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管理会社のリプレイス先がありません。

管理業の委託

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私の住んでいるマンションは有名大手ゼネコンが建設したもので、子会社の大手管理会社が管理しています。
ところがその大手管理会社から、来期以降は委託管理費の大幅値上げを受け入れなければ管理を辞退するとの申し入れがありました。
理事会では根気強く値上げ額の圧縮を交渉していたところ、突然支店長名で管理辞退の通知が来ましたので、やむ得ず管理会社のリプレイスを決めました。

当マンションの顧問のマンション管理士に管理会社のリプレイスを依頼し業界大手10社以上に見積もり依頼しましたが、当マンションまで見積もり調査に来たのが3社、さらに実際に見積もりを出したのが1社だけで、かつその見積もり金額が管理を撤退する管理会社の値上げ要求後の金額よりもさらに高くなり途方にくれています。

現在、管理をお願いしている管理会社に相談しましたが、正式に撤退を決め当マンション担当のフロント、管理員、女性スタッフについても次の移動先が決まっているので、今更継続することは出来ないと言われています。

この様な場合は値段も高い新たな管理会社にリプレイスするしか選択肢はないのでしょうか?

みんなの回答

'2020年5月4日
[管理会社のリプレイス先がありません。]について
私も経験がなく、回答ではないのですが、「ネット上でマンション管理について、色々探すこと」が良いのではと考えます。
例えば、ネット上の「あなたのマンションは管理会社のカモにされていないか」

私も自主管理をお勧めします。私のマンションは250世代以上あり、築50年以上ですが最初から自主管理を行っています。
管理人は定年退職をした人に週4日で雇用契約を交わし労働保険にも加入しました。
理事会は理事6人監事2名 委託契約で税理士1名、住宅内の清掃パート(居住者から募集)して、委託契約、こんな感じで行っていますので、管理費は月額4000円です。
修繕積立金は、将来の建て替えの時に必要な解体費も積み立てていますので、月額16000円これで運営しています。
理事(特に理事長と会計理事)は大変ですが、自分達のお金を有効に使うためにお勧めします。

自主管理が良いと思います。

最近の管理会社は売り手市場ですのでその横暴さが目に余るものがあります。
当方の住んでいるマンションも大幅値上げの要求がありました。
管理会社のリプレースも視野に入れていましたが、面倒ですので止めました。

東京急行さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

大手の管理会社がダメなら中小でも問題ないのではと思います。特に大手の管理会社に拘る理由はないと思いますし、大手管理会社のサービス質が高いと思いません。
又、リプレイスを専門にしているマンション管理士もいますので、その専門家に依頼するのもありかと思います。

白熊さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

悪徳管理会社なんかに期待せず、自主管理にしましょう。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
大規模マンションですので自主管理は無理です。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

福井さん こんにちは
最近の管理会社の横暴が目に余るものがあります。
私の住んでいるマンションも昨年に大幅値上げの要望がありました。
交渉の末、管理会社の要望の半額近くの値上げ圧縮で落ち着きましたが
管理会社のリ王レースも視野に入れていました。
面倒ですが、一度リプレースを経験していますので、最悪リプレースで
対応することを考えていました。
大手の管理会社の横暴は目に余るものがあります。
最近、つくづくそれを感じています。
大手がだめなら準大手に見積もり依頼されたらいかがでしょうか。
(独立系のG社とN社を除外)
また、マンション管理士会にご相談されてはどうでしょうか。

maikuro3さん、御回答いただきありがとうございます。
実は独立系のG社しか見積もりして頂けない状況です。
交渉した結果委託管理費を現在の管理会社と同等の金額まで下がり管理をお願いする方向です。
独立系のG社を除外する理由を教えて頂けると助かります。

福井さん こんばんは
顧問のマン管士さんがおられて、結局G社ですか?
あまり経験の少ない方ですね。
貴方のお住いの都道府県にマンション管理士連合会が
存在すると思いますが、そこに相談されましたか?
また、マンション管理のNPO等も当たられては
どうでしょうか?
以前、ある管理会社のセミナーに参加したのですが、
問題解決は、裁判、裁判とのことで、なんでも裁判すれば
良いというもんじゃないやろ! と思いました。

顧問のマン管士さんをもっと突いて、管理会社を
選定させてください。
顧問となればその義務があります。
管理会社の会社方針にも左右されますが、
マンションの管理の力量は
結局、フロント、管理員、清掃人によると
思いますよ。
これだけは、事前にわからないからつらいですよね。

福井さん、

管理費は現在おいくらですか?
オファーされた管理会社の金額は?
1戸辺りと平米当たりの金額はいくらですか?

・大幅値上げと言っても今までが非常に低額だった可能性があるので、世間相場と比較しないと妥当な価格が分かりません。 

・すでの大手には袖にされたので、中小や独立系まで山のようにある中から探すしか解決方法は無いと思います。

・そちらの見積もり対応から、恐らく大手は横つながりで情報交換しているか、大手同業の管理物件には原則手を出さない不文律があるのでしょうね?

ヨコオさん、御回答いただきありがとうございます。
管理費は平米当り130円で、管理会社の値上げに対応するには160円に値上げする必要があります。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

私見ですが、

その規模なら平米150円当たりが平均的であり、今まで恐らく全国的に低く抑えられていたと仮定すれば値上げは妥当な範囲だと思います。

https://links-all.com/average-cost-reserve/
https://links-all.com/relevantcost/

 
管理費にこだわるより、費用がはるかに大きな大規模修繕の積立金やその費用圧縮に着目された方が良かったと思います。 

お勧めの会社名は心当たりがあっても書き込めませんので、今のコンサルに中小と独立系に絞って提案してもらうか、自分でやるなら一括見積もりサイトの利用をお勧めします。 
一括見積もりでも金額を提示してくるとは限らず、現地調査してからじゃないと提示できないと主張される可能性が高いと思います。

管理会社側が管理組合を探すサイトくらいのつもりで、お見合いサイトだと思って利用して下さい。 そのサイトの運営者自身もコンサル業務をしてるはずです!  
結局は無料とはならないのですが、とっかかりは作れると思いますし、妥当な金額なら会社は見つかると思います。

ひたすら安い会社にこだわるなら良い会社を見つけるのは無理だと思います。

大手にこだわる理由はないと思います。管理業界では大手しかやっていないサービスというものは存在しないと思います。
又、リプレイスを専門にしている会社もありますので、その専門家に依頼するのもありかと思います。

もっちゃんさん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

顧問としてマンション管理士と契約しているところを見ると戸数は少なくないマンションと思いますが、現在はどんな状況ででしょうか?
・来期とはスケジュール的に余裕はあるのでしょうか?
・現在の管理会社と暫定契約をすることも難しい状況でしょうか?
・顧問のマンション管理士はどのような進め方を考えられているのでしょうか?
1社だけ且つ費用が更に高かったということですが、現管理会社との契約内容はどのような内容になっていますか?
事務管理・管理員業務・清掃業務・点検業務等ありますが事務管理・管理員・清掃については人件費高騰の影響により高くなっていますがポイントとして極端に言えば管理会社によっては「事務管理はとても安くして他の業務は管理組合と直契約しながら裏でマージンを請求している様な状況になっている場合には、それをベースに他社管理会社から見積を取得すると現行と比較して高い見積金額になっている場合も予想されます。その為、管理委託契約内容だけでは無く「管理費全体」での精査が必要です。

大手管理会社のS社が徹底的な選別を行っていることは有名ですが、福井さんのところもS社ですか?

S社を含め大手は今迄自社物件以外のマンションも積極的にリプレイスを取っていたものが、一昨年から突然方針を変え、自社物件以外のマンションは原則撤退、自社物件についても採算が悪ければ撤退との方針になりました。

そのため昔はダボハゼのように受託していた独立系の大手(G社、N社)も多くのリプレイス物件を受託しているので、最近では見積りに参加しないケースが増えています。

当方も以前に、理事長として管理会社のリプレイスを経験しましたが、大変な労力が必要となるので管理会社に犯罪行為でもない限りリプレイスはしない方がよいと思います。

asaka50さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

大手管理会社のS社が徹底的な選別を行っていることは有名ですが、福井さんのところもS社ですか?

S社を含め大手は今迄自社物件以外のマンションも積極的にリプレイスを取っていたものが、一昨年から突然方針を変え、自社物件以外のマンションは原則撤退、自社物件についても採算が悪ければ撤退との方針になりました。

そのため昔はダボハゼのように受託していた独立系の大手(G社、N社)も多くのリプレイス物件を受託しているので、最近では見積りに参加しないケースが増えています。

当方も以前に、理事長として管理会社のリプレイスを経験しましたが、大変な労力が必要となるので管理会社に犯罪行為でもない限りリプレイスはしない方がよいと思います。

asaka50さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

2割近くのマンションが自主管理を行っています。マンション管理士にサポートしてもらって思いきって自主管理を選択してはいかがですか。あるいは、管理会社は世の中に2000社ほど存在します。大手にこだわらず中堅どころの管理会社に見積もり依頼してはどうでしょうか。

okさん、御回答いただきありがとうございます。
理事会役員は順番制でしょうがなくてやっているおり、しかも300軒を超える大規模マンションですので自主管理は難しいと思います。
中堅どころでよい管理会社があれば是非教えて頂けないでしょうか?

悪徳管理会社なんかに期待せず、自主管理にしましょう。

竜巻さん、御回答いただきありがとうございます。
大規模マンションですので自主管理は無理です。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

大手の管理会社がダメなら中小でも問題ないのではと思います。特に大手の管理会社に拘る理由はないと思いますし、大手管理会社のサービス質が高いと思いません。
又、リプレイスを専門にしているマンション管理士もいますので、その専門家に依頼するのもありかと思います。

白熊さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

大手にこだわる理由はないと思います。管理業界では大手しかやっていないサービスというものは存在しないと思います。
又、リプレイスを専門にしている会社もありますので、その専門家に依頼するのもありかと思います。

もっちゃんさん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

顧問としてマンション管理士と契約しているところを見ると戸数は少なくないマンションと思いますが、現在はどんな状況ででしょうか?
・来期とはスケジュール的に余裕はあるのでしょうか?
・現在の管理会社と暫定契約をすることも難しい状況でしょうか?
・顧問のマンション管理士はどのような進め方を考えられているのでしょうか?
1社だけ且つ費用が更に高かったということですが、現管理会社との契約内容はどのような内容になっていますか?
事務管理・管理員業務・清掃業務・点検業務等ありますが事務管理・管理員・清掃については人件費高騰の影響により高くなっていますがポイントとして極端に言えば管理会社によっては「事務管理はとても安くして他の業務は管理組合と直契約しながら裏でマージンを請求している様な状況になっている場合には、それをベースに他社管理会社から見積を取得すると現行と比較して高い見積金額になっている場合も予想されます。その為、管理委託契約内容だけでは無く「管理費全体」での精査が必要です。

福井さん こんにちは
最近の管理会社の横暴が目に余るものがあります。
私の住んでいるマンションも昨年に大幅値上げの要望がありました。
交渉の末、管理会社の要望の半額近くの値上げ圧縮で落ち着きましたが
管理会社のリ王レースも視野に入れていました。
面倒ですが、一度リプレースを経験していますので、最悪リプレースで
対応することを考えていました。
大手の管理会社の横暴は目に余るものがあります。
最近、つくづくそれを感じています。
大手がだめなら準大手に見積もり依頼されたらいかがでしょうか。
(独立系のG社とN社を除外)
また、マンション管理士会にご相談されてはどうでしょうか。

maikuro3さん、御回答いただきありがとうございます。
実は独立系のG社しか見積もりして頂けない状況です。
交渉した結果委託管理費を現在の管理会社と同等の金額まで下がり管理をお願いする方向です。
独立系のG社を除外する理由を教えて頂けると助かります。

福井さん こんばんは
顧問のマン管士さんがおられて、結局G社ですか?
あまり経験の少ない方ですね。
貴方のお住いの都道府県にマンション管理士連合会が
存在すると思いますが、そこに相談されましたか?
また、マンション管理のNPO等も当たられては
どうでしょうか?
以前、ある管理会社のセミナーに参加したのですが、
問題解決は、裁判、裁判とのことで、なんでも裁判すれば
良いというもんじゃないやろ! と思いました。

顧問のマン管士さんをもっと突いて、管理会社を
選定させてください。
顧問となればその義務があります。
管理会社の会社方針にも左右されますが、
マンションの管理の力量は
結局、フロント、管理員、清掃人によると
思いますよ。
これだけは、事前にわからないからつらいですよね。

福井さん、

管理費は現在おいくらですか?
オファーされた管理会社の金額は?
1戸辺りと平米当たりの金額はいくらですか?

・大幅値上げと言っても今までが非常に低額だった可能性があるので、世間相場と比較しないと妥当な価格が分かりません。 

・すでの大手には袖にされたので、中小や独立系まで山のようにある中から探すしか解決方法は無いと思います。

・そちらの見積もり対応から、恐らく大手は横つながりで情報交換しているか、大手同業の管理物件には原則手を出さない不文律があるのでしょうね?

ヨコオさん、御回答いただきありがとうございます。
管理費は平米当り130円で、管理会社の値上げに対応するには160円に値上げする必要があります。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

私見ですが、

その規模なら平米150円当たりが平均的であり、今まで恐らく全国的に低く抑えられていたと仮定すれば値上げは妥当な範囲だと思います。

https://links-all.com/average-cost-reserve/
https://links-all.com/relevantcost/

 
管理費にこだわるより、費用がはるかに大きな大規模修繕の積立金やその費用圧縮に着目された方が良かったと思います。 

お勧めの会社名は心当たりがあっても書き込めませんので、今のコンサルに中小と独立系に絞って提案してもらうか、自分でやるなら一括見積もりサイトの利用をお勧めします。 
一括見積もりでも金額を提示してくるとは限らず、現地調査してからじゃないと提示できないと主張される可能性が高いと思います。

管理会社側が管理組合を探すサイトくらいのつもりで、お見合いサイトだと思って利用して下さい。 そのサイトの運営者自身もコンサル業務をしてるはずです!  
結局は無料とはならないのですが、とっかかりは作れると思いますし、妥当な金額なら会社は見つかると思います。

ひたすら安い会社にこだわるなら良い会社を見つけるのは無理だと思います。

最近の管理会社は売り手市場ですのでその横暴さが目に余るものがあります。
当方の住んでいるマンションも大幅値上げの要求がありました。
管理会社のリプレースも視野に入れていましたが、面倒ですので止めました。

東京急行さん、御回答いただきありがとうございます。
大手以外で良い会社があれば教えて頂けないでしょうか?

自主管理が良いと思います。

私も自主管理をお勧めします。私のマンションは250世代以上あり、築50年以上ですが最初から自主管理を行っています。
管理人は定年退職をした人に週4日で雇用契約を交わし労働保険にも加入しました。
理事会は理事6人監事2名 委託契約で税理士1名、住宅内の清掃パート(居住者から募集)して、委託契約、こんな感じで行っていますので、管理費は月額4000円です。
修繕積立金は、将来の建て替えの時に必要な解体費も積み立てていますので、月額16000円これで運営しています。
理事(特に理事長と会計理事)は大変ですが、自分達のお金を有効に使うためにお勧めします。

回答がありません。