←トップへ戻る

自然災害による屋上防水工事の早期施工の必要性

その他

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年も同問題で投稿させて頂き、数多くのアドバイスを頂戴しました 真に有難うございます。   さて今回理事会で再度屋上防水工事(アスファルト防水)が問題となって来ました、築11年で計画では来年大規模修繕工事の予定ですが、私が修理委員会を立ち上げ少なくとも15年周期を提案しています。今回問題なのは屋上防水工事で こちらも大規模に合わせて行う提案していますがマンション内に数名声高の反対意見の方あり 昨今の大型大風・集中豪雨の影響で漏水被害の可能性も飛躍的に上がり だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です、その後の調査で防水工事を先にするのなら2棟からなる建物の一つは足場を組まないと工事できないことが判明し、どうせ足場を組むのなら大規模工事を計画通り12年目で実施するのが良いとの意見も出だしました。 今回反対意見の中で特に大型台風などの影響が論点の軸になりそうです、今後増えるであろう自然災害のことも考慮すると少しでも早く防水工事をする方が良いのでしょうか?   ただ私の知る限り屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で保証期間は一律10年となっており、かなり厳格な数字であると見ています。    

みんなの回答

屋上防水工事には足場は不要なので、「足場費用が高額なので対処法」とは関係なく、適切な時期に実施すべきです。

足場費用は高額なので対処法として、これらでどうでしょうか?

・大規模修繕を今後10周期にした場合は5年の前倒しによって予算不足となるので、修繕積立金の値上げが必須(具体的な金額を試算し提示)
・又は毎回一時金XX万円を今回から追加徴収する必要あり(試算金額を提示)

・台風で屋上から漏水した被害は報道されていない。 あっても稀である。 稀なリスクに対処するには費用がかかり過ぎる。

・どの程度リスクがあるかは、それを主張している先方に証明していただく責任がある。

・共用部からの漏水被害は仮に発生しても個人負担無しで組合費用又はマンション保険で回復できる。
・被害は望ましくないが、個人で加入している保険でも補償される。

漏水は屋上だけ工事しても完璧にはなりません。 
ここからは近隣マンションの事例を含めての実際の経験です。

・漏水は壁(外壁)からも侵入するのでそれを修繕したことがあります。 
・漏水はサッシ枠からもする(サッシ周りのモルタルで埋めた部分ですが、雨では漏れたないけど高圧テストで漏れた)
・漏水は侵入経路を特定できない場合があるが、あてずっぽうでその付近の防水工事を行ったら止まったことがあった。

・一級建築士から屋上防水の塗り重ねは3回が過重限度なので、4回目からは現在の防水を剥がして施行が必要と言われています。
・早く塗り重ねると屋上荷重が建物のヒビ割れを加速する可能性がある。
・よって4回目は台風被害の予防同様に、建物全体の安全性も追求すべきであろうから追加費用がかかる。
・ただし、その時の建築士の印象から3回までは全く問題ないとは言い切れないらしい。
・荷重が建物全体に及ぼす影響は個々の建物強度と劣化に依存するので、構造計算が必要。
・上塗りの荷重までは心配し過ぎとの意見に対しては、台風漏水被害も考え過ぎとの反論が可能ですね~!

個人的な感想ですが、

・たとえ他の経験事例があっても、あなたのマンションのことではないからどこまで参考できるが疑問です? 
・構造計算やっても、今度はその精度が問題となるでしょうから、それも含めて有料でも良いので専門家に依頼してはどうでしょうか? 
・建物診断の一環と考えれば大規模修繕に含めても良いと思います。
・私が会話した建築士は1人だけですから、複数の専門家に聞いてみたいと思います。

とりあえず思いつくままに投稿しました。

ヨコオ様 色々な情報・アドバイスを誠に有難うございます。 屋上防水の塗り重ねによる荷重限度の件 初めて知りました。  台風による漏水被害の実際の有無なども念頭に次回理事会に臨みたいと考えます。 

常識的に考えれば、
10年保証ということは、それ以上も安心だという意味ですよね。

屋上防水に使うタール系塗料の耐用年数は15〜20年なので、15年周期の長期修繕工事毎の施工で十分だと思います。

asaka50様 早々にアドバイス頂戴し誠に有難うございます。   

ネオナルドさん こんばんは
修繕委員会職務お疲れ様です。
>屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で
>保証期間は一律10年となっており・・・
ご存じとは思いますが、保証期間10年とは、10年間で何かあれば
「無償で修繕」しますとのことです。
耐用年数は、その物の寿命です。
アスファルト防水の耐用年数は、15年~25年となっています。
劣化は、気候(気温の高低差、湿度、大気中の塩分の含有率)等で
大きく変わってきます。
耐用年数に差があるのは上記理由からです。
一度、屋上に上がられて、防水膜の状態を確認されることを
お勧めします。
12年で実施するか、15年にするかは、現場を見て判断してください。

>だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です。
これは管理会社の意見ですか?
理事会役員や、修繕委員の意見とは到底思えません。
当然、修繕周期が短ければ修繕費用が多くなります。
それだけ、修繕工事の頻度も上がり、管理会社の利益も
増えることになります。
例えば、60年周期では、
12年周期の場合 12/60=5回の修繕工事
15年周期の場合 15/60=4回の修繕工事
それだけ管理組合の支出も多くなります。

以下、ご参考に
国交省発行 マンション大規模修繕工事に関する実態調査
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

屋上防水
https://smile-recipe.com/rooftop-waterproof

maikuro3様 早々にアドバイス頂戴し誠に有難うございます、  国交省発行 マンション大規模修繕工事に関する実態調査など早速確認させて頂き 今月中旬の理事会に備えたいと考えます。

屋上防水に使うタール系塗料の耐用年数は15〜20年なので、15年周期の長期修繕工事毎の施工で十分だと思います。

asaka50様 早々にアドバイス頂戴し誠に有難うございます。   

足場費用は高額なので対処法として、これらでどうでしょうか?

・大規模修繕を今後10周期にした場合は5年の前倒しによって予算不足となるので、修繕積立金の値上げが必須(具体的な金額を試算し提示)
・又は毎回一時金XX万円を今回から追加徴収する必要あり(試算金額を提示)

・台風で屋上から漏水した被害は報道されていない。 あっても稀である。 稀なリスクに対処するには費用がかかり過ぎる。

・どの程度リスクがあるかは、それを主張している先方に証明していただく責任がある。

・共用部からの漏水被害は仮に発生しても個人負担無しで組合費用又はマンション保険で回復できる。
・被害は望ましくないが、個人で加入している保険でも補償される。

漏水は屋上だけ工事しても完璧にはなりません。 
ここからは近隣マンションの事例を含めての実際の経験です。

・漏水は壁(外壁)からも侵入するのでそれを修繕したことがあります。 
・漏水はサッシ枠からもする(サッシ周りのモルタルで埋めた部分ですが、雨では漏れたないけど高圧テストで漏れた)
・漏水は侵入経路を特定できない場合があるが、あてずっぽうでその付近の防水工事を行ったら止まったことがあった。

・一級建築士から屋上防水の塗り重ねは3回が過重限度なので、4回目からは現在の防水を剥がして施行が必要と言われています。
・早く塗り重ねると屋上荷重が建物のヒビ割れを加速する可能性がある。
・よって4回目は台風被害の予防同様に、建物全体の安全性も追求すべきであろうから追加費用がかかる。
・ただし、その時の建築士の印象から3回までは全く問題ないとは言い切れないらしい。
・荷重が建物全体に及ぼす影響は個々の建物強度と劣化に依存するので、構造計算が必要。
・上塗りの荷重までは心配し過ぎとの意見に対しては、台風漏水被害も考え過ぎとの反論が可能ですね~!

個人的な感想ですが、

・たとえ他の経験事例があっても、あなたのマンションのことではないからどこまで参考できるが疑問です? 
・構造計算やっても、今度はその精度が問題となるでしょうから、それも含めて有料でも良いので専門家に依頼してはどうでしょうか? 
・建物診断の一環と考えれば大規模修繕に含めても良いと思います。
・私が会話した建築士は1人だけですから、複数の専門家に聞いてみたいと思います。

とりあえず思いつくままに投稿しました。

ヨコオ様 色々な情報・アドバイスを誠に有難うございます。 屋上防水の塗り重ねによる荷重限度の件 初めて知りました。  台風による漏水被害の実際の有無なども念頭に次回理事会に臨みたいと考えます。 

常識的に考えれば、
10年保証ということは、それ以上も安心だという意味ですよね。

ネオナルドさん こんばんは
修繕委員会職務お疲れ様です。
>屋上防水保証は南は沖縄から北は北海道まで環境が大きく異る中で
>保証期間は一律10年となっており・・・
ご存じとは思いますが、保証期間10年とは、10年間で何かあれば
「無償で修繕」しますとのことです。
耐用年数は、その物の寿命です。
アスファルト防水の耐用年数は、15年~25年となっています。
劣化は、気候(気温の高低差、湿度、大気中の塩分の含有率)等で
大きく変わってきます。
耐用年数に差があるのは上記理由からです。
一度、屋上に上がられて、防水膜の状態を確認されることを
お勧めします。
12年で実施するか、15年にするかは、現場を見て判断してください。

>だからこそ決められた保証期間内で工事をする必要があるとの意見です。
これは管理会社の意見ですか?
理事会役員や、修繕委員の意見とは到底思えません。
当然、修繕周期が短ければ修繕費用が多くなります。
それだけ、修繕工事の頻度も上がり、管理会社の利益も
増えることになります。
例えば、60年周期では、
12年周期の場合 12/60=5回の修繕工事
15年周期の場合 15/60=4回の修繕工事
それだけ管理組合の支出も多くなります。

以下、ご参考に
国交省発行 マンション大規模修繕工事に関する実態調査
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

屋上防水
https://smile-recipe.com/rooftop-waterproof

maikuro3様 早々にアドバイス頂戴し誠に有難うございます、  国交省発行 マンション大規模修繕工事に関する実態調査など早速確認させて頂き 今月中旬の理事会に備えたいと考えます。

屋上防水工事には足場は不要なので、「足場費用が高額なので対処法」とは関係なく、適切な時期に実施すべきです。

回答がありません。