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管理組合の運営

管理業の委託

管理会社の競争原理を働かせたいのですが

2年前に大型マンションを新築で購入しました。当然のごとくデベロッパー系の管理会社に管理を委託していますが、私個人的には競争原理の働いていない現状に大きな不満を感じています。

そこで理事に立候補をして、競争原理を働かせ、より良い管理にしたいと思っていますが、数少ないマンションの知人に相談すると保守的な人もいて、どうしたものか思案中です。

世の中のマンションで管理会社変更や競争原理を働かせた経験のある管理組合ってどの程度あって、どんな事に注意をして進めていったらいいのでしょうか?

皆さんの経験談や専門家のお知恵を拝借したいと思います。

みんなの回答

管理会社は、管理組合で選ぶべきものです。当然、競争原理によって、管理組合に合ったサービス(価格含む)を提供できる管理会社を選定する必要があります。
今の業界では競争原理を働かせないと管理組合の納得できるサービスは受けにくいと考えます。
結局、責任感のある誰かが、何時かは、管理組合のためにしなければならないことです。
(以下、進める時の留意点)
①新築ですので、そのデべロッパーのブランド(管理含む)で購入している住民が多数いますので非常にハードルが高いと察します。
②未だ、総会等でも、管理費不足・修繕積立金不足等の問題が出ていないなら、管理会社の相見積もりの切り口も見つからない状況かも知れません。(建物の瑕疵を報告しなかったなど、管理会社の信用にかかわる問題点等があれば、切り口にすることが可能です。)
③何か良い切り口はないでしょうか。(積立金値上げなど)
※総会等で、管理費の見直し等の課題が提示されていない場合を想定
④理事に立候補されるとのことですが、理事になったあと、理事長になってください。
⑤まず理事会にて、管理費見直しの同調者を徐々に増やしてください。管理会社に長期修繕計画の説明等を依頼し、将来、修繕積立金の値上げをする必要があることを理事に理解頂く。
⑥その上で、修繕積立金を値上の前に、管理組合として経費削減の必要性を説いて協力を求め、理事会の同調を取ってください。(理事長といえども、理事の1人ですので、過半数の賛成がなければ何も進みません)管理費削減(管理会社変更ありきではない)の方針の理事会決議を取る。
⑦理事会の決議について、住民に広報してください。この広報が一番大事です。
目的は、将来修繕積立金が不足して、積立金の値上げが必然であるため、今から蓄えておくことが肝要であるということ。良く情報開示せずに進めた場合、理事長の独断で進めていることとなり、折角、管理組合のために行動していることが、反対者の意見で頓挫してしまうことも多いです。場合によっては、説明会等を開催して出来るだけ、合意形成を諮ってください。
⑧理事が2年任期なら、1年目の総会で管理費見直しの事業計画を承認して貰った上で、進めると管理費用の見直しが管理組合の事業となりますので、進めやすいです。大きな管理組合なら専門家等も入れて、管理の仕様(管理員・清掃員の勤務時間等)から見直すのが良いと考えます。尚、早く見直せば、その分、負担は減ります。
以上、一般論ですが、ご参考まで。

TITIさんは、マンション内のお知り合いが保守的な意見を持っていることで躊躇いがあるようですね。

当方で管理会社を変更した時も「人は変化を怖れるものだ」とつくづく感じました。
管理見直しに踏み出したとき、「もし、思うようなコスト削減効果が無かったら、だれが責任を取るのか?」という厳しいご意見もありました。
しかしこのままの状態を続ければ、修繕積立金の徴収額を段階的に大幅値上げしていかないと建物が老朽化しても十分な修繕資金が確保できない事が明らかだったので、今のうちに手を打たないこと(=変化をしないこと)の弊害を説明しました。

TITIさんのマンションはまだ築2~3年ですが、長期修繕計画が段階増額方式になっていたら、いずれ徴収額の値上げの年が来ます。その年が近付けば保守的な人も考えが変わるかもしれません。
それまでに競争原理を働かせるためにはどんな方法があるのか情報収集をし、勉強会などを通して管理組合の皆さんで情報共有をしておくと話がスムーズにいくかもしれません。

因みに当方では管理委託費削減に関する本を読んだ役員からの情報がキッカケとなり、その著者を招いて勉強会を実施、結局その著者とコンサル契約をして、グレードは下げずに39%の支出削減をしました。

今まで多くの管理会社変更をしてきましたが、管理会社を変えるときの1番大きな理由が委託費の問題でした。その場合は、具体的に数字を示して現状の不満を皆様に説明すれば、賛成を得やすいものです。ただ、管理会社を変えるのは簡単かもしれませんが、現管理会社をうまく使っていくというのも選択肢の一つではないでしょうか。デベロッパー系の管理会社にはそれなりのメリットもあると思います。
購入以来、現状が当たり前だと何も言わずにいたら、ひかれたレールに乗っているだけになります。TITIさんのように不満・疑問を持つことが始めの1歩になり、改革につながります。
専門家に見ていただいて、委託費が妥当かどうか、住民のほうを見て業務をしているかなどのチェックを始めれば、管理会社も「ここの組合は侮れないぞ…」と襟を正すと思います。
管理会社は何も言わない管理組合には、自ら力を入れようとは思わないのではないでしょうか。
管理会社を変えるとしても、専門家に入っていただいたほうがいいと思います。

御指摘に賛成致します。
私も大手デベ系の管理会社で計画時の管理費積算にも携わっていました。最終的には大手デベの販売企画に沿うような金額で調整されます。
「マンションは管理を買え」と依然言われていたことがあります。「製・販・管」一体の責任ある物件を市場に供給しようと、他社との差別化を図る為に、デベ・ゼネコン・管理会社でアフター情報を記号化しクレーム情報を共用して物理的には一定の効果を上げて、現状では○○タワーとしてオプションパターンをいくつか選択しコストダウンにも成功し自社ブランドに自身を持っているようです。しかし、昨今では管理業界のソフト面や社内システムの向上及びコスト面の変化も起きています。何故?と思われることは大切だと思います。この際に皆さんで情報を集められて比較検討し、必要であれコンサルを入れたり、見積コンペ等を行っても良いかと思います。

TITIさんと同じように金額の不満から、管理会社変更を依頼されることがあります。
その際、金額だけでなく、サービス面も含めて比較検討致します。

やはり、大手の管理会社のサービスは年々向上しています。

⬛注意すべきこと
①今の現状で足りないことや不満なこと、良いことを理事会だけでなく
オープンの形で考える➡閉鎖的だと、陰口言われることも

②契約時期と管理会社変更時期と役員交代時期のタイミングをはかる

③不本意ですが、クレーマと思われることもあるため、"マンションのため"をアピール

④マンション管理士等をいれて負担を軽減する。➡管理会社との交渉は以外と多い

⑤今の管理会社に委託する内容をマンション全体で共有する

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

TITIさんと同じように金額の不満から、管理会社変更を依頼されることがあります。
その際、金額だけでなく、サービス面も含めて比較検討致します。

やはり、大手の管理会社のサービスは年々向上しています。

⬛注意すべきこと
①今の現状で足りないことや不満なこと、良いことを理事会だけでなく
オープンの形で考える➡閉鎖的だと、陰口言われることも

②契約時期と管理会社変更時期と役員交代時期のタイミングをはかる

③不本意ですが、クレーマと思われることもあるため、"マンションのため"をアピール

④マンション管理士等をいれて負担を軽減する。➡管理会社との交渉は以外と多い

⑤今の管理会社に委託する内容をマンション全体で共有する

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

御指摘に賛成致します。
私も大手デベ系の管理会社で計画時の管理費積算にも携わっていました。最終的には大手デベの販売企画に沿うような金額で調整されます。
「マンションは管理を買え」と依然言われていたことがあります。「製・販・管」一体の責任ある物件を市場に供給しようと、他社との差別化を図る為に、デベ・ゼネコン・管理会社でアフター情報を記号化しクレーム情報を共用して物理的には一定の効果を上げて、現状では○○タワーとしてオプションパターンをいくつか選択しコストダウンにも成功し自社ブランドに自身を持っているようです。しかし、昨今では管理業界のソフト面や社内システムの向上及びコスト面の変化も起きています。何故?と思われることは大切だと思います。この際に皆さんで情報を集められて比較検討し、必要であれコンサルを入れたり、見積コンペ等を行っても良いかと思います。

今まで多くの管理会社変更をしてきましたが、管理会社を変えるときの1番大きな理由が委託費の問題でした。その場合は、具体的に数字を示して現状の不満を皆様に説明すれば、賛成を得やすいものです。ただ、管理会社を変えるのは簡単かもしれませんが、現管理会社をうまく使っていくというのも選択肢の一つではないでしょうか。デベロッパー系の管理会社にはそれなりのメリットもあると思います。
購入以来、現状が当たり前だと何も言わずにいたら、ひかれたレールに乗っているだけになります。TITIさんのように不満・疑問を持つことが始めの1歩になり、改革につながります。
専門家に見ていただいて、委託費が妥当かどうか、住民のほうを見て業務をしているかなどのチェックを始めれば、管理会社も「ここの組合は侮れないぞ…」と襟を正すと思います。
管理会社は何も言わない管理組合には、自ら力を入れようとは思わないのではないでしょうか。
管理会社を変えるとしても、専門家に入っていただいたほうがいいと思います。

TITIさんは、マンション内のお知り合いが保守的な意見を持っていることで躊躇いがあるようですね。

当方で管理会社を変更した時も「人は変化を怖れるものだ」とつくづく感じました。
管理見直しに踏み出したとき、「もし、思うようなコスト削減効果が無かったら、だれが責任を取るのか?」という厳しいご意見もありました。
しかしこのままの状態を続ければ、修繕積立金の徴収額を段階的に大幅値上げしていかないと建物が老朽化しても十分な修繕資金が確保できない事が明らかだったので、今のうちに手を打たないこと(=変化をしないこと)の弊害を説明しました。

TITIさんのマンションはまだ築2~3年ですが、長期修繕計画が段階増額方式になっていたら、いずれ徴収額の値上げの年が来ます。その年が近付けば保守的な人も考えが変わるかもしれません。
それまでに競争原理を働かせるためにはどんな方法があるのか情報収集をし、勉強会などを通して管理組合の皆さんで情報共有をしておくと話がスムーズにいくかもしれません。

因みに当方では管理委託費削減に関する本を読んだ役員からの情報がキッカケとなり、その著者を招いて勉強会を実施、結局その著者とコンサル契約をして、グレードは下げずに39%の支出削減をしました。

管理会社は、管理組合で選ぶべきものです。当然、競争原理によって、管理組合に合ったサービス(価格含む)を提供できる管理会社を選定する必要があります。
今の業界では競争原理を働かせないと管理組合の納得できるサービスは受けにくいと考えます。
結局、責任感のある誰かが、何時かは、管理組合のためにしなければならないことです。
(以下、進める時の留意点)
①新築ですので、そのデべロッパーのブランド(管理含む)で購入している住民が多数いますので非常にハードルが高いと察します。
②未だ、総会等でも、管理費不足・修繕積立金不足等の問題が出ていないなら、管理会社の相見積もりの切り口も見つからない状況かも知れません。(建物の瑕疵を報告しなかったなど、管理会社の信用にかかわる問題点等があれば、切り口にすることが可能です。)
③何か良い切り口はないでしょうか。(積立金値上げなど)
※総会等で、管理費の見直し等の課題が提示されていない場合を想定
④理事に立候補されるとのことですが、理事になったあと、理事長になってください。
⑤まず理事会にて、管理費見直しの同調者を徐々に増やしてください。管理会社に長期修繕計画の説明等を依頼し、将来、修繕積立金の値上げをする必要があることを理事に理解頂く。
⑥その上で、修繕積立金を値上の前に、管理組合として経費削減の必要性を説いて協力を求め、理事会の同調を取ってください。(理事長といえども、理事の1人ですので、過半数の賛成がなければ何も進みません)管理費削減(管理会社変更ありきではない)の方針の理事会決議を取る。
⑦理事会の決議について、住民に広報してください。この広報が一番大事です。
目的は、将来修繕積立金が不足して、積立金の値上げが必然であるため、今から蓄えておくことが肝要であるということ。良く情報開示せずに進めた場合、理事長の独断で進めていることとなり、折角、管理組合のために行動していることが、反対者の意見で頓挫してしまうことも多いです。場合によっては、説明会等を開催して出来るだけ、合意形成を諮ってください。
⑧理事が2年任期なら、1年目の総会で管理費見直しの事業計画を承認して貰った上で、進めると管理費用の見直しが管理組合の事業となりますので、進めやすいです。大きな管理組合なら専門家等も入れて、管理の仕様(管理員・清掃員の勤務時間等)から見直すのが良いと考えます。尚、早く見直せば、その分、負担は減ります。
以上、一般論ですが、ご参考まで。

管理会社は、管理組合で選ぶべきものです。当然、競争原理によって、管理組合に合ったサービス(価格含む)を提供できる管理会社を選定する必要があります。
今の業界では競争原理を働かせないと管理組合の納得できるサービスは受けにくいと考えます。
結局、責任感のある誰かが、何時かは、管理組合のためにしなければならないことです。
(以下、進める時の留意点)
①新築ですので、そのデべロッパーのブランド(管理含む)で購入している住民が多数いますので非常にハードルが高いと察します。
②未だ、総会等でも、管理費不足・修繕積立金不足等の問題が出ていないなら、管理会社の相見積もりの切り口も見つからない状況かも知れません。(建物の瑕疵を報告しなかったなど、管理会社の信用にかかわる問題点等があれば、切り口にすることが可能です。)
③何か良い切り口はないでしょうか。(積立金値上げなど)
※総会等で、管理費の見直し等の課題が提示されていない場合を想定
④理事に立候補されるとのことですが、理事になったあと、理事長になってください。
⑤まず理事会にて、管理費見直しの同調者を徐々に増やしてください。管理会社に長期修繕計画の説明等を依頼し、将来、修繕積立金の値上げをする必要があることを理事に理解頂く。
⑥その上で、修繕積立金を値上の前に、管理組合として経費削減の必要性を説いて協力を求め、理事会の同調を取ってください。(理事長といえども、理事の1人ですので、過半数の賛成がなければ何も進みません)管理費削減(管理会社変更ありきではない)の方針の理事会決議を取る。
⑦理事会の決議について、住民に広報してください。この広報が一番大事です。
目的は、将来修繕積立金が不足して、積立金の値上げが必然であるため、今から蓄えておくことが肝要であるということ。良く情報開示せずに進めた場合、理事長の独断で進めていることとなり、折角、管理組合のために行動していることが、反対者の意見で頓挫してしまうことも多いです。場合によっては、説明会等を開催して出来るだけ、合意形成を諮ってください。
⑧理事が2年任期なら、1年目の総会で管理費見直しの事業計画を承認して貰った上で、進めると管理費用の見直しが管理組合の事業となりますので、進めやすいです。大きな管理組合なら専門家等も入れて、管理の仕様(管理員・清掃員の勤務時間等)から見直すのが良いと考えます。尚、早く見直せば、その分、負担は減ります。
以上、一般論ですが、ご参考まで。

今まで多くの管理会社変更をしてきましたが、管理会社を変えるときの1番大きな理由が委託費の問題でした。その場合は、具体的に数字を示して現状の不満を皆様に説明すれば、賛成を得やすいものです。ただ、管理会社を変えるのは簡単かもしれませんが、現管理会社をうまく使っていくというのも選択肢の一つではないでしょうか。デベロッパー系の管理会社にはそれなりのメリットもあると思います。
購入以来、現状が当たり前だと何も言わずにいたら、ひかれたレールに乗っているだけになります。TITIさんのように不満・疑問を持つことが始めの1歩になり、改革につながります。
専門家に見ていただいて、委託費が妥当かどうか、住民のほうを見て業務をしているかなどのチェックを始めれば、管理会社も「ここの組合は侮れないぞ…」と襟を正すと思います。
管理会社は何も言わない管理組合には、自ら力を入れようとは思わないのではないでしょうか。
管理会社を変えるとしても、専門家に入っていただいたほうがいいと思います。

御指摘に賛成致します。
私も大手デベ系の管理会社で計画時の管理費積算にも携わっていました。最終的には大手デベの販売企画に沿うような金額で調整されます。
「マンションは管理を買え」と依然言われていたことがあります。「製・販・管」一体の責任ある物件を市場に供給しようと、他社との差別化を図る為に、デベ・ゼネコン・管理会社でアフター情報を記号化しクレーム情報を共用して物理的には一定の効果を上げて、現状では○○タワーとしてオプションパターンをいくつか選択しコストダウンにも成功し自社ブランドに自身を持っているようです。しかし、昨今では管理業界のソフト面や社内システムの向上及びコスト面の変化も起きています。何故?と思われることは大切だと思います。この際に皆さんで情報を集められて比較検討し、必要であれコンサルを入れたり、見積コンペ等を行っても良いかと思います。

TITIさんと同じように金額の不満から、管理会社変更を依頼されることがあります。
その際、金額だけでなく、サービス面も含めて比較検討致します。

やはり、大手の管理会社のサービスは年々向上しています。

⬛注意すべきこと
①今の現状で足りないことや不満なこと、良いことを理事会だけでなく
オープンの形で考える➡閉鎖的だと、陰口言われることも

②契約時期と管理会社変更時期と役員交代時期のタイミングをはかる

③不本意ですが、クレーマと思われることもあるため、"マンションのため"をアピール

④マンション管理士等をいれて負担を軽減する。➡管理会社との交渉は以外と多い

⑤今の管理会社に委託する内容をマンション全体で共有する

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)