管理会社から提案された大規模修繕の決定方法について
管理組合の会計
大規模修繕工事
来期に向けて大規模修繕の概算金額が提示され修繕積立金の値上げを管理会社から提案されました。建物劣化診断も管理会社の無償で行っており理事会でも特に疑問に思わずに進めていたのですが、見積もりが高いように思えてきました。
ただ管理会社が提案する大規模修繕の方法でいくとコンサルタント会社にするかうちでするかの2択、建物劣化診断診断結果に基づく最終見積もりはうちを選んでからやりますということでした。これでは金額もわからないのに決定するというなんだか勝手な方法で進めていることに疑問を感じており、コンサルト導入も検討したいと思っております。関西近郊で談合・リベートなどを排除したクリーンなコンサルト会社や事務所など実績を通じてご存知のかたおりますでしょうか？
本当の適正価格でやりたいと思っておりなんとか今の概算額よりも少なく取れる方法はないか困っています。どなたかご存知のかたあればよろしくお願いいたします。
みんなの回答
カツオさん 大規模修繕委員長で理事です。当方のマンションも積立金が不足しています（管理会社からの概算金額から）、通常総会で管理会社からむ積立金の範囲内で工事をしますとのことで、必要な工事は？質問には、積立金の範囲内の繰り返し。当然積立金めいっぱいです。
修繕工事を希望する数社と個別に打ち合わせをしました（工事実績とか品質管理とか・・・）、管理会社は支店長も出席でしたが全く酷い状態で（特徴は、区分所有者への情報提供でした）、管理会社の工事実績がある社の実績（丸投げです）とか。通常の管理で利潤を得、大規模修繕工事で利潤を得、良くわかりません。当方も苦労しており回答にはなりませんが、標準単価が市販されていますので、参考にして下さい。管理会社、適正な利潤は許すけど、ピンハネは止めときなと思います。複数社と競争と分かったら、まったく、非協力的になりました。
大阪周辺でしたら、集合住宅維持管理機構が安全パイだと思います。
http://www.kikou.gr.jp/
・大規模改修見学会を年5～6回程度行っています。参加して判断材料を得られます。(※回数を訂正)
・サイトで公募が行われているため、工事が終わったマンションを「自分で選んで」取材できる。（相手がOKなら）
・訪問勉強会などもあります。
※新型コロナの影響で今年はどの程度イベントなどが実施されるか、分かりません。
なお、私のマンションでも数年後に控えています。
設計事務所の9割は談合にまみれていると言われてします。
コンサルレスか限定的な利用にできないか情報収集中です。
確認が遅れてしまいました、ご回答誠にありがとうございます。
ガラパゴスさんがおっしゃる通り談合まみれということの現実についてできれば立ち向かいたいところですが、味方のはずのコンサルまでもがリベート、談合するという記事を見て本当にしんどい思いをしています。
住民の中ではまだ、そういった意識ではなく大規模修繕とは？っというところなので紹介頂いた集合住宅維持管理機構さんに一度コンタクトを取って見たいと思います。
※工事後の管理組合さんを取材できるというのは良い仕組みですね！
大規模修繕のイロハをまず勉強する必要があるように思われます。マンション管理士に相談し助言を受けてみてはいかがですか。無料相談会や無料の電話相談があります。
少し勉強したのですがすべてに疑心暗鬼になってしまい信頼できるマンション管理士さんとかを探すのも大変に思えてきてどうしたものかと。。。
先に言ってしまうと、関西圏の業者は知りません。すみません。
私のところでは「悪徳コンサル(もしくは管理会社)を見分けるチェックポイント」を
以下の通り準備してコンサル候補をピックアップし、面談に臨みました。
・面談の場やHPなどで、マージンというものの存在について一切言及しない
・特定の施工会社とばかり仕事をしている／施工業者の履歴を出したがらない
・調査診断もしないうちから設計監理業務に対する見積を出してくる
・設計監理業務の見積が安すぎる(5万円/戸を大きく下回る)
・施工会社選定プロセスでのサポート(案)がやけに手厚い
・見積募集要項(案)において、見積の提出先がコンサルになっている
・修繕の相場(100万円前後／戸)を隠そうとする／曖昧にしておきたがる
いずれも「これで確実に悪徳コンサルを排除できる」というものではありません
(もしそんなノウハウがあればそれで商売できます)が、
積み重ねて判断すればかなりの確率で失敗しないと思います。ご参考になれば。
アドバイス、ありがとうございます。
コンサルタントの選択はうちの住民意見交換会でも焦点になりました、でも選定はすごく難しいですね、、、
私も自分なりに大規模修繕に対する対策本など読んだのですが、見ればみるほど業界内部の談合・リベートの当たり前化という現実を知って若干意気消沈していました。
※本当にそうなっているのか実際はわかりませんが書籍で書かれえていたので事実なら疑心暗鬼しか生まれません。。。
でもやはりここは負けじとこちらも管理会社をチクチクついていきたいと考えております。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
「みんなの管理組合.com」では、組合員登録をしていただくことでアドバイザーの回答をご覧いただくことができます。
組合員登録は、どなたでも無料でできます。
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引き続き、「みんなの管理組合.com」をお楽しみください。
こちらの会社は私も存じています。前から気になっていました、須藤桂一さんの会社ですね？書籍も拝読させていただきました。
相談をしようと思うのですがどこから費用が発生するものか気になったりしています。
※ちなみにこのサイトもシーアイピーさんがおつくりになったサイトですね！
カツオさん さま
おっしゃる通りです。
みなさん親切ですので、費用についても、お気軽にご質問してみてください。
先に言ってしまうと、関西圏の業者は知りません。すみません。
私のところでは「悪徳コンサル(もしくは管理会社)を見分けるチェックポイント」を
以下の通り準備してコンサル候補をピックアップし、面談に臨みました。
・面談の場やHPなどで、マージンというものの存在について一切言及しない
・特定の施工会社とばかり仕事をしている／施工業者の履歴を出したがらない
・調査診断もしないうちから設計監理業務に対する見積を出してくる
・設計監理業務の見積が安すぎる(5万円/戸を大きく下回る)
・施工会社選定プロセスでのサポート(案)がやけに手厚い
・見積募集要項(案)において、見積の提出先がコンサルになっている
・修繕の相場(100万円前後／戸)を隠そうとする／曖昧にしておきたがる
いずれも「これで確実に悪徳コンサルを排除できる」というものではありません
(もしそんなノウハウがあればそれで商売できます)が、
積み重ねて判断すればかなりの確率で失敗しないと思います。ご参考になれば。
アドバイス、ありがとうございます。
コンサルタントの選択はうちの住民意見交換会でも焦点になりました、でも選定はすごく難しいですね、、、
私も自分なりに大規模修繕に対する対策本など読んだのですが、見ればみるほど業界内部の談合・リベートの当たり前化という現実を知って若干意気消沈していました。
※本当にそうなっているのか実際はわかりませんが書籍で書かれえていたので事実なら疑心暗鬼しか生まれません。。。
でもやはりここは負けじとこちらも管理会社をチクチクついていきたいと考えております。
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相談をしようと思うのですがどこから費用が発生するものか気になったりしています。
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カツオさん さま
おっしゃる通りです。
みなさん親切ですので、費用についても、お気軽にご質問してみてください。
大阪周辺でしたら、集合住宅維持管理機構が安全パイだと思います。
http://www.kikou.gr.jp/
・大規模改修見学会を年5～6回程度行っています。参加して判断材料を得られます。(※回数を訂正)
・サイトで公募が行われているため、工事が終わったマンションを「自分で選んで」取材できる。（相手がOKなら）
・訪問勉強会などもあります。
※新型コロナの影響で今年はどの程度イベントなどが実施されるか、分かりません。
なお、私のマンションでも数年後に控えています。
設計事務所の9割は談合にまみれていると言われてします。
コンサルレスか限定的な利用にできないか情報収集中です。
確認が遅れてしまいました、ご回答誠にありがとうございます。
ガラパゴスさんがおっしゃる通り談合まみれということの現実についてできれば立ち向かいたいところですが、味方のはずのコンサルまでもがリベート、談合するという記事を見て本当にしんどい思いをしています。
住民の中ではまだ、そういった意識ではなく大規模修繕とは？っというところなので紹介頂いた集合住宅維持管理機構さんに一度コンタクトを取って見たいと思います。
※工事後の管理組合さんを取材できるというのは良い仕組みですね！
大規模修繕のイロハをまず勉強する必要があるように思われます。マンション管理士に相談し助言を受けてみてはいかがですか。無料相談会や無料の電話相談があります。
少し勉強したのですがすべてに疑心暗鬼になってしまい信頼できるマンション管理士さんとかを探すのも大変に思えてきてどうしたものかと。。。
カツオさん 大規模修繕委員長で理事です。当方のマンションも積立金が不足しています（管理会社からの概算金額から）、通常総会で管理会社からむ積立金の範囲内で工事をしますとのことで、必要な工事は？質問には、積立金の範囲内の繰り返し。当然積立金めいっぱいです。
修繕工事を希望する数社と個別に打ち合わせをしました（工事実績とか品質管理とか・・・）、管理会社は支店長も出席でしたが全く酷い状態で（特徴は、区分所有者への情報提供でした）、管理会社の工事実績がある社の実績（丸投げです）とか。通常の管理で利潤を得、大規模修繕工事で利潤を得、良くわかりません。当方も苦労しており回答にはなりませんが、標準単価が市販されていますので、参考にして下さい。管理会社、適正な利潤は許すけど、ピンハネは止めときなと思います。複数社と競争と分かったら、まったく、非協力的になりました。
いつも「みんなの管理組合.com」をご利用いただき、ありがとうございます。
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相談をしようと思うのですがどこから費用が発生するものか気になったりしています。
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カツオさん さま
おっしゃる通りです。
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