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管理組合が専有部にプライバシー含め介入する

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

マンション管理組合とは 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体
のはずですが
マンションを私物化し 30年 役員を独占する理事達が
マンション規約の「管理組合の業務」に

・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

とし、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。
実際には
・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要
・業者売り禁止
・法人貸し出し禁止
・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止
・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める
・身内であっても宿泊禁止

などで、規約には載せてません。
信じられない制約事項ですが、実際に行っており、言い分としては
区分所有法の
・規約で別段の定めをすることができる
⇒ 規約で
・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

を 決めているのだから、それでいいのだと、します。

「別段の定め」を決めることができても、
管理組合の本来の目的は「共有部分」です
逸脱した 「規約」内容は 法律的に有効なのでしょうか?

みんなの回答

「専有部分と専用使用権を混同しておりました。」
・・・・・・という事なので質問し直してはどうですか?

「規約」内容は 区分所有法に反しており、法律的に明らかに違法ですので提訴すべきです。

「上納金」だなんてまるで暴力団のようですね。
かなりの戸数があるのに、皆さんが逆らわないのも怖いからなのですか。

ところで、規約には載せていませんと言われていますが、どのような形でこのルールを定めているのでしょうか。

法的に有効なのでしょうかとの質問ですが、有効どころか法律に違反しているのではないでしょうか。
民法第206条で【所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する】と定められています。
「管理行為」というのは、修繕したり、清掃したりする行為のことで、所有者の権利を制限することではないです。

以前にもぽぽちゃんさんは、この理事達に対して立ち向かいたいとご質問なさったと記憶しています。
本当に立ち向かうのでしたら、このルールの無効を求めて提訴してもいいくらいだと思います。
一度、マンション関係に詳しい弁護士さんにご相談なさっていはいかがでしょうか。

メロディーさん
アドバイスありがとうございます。30年近く 同じ役員が独占しており、議決権行使を認めず、平日に開く総会に参加する組合員は全体の1割ほど。総会は、理事会が決めた「禁止事項」と 理事会だけが決めた工事内容を 印刷した総会案内を議長が読み上げる運営です。8~9割が理事長一任の欠席委任状で、読み上げた禁止事項 や 工事内容 を 欠席委任状の数で「賛成多数につき可決されました」を時間内 きっちりやります。そんな調子なので、後から配布される議事録の承認数、反対数も 正確でなく、承認数が水増し報告されています。理事会側は9割の信任を得て決めたことだから 誠心誠意 の結果、と豪語します。不満があるなら「法廷で会いましょう」と返されます。弁護士にも マンション管理士にも相談しています。売却して組合員をやめるか、組合員を集めて 役員解任にもっていくか、2択だと言われています。築が旧く、今さら転居できない高齢者も多くいます。後者の選択をして 署名を募っているところです。

専有部分と専用使用権をまず明確に分けて考えるべきです。
専有部分は原則的に所有者が自由に処分できる部分です。相談内容にあげられた事項について管理組合が強いるのは違法です。但し、他の区分所有者に迷惑をかけるような行為については、共同住宅であることから、制限をうけ届け出が必要になる旨、規約、細則等で定めているマンションが一般的です。例えば、騒音を出すリフォーム工事の届で等です。
ご相談の管理組合の対応は、まるで賃貸住宅と勘違いしているのではないかと思えます。
一方、専用使用権は、共用部分についての区分所有者の特定の権利です。例えば、ベランダ、駐車場等に関する使用権です。共用部分でありながら区分所有者が自由に使用できる権利です。この専用使用権については、本来、共用部分であるため管理組合からの制約をうけます。しかし、その制約も規約、細則の定めが必要です。

OKさん
アドバイスありがとうございます。専有部分と専用使用権を混同しておりました。
「・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 」は元々 標準管理規約からの引用であることも 他の方のアドバイスで知りました。自分自身 まだまだ勉強不足と感じてしまいました。質問してよかったです。

「ぽぽちゃんさん」が言われる通り、マンション管理組合は 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体ですので、区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)に違反しない限り、専有部分に対してはプライバシー含めて介入するのは違法です。
具体的には「ぽぽちゃんさん」の管理組合が決めた6項目(仮に規約で決めていても違法ですが)が、区分所有法第6条「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するか否かだと考えます。

以下に当方の見解を詳細に記します。

区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)では、建物の保存に有害な行為等の区分所有者の共同の利益に反する行為については「区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 」として禁止出来る規定を置いています。
-----------
区分所有者の権利義務等
第6条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
2 <略>
3 第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者に準用する。
-------------
区分所有法で「共同の利益に反する行為」にあたるか否かは、当該行為の必要性の程度、それによって他の区分所有者が被る不利益の程度などの諸事情を総合的に考慮して判断され、その行為は次の5つに分類することができます。
(1)建物の不当毀損行為(躯体に影響を及ぼす行為)
隣り合った二部屋を一部屋にするために、その間の壁を取り壊すというような場合、あるいはバルコニーを改造して温室にすることは、いずれも共同の利益に反する行為です。
(2)不当使用行為
例えば、専有部分に爆発物や危険物あるいは極端に重いものを運び入れるような行為です。暴力団がマンションの一室を組事務所として賃借していた事案において、「不当使用行為」を理由に管理組合の賃貸借契約解除が認められた判例もあります。
(3)プライバシーの侵害又はニューサンス
マンションでは、住人のプライバシーが侵害されやすい構造となっていることから、区分所有者のプライバシーを侵害する行為は共同の利益に反する行為にあたるといえます。また、マンションでは、上階の音がうるさい等で、近隣の住人の生活が妨害される等の受忍限度を超えるニューサンスは共同の利益に反する行為となります。
(4)建物の不当外観変更
区分所有者が勝手に看板を取り付けたり、外壁の一部を建物の色とは異なる色で塗装したりする行為のことをいいます。
(5)管理費等の不払い
管理費等の支払義務は建物の管理に関する最も基本的な義務であることから、著しい不払いは共同の利益に反する行為であるといえます。

「ぽぽちゃんさん」の管理組合が決めた6項目は、区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)で決められている「共同の利益に反する行為(上記(1)〜(5))」には該当しないことは明白でありますことから、この規定は区分所有法に違反しています。

asaka50さん アドバイスありがとうございます。
まさしく、このような法定義に沿った詳細なアドバイスが欲しかったところです。大変にお詳しくご存じで頭がさがります。30年近い 同じ役員の独裁に 居住者は疲れ、関わらないようにしています。。そのせいもあり、役員に不平を募らせていても、マンション管理の基本をまるで知らない所有者ばかりです。自分も含めて勉強しなければ 役員交代にも もって行けません。何より、今の役員の運営管理が違法性の高いものであることを、組合員が理解しなければ始まりません。ありがとうございます。

基本的に法律を超える内容を規約で決めても無効です。主として区分所有法が問題になると思いますが、拝見した内容は法的根拠の怪しいものが多いですね。

>区分所有法の
>・規約で別段の定めをすることができる

「別段の定め」という文言は区分所有法に多数ありますが、念の為、どれのことか説明を受けておくことをお勧めします。
私には拝見した内容を可とできる、と読み取れる文言があるようには見えません。
但し、国交省の標準管理規約で

>⇒ 規約で
>・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

は出て来ます。ですから、もしこの規約がそちらのマンションにあるのであれば、この規約に基き、

区分所有法やその他の法令内で ←重要です!

管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為、をすることは可能です。しかし内容を見る限り法令を超えて個人の権利を侵害している可能性が高く、使用の為の管理行為ではなく不動産取引の管理(制限)まで含まれています。

さらに、

>・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要
>・業者売り禁止
>・法人貸し出し禁止
>・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止
>・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める
>・身内であっても宿泊禁止

が規約に載ってないとのこと。
これを「管理行為」で一括することにはものすごく無理があります。
下手をすると管理行為名目で理事会の裁量で何でもできてしまいます。

こういう不可解な制限のあるマンションはマンションの資産価値も下がると思います。
とても迷惑な話で、裁判したら勝つ確率は高いと思いますが、そこまでするかどうかが難しい所ですね。

管理会社に毟られっ放し さん、アドバイスありがとうございます。
■こういう不可解な制限のあるマンションはマンションの資産価値も下がると思います。>
はい、近隣相場の6割を切ってます。東京都内でも「土地価格が変動しにくい」上位5位にはいる 渋谷区 にあってでも、です。
■とても迷惑な話で、裁判したら勝つ確率は高いと思いますが、そこまでするかどうかが難しい所ですね。
築46年のうちの30年が同じ役員による独裁です。残っている所有者は 高齢で移るに移れない方々で疲れています。理事に関わりたくない、と 価格に関係なく売却する人もいて、価格の安さに惹かれて 新しく所有者になる方たちとも連絡とりながら、この異常な方々が 平和的に解任されるべく、草の根展開で署名集めしています。

「上納金」だなんてまるで暴力団のようですね。
かなりの戸数があるのに、皆さんが逆らわないのも怖いからなのですか。

ところで、規約には載せていませんと言われていますが、どのような形でこのルールを定めているのでしょうか。

法的に有効なのでしょうかとの質問ですが、有効どころか法律に違反しているのではないでしょうか。
民法第206条で【所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する】と定められています。
「管理行為」というのは、修繕したり、清掃したりする行為のことで、所有者の権利を制限することではないです。

以前にもぽぽちゃんさんは、この理事達に対して立ち向かいたいとご質問なさったと記憶しています。
本当に立ち向かうのでしたら、このルールの無効を求めて提訴してもいいくらいだと思います。
一度、マンション関係に詳しい弁護士さんにご相談なさっていはいかがでしょうか。

メロディーさん
アドバイスありがとうございます。30年近く 同じ役員が独占しており、議決権行使を認めず、平日に開く総会に参加する組合員は全体の1割ほど。総会は、理事会が決めた「禁止事項」と 理事会だけが決めた工事内容を 印刷した総会案内を議長が読み上げる運営です。8~9割が理事長一任の欠席委任状で、読み上げた禁止事項 や 工事内容 を 欠席委任状の数で「賛成多数につき可決されました」を時間内 きっちりやります。そんな調子なので、後から配布される議事録の承認数、反対数も 正確でなく、承認数が水増し報告されています。理事会側は9割の信任を得て決めたことだから 誠心誠意 の結果、と豪語します。不満があるなら「法廷で会いましょう」と返されます。弁護士にも マンション管理士にも相談しています。売却して組合員をやめるか、組合員を集めて 役員解任にもっていくか、2択だと言われています。築が旧く、今さら転居できない高齢者も多くいます。後者の選択をして 署名を募っているところです。

基本的に法律を超える内容を規約で決めても無効です。主として区分所有法が問題になると思いますが、拝見した内容は法的根拠の怪しいものが多いですね。

>区分所有法の
>・規約で別段の定めをすることができる

「別段の定め」という文言は区分所有法に多数ありますが、念の為、どれのことか説明を受けておくことをお勧めします。
私には拝見した内容を可とできる、と読み取れる文言があるようには見えません。
但し、国交省の標準管理規約で

>⇒ 規約で
>・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

は出て来ます。ですから、もしこの規約がそちらのマンションにあるのであれば、この規約に基き、

区分所有法やその他の法令内で ←重要です!

管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為、をすることは可能です。しかし内容を見る限り法令を超えて個人の権利を侵害している可能性が高く、使用の為の管理行為ではなく不動産取引の管理(制限)まで含まれています。

さらに、

>・賃貸募集、売却において候補者の選定は管理組合の承認が必要
>・業者売り禁止
>・法人貸し出し禁止
>・浴室、水回りなど 一部リフォーム禁止
>・リフォームする場合は工事期間に応じて上納金を管理組合に納める
>・身内であっても宿泊禁止

が規約に載ってないとのこと。
これを「管理行為」で一括することにはものすごく無理があります。
下手をすると管理行為名目で理事会の裁量で何でもできてしまいます。

こういう不可解な制限のあるマンションはマンションの資産価値も下がると思います。
とても迷惑な話で、裁判したら勝つ確率は高いと思いますが、そこまでするかどうかが難しい所ですね。

管理会社に毟られっ放し さん、アドバイスありがとうございます。
■こういう不可解な制限のあるマンションはマンションの資産価値も下がると思います。>
はい、近隣相場の6割を切ってます。東京都内でも「土地価格が変動しにくい」上位5位にはいる 渋谷区 にあってでも、です。
■とても迷惑な話で、裁判したら勝つ確率は高いと思いますが、そこまでするかどうかが難しい所ですね。
築46年のうちの30年が同じ役員による独裁です。残っている所有者は 高齢で移るに移れない方々で疲れています。理事に関わりたくない、と 価格に関係なく売却する人もいて、価格の安さに惹かれて 新しく所有者になる方たちとも連絡とりながら、この異常な方々が 平和的に解任されるべく、草の根展開で署名集めしています。

専有部分と専用使用権をまず明確に分けて考えるべきです。
専有部分は原則的に所有者が自由に処分できる部分です。相談内容にあげられた事項について管理組合が強いるのは違法です。但し、他の区分所有者に迷惑をかけるような行為については、共同住宅であることから、制限をうけ届け出が必要になる旨、規約、細則等で定めているマンションが一般的です。例えば、騒音を出すリフォーム工事の届で等です。
ご相談の管理組合の対応は、まるで賃貸住宅と勘違いしているのではないかと思えます。
一方、専用使用権は、共用部分についての区分所有者の特定の権利です。例えば、ベランダ、駐車場等に関する使用権です。共用部分でありながら区分所有者が自由に使用できる権利です。この専用使用権については、本来、共用部分であるため管理組合からの制約をうけます。しかし、その制約も規約、細則の定めが必要です。

OKさん
アドバイスありがとうございます。専有部分と専用使用権を混同しておりました。
「・区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 」は元々 標準管理規約からの引用であることも 他の方のアドバイスで知りました。自分自身 まだまだ勉強不足と感じてしまいました。質問してよかったです。

「ぽぽちゃんさん」が言われる通り、マンション管理組合は 区分所有者全体で共有部分を管理するための団体ですので、区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)に違反しない限り、専有部分に対してはプライバシー含めて介入するのは違法です。
具体的には「ぽぽちゃんさん」の管理組合が決めた6項目(仮に規約で決めていても違法ですが)が、区分所有法第6条「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するか否かだと考えます。

以下に当方の見解を詳細に記します。

区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)では、建物の保存に有害な行為等の区分所有者の共同の利益に反する行為については「区分所有者の専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 」として禁止出来る規定を置いています。
-----------
区分所有者の権利義務等
第6条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
2 <略>
3 第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者に準用する。
-------------
区分所有法で「共同の利益に反する行為」にあたるか否かは、当該行為の必要性の程度、それによって他の区分所有者が被る不利益の程度などの諸事情を総合的に考慮して判断され、その行為は次の5つに分類することができます。
(1)建物の不当毀損行為(躯体に影響を及ぼす行為)
隣り合った二部屋を一部屋にするために、その間の壁を取り壊すというような場合、あるいはバルコニーを改造して温室にすることは、いずれも共同の利益に反する行為です。
(2)不当使用行為
例えば、専有部分に爆発物や危険物あるいは極端に重いものを運び入れるような行為です。暴力団がマンションの一室を組事務所として賃借していた事案において、「不当使用行為」を理由に管理組合の賃貸借契約解除が認められた判例もあります。
(3)プライバシーの侵害又はニューサンス
マンションでは、住人のプライバシーが侵害されやすい構造となっていることから、区分所有者のプライバシーを侵害する行為は共同の利益に反する行為にあたるといえます。また、マンションでは、上階の音がうるさい等で、近隣の住人の生活が妨害される等の受忍限度を超えるニューサンスは共同の利益に反する行為となります。
(4)建物の不当外観変更
区分所有者が勝手に看板を取り付けたり、外壁の一部を建物の色とは異なる色で塗装したりする行為のことをいいます。
(5)管理費等の不払い
管理費等の支払義務は建物の管理に関する最も基本的な義務であることから、著しい不払いは共同の利益に反する行為であるといえます。

「ぽぽちゃんさん」の管理組合が決めた6項目は、区分所有法第6条(区分所有者の権利義務等)で決められている「共同の利益に反する行為(上記(1)〜(5))」には該当しないことは明白でありますことから、この規定は区分所有法に違反しています。

asaka50さん アドバイスありがとうございます。
まさしく、このような法定義に沿った詳細なアドバイスが欲しかったところです。大変にお詳しくご存じで頭がさがります。30年近い 同じ役員の独裁に 居住者は疲れ、関わらないようにしています。。そのせいもあり、役員に不平を募らせていても、マンション管理の基本をまるで知らない所有者ばかりです。自分も含めて勉強しなければ 役員交代にも もって行けません。何より、今の役員の運営管理が違法性の高いものであることを、組合員が理解しなければ始まりません。ありがとうございます。

「規約」内容は 区分所有法に反しており、法律的に明らかに違法ですので提訴すべきです。

「専有部分と専用使用権を混同しておりました。」
・・・・・・という事なので質問し直してはどうですか?

回答がありません。