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修繕積立金の適正残高とは?

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。
3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。
この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。

昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。
理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。
先日の臨時総会で今期の修繕計画が提示され、毎月の修繕費を含んでも
最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。

築後25年の大規模修繕時には、当時の新築マンション並みのバージョンアップもあって非常によいマンションとなり、10年でローンを返済しつつも貯まっていた4000万がわずか3年でとは驚愕してきちんとした修繕計画はと問うと、
「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。

理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。
住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。
理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。
監事は理事会にも総会にも出席しません。

管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。
ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。
以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。。。

将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。
よろしくお願いします。

みんなの回答

適正残高は修繕計画に適合しているかどうかで決まります。修繕計画はあるんですか?
そもそもジャンジャン使って使い果たしたというのが極めて怪しい状態です。
さらにこれが会計まで不透明だということだと目も当てられません。
仮に急な修繕が必要となりそうなるのが仕方なかったとしても、
正常な管理組合なら直ちにそれが問題として区分所有者に知らされ、
今後の修繕計画上想定される問題を洗い出し、対策が検討されなければなりません。
マンションと言うのは区分所有者が無関心だといくらでも毟り取られる危険性の高い不動産物件です。
適正残高と言う以前に、適正な修繕計画と適正な会計管理、これが怪しい状態ではないでしょうか?

ご意見をありがとうございます。
ご指摘の修繕計画らしいものはあります。それは今年の臨時総会で提出されましたが、自分の目には修繕積立金の使用計画にしか見えませんでした。。。理事長は状況によって計画は変わるものだと言ってます。適正かどうかすら判断しあぐねます。
理事長方がどんどん修繕をおこなう意図ははかれませんが、修繕積立金がどんどん減る一方な理由はひとつ明確なものがあります。
それは昨年の高架水槽交換工事の際「うちの女性軍が借金は嫌だと言うし、積立金は十分にあるから」と言った理事長の言葉です。
その後の排水管交換工事でも共有部分だけでなく専有部分も修繕費でまかなってます。そして、新しい管理会社の関連会社という業者がなぜかき緊急建物調査をしていくつかの修繕また更新を提案があって、すぐに議決して実施。冬には今後の長期修繕計画を作成するとしてまたその業者が調査してました。長期修繕計画もその業者が作るとして予算取してましたが、提示されたのは今期1年間の「修繕積立金の推移と今後の計画」なるものです。これによって今期末には100万しか残らないことがわかりました。毎月同額が入金されるのに。
高架水槽交換の時は修繕委員会が設置されたそうですが、理事長が委員長を無視して仕切りたがり、はてには解散させて理事会が取り仕切ると宣言したそうです。この話しを知って、今までにない事だったので、知人が住んでいる他のマンション例をきいたところ「普通じゃないよ?!」と言われて不安が大きくなった次第です。借金は嫌だって・・・じゃあ、支払いばかりでどうやって資金を作るの?と思うのですが、他の住民は話題にすらしないし、ヒトによっては自分はよくわからないと言ってます。

状況がぼんやり見えますが、想像も含めてまとめると、
・理事長がかなり独自に総会議案を策定する。
・新しい管理会社が頻繁に修繕計画を変更し始めた。
・一応総会で決議して実行しているが総会決議は簡単に通る。
・計画性が怪しいほどの修繕支出が継続している。
・工事の会計が明朗でない。
・修繕積立金はほとんど使い果たした状態に陥った。

たぶんですが、次に来るのが
「このままでは足らなくなります」「積立金の値上げが必要です」
あたりでしょうか?

さて以上の様に形式的に手順を踏んで支出されているとしたら、
何某かの不正が指摘できない限り、
今後何か問題が露見したとしてもマンション全体の責任となるでしょう。

つまり、これはもしそうならという仮定ですが、
ここで内部に不当な利益を得ようとする何者かが存在し、
それをチェックする機能がなければ簡単に食い物にされてしまうということです。

しかし、

不正を探して指摘することは非常に難しいのですが、
不正をしにくくすることは区分所有者がやる気を出せばある程度可能です。(実際にはこれが難しい)
癒着や忖度、特別な関係(管理会社や工事業者)は防げているのか?(相見積もり)
修繕計画の業者の素性は?どういう選び方をしたのか?
こういったことにチェック機能を働かせることです。

不正がこのマンションで起きているかどうかは分かりませんが、
不正が起きにくくなるような体制があれば、
今の状況は修繕計画の甘さから来たもので、不当な損失を被ったわけではないと判断されます。
(本当はそんな単純なものじゃないんですけどね。)
では修繕計画と資金計画を見直しましょう、という方向に行くことになります。

追伸
はっきり言って、年金不足問題が叫ばれる中、国交省や消費者庁の怠慢を感じます。
マンションの適正管理の問題を、区分所有者の当事者の問題としてここまで放任しているようでは、
マンションは見かけ以上にロスの出る不動産資産ということになります。
でもここでそれを言っても始まりませんけどね。

修繕積立金に適正残高というものはありません。投稿内容から、何か不正が行われているのでないかとの疑惑を感じますが、確たる証拠が提示されていません。過去3年分の理事会議事録の閲覧請求をしてはいかがですか。その上で理事長、理事会の内実をつかんだ上で判断された方が良いと思います。

OKさん、ご意見をありがとうございます。
以前に理事長が議事録を都合よく脚色しているとか、前の管理会社に、意見した理事の内容が主題のようになっているから自分がメインになるように書き直すように命令したとかウワサがあったので、閲覧できるでしょうか。。。もちろん自分に見る権利はあるとおもいますが。
不正かどうかはわかりませんが、定期総会の収支報告のなかに管理組合が入会している連合会への年会費支出がありました。
一昨年に2018年度年会費が支払い計上されているのに、昨年にも2018年度分・2019年度分と2年分の支払いが計上されていました。
監事の承認もありますが・・・でもやっぱり理事長にはこわくて確認できないでいます。ほかの住民からは何も聞いていません。
情けないことでスミマセン。

リオンさん こんにちは
結論から言ってそのマンションは出来るだけ早く
退去されたほうがいいと思います。
理由として、もうすぐ第3回目の大規模修繕を予定されていると
思いますが、修繕積立金の不足が大きすぎます。
そうすると、借り入れをするか各戸で追加の修繕費の徴収が発生します。
何の補修で4000万円を支出されたのかは存じませんが、
計画性のない理事会運営ですね。
緊急の修繕は仕方ないですが、応急的な対応で済むかどうか
判断して出来るだけ積立金の取り崩しをしてはいけないと
思います。

こんにちは。まさに仰る通りです。築後25年の大規模修繕での保証期限がきれるものが出始めるので、いろいろ物入りにないっます。
現理事長になってから初めて行われた大きな修繕は高架水槽交換でしたが、そのさいに女性理事二人・元女性理事・理事長の奥さんらが借金は嫌だと意見したそうで借入れなしになったそうです。理事長はどこの機関かは分かりませんが「〇〇(マンション名)さんならいくらでもいつでも貸しますよ」って言われたから全然心配いりませんよ♪と自慢してました。
はたしてそうなんでしょうか?元手あってこそ借りられると思うのですが。
また、前回の大規模修繕で大きなローンを組みましたが、旧理事たちはきちんと返済してかつ蓄えもしました。
その時は修繕費が値上げして参ったと思いましたが、結果はオーライ。その時は他の住民も総会に参加して意見を交わしたものです。
いまは誰もでないし、質問は一切受け付けないという総会です。ご意見は紙に書いて提出してくださいと理事長が言ってます。
長年委託していた管理会社は去り、現理事に意見してた旧理事も引っ越してしまったようです。

リオンさん こんばんは
修繕積立金の残高が少ないと、また大幅な値上げが
予想されますね。
それですめはよいですが、修繕一時金の徴収も考え
られます。
監事さんや他の区分所有者さんと協力して、現理事長を
解任させる力を出せますか?
それができないと現状打破は難しいです。
そうなると、やはりリオンさんが小間のマンションから
手を引く(引っ越す)のが一番だと思います。
頑張るのか、勝手にさせるのかでリオンさんの
とるべき道が決まると思います。
管理費会計の修繕費で支払い不能の修繕が発生し、
修繕積立金に手を付けるのであれば先は暗いです。

積立金に「適正残高」というものはないと思います。
修繕を終えたばかりの組合と間近に修繕を控えた組合では、手元に残しておくべき残高はまるで違います。
結局のところ適正残高というのは「いつ、いくら使う予定なのか」次第でまったく変わってきます。

今時点での適正残高を知りたければ、面倒でも長期修繕計画を見て今後の出費予定を確認し、
今の積立ペースでそれらの出費が賄えるのかを計算してみるしかないと思います。

ただリオンさんのマンションの場合、お金の話以前にガバナンスの問題がありますよね。
お金について検証しようにも、おそらく要求したところでまともな資料や数字は出てこないでしょう。
理事会はこじらせていて居住者は無関心、管理会社は言いなり。
これだけ悪条件がそろってしまうと、状況を好転させるのはとても難しいように見えます。
どうしてもそのマンションを去れない事情があるのでなければ、イヤな思いをする前に
思い切って引っ越しを検討されたほうがいいのではないかと思うのですが…。

プラムさん、ありがとうございます。たしかに修繕残高は工事の状況次第によりますね。
実は、新役員体制になった時にひとつ大きな修繕があって修繕委員会が設置されました。これを機に修繕計画を見直して長期修繕計画書の再作成が検討されたそうです。修繕委員長は専門知識もある方で大規模修繕の時にも中心となって当時の理事たち・管理会社とともにマンションを立て直してくれました方でした。理事長が委員長を無視して修繕委員会を開こうとしたり、進捗構わずに理事会との合同会議にしたりするので、修繕委員長が委員会の事は自分が仕切るからと抗議したところ、新理事らとともに「理事会は自分が仕切ると傲慢で経験者とは思えない発言をする」と吹聴してました。そして、理事会独自にも業者選定して比較検討すると言い始めて工事を半年以上遅らせ、結果予算の倍に。その後、長期出張を理由に辞退した修繕委員を監事として、なんらかの理由をつけて修繕委員会を解散させて、以降の工事関連はすべて理事会が取り仕切ると議事録にありました。また、理由付けて管理会社も理事長が気に入る会社に変更して今に至っています。日頃の面テンスも芳しくなく、工事しているわりにはどんどんマンションが荒んでいくのでおかしいと思って、以前の管理会社フロントマンに聞いて内情を知った次第です。周囲からもそのマンションはもう終わっていると言われます。以前の管理会社は理事長からの度々の越権行為や理不尽な意見に業を煮やして委託費値上げを理由に縁切りしたそうで、自分にもこのままでは資産価値はなくなると言いました。当人たちは一生懸命やっているんだと自己主張全面の宣伝して「理事長はいわばお世話役だからなんでも相談してくれ」と言いつつ、
気に入らない声は無視して八つ当たりしてくるそうです。反省心は皆無のようなので、ここらで転居を検討すべきなんですね。やはり。。。

スミマセン、まるで人生相談になってしまいました。ほかでもこの様な事はよくある事なんでしょうかね。まさかこんな事がわがマンションで起きるとは、日本庭園のある高級マンションとの触れ込みで、それがずっと維持されていただけに愕然とします。

リオンさん側からの主張しか見ていないのでなんとも難しいところですが、
おっしゃる通りなのであれば、なんというか……ご同情申し上げます。

修繕委員長を務めておられたというその方と連携し、
上手く周囲を巻き込んで勢力を作るしかないのでしょうけれども、
口で言うほど簡単なことではないだろうなと思います。
おそらく私なら諦めて逃げてしまうでしょう。

他のマンションはどうなんだろうとのことですが、参考までにうちのマンションの場合は
協調型というのか他力本願型というのか、強引に進めてしまおうとする人がいないかわりに
自分が先頭に立って考えようという人もいませんでした。
それはそれで管理会社に好き勝手やられてしまうわけですが。

修繕積立金に適正残高というものはありません。投稿内容から、何か不正が行われているのでないかとの疑惑を感じますが、確たる証拠が提示されていません。過去3年分の理事会議事録の閲覧請求をしてはいかがですか。その上で理事長、理事会の内実をつかんだ上で判断された方が良いと思います。

OKさん、ご意見をありがとうございます。
以前に理事長が議事録を都合よく脚色しているとか、前の管理会社に、意見した理事の内容が主題のようになっているから自分がメインになるように書き直すように命令したとかウワサがあったので、閲覧できるでしょうか。。。もちろん自分に見る権利はあるとおもいますが。
不正かどうかはわかりませんが、定期総会の収支報告のなかに管理組合が入会している連合会への年会費支出がありました。
一昨年に2018年度年会費が支払い計上されているのに、昨年にも2018年度分・2019年度分と2年分の支払いが計上されていました。
監事の承認もありますが・・・でもやっぱり理事長にはこわくて確認できないでいます。ほかの住民からは何も聞いていません。
情けないことでスミマセン。

適正残高は修繕計画に適合しているかどうかで決まります。修繕計画はあるんですか?
そもそもジャンジャン使って使い果たしたというのが極めて怪しい状態です。
さらにこれが会計まで不透明だということだと目も当てられません。
仮に急な修繕が必要となりそうなるのが仕方なかったとしても、
正常な管理組合なら直ちにそれが問題として区分所有者に知らされ、
今後の修繕計画上想定される問題を洗い出し、対策が検討されなければなりません。
マンションと言うのは区分所有者が無関心だといくらでも毟り取られる危険性の高い不動産物件です。
適正残高と言う以前に、適正な修繕計画と適正な会計管理、これが怪しい状態ではないでしょうか?

ご意見をありがとうございます。
ご指摘の修繕計画らしいものはあります。それは今年の臨時総会で提出されましたが、自分の目には修繕積立金の使用計画にしか見えませんでした。。。理事長は状況によって計画は変わるものだと言ってます。適正かどうかすら判断しあぐねます。
理事長方がどんどん修繕をおこなう意図ははかれませんが、修繕積立金がどんどん減る一方な理由はひとつ明確なものがあります。
それは昨年の高架水槽交換工事の際「うちの女性軍が借金は嫌だと言うし、積立金は十分にあるから」と言った理事長の言葉です。
その後の排水管交換工事でも共有部分だけでなく専有部分も修繕費でまかなってます。そして、新しい管理会社の関連会社という業者がなぜかき緊急建物調査をしていくつかの修繕また更新を提案があって、すぐに議決して実施。冬には今後の長期修繕計画を作成するとしてまたその業者が調査してました。長期修繕計画もその業者が作るとして予算取してましたが、提示されたのは今期1年間の「修繕積立金の推移と今後の計画」なるものです。これによって今期末には100万しか残らないことがわかりました。毎月同額が入金されるのに。
高架水槽交換の時は修繕委員会が設置されたそうですが、理事長が委員長を無視して仕切りたがり、はてには解散させて理事会が取り仕切ると宣言したそうです。この話しを知って、今までにない事だったので、知人が住んでいる他のマンション例をきいたところ「普通じゃないよ?!」と言われて不安が大きくなった次第です。借金は嫌だって・・・じゃあ、支払いばかりでどうやって資金を作るの?と思うのですが、他の住民は話題にすらしないし、ヒトによっては自分はよくわからないと言ってます。

状況がぼんやり見えますが、想像も含めてまとめると、
・理事長がかなり独自に総会議案を策定する。
・新しい管理会社が頻繁に修繕計画を変更し始めた。
・一応総会で決議して実行しているが総会決議は簡単に通る。
・計画性が怪しいほどの修繕支出が継続している。
・工事の会計が明朗でない。
・修繕積立金はほとんど使い果たした状態に陥った。

たぶんですが、次に来るのが
「このままでは足らなくなります」「積立金の値上げが必要です」
あたりでしょうか?

さて以上の様に形式的に手順を踏んで支出されているとしたら、
何某かの不正が指摘できない限り、
今後何か問題が露見したとしてもマンション全体の責任となるでしょう。

つまり、これはもしそうならという仮定ですが、
ここで内部に不当な利益を得ようとする何者かが存在し、
それをチェックする機能がなければ簡単に食い物にされてしまうということです。

しかし、

不正を探して指摘することは非常に難しいのですが、
不正をしにくくすることは区分所有者がやる気を出せばある程度可能です。(実際にはこれが難しい)
癒着や忖度、特別な関係(管理会社や工事業者)は防げているのか?(相見積もり)
修繕計画の業者の素性は?どういう選び方をしたのか?
こういったことにチェック機能を働かせることです。

不正がこのマンションで起きているかどうかは分かりませんが、
不正が起きにくくなるような体制があれば、
今の状況は修繕計画の甘さから来たもので、不当な損失を被ったわけではないと判断されます。
(本当はそんな単純なものじゃないんですけどね。)
では修繕計画と資金計画を見直しましょう、という方向に行くことになります。

追伸
はっきり言って、年金不足問題が叫ばれる中、国交省や消費者庁の怠慢を感じます。
マンションの適正管理の問題を、区分所有者の当事者の問題としてここまで放任しているようでは、
マンションは見かけ以上にロスの出る不動産資産ということになります。
でもここでそれを言っても始まりませんけどね。

積立金に「適正残高」というものはないと思います。
修繕を終えたばかりの組合と間近に修繕を控えた組合では、手元に残しておくべき残高はまるで違います。
結局のところ適正残高というのは「いつ、いくら使う予定なのか」次第でまったく変わってきます。

今時点での適正残高を知りたければ、面倒でも長期修繕計画を見て今後の出費予定を確認し、
今の積立ペースでそれらの出費が賄えるのかを計算してみるしかないと思います。

ただリオンさんのマンションの場合、お金の話以前にガバナンスの問題がありますよね。
お金について検証しようにも、おそらく要求したところでまともな資料や数字は出てこないでしょう。
理事会はこじらせていて居住者は無関心、管理会社は言いなり。
これだけ悪条件がそろってしまうと、状況を好転させるのはとても難しいように見えます。
どうしてもそのマンションを去れない事情があるのでなければ、イヤな思いをする前に
思い切って引っ越しを検討されたほうがいいのではないかと思うのですが…。

プラムさん、ありがとうございます。たしかに修繕残高は工事の状況次第によりますね。
実は、新役員体制になった時にひとつ大きな修繕があって修繕委員会が設置されました。これを機に修繕計画を見直して長期修繕計画書の再作成が検討されたそうです。修繕委員長は専門知識もある方で大規模修繕の時にも中心となって当時の理事たち・管理会社とともにマンションを立て直してくれました方でした。理事長が委員長を無視して修繕委員会を開こうとしたり、進捗構わずに理事会との合同会議にしたりするので、修繕委員長が委員会の事は自分が仕切るからと抗議したところ、新理事らとともに「理事会は自分が仕切ると傲慢で経験者とは思えない発言をする」と吹聴してました。そして、理事会独自にも業者選定して比較検討すると言い始めて工事を半年以上遅らせ、結果予算の倍に。その後、長期出張を理由に辞退した修繕委員を監事として、なんらかの理由をつけて修繕委員会を解散させて、以降の工事関連はすべて理事会が取り仕切ると議事録にありました。また、理由付けて管理会社も理事長が気に入る会社に変更して今に至っています。日頃の面テンスも芳しくなく、工事しているわりにはどんどんマンションが荒んでいくのでおかしいと思って、以前の管理会社フロントマンに聞いて内情を知った次第です。周囲からもそのマンションはもう終わっていると言われます。以前の管理会社は理事長からの度々の越権行為や理不尽な意見に業を煮やして委託費値上げを理由に縁切りしたそうで、自分にもこのままでは資産価値はなくなると言いました。当人たちは一生懸命やっているんだと自己主張全面の宣伝して「理事長はいわばお世話役だからなんでも相談してくれ」と言いつつ、
気に入らない声は無視して八つ当たりしてくるそうです。反省心は皆無のようなので、ここらで転居を検討すべきなんですね。やはり。。。

スミマセン、まるで人生相談になってしまいました。ほかでもこの様な事はよくある事なんでしょうかね。まさかこんな事がわがマンションで起きるとは、日本庭園のある高級マンションとの触れ込みで、それがずっと維持されていただけに愕然とします。

リオンさん側からの主張しか見ていないのでなんとも難しいところですが、
おっしゃる通りなのであれば、なんというか……ご同情申し上げます。

修繕委員長を務めておられたというその方と連携し、
上手く周囲を巻き込んで勢力を作るしかないのでしょうけれども、
口で言うほど簡単なことではないだろうなと思います。
おそらく私なら諦めて逃げてしまうでしょう。

他のマンションはどうなんだろうとのことですが、参考までにうちのマンションの場合は
協調型というのか他力本願型というのか、強引に進めてしまおうとする人がいないかわりに
自分が先頭に立って考えようという人もいませんでした。
それはそれで管理会社に好き勝手やられてしまうわけですが。

リオンさん こんにちは
結論から言ってそのマンションは出来るだけ早く
退去されたほうがいいと思います。
理由として、もうすぐ第3回目の大規模修繕を予定されていると
思いますが、修繕積立金の不足が大きすぎます。
そうすると、借り入れをするか各戸で追加の修繕費の徴収が発生します。
何の補修で4000万円を支出されたのかは存じませんが、
計画性のない理事会運営ですね。
緊急の修繕は仕方ないですが、応急的な対応で済むかどうか
判断して出来るだけ積立金の取り崩しをしてはいけないと
思います。

こんにちは。まさに仰る通りです。築後25年の大規模修繕での保証期限がきれるものが出始めるので、いろいろ物入りにないっます。
現理事長になってから初めて行われた大きな修繕は高架水槽交換でしたが、そのさいに女性理事二人・元女性理事・理事長の奥さんらが借金は嫌だと意見したそうで借入れなしになったそうです。理事長はどこの機関かは分かりませんが「〇〇(マンション名)さんならいくらでもいつでも貸しますよ」って言われたから全然心配いりませんよ♪と自慢してました。
はたしてそうなんでしょうか?元手あってこそ借りられると思うのですが。
また、前回の大規模修繕で大きなローンを組みましたが、旧理事たちはきちんと返済してかつ蓄えもしました。
その時は修繕費が値上げして参ったと思いましたが、結果はオーライ。その時は他の住民も総会に参加して意見を交わしたものです。
いまは誰もでないし、質問は一切受け付けないという総会です。ご意見は紙に書いて提出してくださいと理事長が言ってます。
長年委託していた管理会社は去り、現理事に意見してた旧理事も引っ越してしまったようです。

リオンさん こんばんは
修繕積立金の残高が少ないと、また大幅な値上げが
予想されますね。
それですめはよいですが、修繕一時金の徴収も考え
られます。
監事さんや他の区分所有者さんと協力して、現理事長を
解任させる力を出せますか?
それができないと現状打破は難しいです。
そうなると、やはりリオンさんが小間のマンションから
手を引く(引っ越す)のが一番だと思います。
頑張るのか、勝手にさせるのかでリオンさんの
とるべき道が決まると思います。
管理費会計の修繕費で支払い不能の修繕が発生し、
修繕積立金に手を付けるのであれば先は暗いです。

回答がありません。