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大規模修繕工事に伴い不足する工事費の手当てについて

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

大規模修繕委員長をしています。大規模修繕工事にあたり、積立金不足により、借り入れ(ノンバンクを紹介されました)若しくは一時金の臨時徴収が必要となりました。工事費の手立ては、修繕委員会の範囲で無いことと思い、普通議決か特別議決か、と管理組合から管理会社に問い合わせたところ、管理組合で決めて下さいとの回答でした。①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?

みんなの回答

以前コメントを頂き、感謝しているものです。
また、大変なお役目を担いましたね。私も一人でいろいろ調べて、管理会社の持ってきた大規模修繕工事代金を2000万下げることに成功しました。あまりに工事代金が高かったこと、修繕積立金が工事費用と同じくらいということに気がついたことがきっかけで、他の住民の方にも協力して頂いて、成功しました。
管理会社からの工事代金は、あまり信用しないでください。管理会社経由の工事業者はとても高く、談合が行われているようでしたので、全国資産相談センターで相談して紹介してもらったところと、外装専科というTVなどで良心的な値段でやってくれるところを見積もりをとったところ、約半値となり驚きました。今までの小口修繕工事もバカ高だったことがわかり、管理会社は信用できないと思うようになりました。

管理会社が何もやってくれないところで、知識もないため、自分で長期修繕計画をたててみて、修繕積立金も考えるようになりました。
管理費を競争で見直してみようと、管理会社の変更を同時進行させています。競争で安くなる管理費を修繕金に充てれば、借り入れをせずとも大丈夫かもしれません。管理会社経由の工事代金でしたら、間違いなく高い工事費を押し付けられています。

大規模修繕工事が決まった後で、㈱シーアイピーの須藤桂一さんが書いた本を図書館で読みました。もっと安く、CM方式といった方法で賢くできたかなと反省しました。(決して回し者ではございません。) 
借り入れをする前に、住民の立場に親身になって考えてくれる専門家を入れたほうがよいのではと思いました。管理会社が先の見通し(長期修繕計画や、積立積立金の計画)をもたずに、そのようにいってくるのは、とても解せません。

フリージアさん 回答ありがとうございます。みんなの管理組合のサイト大変良いですね。貴重な情報ありがとうございます。マンション管理会社ってなんだろうと思っています。当方が理事長の時に、給湯器と24時間浴室換気装置が続けて壊れて、近くの専門店とネットで調べて補修しました。多分寿命と思います。その後、管理会社からの紹介の社から投げ込みの広告があり、その金額が高額だったので、管理会社からの紹介という触れ込みであれば、少なくても、当方が直した金額程度とすべきという申しいれに対し、あくまで、自己責任との回答がきましたので、理事に了解を得、掲示板で紹介し数件、斡旋をしました。大規模修繕工事にあたり、積立金では不足するので、一時金の徴収、ノンバンクから借り入れして下さいとは唖然でした。不足金の手立てについても、普通議案、特別議案の質問について、管理組合で決めて下さいとか。独立系の全国規模の社です。
管理会社の提示の金額はあくまでベースと思っています。現在、管理会社他複数社と打ち合わせをしています。管理会社は一括下請けなので品質とか工事体制とかの質問はまったく×の回答で、住民とのコミュニケーションのみ強調です。外装専科とお名前もお聞きしましたので、相談してみようと思います。

大手管理会社でも、そのような実態と知り驚きました。マンション管理士というものは、雲泥の差があると最近よくわかりました。一級建築士を持ちながらマンション管理士を持っていたり、施工技術者の資格を持ちながらマンション管理士をもっている方がいらっしゃるところは、建築関係に詳しいので相場や施工方法がよくわかり、質問しても答えられます。例え資格がなくても、会社内でよく研修をしているところは、社員が優秀で知識も豊富ですが、うちの小さい管理会社なんてとこは、間違ったことを教えてくれます。やはり、管理会社をよく選ばないとだめですね。
 確か、ナオとリョウさんも、以前管理会社変更を進めた経験がありましたね。失態の事実のみを記した記録をつけ、他の住民にお知らせすることをお勧めします。組合の理事長しかわかりえないものが多く、何年もかかりましたが、記録によってようやくわかってもらえる人が何人かでてきました。うちの場合は、調べれば調べるほど(規約・点検報告も杜撰でした)いろんなアラがでてきてしまいました。
 また、組合の人たちと、ネット上で話し合える無料サイトを見つけました。マンションの管理組合のためのサイトで、無料の部分だけでもとても便利です。通称マンボーです。 https://mansion-board.com/index.php
ネットをつかえる人ばかりではないので、登録数は少ないですが、館外へお住いの方への周知方法として掲示板を利用したり、トピックについて話し合ったりすることができたり。お一人で苦労なさらず、一緒に戦ってくれる住民がいると心強いですよ。応援しています。

フリージアさん  丁寧な回答ありがとうございます。 ㈱シーアイピーに資料を依頼しました。あわせて、ホームページは当方が苦手なので、得意な方に情報提供いたします。当方のマンションは機械式駐車場を有してまして(土地購入で平置きは無理のようです。最悪のマンションです)、駐車料金を管理費に充当していました、これも最悪。(複数社と管理会社見直しの競争した結果は、同じ会社となりましたが、管理委託費が3割程度削減)が現在は充当無しです。競争した社曰く、オタクの管理会社は、ものすごく安いプランを提示するとのことも言われました。気が付いたのが遅かったです。小口修繕費用も、相見積もりは、独自の見積もりよりも相当高額、不要な扉の新設の提案、高額な設計図の電子データー化(ネットの価格より高額なので質問したら、管理会社に電子データがありましたのでUSBで無料で提出)、錆びてもいない空調機の蓋の交換(当方が水洗いしたらピカピカ交換不要)、高額な防災トイレの購入(災害時に誰が配布するのとか疑問点を指摘、県推奨のトイレを希望者に斡旋)など利益追求の社と思います(当時の担当者は交代しました)(・・・・ネット上の評価は、ブービーでした。管理会社見直し、苦労が多いですが、結果的同じ会社となっても、マンションにとって利点が多いと思います。




お疲れ様です。管理会社のいろいろな金策を見破って、すばらしいです! 不要な工事費や要らない提案、するどい質問で管理会社の提案を却下させてくれる人、うちの組合にもいてほしいです。 それだけ、信用できない管理会社なのに、変えなくてよかったというのがよくわかりません。どんなところが利点なのでしょう?

管理会社変更の検討の際に、他の管理会社と談合があったのかもしれませんね? うちも見積を依頼したところの1社が 他にはどこの管理会社が見積もりを出すのか聞いてきました。また、決算書も見せてと言ってきましたので、それらによって金額が変わるかもしれないので、どちらも教えないことにしていると方針を話したところ、急に無理難題をいってきたので、見積もり依頼を断りました。談合をしたかったのかなと思いました。 管理会社って何なんでしょう?プロなのに恥ずかしくないの?と思う事、同じく多々あります。お互い頑張りましょう。

競争した利点は、管理のレベルを上げて、管理委託費が約3割削減され、駐車料金から管理費への充当がゼロとなった事です。どこの管理会社にするかの決定は、区分所有者の投票としました。各社からのプレゼンの前に、現在の管理会社への投票が多く、決定しました。管理会社の意図が働いたかはわかりません。競争することを管理会社に伝えましたら、当然のように、どこの社?ですかと聞いてきました。(競争する社がマンションを見たいと言うので、当方が同席しましたが、管理人さんがマンションに入るにはサインをしてほしいと言われ、理事長が立ち会うので不要と回答しました)、但し、区分所有者には、選定した社、選定した理由を、伝えていますので、談合があったかは分かりません。見積もりにあたり、現在管理している機械式駐車場の社に見積もりをお願いしたところ法外な金額を提示された社があり、きっと管理会社から何かあったと思います。安価だけでは困りますので、現在の管理水準以上、当方のマンションを管理する上での留意点具体な対応等記載して頂きました。競争後担当者が変わり、※最悪の担当者で困っています。理事もしていますので(排水管洗浄の社選定、植木の社の選定(シルバー人材センターに依頼で大幅減額)、空調機の清掃社の選定(約6割削減)等等、一時徴収するならば大規模修繕工事反対するお金を払わない(訴訟したらとか)の意見がきたり(じゃどううするのと聞きたいくらいです) お疲れ気味です。現在の理事長さんと修繕委員の一人の方が理解があり(全然メールの返答の無い方もおられます)良いですが。引っ越すにはお金も無いしです。

お忙しいところ、いろいろ教えて頂き、ありがとうございました。本当にいろいろご尽力なさっていらして、感心いたしました。
私も見習わねば。今後の参考にさせていただきます!  これからも頑張ってください。

私は2004年完成約100戸規模マンションの修繕委員のメンバーです。
質問があるのですが、借り入れを返済する計画はあるのでしょうか。
私のマンションでも安易に借り入れを主張される方がいらっしゃいました。
しかし、借り入れをしないと大規模修繕工事ができないということは、
そもそも修繕積立金が安いのではないでしょうか。
私は修繕積立金の範囲内での大規模修繕工事に限られるべきであり、
その規模を超えるのであれば長期修繕計画を見直すべきと主張しました。
長期修繕計画も第2回大規模修繕工事(築31年目)だけでなく、
第3回大規模修繕工事(築46年目)を含んだ今後31年分の見直しを行い、
必要とするお金を一時金徴収するのか、修繕積立金の値上げとするのかの判断を求め、
修繕積立金を単価29円/㎡から149円/㎡へと約5倍の値上げとなりました。
それでも国土交通省の平均単価と比べれば安いです。
私からのアドバイスとしては、
修繕委員会は修繕積立金の範囲内で大規模修繕工事を計画することに尽きると思います。

arkさん 回答ありがとうございます。管理会社作成の修繕計画がいい加減で(当方の私感ですが)、30年後の修繕積立金が負担出来ない位の金額とか?当方が理事長の時に、区分所有者の方に危機感を得るために皆さん負担出来ますか?とアンケートしたり、管理委託費を削減し(委託費削減ゼロと言っていた管理会社が複数社と競争した結果3割削減です)その結果を反映した修繕計画を作成、値上げを行いました。但し、支出である工事費がまったく低く、不足金が発生しています。arkさんの指摘のとおり、修繕積立金が安すぎたと同時に管理会社への委託費が高額、小規模工事が割高(他社との競争でわかりました)の結果と思います。●もちろん、借入返済計画はありませんし、管理会社も提案してきません。基本的に借り入れは止めて、必要な工事を複数社による競争と思っています。個別に競争予定社と勉強会をしましたが、工事実績で管理会社の工事を一括下請けした社とか、酷いものです。ちなみに、管理会社は、独立系の全国規模の社です。当方のマンションの現在の積立金は、149円/㎡以上です。 アドバイスにより修繕積立金の範囲内で大規模修繕工事を計画いたします。知り合いの方に、コンサルが出来そうと冗談を言われました。

ナオとリョウさん、理事長もされていたのですね。お疲れ様です。
私のマンションも実数精算部分が一千万円も安くなるということから、
やらないと決めたものが次々と復活しました。
資産価値を気にする方は「きれいにしたい」という視点から要望されます。
見た目よりも、長期にわたって機能を維持するということが重要と思います。
がんばっていきましょう。

ご質問者の質問とその後のご回答者とのやりとりからポイントを以下のようにまとめて回答させていただきます。
一つの意見として書き込みます、質問者様のすべての質問に回答するものではありません。
・ご質問者は大規模修繕工事の委員長である。
・第1回目の大規模修繕工事の予定がある。
・しかし修繕積立金が不足している。
・過去に管理会社に依頼して長期修繕計画を立てた。
・修繕積立金の値上げを行っている。

長期修繕計画表は必要な工事を時系列で一覧にしてその工事を行うためにいくら必要か、積立金が足りるのかを判断するために作成されていると思います。ナオとリョウさんのマンションでも計画表をお作りになっているとのことですからその時に積立金のチェックを行ったと思います。そしておそらく不足となる期があったので積立金の値上げを行い赤字となる年度を解消したのではないでしょうか。

修繕計画では積立金不足にならないのに第1回目の修繕工事の見積りで不足となったとのことですから計画より高い工事費となった訳です。その原因はいろいろ考えられます。材料、人件費などの上昇や計画表に載っていない追加工事の発生などです。または計画表の精度が低かったのかも知れません。あるいは地震や台風の被害で予定外の費用があったのかもしれません。

これらをふまえて今後の対応ですが大規模修繕工事の延期を検討すべきではないでしょうか。積立金不足は延期の理由になります。緊急度の高い工事があるのならそこだけ行えば良いと考えます。その上で修繕計画表の見直し、更新を行い新たな大規模修繕の時期を決めてはいかがでしょうか。マンションの修繕についてはセミナー参加など専門家の話を聞くといろいろ知識もついてきます。管理会社を通さずに管理組合が自力で業者探しをすれば見積り金額も低くなってきます。

ポトスの葉さん 回答ありがとうございます。 大規模修繕計画の工事費(管理会社が作成したもので)が、まったくいい加減で、例えばタイル製作費が見込んでないとか、間接経費が全く見込んでいないとか。当方が理事長の時に、過去の値上げ時に作成された計画の根拠の質問にも(担当者が変わりわからない、会社の関係者に聞いたが誰もわからないとか)酷いものでした。ポトスの葉さんの指摘にもありますが、現在、管理会社を含めて数社と個別に打ち合わせをしています。打ち合わせの場に、支店長も来られましたが、この程度の支店長という感じでした。管理会社は、独立系の全国規模の会社です。借入は、問題の先送りになることから、一時金の徴収と考えています。管理会社のプライドはと思います。一時金となった場合、特別議決でよさそうですが、負担出来ない区分所有者(滞納者は現在ゼロですが、滞納金をやっと支払いしていただいた区分所有者の方もいいられますし)の事を思うと切ないです。

ご参考までに申し上げます。
私どものマンションは5年前に1回目の大規模修繕を行いました。築後16年目です。管理会社は12年目の大規模修繕を勧めてきましたが、当時私は資金計画を担当しておりまして「積立金があまりない」という理由で反対しました。ただ屋上防水工事だけは実施しました。大規模修繕はその後、コンサルを入れて修繕基準を公にした上で十数社見積りを取りその中から数社選んでプレゼンをしてもらい理事会多数決で決めました(このように書くと簡単ですが苦労も多く3年を要しました)。いろいろ工夫した甲斐があり工事終了後、6年分の積立金が残りました。
マンション毎に違いがあるとは思いますが1回目の修繕ではそれほどマンションの劣化は進んでおらず外壁補修などはそれほど急いでやらなくてもまあ、いいかなという感じです。「タイルの浮きがあります」などと脅されますが私どものマンションで15年間でタイルが落下したことは一度もありませんでした(ごく単純化して書いておりますが理事の目視点検など様々な努力がなされていますが)。
長期修繕計画ですが簡易的なものだったのでしょうか。管理会社作成の計画書は標準モデルに基づいていてそれほど抜けている項目があるはずはないと思うのですが。もちろん建築士が積算で作成するものよりは精度は落ちると思いますが。

「工事が不足(???)するマンションは、貴社が管理するマンションでありますか?と質問したところ、あります。」

工事費用が不足しているマンションは近隣でも本当に多くあります。
売り出し時に意図的に低く設定した修繕積立金のまま、漫然と管理しているのが普通です。

よく事情が分かりませんので、経緯を含めてわかりやすく書き直しをお勧めします。

15年前も先の大規模修繕の費用まで考えて購入する人はまずいません。
初期設定の金額に管理会社は責任がありませんし、必ず揉めるだろう値上げは提案がし難いのでしょうね。(販売会社の系列なら責任無しと言えないと思ってますが!)
この辺は担当者の資質に依ると思いますが、耳に痛い事を言ってくれる担当者がいたこともあります。

大規模修繕工事の資金を準備するのは管理組合の責任です。
管理会社が自社で受注したいなら、もっと工事内容と資金計画に踏み込んだオファーをすべきです。 
そこまでする気が無いなら、受注に大して意欲が無いのか? 
その程度の管理会社なのですから、もう当てにするのは止めましょう!

大規模修繕は費用が貯まってからにするか、小中規模の修繕を繰り返して積立金の範囲内で(分相応)必要最低限の修繕にしてはいかがでしょうか?

大規模修繕は必須ではありません。

積立金不足の参考記事:
manetatsu.com: マンション購入時は「未来の修繕積立金」に注意 管理費との違いや目安となる金額について解説.
https://manetatsu.com/2020/03/235324/

https://is.gd/mUkBzY

ヨコオさん 回答ありがとうございます。一時金、借入は、特別議決でと、管理組合に答申します。理事長の時に工事費の不足が懸念されることから、大規模修繕計画の主に積立金の見直しを行い、反対も無く、値上げをし、当分の間は大丈夫と思っていました。さすがに、工事費の見直しは、ボランティアでは無理と思いました。機会があるごとに、自ら関心を持って下さいと区分所有者に説明してきました。具体な一時金の説明で関心を持ってくれればと思います。一時金の負担に応じられない区分所有者が切ないと思います。幸いにも、工事を希望する社が数社ありましたので(管理会社も含まれますが)と工事内容、工事の品質等について打ち合わせを行います。

一時金はローンを組む区分所有者も出るのかな~?

値上げが簡単に通るほど無関心又は理事会にお任せなら、それはそれで理事さん達には計画通りに工事が出来そうで好都合ですね-www。

工事の決議は普通決議で大丈夫です。
一時金徴収か借り入れかは、2者選択として決議するのは難しいように思います。
理事会でどちらにするかをしっかり検討して総会に上程した方がいいのではないでしょうか。

今どうしても工事が必要なのでしょうか。
工事の内容も、もっと検討して必要なところと、足場がなけれなできないところなどに絞って費用を抑えることもできるのではないでしょうか。

一時金徴収は組合員の方に大きな負担がかかると思います。
借り入れの方が楽かもしれません。
住宅金融支援機構ではかなりの低金利で借り入れができます。返済計画もムリのないような内容になっています。
最長10年ですが、もう少ししたら20年までの借り入れができるようになるようです。

このような手続きは、管理会社がやってくれるはずなのですが。

大規模修繕工事は管理会社主導の下でやっているのですか?
それでしたら初めから見直した方がいいのかもしれません。

あくまで個人の感想ですが。

メロディーさん、回答ありがとうございます。修繕積立金不足は、二回目の大規模修繕工事が多く、一回目の工事で不足するマンションは、貴社が管理するマンションでありますかと質問しましたら、普通に有りますとの回答でした。社の名前を公表したいくらいですけど、止めときます。普通議決で大丈夫とのことですので、理事会に報告します。大規模修繕工事は複数社と競争をしますと、伝えたところ、資料の提出が非常に遅くなりました。管理会社を含めて複数社と個別に勉強会をしていますが、管理会社の工事実績として報告のあったマンションが、他社の下請け実績にあったり(複数のマンションで)と酷いものです。修繕委員長の前は、二期続けて理事長をしていたことから、一時金無理ですとの相談もきています。初めてのマンションですが、大変です。愚痴で申し訳ありませんでした。

①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?
②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?
→①は通常は普通決議ですが②と合わせて考えれば特別決議にすべきだと思います。

③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。
④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?
→管理会社は無責任極まりないとは思いますが、1回目の大規模修繕工事で資金不足とのお話からすると、かなり管理の悪いマンションと思われますので売却され別の管理のよいマンションに移られた方がよいと思います。

また特別決議で決議して、突然一時金の臨時徴収と言われても払えない区分所有者の方々も多くいると思いますので、借金をしても返済出来ない可能性があり、その場合「ナオとリョウさん」にも責任が及ぶ可能性があります。
そこまでボランティア理事長の「ナオとリョウさん」が苦労する義務は無いと思います。

このケースでは当面大規模修繕工事は保留として、「ナオとリョウさん」は早く別のマンション(賃貸でも)に移り、この管理不全マンションとは縁を切った方がよいと思います。

asaka50さん回答ありがとうございます。理事長二期、現在は大規模修繕委員長です。大規模修繕は普通議決とのことですの了解しました。当方が理事長の時に、大規模修繕工事の不足金が想定されることから、管理組合の見直しで委託費を約三割削減し、管理会社作成の大規模修繕計画に反映、修繕積立金の値上げをしました。大規模修繕工事費自体がいい加減な金額でした。理事長の時に、大規模修繕工事で銀行から借り入れする場合、交渉はしません。借金はしたことありませんから、その時は理事長を辞退しますと宣誓しています。きっと、理事長のなりては(今でもいませんが)無いと思います。管理会社に第一回の大規模修繕工事で工事が不足するマンションは、貴社が管理するマンションでありますか?と質問したところ、あります。との回答でした。管理会社として恥ずかしくないのでしょうか?さらなる、管理委託費の削減、大規模修繕工事の複数社との比較、努めます。

大規模修繕工事は一旦延期して、一方で修繕工事積立金を値上げし地道に積立金を積み上げてから、大規模修繕工事をした方がよいでしょう。

TUMIさん回答ありがとうございます。理事長二期、現在は大規模修繕委員長です。当方が理事長の時に、大規模修繕工事の不足金が想定されることから、管理組合の見直しで委託費を約三割削減し、管理会社作成の大規模修繕計画に反映、修繕積立金の値上げをしました。大規模修繕工事費自体がいい加減な金額でした。さらなる、管理委託費の削減、大規模修繕工事の複数社との比較、努めます。管理会社の責務って、なんでしょうか? 恥ずかしくないのでしょうか? と思います。

①工事の議決は、普通議決か特別議決ですか?
②一時金徴収か借り入れかは、普通議決か特別議決ですか?
→①は通常は普通決議ですが②と合わせて考えれば特別決議にすべきだと思います。

③一時金の臨時徴収と考えていますが、無理との区分所有者の対応は?無理の方の工事費が不足しますが、その対応は? 工事費はとりあえず、管理会社からの概算工事で、複数社による競争を想定しています。
④管理会社は工事はしたいが、お金の手立ては、知らないという、対応です。管理会社の対応はこのようなものですか?
→管理会社は無責任極まりないとは思いますが、1回目の大規模修繕工事で資金不足とのお話からすると、かなり管理の悪いマンションと思われますので売却され別の管理のよいマンションに移られた方がよいと思います。

また特別決議で決議して、突然一時金の臨時徴収と言われても払えない区分所有者の方々も多くいると思いますので、借金をしても返済出来ない可能性があり、その場合「ナオとリョウさん」にも責任が及ぶ可能性があります。
そこまでボランティア理事長の「ナオとリョウさん」が苦労する義務は無いと思います。

このケースでは当面大規模修繕工事は保留として、「ナオとリョウさん」は早く別のマンション(賃貸でも)に移り、この管理不全マンションとは縁を切った方がよいと思います。

asaka50さん回答ありがとうございます。理事長二期、現在は大規模修繕委員長です。大規模修繕は普通議決とのことですの了解しました。当方が理事長の時に、大規模修繕工事の不足金が想定されることから、管理組合の見直しで委託費を約三割削減し、管理会社作成の大規模修繕計画に反映、修繕積立金の値上げをしました。大規模修繕工事費自体がいい加減な金額でした。理事長の時に、大規模修繕工事で銀行から借り入れする場合、交渉はしません。借金はしたことありませんから、その時は理事長を辞退しますと宣誓しています。きっと、理事長のなりては(今でもいませんが)無いと思います。管理会社に第一回の大規模修繕工事で工事が不足するマンションは、貴社が管理するマンションでありますか?と質問したところ、あります。との回答でした。管理会社として恥ずかしくないのでしょうか?さらなる、管理委託費の削減、大規模修繕工事の複数社との比較、努めます。

工事の決議は普通決議で大丈夫です。
一時金徴収か借り入れかは、2者選択として決議するのは難しいように思います。
理事会でどちらにするかをしっかり検討して総会に上程した方がいいのではないでしょうか。

今どうしても工事が必要なのでしょうか。
工事の内容も、もっと検討して必要なところと、足場がなけれなできないところなどに絞って費用を抑えることもできるのではないでしょうか。

一時金徴収は組合員の方に大きな負担がかかると思います。
借り入れの方が楽かもしれません。
住宅金融支援機構ではかなりの低金利で借り入れができます。返済計画もムリのないような内容になっています。
最長10年ですが、もう少ししたら20年までの借り入れができるようになるようです。

このような手続きは、管理会社がやってくれるはずなのですが。

大規模修繕工事は管理会社主導の下でやっているのですか?
それでしたら初めから見直した方がいいのかもしれません。

あくまで個人の感想ですが。

メロディーさん、回答ありがとうございます。修繕積立金不足は、二回目の大規模修繕工事が多く、一回目の工事で不足するマンションは、貴社が管理するマンションでありますかと質問しましたら、普通に有りますとの回答でした。社の名前を公表したいくらいですけど、止めときます。普通議決で大丈夫とのことですので、理事会に報告します。大規模修繕工事は複数社と競争をしますと、伝えたところ、資料の提出が非常に遅くなりました。管理会社を含めて複数社と個別に勉強会をしていますが、管理会社の工事実績として報告のあったマンションが、他社の下請け実績にあったり(複数のマンションで)と酷いものです。修繕委員長の前は、二期続けて理事長をしていたことから、一時金無理ですとの相談もきています。初めてのマンションですが、大変です。愚痴で申し訳ありませんでした。

大規模修繕工事は一旦延期して、一方で修繕工事積立金を値上げし地道に積立金を積み上げてから、大規模修繕工事をした方がよいでしょう。

TUMIさん回答ありがとうございます。理事長二期、現在は大規模修繕委員長です。当方が理事長の時に、大規模修繕工事の不足金が想定されることから、管理組合の見直しで委託費を約三割削減し、管理会社作成の大規模修繕計画に反映、修繕積立金の値上げをしました。大規模修繕工事費自体がいい加減な金額でした。さらなる、管理委託費の削減、大規模修繕工事の複数社との比較、努めます。管理会社の責務って、なんでしょうか? 恥ずかしくないのでしょうか? と思います。

ご質問者の質問とその後のご回答者とのやりとりからポイントを以下のようにまとめて回答させていただきます。
一つの意見として書き込みます、質問者様のすべての質問に回答するものではありません。
・ご質問者は大規模修繕工事の委員長である。
・第1回目の大規模修繕工事の予定がある。
・しかし修繕積立金が不足している。
・過去に管理会社に依頼して長期修繕計画を立てた。
・修繕積立金の値上げを行っている。

長期修繕計画表は必要な工事を時系列で一覧にしてその工事を行うためにいくら必要か、積立金が足りるのかを判断するために作成されていると思います。ナオとリョウさんのマンションでも計画表をお作りになっているとのことですからその時に積立金のチェックを行ったと思います。そしておそらく不足となる期があったので積立金の値上げを行い赤字となる年度を解消したのではないでしょうか。

修繕計画では積立金不足にならないのに第1回目の修繕工事の見積りで不足となったとのことですから計画より高い工事費となった訳です。その原因はいろいろ考えられます。材料、人件費などの上昇や計画表に載っていない追加工事の発生などです。または計画表の精度が低かったのかも知れません。あるいは地震や台風の被害で予定外の費用があったのかもしれません。

これらをふまえて今後の対応ですが大規模修繕工事の延期を検討すべきではないでしょうか。積立金不足は延期の理由になります。緊急度の高い工事があるのならそこだけ行えば良いと考えます。その上で修繕計画表の見直し、更新を行い新たな大規模修繕の時期を決めてはいかがでしょうか。マンションの修繕についてはセミナー参加など専門家の話を聞くといろいろ知識もついてきます。管理会社を通さずに管理組合が自力で業者探しをすれば見積り金額も低くなってきます。

ポトスの葉さん 回答ありがとうございます。 大規模修繕計画の工事費(管理会社が作成したもので)が、まったくいい加減で、例えばタイル製作費が見込んでないとか、間接経費が全く見込んでいないとか。当方が理事長の時に、過去の値上げ時に作成された計画の根拠の質問にも(担当者が変わりわからない、会社の関係者に聞いたが誰もわからないとか)酷いものでした。ポトスの葉さんの指摘にもありますが、現在、管理会社を含めて数社と個別に打ち合わせをしています。打ち合わせの場に、支店長も来られましたが、この程度の支店長という感じでした。管理会社は、独立系の全国規模の会社です。借入は、問題の先送りになることから、一時金の徴収と考えています。管理会社のプライドはと思います。一時金となった場合、特別議決でよさそうですが、負担出来ない区分所有者(滞納者は現在ゼロですが、滞納金をやっと支払いしていただいた区分所有者の方もいいられますし)の事を思うと切ないです。

ご参考までに申し上げます。
私どものマンションは5年前に1回目の大規模修繕を行いました。築後16年目です。管理会社は12年目の大規模修繕を勧めてきましたが、当時私は資金計画を担当しておりまして「積立金があまりない」という理由で反対しました。ただ屋上防水工事だけは実施しました。大規模修繕はその後、コンサルを入れて修繕基準を公にした上で十数社見積りを取りその中から数社選んでプレゼンをしてもらい理事会多数決で決めました(このように書くと簡単ですが苦労も多く3年を要しました)。いろいろ工夫した甲斐があり工事終了後、6年分の積立金が残りました。
マンション毎に違いがあるとは思いますが1回目の修繕ではそれほどマンションの劣化は進んでおらず外壁補修などはそれほど急いでやらなくてもまあ、いいかなという感じです。「タイルの浮きがあります」などと脅されますが私どものマンションで15年間でタイルが落下したことは一度もありませんでした(ごく単純化して書いておりますが理事の目視点検など様々な努力がなされていますが)。
長期修繕計画ですが簡易的なものだったのでしょうか。管理会社作成の計画書は標準モデルに基づいていてそれほど抜けている項目があるはずはないと思うのですが。もちろん建築士が積算で作成するものよりは精度は落ちると思いますが。

「工事が不足(???)するマンションは、貴社が管理するマンションでありますか?と質問したところ、あります。」

工事費用が不足しているマンションは近隣でも本当に多くあります。
売り出し時に意図的に低く設定した修繕積立金のまま、漫然と管理しているのが普通です。

よく事情が分かりませんので、経緯を含めてわかりやすく書き直しをお勧めします。

15年前も先の大規模修繕の費用まで考えて購入する人はまずいません。
初期設定の金額に管理会社は責任がありませんし、必ず揉めるだろう値上げは提案がし難いのでしょうね。(販売会社の系列なら責任無しと言えないと思ってますが!)
この辺は担当者の資質に依ると思いますが、耳に痛い事を言ってくれる担当者がいたこともあります。

大規模修繕工事の資金を準備するのは管理組合の責任です。
管理会社が自社で受注したいなら、もっと工事内容と資金計画に踏み込んだオファーをすべきです。 
そこまでする気が無いなら、受注に大して意欲が無いのか? 
その程度の管理会社なのですから、もう当てにするのは止めましょう!

大規模修繕は費用が貯まってからにするか、小中規模の修繕を繰り返して積立金の範囲内で(分相応)必要最低限の修繕にしてはいかがでしょうか?

大規模修繕は必須ではありません。

積立金不足の参考記事:
manetatsu.com: マンション購入時は「未来の修繕積立金」に注意 管理費との違いや目安となる金額について解説.
https://manetatsu.com/2020/03/235324/

https://is.gd/mUkBzY

ヨコオさん 回答ありがとうございます。一時金、借入は、特別議決でと、管理組合に答申します。理事長の時に工事費の不足が懸念されることから、大規模修繕計画の主に積立金の見直しを行い、反対も無く、値上げをし、当分の間は大丈夫と思っていました。さすがに、工事費の見直しは、ボランティアでは無理と思いました。機会があるごとに、自ら関心を持って下さいと区分所有者に説明してきました。具体な一時金の説明で関心を持ってくれればと思います。一時金の負担に応じられない区分所有者が切ないと思います。幸いにも、工事を希望する社が数社ありましたので(管理会社も含まれますが)と工事内容、工事の品質等について打ち合わせを行います。

一時金はローンを組む区分所有者も出るのかな~?

値上げが簡単に通るほど無関心又は理事会にお任せなら、それはそれで理事さん達には計画通りに工事が出来そうで好都合ですね-www。

私は2004年完成約100戸規模マンションの修繕委員のメンバーです。
質問があるのですが、借り入れを返済する計画はあるのでしょうか。
私のマンションでも安易に借り入れを主張される方がいらっしゃいました。
しかし、借り入れをしないと大規模修繕工事ができないということは、
そもそも修繕積立金が安いのではないでしょうか。
私は修繕積立金の範囲内での大規模修繕工事に限られるべきであり、
その規模を超えるのであれば長期修繕計画を見直すべきと主張しました。
長期修繕計画も第2回大規模修繕工事(築31年目)だけでなく、
第3回大規模修繕工事(築46年目)を含んだ今後31年分の見直しを行い、
必要とするお金を一時金徴収するのか、修繕積立金の値上げとするのかの判断を求め、
修繕積立金を単価29円/㎡から149円/㎡へと約5倍の値上げとなりました。
それでも国土交通省の平均単価と比べれば安いです。
私からのアドバイスとしては、
修繕委員会は修繕積立金の範囲内で大規模修繕工事を計画することに尽きると思います。

arkさん 回答ありがとうございます。管理会社作成の修繕計画がいい加減で(当方の私感ですが)、30年後の修繕積立金が負担出来ない位の金額とか?当方が理事長の時に、区分所有者の方に危機感を得るために皆さん負担出来ますか?とアンケートしたり、管理委託費を削減し(委託費削減ゼロと言っていた管理会社が複数社と競争した結果3割削減です)その結果を反映した修繕計画を作成、値上げを行いました。但し、支出である工事費がまったく低く、不足金が発生しています。arkさんの指摘のとおり、修繕積立金が安すぎたと同時に管理会社への委託費が高額、小規模工事が割高(他社との競争でわかりました)の結果と思います。●もちろん、借入返済計画はありませんし、管理会社も提案してきません。基本的に借り入れは止めて、必要な工事を複数社による競争と思っています。個別に競争予定社と勉強会をしましたが、工事実績で管理会社の工事を一括下請けした社とか、酷いものです。ちなみに、管理会社は、独立系の全国規模の社です。当方のマンションの現在の積立金は、149円/㎡以上です。 アドバイスにより修繕積立金の範囲内で大規模修繕工事を計画いたします。知り合いの方に、コンサルが出来そうと冗談を言われました。

ナオとリョウさん、理事長もされていたのですね。お疲れ様です。
私のマンションも実数精算部分が一千万円も安くなるということから、
やらないと決めたものが次々と復活しました。
資産価値を気にする方は「きれいにしたい」という視点から要望されます。
見た目よりも、長期にわたって機能を維持するということが重要と思います。
がんばっていきましょう。

以前コメントを頂き、感謝しているものです。
また、大変なお役目を担いましたね。私も一人でいろいろ調べて、管理会社の持ってきた大規模修繕工事代金を2000万下げることに成功しました。あまりに工事代金が高かったこと、修繕積立金が工事費用と同じくらいということに気がついたことがきっかけで、他の住民の方にも協力して頂いて、成功しました。
管理会社からの工事代金は、あまり信用しないでください。管理会社経由の工事業者はとても高く、談合が行われているようでしたので、全国資産相談センターで相談して紹介してもらったところと、外装専科というTVなどで良心的な値段でやってくれるところを見積もりをとったところ、約半値となり驚きました。今までの小口修繕工事もバカ高だったことがわかり、管理会社は信用できないと思うようになりました。

管理会社が何もやってくれないところで、知識もないため、自分で長期修繕計画をたててみて、修繕積立金も考えるようになりました。
管理費を競争で見直してみようと、管理会社の変更を同時進行させています。競争で安くなる管理費を修繕金に充てれば、借り入れをせずとも大丈夫かもしれません。管理会社経由の工事代金でしたら、間違いなく高い工事費を押し付けられています。

大規模修繕工事が決まった後で、㈱シーアイピーの須藤桂一さんが書いた本を図書館で読みました。もっと安く、CM方式といった方法で賢くできたかなと反省しました。(決して回し者ではございません。) 
借り入れをする前に、住民の立場に親身になって考えてくれる専門家を入れたほうがよいのではと思いました。管理会社が先の見通し(長期修繕計画や、積立積立金の計画)をもたずに、そのようにいってくるのは、とても解せません。

フリージアさん 回答ありがとうございます。みんなの管理組合のサイト大変良いですね。貴重な情報ありがとうございます。マンション管理会社ってなんだろうと思っています。当方が理事長の時に、給湯器と24時間浴室換気装置が続けて壊れて、近くの専門店とネットで調べて補修しました。多分寿命と思います。その後、管理会社からの紹介の社から投げ込みの広告があり、その金額が高額だったので、管理会社からの紹介という触れ込みであれば、少なくても、当方が直した金額程度とすべきという申しいれに対し、あくまで、自己責任との回答がきましたので、理事に了解を得、掲示板で紹介し数件、斡旋をしました。大規模修繕工事にあたり、積立金では不足するので、一時金の徴収、ノンバンクから借り入れして下さいとは唖然でした。不足金の手立てについても、普通議案、特別議案の質問について、管理組合で決めて下さいとか。独立系の全国規模の社です。
管理会社の提示の金額はあくまでベースと思っています。現在、管理会社他複数社と打ち合わせをしています。管理会社は一括下請けなので品質とか工事体制とかの質問はまったく×の回答で、住民とのコミュニケーションのみ強調です。外装専科とお名前もお聞きしましたので、相談してみようと思います。

大手管理会社でも、そのような実態と知り驚きました。マンション管理士というものは、雲泥の差があると最近よくわかりました。一級建築士を持ちながらマンション管理士を持っていたり、施工技術者の資格を持ちながらマンション管理士をもっている方がいらっしゃるところは、建築関係に詳しいので相場や施工方法がよくわかり、質問しても答えられます。例え資格がなくても、会社内でよく研修をしているところは、社員が優秀で知識も豊富ですが、うちの小さい管理会社なんてとこは、間違ったことを教えてくれます。やはり、管理会社をよく選ばないとだめですね。
 確か、ナオとリョウさんも、以前管理会社変更を進めた経験がありましたね。失態の事実のみを記した記録をつけ、他の住民にお知らせすることをお勧めします。組合の理事長しかわかりえないものが多く、何年もかかりましたが、記録によってようやくわかってもらえる人が何人かでてきました。うちの場合は、調べれば調べるほど(規約・点検報告も杜撰でした)いろんなアラがでてきてしまいました。
 また、組合の人たちと、ネット上で話し合える無料サイトを見つけました。マンションの管理組合のためのサイトで、無料の部分だけでもとても便利です。通称マンボーです。 https://mansion-board.com/index.php
ネットをつかえる人ばかりではないので、登録数は少ないですが、館外へお住いの方への周知方法として掲示板を利用したり、トピックについて話し合ったりすることができたり。お一人で苦労なさらず、一緒に戦ってくれる住民がいると心強いですよ。応援しています。

フリージアさん  丁寧な回答ありがとうございます。 ㈱シーアイピーに資料を依頼しました。あわせて、ホームページは当方が苦手なので、得意な方に情報提供いたします。当方のマンションは機械式駐車場を有してまして(土地購入で平置きは無理のようです。最悪のマンションです)、駐車料金を管理費に充当していました、これも最悪。(複数社と管理会社見直しの競争した結果は、同じ会社となりましたが、管理委託費が3割程度削減)が現在は充当無しです。競争した社曰く、オタクの管理会社は、ものすごく安いプランを提示するとのことも言われました。気が付いたのが遅かったです。小口修繕費用も、相見積もりは、独自の見積もりよりも相当高額、不要な扉の新設の提案、高額な設計図の電子データー化(ネットの価格より高額なので質問したら、管理会社に電子データがありましたのでUSBで無料で提出)、錆びてもいない空調機の蓋の交換(当方が水洗いしたらピカピカ交換不要)、高額な防災トイレの購入(災害時に誰が配布するのとか疑問点を指摘、県推奨のトイレを希望者に斡旋)など利益追求の社と思います(当時の担当者は交代しました)(・・・・ネット上の評価は、ブービーでした。管理会社見直し、苦労が多いですが、結果的同じ会社となっても、マンションにとって利点が多いと思います。




お疲れ様です。管理会社のいろいろな金策を見破って、すばらしいです! 不要な工事費や要らない提案、するどい質問で管理会社の提案を却下させてくれる人、うちの組合にもいてほしいです。 それだけ、信用できない管理会社なのに、変えなくてよかったというのがよくわかりません。どんなところが利点なのでしょう?

管理会社変更の検討の際に、他の管理会社と談合があったのかもしれませんね? うちも見積を依頼したところの1社が 他にはどこの管理会社が見積もりを出すのか聞いてきました。また、決算書も見せてと言ってきましたので、それらによって金額が変わるかもしれないので、どちらも教えないことにしていると方針を話したところ、急に無理難題をいってきたので、見積もり依頼を断りました。談合をしたかったのかなと思いました。 管理会社って何なんでしょう?プロなのに恥ずかしくないの?と思う事、同じく多々あります。お互い頑張りましょう。

競争した利点は、管理のレベルを上げて、管理委託費が約3割削減され、駐車料金から管理費への充当がゼロとなった事です。どこの管理会社にするかの決定は、区分所有者の投票としました。各社からのプレゼンの前に、現在の管理会社への投票が多く、決定しました。管理会社の意図が働いたかはわかりません。競争することを管理会社に伝えましたら、当然のように、どこの社?ですかと聞いてきました。(競争する社がマンションを見たいと言うので、当方が同席しましたが、管理人さんがマンションに入るにはサインをしてほしいと言われ、理事長が立ち会うので不要と回答しました)、但し、区分所有者には、選定した社、選定した理由を、伝えていますので、談合があったかは分かりません。見積もりにあたり、現在管理している機械式駐車場の社に見積もりをお願いしたところ法外な金額を提示された社があり、きっと管理会社から何かあったと思います。安価だけでは困りますので、現在の管理水準以上、当方のマンションを管理する上での留意点具体な対応等記載して頂きました。競争後担当者が変わり、※最悪の担当者で困っています。理事もしていますので(排水管洗浄の社選定、植木の社の選定(シルバー人材センターに依頼で大幅減額)、空調機の清掃社の選定(約6割削減)等等、一時徴収するならば大規模修繕工事反対するお金を払わない(訴訟したらとか)の意見がきたり(じゃどううするのと聞きたいくらいです) お疲れ気味です。現在の理事長さんと修繕委員の一人の方が理解があり(全然メールの返答の無い方もおられます)良いですが。引っ越すにはお金も無いしです。

お忙しいところ、いろいろ教えて頂き、ありがとうございました。本当にいろいろご尽力なさっていらして、感心いたしました。
私も見習わねば。今後の参考にさせていただきます!  これからも頑張ってください。

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