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保全等マンション管理に関する,管理者の権利義務

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

共用部分が壊れた際に,
総会で承認された「修繕予算」の一部を使って業者に修理を依頼する場合,
管理者の一存で可能か?
理事会での承認が必要か?
どうなんでしょうか?

また,

外部の専門家としてマンション管理士に相談する際に,
総会で承認された「雑費予算」の一部を使って依頼する場合,
管理者の一存で可能か?
理事会での承認が必要か?
どうなんでしょうか?

※前者で,仮に理事会での承認が必要であるとすると,
理事会で承認されない場合に管理者が負っている保全義務を果たせなくなる,というケースも発生すると思うのですが・・・つまり,管理者が板挟みになってしまうと思うのですが・・・

みんなの回答

理事または理事長なら、そのあなたが具体的にどんな問題を抱えているかを正直に書かない限り確実な回答などできませんよ!

逆に理事会を追求しようとしており、その根拠を求めている場合も同じですよ!?

緊急を要する場合には、管理者の一存で可能ですが、事後に理事会への報告は必要です。

前段の質問に関しては以下の通りです。
共有物の保存行為は民法第252条の但し書きにより、共有者が単独でなしえます。
保存行為とは共有物の現状を維持する行為です。
分譲マンションに置き換えて言えば、建物の共用部分や敷地内にあるフェンスや駐車場などの建物付属施設を含め、これら共用部分等が破損した場合、元に戻すための修繕工事の発注は、(予算措置が無くても、理事長以外の区分所有者であっても)一人の区分所有者が単独で行うことが可能で、発注した区分所有者が建て替えた修理代金は、他の区分所有者も含めて共有持ち分割合で負担しなければならないとの定めです。
破損した共用部分を誰かが気を利かせて修理を手配してしまえば、規約、総会決議、理事会承認、及び理事長の同意が無いからといった理由では不当な行為を行ったとは一概には言えないと、民法は規定しています。
管理組合の組織や意思決定を無視することを奨励するつもりは全く無いのですが、法律に立脚すると見えてくることがあると思います。
天災等で被害が生じ、インフラが寸断されたりといった場合には、理事長や理事会の判断を待つまでもなく、組合員が単独で被害の拡大を防いだり復旧させたりといった手配を進め、後日皆さんで負担に任じるということを適法と民法が規定していることは心強い面もありますね。
後段の質問に関しては以下の通りです。
管理者である理事長から依頼されたマンション管理士さんとの契約は理事会の承認が有ろうが無かろうが対外的に有効です。
理事長は対外的には組合員の全員の代表者に違いないのです。でも総会で理事として選ばれた理事の互選で、たまたま理事長に選任された立場です。そのことをわきまえれば、代表としてふるまう前に、何事も理事会の同意を得て行うべきと心得てほしいものです。
でもその心得の無い理事長でも、行った行為は有効となり、あとから理事会で否決しても無かったことにはできないですね。

ありがとうございます。

「ワーストケース」のひとつとしては,「理事が管理会社にべったり」などがあるかと思われます。

それで,後者については「イエス」でしょうか?
もしくは,上記のようなケースでも,なにか「道」はありますでしょうか?
(※もちろん身銭で専門家に相談はできますが・・・)

区分所有法により、管理者は共用部分、敷地、付属施設を保存する行為を単独で行うことができます。
標準管理規約では、理事長は、災害時等の緊急時において、総会、理事会の決議によらず、必要な保存行為ができるとされています。
緊急時には理事会云々などと言っている時間もないでしょう。
ただし、手配した後には理事会に報告し、承認を得ることになります。
一般的には、緊急時の場合には、理事長が、理事会に諮らずに管理会社に手配を依頼したり、反対に、管理会社から理事長に状況を伝え、理事長の指示をもらい工事をするということがあると思います。
理事会へは事後報告になってしまいますが、その処置の適正は理事会で検討されているのではないでしょうか。

また、マンション管理士への相談ですが、スポットでの相談でも、理事会の承認を得て、理事会として相談するという形にした方がいいのではないでしょうか。
理事会で承認されていないとしたら、依頼を受けたマンション管理士さんの立場も困ったことになるかもしれません。

ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

2ex1さん こんにちは
管理者=理事長と解釈して私見をご連絡します。
修繕予備予算で緊急修繕、雑費でマンション管理士等に
助言を求めるのは良いと思います。
但し、管理者一存で・・・・
というところに引っかかります。
秒、分をあらそう事象が有ればですが、そのような緊急性は
ありますか?
臨時理事会を開くのに時間がかかるのであれば、事後承諾や
半数以上の理事さんに口頭説明をして承諾を得るほうが、
管理者として自分の身を守れますよ。


ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

2ex1さん こんばんは
確実なルールを知りたいとのことですが、
それは、貴マンションの管理規約や、細則に明記することです。

総会で承認された「修繕予算」「雑費予算」を使う場合、緊急時以外では理事会での承認が必要だと思います。
ですので万一「善管注意義務違反」を追及された場合、管理者としての理事長が追及をお受けますが、最終的には理事会として責任をとる事になりますので心配は不要だとは思います。

ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

区分所有法により、管理者は共用部分、敷地、付属施設を保存する行為を単独で行うことができます。
標準管理規約では、理事長は、災害時等の緊急時において、総会、理事会の決議によらず、必要な保存行為ができるとされています。
緊急時には理事会云々などと言っている時間もないでしょう。
ただし、手配した後には理事会に報告し、承認を得ることになります。
一般的には、緊急時の場合には、理事長が、理事会に諮らずに管理会社に手配を依頼したり、反対に、管理会社から理事長に状況を伝え、理事長の指示をもらい工事をするということがあると思います。
理事会へは事後報告になってしまいますが、その処置の適正は理事会で検討されているのではないでしょうか。

また、マンション管理士への相談ですが、スポットでの相談でも、理事会の承認を得て、理事会として相談するという形にした方がいいのではないでしょうか。
理事会で承認されていないとしたら、依頼を受けたマンション管理士さんの立場も困ったことになるかもしれません。

ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

総会で承認された「修繕予算」「雑費予算」を使う場合、緊急時以外では理事会での承認が必要だと思います。
ですので万一「善管注意義務違反」を追及された場合、管理者としての理事長が追及をお受けますが、最終的には理事会として責任をとる事になりますので心配は不要だとは思います。

ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

緊急を要する場合には、管理者の一存で可能ですが、事後に理事会への報告は必要です。

前段の質問に関しては以下の通りです。
共有物の保存行為は民法第252条の但し書きにより、共有者が単独でなしえます。
保存行為とは共有物の現状を維持する行為です。
分譲マンションに置き換えて言えば、建物の共用部分や敷地内にあるフェンスや駐車場などの建物付属施設を含め、これら共用部分等が破損した場合、元に戻すための修繕工事の発注は、(予算措置が無くても、理事長以外の区分所有者であっても)一人の区分所有者が単独で行うことが可能で、発注した区分所有者が建て替えた修理代金は、他の区分所有者も含めて共有持ち分割合で負担しなければならないとの定めです。
破損した共用部分を誰かが気を利かせて修理を手配してしまえば、規約、総会決議、理事会承認、及び理事長の同意が無いからといった理由では不当な行為を行ったとは一概には言えないと、民法は規定しています。
管理組合の組織や意思決定を無視することを奨励するつもりは全く無いのですが、法律に立脚すると見えてくることがあると思います。
天災等で被害が生じ、インフラが寸断されたりといった場合には、理事長や理事会の判断を待つまでもなく、組合員が単独で被害の拡大を防いだり復旧させたりといった手配を進め、後日皆さんで負担に任じるということを適法と民法が規定していることは心強い面もありますね。
後段の質問に関しては以下の通りです。
管理者である理事長から依頼されたマンション管理士さんとの契約は理事会の承認が有ろうが無かろうが対外的に有効です。
理事長は対外的には組合員の全員の代表者に違いないのです。でも総会で理事として選ばれた理事の互選で、たまたま理事長に選任された立場です。そのことをわきまえれば、代表としてふるまう前に、何事も理事会の同意を得て行うべきと心得てほしいものです。
でもその心得の無い理事長でも、行った行為は有効となり、あとから理事会で否決しても無かったことにはできないですね。

ありがとうございます。

「ワーストケース」のひとつとしては,「理事が管理会社にべったり」などがあるかと思われます。

それで,後者については「イエス」でしょうか?
もしくは,上記のようなケースでも,なにか「道」はありますでしょうか?
(※もちろん身銭で専門家に相談はできますが・・・)

2ex1さん こんにちは
管理者=理事長と解釈して私見をご連絡します。
修繕予備予算で緊急修繕、雑費でマンション管理士等に
助言を求めるのは良いと思います。
但し、管理者一存で・・・・
というところに引っかかります。
秒、分をあらそう事象が有ればですが、そのような緊急性は
ありますか?
臨時理事会を開くのに時間がかかるのであれば、事後承諾や
半数以上の理事さんに口頭説明をして承諾を得るほうが、
管理者として自分の身を守れますよ。


ありがとうございます。
できましたら,確実なルールを知りたいです。
真の安心の為には,「ワーストケース」も考慮しておきたいです。

2ex1さん こんばんは
確実なルールを知りたいとのことですが、
それは、貴マンションの管理規約や、細則に明記することです。

理事または理事長なら、そのあなたが具体的にどんな問題を抱えているかを正直に書かない限り確実な回答などできませんよ!

逆に理事会を追求しようとしており、その根拠を求めている場合も同じですよ!?

回答がありません。