりません。大規模修繕工事費用が1戸100万円で約3000円/月なら、大規模修繕工事分の月額積立金は最初から約3000円/月としておけばいいと言っています。こうすれば30年間の計画内で工事が1回の場合でも2回の場合でも増減する必要がない。

> そもそもこのルールやその目的が複雑でわかりにくいんだな、というのは
> こうして反応が薄いことからも実感できました。

ようやく気づいてもらえましたか。

反応が薄いのは、プラムさんの発想が「ぶっ飛んでいる」からです。この発想だと、「管理会社の回し者か」と思われてもしかたがありません。また管理費や修繕積立金を安くしたいと思っている多くの人には、何のメリットも感じられないので見切られていると思います。

プラムさんは「このルールやその目的」が「複雑でわかりにくい」と認識されたようですが、それは違うと思います。目的と手段を取り違えていることに加え、このルールの前提となる長期修繕計画を盲目的に信用されていることが問題です。長期修繕計画は、あくまでも目安であり、神様ではない。

第1回目の大規模修繕工事は終わったのですよね。この時、長期修繕計画の見直しは行われていないのでしょうか。見直しがなされていれば、15000円値上げした後の現在の金額設定が2回目の修繕までしかカバーしていないというようなことにはならないはずです。不足するなら、次の値上げが予定されているはずです。「積立金30年固定方式」とおっしゃている意味がよくわからなかったのですが、竣工時の計画のままということなのでしょうか。

長期修繕計画は今後何年間かの修繕費用の見積もりです。期間は一般に30年で、修繕対象として「建物」と「設備」があります。この長期修繕計画の修繕費用の見積もりから「修繕積立金の積立方法と積立額」を決定します。(積立方法とは一時金を徴収するか否かなど)

たとえば大規模修繕工事を12年周期から15年周期にすれば、30年の期間内でも、もっと長い期間でみても、修繕費用は減ります。各設備の修繕周期についても同じです。また、エレベータ更新を例にとるとフルリニューアル(全撤去)か部分リニューアル(制御系のみ交換)かで、費用は大きく異なります。つまり、修繕周期にも「幅がある」し、修繕にかかる費用にも「幅がある」ということです。しかし、管理会社が作成する長期修繕計画の見積もりは高め(周期は短く、費用は上限)に設定されています。

このため、もし現在の積立金額が必要費用の半分にも満たないのであれば、どう逆立ちしても足りないので、長期修繕計画を根拠に「値上げが必要」と言えますが、8割とかになっているのであれば、長期修繕計画を元に算出した「向こう30年の費用を均等割りした金額」に説得力はありません。

> 管理会社の思惑から距離を取って、計画を超える予算を安易に通さないような仕組み作りから必要ですね。

「計画を超える予算」を心配する前に、「計画されている修繕周期や修繕費用」を見直す必要があります。

月並みな意見ですが、まずは、長期修繕計画の見直しが必要です。またルールを作るなら「向こう30年の費用を均等割りした金額」に100%連動させるのではなく、この想定必要額より少ない金額でやりくりするようにしたほうがいいと思います。

たとえば、大幅値上げされた現在の月額修繕積立金額(もう少し値上げしないとやっていけないならこれを増額した金額)で据え置き、
これ以上値上げしないことを目標とすれば、この予算内でやりくりするための手段として、このようなルールを活用できます。

ただし、「向こう30年の費用を均等割りした金額」つまり均等額による積立では、高額な支出が集中するピークに対応できません。このため、実施次期をずらすなどの対応もすべて考慮して、工長期修繕計画の見直しが必要と思われます。


最後に、最初に質問された「ルール化そのもの」に限って、実際に考えてみたらどうだったか、私なりに感じたことを述べます。

●どんなに優れたルールでも、作っただけではダメで、これを維持し発展させていく仕組みや取り組みが必要

「維持させる」に絞って、どんな方法があるかを考えてみると、
・区分所有者および理事会メンバに十分に説明し賛同者を増やしていくという地道なやり方(全員参加型あるいは理事会主導型)
・専門委員会を立ち上げるやり方(専門委員会主導型)
・管理会社に協力をお願いして、管理規約の変更および毎期の理事会をサポートしてもらうやり方(管理会社主導型)
・コンサルタント契約を結びサポートしてもらうやり方(コンサルタント主導型)
・賛同者が理事長や理事会を独占するやり方(理事会独占型)

他にもあるかもしれませんが、この5つの方法の問題点を考えてみます。

全員参加型は、無関心者が多い現状では、継続する仕組みと組織を作ることは、難しいと思います。(財政破綻が現実味を帯びてきて)危機感を共有できるような状況になればできるかもしれません。また、小規模のマンションなら可能かもしれない。そして、修繕積立金の金額変更は「普通決議」のため、プラムさんが考えられているように、無関心者票を賛成票として取り込めば可能かもしれない。

専門委員会主導型は、小規模マンションだと難しい(メンバを集めるのに苦労する)。修繕委員会との関係をどうするか、理事会以上に力を持たないようにコントロールできるかも課題です。また、専門委員会といっても永続的に続くものではなく、時限組織にすぎない。

管理会社主導型は、フロント担当者の力量に依存する面が大きい。

コンサルタント主導型は、新たに費用が発生するため、削減できた費用で賄えるのは当たり前で、それ以上の目に見える費用削減効果が求められます。次期以降もさらなる削減ができないのであれば、もういらないとなるかもしれません。

理事会独占型は、いずれ独占に反発する人が出てくる。
(他のやりとりで20年間独占の事例が紹介されていますが、ここまで独占できれば成功なのかもしれませんが。)

ということで、いずれも、長期に渡っての継続は難しそうです。

また、発展させるといっているのは、ルールを維持する(変えない)だけでは不十分で、運用してみてわかった不具合の改善や、ルールを悪用されないための運用環境の整備も必要と思われるからです。

私はこのサイトに来て日は浅いですが、いろんな問題があるのだということがよくわかりました。
他のやりとりを読むと、突き放した意見が多いようですが、それだけマンション管理は難しく、まずは関心を持つこと、そして主体的に取り組む姿勢がないとうまくいないということなのでしょう。しかし、このサイトのやりとりを見て、「やはり面倒だから、なるべく関わらないでおこう」となるのでは逆効果だと思います。プラムさんのような提案や、管理組合の活動で成功したことや失敗したことの報告や、マンション管理に関わってよかったこと、たとえば理事になって知り合いができたが皆さんはどうですかというような共感を求めるような問いがあってもいいんじゃないかと思います。

プラムさんのところは、提案ができる雰囲気の理事会なのでしょう。だったら、まずは提案してみたらどうですか。提案してみたら、反対されるかもしれません、すんなり受け入れてもらえるかもしれません。いずれの場合でも、提案前より長期修繕計画や月額修繕積立金に対する理解は深まるでしょう。

ただし、何度も言いますが、ルール化ではなく、長期修繕計画の見直しを提案したほうがいい。このサイトで噛み合わないやりとりをされるより、コンサルタントを利用されたほうがいいと思います。いい結果が得られたら、このサイトで紹介していただければ幸いです。

値上げ提案は総会ですんなり賛成が得られることはありません。
値上げの必要性は理解できても賛成するか否かは別問題です。

興味を持って拝見させていただきました。区分所有者の関心具合にもよりますが、通常総会に諮るには難しすぎます。
若干ではあると思いますが、長く住んでいる人が優遇される形となるのです。→逆に、 修繕積立金不足のために、一時金が必要となった場合、取得期間の短い方にも、同額の一時金の支払い義務があります。デメリットはメリットでもあり、中古のマンション購入の時に、修繕積立金の現状や大規模修繕計画を確認すれば、ちゃんとしたマンションは、資産価値が上がると思います。

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