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新たな長期修繕計画の作成は総会決議の筈ですが!

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

昨年に1回目の大規模修繕が終わりました。

来月実施予定の総会議案が事前に配布されましたので議案書を確認したところ「新長期修繕計画の件」とあり、既に長期修繕計画が作成されその結果を踏まえ来期より修繕積立金を値上げするとの内容でした。

お金おかけ長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要な筈なので、理事会に質問状を送ったところ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」との回答を貰いましたが納得出来ません。

私としては総会の決議を経ないでの長期修繕計画の作成は違法だと思いますので、この議案を提出する事自体がダメだと思います。

総会で既に完成した長期修繕計画を後追い承認する訳にいきませんが、総会ではどの様に追及すれば良いのでしょうか?

理事会役員の責任を追及して理事会役員の辞任を要求しても任期が1年で全員退任するので意味がありません。
例えば理事会役員に長期修繕計画の作成費用を役員個人に要求する事は可能でしょうか?
また最低限の罰として理事会役員の役員報酬を返上させる(細則では理事会に出席するだけで報酬が支払われる)事は可能でしょうか?

何れにしても(確信犯的に)規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

みんなの回答

総会で報告さえすればそれで事足ります。

10年ほど前ですが、私のマンションで長期修繕計画の見直しと値上げがありました。総会で決議されましたが、住民の主婦たちが”値上げ撤回の”の声を上げ1/5以上の署名を集め臨時総会が開かれて値上げ案撤回となりました。それから1年かけて(実質6カ月程度)長期修繕計画の見直し、管理費の見直しなど実施し値上げ額を当初の値上げ案の4割程度にして現在に至っています。長期修繕計画については住民説明会を4回ほど開催し質疑応答なども実施しました。ほかいろいろとありますが、総会で決定後でも撤回・変更する事は可能です。ただし最も重要なことはKUMIさんが先頭に立って周りを巻き込み引っ張っていく覚悟があるかどうかと思います。

当時の理事さん達の手続きの不備を見落としですが、管理組合理事は基本的に素人ですからその善管注意義務は軽いものですので、それ以上は追求しないでもよいものかと思います。

東海村さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は別な話で一括承認は出来ないと思います。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会で追及されては如何でしょうか?

楓さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要です。

ただ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」は実施前に承認を得る必要はないとの意味では正しいですが、長期修繕計画を作成した結果の報告ば必要と思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は別の議案です。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会前あるいは総会において、強く主張すれば良いと思います。
修繕積立金値上げは別の話です。

福井さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

KUMIさんは、現在の長期修繕計画と、それに基づいて増額された修繕積立金の徴収金額がご不満なのではありませんか?
それを覆すためには「変更手続きに不備があった」ことを理由として変更の無効を主張するという方法があります。
「変更手続きに不備」とは、本来ならば単体の議案として総会で承認を求めるべき内容を纏めて議案化したという部分です。メロディーさんのご回答で解りやすく説明されています。
しかし手続きに不備があったとしても、総会で承認されているなら、無効が確定するまでは有効です。

一方で長期修繕計画も、修繕積立金の徴収額も、「未来へ向かって変更する」事が可能です。現状に不満なら、KUMIさんが妥当と思う内容に再度変更するという道があります。そのためにはKUMIさんが役員に立候補して変更手続きのけん引役になることが必要でしょう。

当時の役員さん達は「手続きの不備を見落とした」わけですが、管理組合役員は基本的に素人ですからその善管注意義務は軽いものです。マンション管理を業としている管理会社の善管注意義務とは重さが異なります。過去に遡って当時の役員さんの責任を追及するデメリットも視野に入れて下さい。「見落としがあったら、罰を受けるのか!」という印象を管理組合員全員に与えたら、輪番で役員が回ってきたとしても役員就任を辞退する人が続出するのではないでしょうか?
マンション管理組合内での問題は「未来へ向かって改善する」のが良いと、私は思います。

三毛猫さん、ご返答有難うございます。
来年の総会で追求します。

規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

●との話ですが実際に罰を与えるのは難しいと思います。

東京急行さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は、本来別であるべきと思います。但し、一括承認とも考えることはできます。つまり、修繕積立金の値上げの根拠は当該長期修繕計画であるので、修繕積立金の値上げが承認された場合は、根拠となった長期修繕計画も承認されたものと考える得ると思われます。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会前あるいは総会において、修繕積立金値上げの決議前にその旨の主張を行い、居住者の合意形成を図り、修繕積立金の値上げ議案を否決にする方向に持っていけばよいのではないかと思います。

Ok さん、ご返答有難うございます。
総会で否決する方向にします。

たぶん大規模修繕工事の内容・費用の中に長期修繕計画作成も入っていたのではないでいょうか。
総会の議案として取り上げたのですから、これで決まりということではなく、それを承認するかどうかということになると思います。
ただ、長期修繕計画を承認することと、それにより修繕積立金を値上げすることとは別の問題ですから議案を分ける必要があります。
・大規模修繕後に作成された長期修繕計画の承認の件
・修繕積立金値上げの件
という2の議案とすることになります。
大規模修繕の一環として長計が作成されても、それはあくまで案ですから総会で承認することが必要になると思います。


たぶん大規模修繕工事の内容・費用の中に長期修繕計画作成も入っていたのではないでいょうか。
→大規模修繕工事も中には長期修繕計画には入っていません。

総会の議案として取り上げたのですから、これで決まりということではなく、それを承認するかどうかということになると思います。
→承認ではなく報告事項でとのことです。しかも長期修繕金の値上げも将来必要になるというだけで、長期修繕計画を作成したことの追認決議です。

大規模修繕の一環として長計が作成されても、それはあくまで案ですから総会で承認することが必要になると思います。
→確かにその筈ですが、長期修繕計画は既に半年前に組合員に配布され、今回の総会ではその追認だけです。

ですので完全な違法行為と思え、しかも役員の任期満了で逃げ切る魂胆と思われますので、何らかの罰を与えたいと思います。

規約に違反し総会を経ないで長期修繕計画を作成した行為に対し罰を与えたいと思いますが何か良い方法はありませんでしょうか?

●との話ですが実際に罰を与えるのは難しいと思います。

東京急行さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は別の議案です。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会前あるいは総会において、強く主張すれば良いと思います。
修繕積立金値上げは別の話です。

福井さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

たぶん大規模修繕工事の内容・費用の中に長期修繕計画作成も入っていたのではないでいょうか。
総会の議案として取り上げたのですから、これで決まりということではなく、それを承認するかどうかということになると思います。
ただ、長期修繕計画を承認することと、それにより修繕積立金を値上げすることとは別の問題ですから議案を分ける必要があります。
・大規模修繕後に作成された長期修繕計画の承認の件
・修繕積立金値上げの件
という2の議案とすることになります。
大規模修繕の一環として長計が作成されても、それはあくまで案ですから総会で承認することが必要になると思います。


たぶん大規模修繕工事の内容・費用の中に長期修繕計画作成も入っていたのではないでいょうか。
→大規模修繕工事も中には長期修繕計画には入っていません。

総会の議案として取り上げたのですから、これで決まりということではなく、それを承認するかどうかということになると思います。
→承認ではなく報告事項でとのことです。しかも長期修繕金の値上げも将来必要になるというだけで、長期修繕計画を作成したことの追認決議です。

大規模修繕の一環として長計が作成されても、それはあくまで案ですから総会で承認することが必要になると思います。
→確かにその筈ですが、長期修繕計画は既に半年前に組合員に配布され、今回の総会ではその追認だけです。

ですので完全な違法行為と思え、しかも役員の任期満了で逃げ切る魂胆と思われますので、何らかの罰を与えたいと思います。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は、本来別であるべきと思います。但し、一括承認とも考えることはできます。つまり、修繕積立金の値上げの根拠は当該長期修繕計画であるので、修繕積立金の値上げが承認された場合は、根拠となった長期修繕計画も承認されたものと考える得ると思われます。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会前あるいは総会において、修繕積立金値上げの決議前にその旨の主張を行い、居住者の合意形成を図り、修繕積立金の値上げ議案を否決にする方向に持っていけばよいのではないかと思います。

Ok さん、ご返答有難うございます。
総会で否決する方向にします。

KUMIさんは、現在の長期修繕計画と、それに基づいて増額された修繕積立金の徴収金額がご不満なのではありませんか?
それを覆すためには「変更手続きに不備があった」ことを理由として変更の無効を主張するという方法があります。
「変更手続きに不備」とは、本来ならば単体の議案として総会で承認を求めるべき内容を纏めて議案化したという部分です。メロディーさんのご回答で解りやすく説明されています。
しかし手続きに不備があったとしても、総会で承認されているなら、無効が確定するまでは有効です。

一方で長期修繕計画も、修繕積立金の徴収額も、「未来へ向かって変更する」事が可能です。現状に不満なら、KUMIさんが妥当と思う内容に再度変更するという道があります。そのためにはKUMIさんが役員に立候補して変更手続きのけん引役になることが必要でしょう。

当時の役員さん達は「手続きの不備を見落とした」わけですが、管理組合役員は基本的に素人ですからその善管注意義務は軽いものです。マンション管理を業としている管理会社の善管注意義務とは重さが異なります。過去に遡って当時の役員さんの責任を追及するデメリットも視野に入れて下さい。「見落としがあったら、罰を受けるのか!」という印象を管理組合員全員に与えたら、輪番で役員が回ってきたとしても役員就任を辞退する人が続出するのではないでしょうか?
マンション管理組合内での問題は「未来へ向かって改善する」のが良いと、私は思います。

三毛猫さん、ご返答有難うございます。
来年の総会で追求します。

長期修繕計画の見直しを実施するには「総会決議」が必要です。

ただ、「大規模修繕の一環として実施したものなので総会決議は不要」は実施前に承認を得る必要はないとの意味では正しいですが、長期修繕計画を作成した結果の報告ば必要と思います。

asaka50さん、ご返答有難うございます。

長期修繕計画の承認と修繕積立金値上げの承認は別な話で一括承認は出来ないと思います。
長期修繕計画が違法であると思われるのであれば、総会で追及されては如何でしょうか?

楓さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

当時の理事さん達の手続きの不備を見落としですが、管理組合理事は基本的に素人ですからその善管注意義務は軽いものですので、それ以上は追求しないでもよいものかと思います。

東海村さん、ご返答有難うございます。
総会で追求します。

10年ほど前ですが、私のマンションで長期修繕計画の見直しと値上げがありました。総会で決議されましたが、住民の主婦たちが”値上げ撤回の”の声を上げ1/5以上の署名を集め臨時総会が開かれて値上げ案撤回となりました。それから1年かけて(実質6カ月程度)長期修繕計画の見直し、管理費の見直しなど実施し値上げ額を当初の値上げ案の4割程度にして現在に至っています。長期修繕計画については住民説明会を4回ほど開催し質疑応答なども実施しました。ほかいろいろとありますが、総会で決定後でも撤回・変更する事は可能です。ただし最も重要なことはKUMIさんが先頭に立って周りを巻き込み引っ張っていく覚悟があるかどうかと思います。

総会で報告さえすればそれで事足ります。

回答がありません。