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エレベーター更新費用と建築確認申請の判断基準

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

お世話になります。33階建て築28年のマンションです。
本日、エレベーター3基の更新の総会向け資料が回ってきました。撤去工事や処分費込みで総額1億5千万円です。

・工事担当   :東芝エレベーター中部支社
・1&2号(9名):4700万円×2
・3号(17名) :5400万円
・工事区分   :制御リニューアル

資料によれば工事区分はかご枠やメインレール等を再利用する
制御リニューアルとのこと。ただし巻上げ機とかも交換するので
準撤去リニューアルに近い印象です。
総会で本来質問すべきかとは思いますが新型コロナの影響による時短化
対策のため
・議案に関する質問は事前に提出
で出来レースです。この一大イベントをどさくさに紛れて質疑も不十分に
決議しようとしている理事会や修繕委員にも呆れます。
本来ならこの件だけで説明会開催すべき案件だと思いますが…
ほとんど愚痴のような質問ですいませんがご教示いただけると幸いです。

質問1
ネット検索すると全撤去リニューアルでさえ1基あたり
・1200万~1500万(10階建て程度?)
が相場らしいです。制御リニューアルだと500万とか…33階建てだと
特注品?で超割高なんでしょうか?それとも単純にぼったくられてますか?


質問2
制御リニューアルなのか準撤去リニューアルなのかの明確な仕分け判断は工事内容(交換部品や機器)のどこを見ればいいでしょうか?
工事担当メーカーがそう判断しているならそれを管理組合は鵜呑みにすればいいのでしょうか?
準撤去リニューアルだと建築確認申請が必要らしいですが…
もし準撤去リニューアルなのに建築確認申請しなかったらどのようなペナルティ(業者?管理組合?)があるのでしょう?


以上

みんなの回答

高いと思いますが、全てを管理会社に任せれば建築確認申請の要否を含めて安心です。

質問1 500万の制御リニューアルは独立系に依頼する14階程度までの中速エレベーターの例です。
    超高層は独立系では対応不可です。入れ替え更新を前提にメーカー各社から、管理組合から直接(管理会社を通さず)見積もり依頼すれば制御リニューアルよりも安価な提案が出るかもしれません。
質問2  籠本体の交換、各階乗降口の枠の交換までを含めれば入れ替え更新です。
建築確認申請を伴えば、安全基準が強化された現行の仕様でしか設置はできなくなります。メーカーは当然に申請手続きまでする前提で受注しますので、申請しないリスクのご心配は不要では?

ご教示ありがとうございます。

本日総会がありエレベーターリニューアル議案が可決しました。
普通決議ですので、うちのようなリアル参加者が1割程度の総会では委任状(白紙含む議長宛て)で総会前から決まってます。
メーカーも参加しており事前配布資料による説明もありましたが、メーカーHPに掲載されている程度の情報では言わずもがなです。
取り敢えずこの分野のコンサルタント委託してコスト妥当性を検証することになりましたので、ご指摘いただいた"管理組合から直接見積もり"も期待できそうです。

一方、リニューアルによる修繕積立金の大打撃を緩和するための値上げ議案(特別決議)が3票足らず否決となりました。

ちょっと本件からずれますが、気になったのが議案毎の棄権票扱いです。
棄権票は"この議案の議決には参加しない"ことの意思表示だと思ってました。
※参加しない=その議案に関して議決権放棄して欠席扱い
総会では議決権放棄だけであくまで出席扱いのカウントのようでしたので本来の棄権票の扱い方としてどちらが適切なのか?…です。
※棄権という票をその場で投じた…の意であればやはり参加扱い??

また

・普通決議:出席組合員数の議決権の過半数で決する
・特別決議:組合員総数の4分の3以上の及び議決権総数の4分の3以上で決する。

組合員総数に関しては総数なので悩みませんが出席組合員数は…というと
・総会成立確認(定足数)にて確定した出席組合員数を全ての議案に一律適用
・各議案を議決する時点での出席組合員数を再確認して適用
のどちらなのか?です。総会中に抜ける方もいるし途中参加の方もいます。
※理想は後者だけれど運用的に煩雑になるので前者で我慢?

すいません…かなりずれました。
コロナの影響と思われる4~6月の貸借対照表の未収金(滞納金)が急上昇していることもあり、3基同時更新している場合ではないかもしれません。(汗)


以上

みんなの管理組合では、後段にある別のお問い合わせは新たなご質問としてアップされればと思います。
コメントのやり取りの中でテーマが変化しては他の組合員や役員の目に触れづらいと思います。

勘違いさせてすいません。直接質問したような記述でした。
総会終了後のモヤモヤした原因を自己整理のため書いたもので質問するにしてももう少し整理してから…と思ってます。
棄権票以外にも、議長一任の委任状って何なん?とかもあるので…

>みんなの管理組合では、後段にある別のお問い合わせは新たなご質問として
>アップされればと思います。

はい。その際はもし宜しければご助力ください。

以上

管理会社にお願いしているのであれば高くとも間違い無いと思いまし、建築確認申請についても管理会社に聞けば分かると思います。

高いと思いますが、全てを管理会社に任せれば建築確認申請の要否を含めて安心です。

管理会社にお願いしているのであれば高くとも間違い無いと思いまし、建築確認申請についても管理会社に聞けば分かると思います。

質問1 500万の制御リニューアルは独立系に依頼する14階程度までの中速エレベーターの例です。
    超高層は独立系では対応不可です。入れ替え更新を前提にメーカー各社から、管理組合から直接(管理会社を通さず)見積もり依頼すれば制御リニューアルよりも安価な提案が出るかもしれません。
質問2  籠本体の交換、各階乗降口の枠の交換までを含めれば入れ替え更新です。
建築確認申請を伴えば、安全基準が強化された現行の仕様でしか設置はできなくなります。メーカーは当然に申請手続きまでする前提で受注しますので、申請しないリスクのご心配は不要では?

ご教示ありがとうございます。

本日総会がありエレベーターリニューアル議案が可決しました。
普通決議ですので、うちのようなリアル参加者が1割程度の総会では委任状(白紙含む議長宛て)で総会前から決まってます。
メーカーも参加しており事前配布資料による説明もありましたが、メーカーHPに掲載されている程度の情報では言わずもがなです。
取り敢えずこの分野のコンサルタント委託してコスト妥当性を検証することになりましたので、ご指摘いただいた"管理組合から直接見積もり"も期待できそうです。

一方、リニューアルによる修繕積立金の大打撃を緩和するための値上げ議案(特別決議)が3票足らず否決となりました。

ちょっと本件からずれますが、気になったのが議案毎の棄権票扱いです。
棄権票は"この議案の議決には参加しない"ことの意思表示だと思ってました。
※参加しない=その議案に関して議決権放棄して欠席扱い
総会では議決権放棄だけであくまで出席扱いのカウントのようでしたので本来の棄権票の扱い方としてどちらが適切なのか?…です。
※棄権という票をその場で投じた…の意であればやはり参加扱い??

また

・普通決議:出席組合員数の議決権の過半数で決する
・特別決議:組合員総数の4分の3以上の及び議決権総数の4分の3以上で決する。

組合員総数に関しては総数なので悩みませんが出席組合員数は…というと
・総会成立確認(定足数)にて確定した出席組合員数を全ての議案に一律適用
・各議案を議決する時点での出席組合員数を再確認して適用
のどちらなのか?です。総会中に抜ける方もいるし途中参加の方もいます。
※理想は後者だけれど運用的に煩雑になるので前者で我慢?

すいません…かなりずれました。
コロナの影響と思われる4~6月の貸借対照表の未収金(滞納金)が急上昇していることもあり、3基同時更新している場合ではないかもしれません。(汗)


以上

みんなの管理組合では、後段にある別のお問い合わせは新たなご質問としてアップされればと思います。
コメントのやり取りの中でテーマが変化しては他の組合員や役員の目に触れづらいと思います。

勘違いさせてすいません。直接質問したような記述でした。
総会終了後のモヤモヤした原因を自己整理のため書いたもので質問するにしてももう少し整理してから…と思ってます。
棄権票以外にも、議長一任の委任状って何なん?とかもあるので…

>みんなの管理組合では、後段にある別のお問い合わせは新たなご質問として
>アップされればと思います。

はい。その際はもし宜しければご助力ください。

以上

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