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大規模修繕工事

大規模修繕工事で借り入れをしたい

初めて質問させていただきます。
当マンションで大規模修繕工事を行いたいのですが、修繕積立金が不足しており困っております。
借り入れをしようと理事会で話しておりますが、どこから借り入れを行うのがよいか迷っております。
お知恵を貸していただければ幸いです。

みんなの回答

う~ん!
そもそも何故、何のために、大規模修繕を実施するんですか?
必要十分条件が見えてきません。大規模修繕ありきで進んではいませんか?現状の劣化状況、漏水事故や剥離剥落の可能性があるとか?長期修繕計画の適格性は?大規模修繕に向けた調査診断等で施工範囲や仕様等を検討し、現行予算と比較検討し、適切な施工実施時期であるならば、コンペを行い吟味し、それでも借入が必要ならばアドバイザーの方々が御答えになっている事を検討されては如何でしょうか?大規模修繕でも様々な実施方法があります。各社ヒアリングを行ったり、工法や仕様を検討してみるとビックリするような結果が出る場合もあります。
長期修繕計画の金額の適格性の検討も再度行っては如何でしょうか?(既に、詳細検討が済んでおり、検討違いでしたら申し訳ありません。)

アドバイスありがとうございます。
大規模修繕工事をなぜ実施るすか?ですが、当マンションは築17年を迎え、漏水、タイル面・外壁面の汚れ、コンクリートや外壁へのハッカ現象などが確認されております。築15年あたりで工事を行いたかったのですが、お恥ずかしながら修繕積立金が不足しており今まで延期してきたのが現状です。
借り入れの検討とともに、コンサルタントの検討・選定しています。また工事範囲を相談したりし、予算と積立金のバランスを考慮していかなければなりませんし、決定までには時間がかかるなあ…と。工事は来年できればよいのですが、そのころには築18年になってしまいます。
もう待てないのではないか、というのが理事会の見解です。
「何のために?」とのご質問には「マンションを治すために」としかお答えできませんが、基本に立ち返って「なぜ工事を行うか?」を念頭に計画を進めてまいりたいと思います。

借り入れではなく、

一社指名のやり方は、一社のみ、建設会社と請負契約をします。

その際、例えば、値引きをしない条件で、支払の分割を3年に分けて支払います。

受注できる会社、戸数や工事金額、住民の理解、交渉能力等必要になります。

私が担当したマンションは、比較的戸数が少なく、現場管理事務所や駐車場は、すべてマンション敷地を利用等

管理組合がすごく協力してもらいました。

そうだったのですね!
請負会社の一社指名で交渉を行う…高い交渉能力が必要そうです(-_-;)
よく理解できました。
その組合様はとても協力的で素晴らしい住民様なのですね。
ご回答ありがとうございました。

ちなみに、請負工事の契約金の半分を積立金で、残りを分割にしました。

銀行での借り入れは、利息を考えると厳しく、また滞納がありましたので住宅金融支援機構は無理でした。

借入が承認されない場合の対策ですが、一時金徴収となってしまうのではないでしょうか。毎月積み立てているのとは違い、いきなり多額の徴収を提案されても戸惑うのことになりますよね。借り入れについては、先に財源を確保しておくか、それとも分割で財源を消化するかとの選択になるのではないでしょうか。工事の必要性があり、費用が掛かることに違いがないのでしたらどちらを選ぶかは皆様の決めることになります。住宅金融支援機構は、返済に対しても無理の無いように配慮されています。ご検討ください。

祖堅様

アドバイスありがとうございます。
そうですね…現在の積立金の額では一時金徴収しなければ大規模修繕工事をやりきれないと思います。
が、おっしゃるように全戸に多額の一時金をお願いするのはとても難しいのではないかと思います。
無理ない返済にしなければ、結局路頭にまよいますのでシュミレーションしながら進んでいきたいと存じます。
検討させていただきます!

今回は借り入れで乗り切れても、まだ今後のこともあります。
大規模修繕が終わったら長期修繕計画の見直しがされるでしょうから、今後の財源確保をしっかり検討してくださいね。

借り入れをする前に、お尋ねします。
大規模修繕のため、というお話ですが、現在の積立金の範囲内での工事は検討されましたか?
借り入れをすれば、返済が必要です。一方で次回の大規模修繕へ向けての積み立ても必要です。
言葉は悪いですが、多重債務者のような状態になります。その負担に管理組合員達は耐えられるでしょうか?
借り入れ後の返済金と修繕積立金のシミュレーションをして、耐えられないようであれば緊急性や重要性の低い工事は次回に先送りをし、今回の大規模修繕は借り入れをしないで実施できる範囲にとどめるという選択肢もあると思います。

三毛猫さま

コメントありがとうございます。
お恥ずかしい話なのですが、現在の修繕積立金では足場が立つのがやっと(といったら大げさかもしれませんが)の状況でして、先日修繕積立金の金額をあげて積立金を増やそうと総会で決めたばかりです。
次回の大規模修繕工事…そうですよね、それも見据えながら工事内容の精査を行い、最小限の工事にしなければならないのですね。
アドバイス、ありがとうございました!

マンションですと「住宅金融支援機構」がいいのではないでしょうか。
年利0.7~0.9%(変動あり)で、工事費用の80%又は住宅数×150万円の低いほうの金額まで借入できます。すまい・る債などしているとさらに低い金利で貸してくれます。返済期限は10年までです。返済も毎月の修繕積立金の80%以内と決められています。
ただし、申し込みのできる管理組合の基準もありますが、それほど高いハードルではありません。滞納がある場合は。修繕積立金の10%以内であることも条件です。
もう一つ、融資の振り込みがあるのは、工事完了後1か月~1か月半後になりますので、業者さんと契約する前に待っていただけるかどうかを確認する必要があります。
事前相談をしてくださいますから、お話をお伺いしてはいかがでしょうか。

祖堅様

詳しいご説明をありがとうございます。
住宅金融公庫の条件、いいですね。
お恥ずかしいことに滞納者がおりますので、条件と照らしあわせながら検討しなくてはならないとわかりました。
また、融資の振り込みが1~1.5か月先とのこと。重要な条件ですね…。
工事会社さんを選定する際に確認しなければなりませんね。
まずは事前相談に行ってみようと思います。
ありがとうございました!

実は今、顧問先の管理組合の大規模修繕で借り入れをすることになり、私が手続きをしています。事前相談も行ました。とっても丁寧に説明してくださいました。すでに承認もおり、工事進行中です。
滞納のほうは管理会社さんのおしりをたたきました。
業者さんですが、支払いについて工事完了後2か月も待てないような状況のところは当然避けるべきで、それもふるいのうちの一つになります。

直接相談したことがないので、詳細はわかりませんが…、西武信用金庫でマンション管理組合専用融資をやっていますよ。
ご参考までに、リンク先を下記にするので、資料請求などをしてみてください!

http://www.seibushinkin.jp/housingloan/condo_association.htm

naruto様

早速のご回答ありがとうございました。
リンクを張っていただきました西武信用金庫のHPを拝見しました。
魅力的ですね。問い合わせをさせて頂きましたので資料が届きましたらさらに検討したいと思います。
ありがとうございました!

滞納が多い場合、特殊な事例ですが、

一社指名という条件で、支払い条件を長期分割で大規模工事を契約したことがあります。

ご参考になれば幸いです。

一社指名という条件もあるのですか!
ちなみに契約をなさったというのはどちらの金融機関だったのでしょうか?
もし差し支えなければご教授頂けますと幸いです。

ファイナンシャルプランナーとして、回答します。

住宅金融支援機構が一般的だと考えます。

担保も要らなくて、状況さえクリア出来れば借りられます。

しかし、借りられない場合として、滞納が多いことや、そもそも返金の財源である積立額が少ない等ありますが。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

花田様

早速のご回答ありがとうございます。
住宅金融支援機構が良さそうなのですね。
お恥ずかしながら滞納者がおりますので、確認したいと思います。
参考にさせていただきます。

借り入れではなく、

一社指名のやり方は、一社のみ、建設会社と請負契約をします。

その際、例えば、値引きをしない条件で、支払の分割を3年に分けて支払います。

受注できる会社、戸数や工事金額、住民の理解、交渉能力等必要になります。

私が担当したマンションは、比較的戸数が少なく、現場管理事務所や駐車場は、すべてマンション敷地を利用等

管理組合がすごく協力してもらいました。

そうだったのですね!
請負会社の一社指名で交渉を行う…高い交渉能力が必要そうです(-_-;)
よく理解できました。
その組合様はとても協力的で素晴らしい住民様なのですね。
ご回答ありがとうございました。

ちなみに、請負工事の契約金の半分を積立金で、残りを分割にしました。

銀行での借り入れは、利息を考えると厳しく、また滞納がありましたので住宅金融支援機構は無理でした。

マンションですと「住宅金融支援機構」がいいのではないでしょうか。
年利0.7~0.9%(変動あり)で、工事費用の80%又は住宅数×150万円の低いほうの金額まで借入できます。すまい・る債などしているとさらに低い金利で貸してくれます。返済期限は10年までです。返済も毎月の修繕積立金の80%以内と決められています。
ただし、申し込みのできる管理組合の基準もありますが、それほど高いハードルではありません。滞納がある場合は。修繕積立金の10%以内であることも条件です。
もう一つ、融資の振り込みがあるのは、工事完了後1か月~1か月半後になりますので、業者さんと契約する前に待っていただけるかどうかを確認する必要があります。
事前相談をしてくださいますから、お話をお伺いしてはいかがでしょうか。

祖堅様

詳しいご説明をありがとうございます。
住宅金融公庫の条件、いいですね。
お恥ずかしいことに滞納者がおりますので、条件と照らしあわせながら検討しなくてはならないとわかりました。
また、融資の振り込みが1~1.5か月先とのこと。重要な条件ですね…。
工事会社さんを選定する際に確認しなければなりませんね。
まずは事前相談に行ってみようと思います。
ありがとうございました!

実は今、顧問先の管理組合の大規模修繕で借り入れをすることになり、私が手続きをしています。事前相談も行ました。とっても丁寧に説明してくださいました。すでに承認もおり、工事進行中です。
滞納のほうは管理会社さんのおしりをたたきました。
業者さんですが、支払いについて工事完了後2か月も待てないような状況のところは当然避けるべきで、それもふるいのうちの一つになります。

ファイナンシャルプランナーとして、回答します。

住宅金融支援機構が一般的だと考えます。

担保も要らなくて、状況さえクリア出来れば借りられます。

しかし、借りられない場合として、滞納が多いことや、そもそも返金の財源である積立額が少ない等ありますが。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

花田様

早速のご回答ありがとうございます。
住宅金融支援機構が良さそうなのですね。
お恥ずかしながら滞納者がおりますので、確認したいと思います。
参考にさせていただきます。

滞納が多い場合、特殊な事例ですが、

一社指名という条件で、支払い条件を長期分割で大規模工事を契約したことがあります。

ご参考になれば幸いです。

一社指名という条件もあるのですか!
ちなみに契約をなさったというのはどちらの金融機関だったのでしょうか?
もし差し支えなければご教授頂けますと幸いです。

借入が承認されない場合の対策ですが、一時金徴収となってしまうのではないでしょうか。毎月積み立てているのとは違い、いきなり多額の徴収を提案されても戸惑うのことになりますよね。借り入れについては、先に財源を確保しておくか、それとも分割で財源を消化するかとの選択になるのではないでしょうか。工事の必要性があり、費用が掛かることに違いがないのでしたらどちらを選ぶかは皆様の決めることになります。住宅金融支援機構は、返済に対しても無理の無いように配慮されています。ご検討ください。

祖堅様

アドバイスありがとうございます。
そうですね…現在の積立金の額では一時金徴収しなければ大規模修繕工事をやりきれないと思います。
が、おっしゃるように全戸に多額の一時金をお願いするのはとても難しいのではないかと思います。
無理ない返済にしなければ、結局路頭にまよいますのでシュミレーションしながら進んでいきたいと存じます。
検討させていただきます!

今回は借り入れで乗り切れても、まだ今後のこともあります。
大規模修繕が終わったら長期修繕計画の見直しがされるでしょうから、今後の財源確保をしっかり検討してくださいね。

借り入れをする前に、お尋ねします。
大規模修繕のため、というお話ですが、現在の積立金の範囲内での工事は検討されましたか?
借り入れをすれば、返済が必要です。一方で次回の大規模修繕へ向けての積み立ても必要です。
言葉は悪いですが、多重債務者のような状態になります。その負担に管理組合員達は耐えられるでしょうか?
借り入れ後の返済金と修繕積立金のシミュレーションをして、耐えられないようであれば緊急性や重要性の低い工事は次回に先送りをし、今回の大規模修繕は借り入れをしないで実施できる範囲にとどめるという選択肢もあると思います。

三毛猫さま

コメントありがとうございます。
お恥ずかしい話なのですが、現在の修繕積立金では足場が立つのがやっと(といったら大げさかもしれませんが)の状況でして、先日修繕積立金の金額をあげて積立金を増やそうと総会で決めたばかりです。
次回の大規模修繕工事…そうですよね、それも見据えながら工事内容の精査を行い、最小限の工事にしなければならないのですね。
アドバイス、ありがとうございました!

直接相談したことがないので、詳細はわかりませんが…、西武信用金庫でマンション管理組合専用融資をやっていますよ。
ご参考までに、リンク先を下記にするので、資料請求などをしてみてください!

http://www.seibushinkin.jp/housingloan/condo_association.htm

naruto様

早速のご回答ありがとうございました。
リンクを張っていただきました西武信用金庫のHPを拝見しました。
魅力的ですね。問い合わせをさせて頂きましたので資料が届きましたらさらに検討したいと思います。
ありがとうございました!

う~ん!
そもそも何故、何のために、大規模修繕を実施するんですか?
必要十分条件が見えてきません。大規模修繕ありきで進んではいませんか?現状の劣化状況、漏水事故や剥離剥落の可能性があるとか?長期修繕計画の適格性は?大規模修繕に向けた調査診断等で施工範囲や仕様等を検討し、現行予算と比較検討し、適切な施工実施時期であるならば、コンペを行い吟味し、それでも借入が必要ならばアドバイザーの方々が御答えになっている事を検討されては如何でしょうか?大規模修繕でも様々な実施方法があります。各社ヒアリングを行ったり、工法や仕様を検討してみるとビックリするような結果が出る場合もあります。
長期修繕計画の金額の適格性の検討も再度行っては如何でしょうか?(既に、詳細検討が済んでおり、検討違いでしたら申し訳ありません。)

アドバイスありがとうございます。
大規模修繕工事をなぜ実施るすか?ですが、当マンションは築17年を迎え、漏水、タイル面・外壁面の汚れ、コンクリートや外壁へのハッカ現象などが確認されております。築15年あたりで工事を行いたかったのですが、お恥ずかしながら修繕積立金が不足しており今まで延期してきたのが現状です。
借り入れの検討とともに、コンサルタントの検討・選定しています。また工事範囲を相談したりし、予算と積立金のバランスを考慮していかなければなりませんし、決定までには時間がかかるなあ…と。工事は来年できればよいのですが、そのころには築18年になってしまいます。
もう待てないのではないか、というのが理事会の見解です。
「何のために?」とのご質問には「マンションを治すために」としかお答えできませんが、基本に立ち返って「なぜ工事を行うか?」を念頭に計画を進めてまいりたいと思います。

う~ん!
そもそも何故、何のために、大規模修繕を実施するんですか?
必要十分条件が見えてきません。大規模修繕ありきで進んではいませんか?現状の劣化状況、漏水事故や剥離剥落の可能性があるとか?長期修繕計画の適格性は?大規模修繕に向けた調査診断等で施工範囲や仕様等を検討し、現行予算と比較検討し、適切な施工実施時期であるならば、コンペを行い吟味し、それでも借入が必要ならばアドバイザーの方々が御答えになっている事を検討されては如何でしょうか?大規模修繕でも様々な実施方法があります。各社ヒアリングを行ったり、工法や仕様を検討してみるとビックリするような結果が出る場合もあります。
長期修繕計画の金額の適格性の検討も再度行っては如何でしょうか?(既に、詳細検討が済んでおり、検討違いでしたら申し訳ありません。)

アドバイスありがとうございます。
大規模修繕工事をなぜ実施るすか?ですが、当マンションは築17年を迎え、漏水、タイル面・外壁面の汚れ、コンクリートや外壁へのハッカ現象などが確認されております。築15年あたりで工事を行いたかったのですが、お恥ずかしながら修繕積立金が不足しており今まで延期してきたのが現状です。
借り入れの検討とともに、コンサルタントの検討・選定しています。また工事範囲を相談したりし、予算と積立金のバランスを考慮していかなければなりませんし、決定までには時間がかかるなあ…と。工事は来年できればよいのですが、そのころには築18年になってしまいます。
もう待てないのではないか、というのが理事会の見解です。
「何のために?」とのご質問には「マンションを治すために」としかお答えできませんが、基本に立ち返って「なぜ工事を行うか?」を念頭に計画を進めてまいりたいと思います。

借り入れではなく、

一社指名のやり方は、一社のみ、建設会社と請負契約をします。

その際、例えば、値引きをしない条件で、支払の分割を3年に分けて支払います。

受注できる会社、戸数や工事金額、住民の理解、交渉能力等必要になります。

私が担当したマンションは、比較的戸数が少なく、現場管理事務所や駐車場は、すべてマンション敷地を利用等

管理組合がすごく協力してもらいました。

そうだったのですね!
請負会社の一社指名で交渉を行う…高い交渉能力が必要そうです(-_-;)
よく理解できました。
その組合様はとても協力的で素晴らしい住民様なのですね。
ご回答ありがとうございました。

ちなみに、請負工事の契約金の半分を積立金で、残りを分割にしました。

銀行での借り入れは、利息を考えると厳しく、また滞納がありましたので住宅金融支援機構は無理でした。

借入が承認されない場合の対策ですが、一時金徴収となってしまうのではないでしょうか。毎月積み立てているのとは違い、いきなり多額の徴収を提案されても戸惑うのことになりますよね。借り入れについては、先に財源を確保しておくか、それとも分割で財源を消化するかとの選択になるのではないでしょうか。工事の必要性があり、費用が掛かることに違いがないのでしたらどちらを選ぶかは皆様の決めることになります。住宅金融支援機構は、返済に対しても無理の無いように配慮されています。ご検討ください。

祖堅様

アドバイスありがとうございます。
そうですね…現在の積立金の額では一時金徴収しなければ大規模修繕工事をやりきれないと思います。
が、おっしゃるように全戸に多額の一時金をお願いするのはとても難しいのではないかと思います。
無理ない返済にしなければ、結局路頭にまよいますのでシュミレーションしながら進んでいきたいと存じます。
検討させていただきます!

今回は借り入れで乗り切れても、まだ今後のこともあります。
大規模修繕が終わったら長期修繕計画の見直しがされるでしょうから、今後の財源確保をしっかり検討してくださいね。

マンションですと「住宅金融支援機構」がいいのではないでしょうか。
年利0.7~0.9%(変動あり)で、工事費用の80%又は住宅数×150万円の低いほうの金額まで借入できます。すまい・る債などしているとさらに低い金利で貸してくれます。返済期限は10年までです。返済も毎月の修繕積立金の80%以内と決められています。
ただし、申し込みのできる管理組合の基準もありますが、それほど高いハードルではありません。滞納がある場合は。修繕積立金の10%以内であることも条件です。
もう一つ、融資の振り込みがあるのは、工事完了後1か月~1か月半後になりますので、業者さんと契約する前に待っていただけるかどうかを確認する必要があります。
事前相談をしてくださいますから、お話をお伺いしてはいかがでしょうか。

祖堅様

詳しいご説明をありがとうございます。
住宅金融公庫の条件、いいですね。
お恥ずかしいことに滞納者がおりますので、条件と照らしあわせながら検討しなくてはならないとわかりました。
また、融資の振り込みが1~1.5か月先とのこと。重要な条件ですね…。
工事会社さんを選定する際に確認しなければなりませんね。
まずは事前相談に行ってみようと思います。
ありがとうございました!

実は今、顧問先の管理組合の大規模修繕で借り入れをすることになり、私が手続きをしています。事前相談も行ました。とっても丁寧に説明してくださいました。すでに承認もおり、工事進行中です。
滞納のほうは管理会社さんのおしりをたたきました。
業者さんですが、支払いについて工事完了後2か月も待てないような状況のところは当然避けるべきで、それもふるいのうちの一つになります。

滞納が多い場合、特殊な事例ですが、

一社指名という条件で、支払い条件を長期分割で大規模工事を契約したことがあります。

ご参考になれば幸いです。

一社指名という条件もあるのですか!
ちなみに契約をなさったというのはどちらの金融機関だったのでしょうか?
もし差し支えなければご教授頂けますと幸いです。

ファイナンシャルプランナーとして、回答します。

住宅金融支援機構が一般的だと考えます。

担保も要らなくて、状況さえクリア出来れば借りられます。

しかし、借りられない場合として、滞納が多いことや、そもそも返金の財源である積立額が少ない等ありますが。

ご参考になれば幸いです。(文責 花田法務事務所)

花田様

早速のご回答ありがとうございます。
住宅金融支援機構が良さそうなのですね。
お恥ずかしながら滞納者がおりますので、確認したいと思います。
参考にさせていただきます。