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テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反しているのでしょうか?

管理組合の会計

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

管理会社による管理委託料がありました事から、総会で管理料と、テラス・専用庭・ルーフバルコニー等の専用共用部の値上げが提案されました。

管理料値上げ幅は管理委託料の値上げ幅と同じ約10%でしたが、専用共用部については過去の据置分を含め約35%の値上げとなりました。
(理事長が過去に専用共用部の値上げがなされてない事に気が付き今回一気に値上げ提案しました。)

35%もの値上げの根拠は、過去10年以上専用教養部の値上げを忘れていた消費増税分(消費税5%→10%)と過去の管理委託料料の値上げ分(約20%値上げ)を今回の値上げに転嫁するとのものでした。

総会では住民より下記のような厳しい意見が噴出し総会が大荒れとなりました。
(1)過去の消費税分の値上げは時効であり、今更の値上げは無効である(特に5%から8%の値上げは時効)との主張です。
(2)過去2回(10年前と3年前)の管理委託料分の値上げに伴う管理料の値上げについても、同じく時効との指摘がありました。
(3)そもそも論としまして、専用共用部の値上げは最高裁の平成10年の判例からも認められていないとするのが、一般的であることから専用共用部の35%の値上げ自体が法的に無効との主張です。

専用共用部を使っている組合員の中には複数の弁護士の方がおり、上記法律論で猛反対する事から理事会や顧問のマンション管理士からの説明では納得せず紛糾したまま総会が終わりました。
(一応採決し賛成多数とはなりましたが一部住民から採決無効の意見書がきております。)

管理会社は我関せずの姿勢であり、マンション管理士は他のマンションの事例で問題無しとは言っていますが法律家ではないことから一部組合員は全く納得していません。

みんなの回答

法令には違反していません。

法律家は法定外では、偽りの主張をしてまでも自分の利益のために行動するものだと知りました。
標準的な管理規約では管理費や専用使用料は総会普通決議事項です。
総会で決すれば決まります。
過去に改定していない分を取り戻すため改定の幅が大きくなったとしても、公序良俗に反するような不均衡でない限り管理組合の総会で承認されれば組合自治の裁量の範囲です。
これを時効を盾に無効とは、語るに落ちた法律家ですね。
平成10年の判決の事件番号が不明ですが、以下の4例については今回の専用使用料の改定とは直接関係ないと思われます。
http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/hanrei/hanre-h10-chushaba.html

この場合、テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反していないと思います。

専用使用権のある部分の使用料は、総会で決議された額を支払うことになりますが、この場合は35%の根拠が不明確でありますことから、このままでの値上げは難しいと思います。

下記の事件名だと思いますが別に専用使用権の付いた共有部の使用料値上げ自体が駄目だとの判決ではありません。

事件名:駐車場専用使用権確認請求事件
裁判所:最高裁判所第2小法廷
判決日:平成10年10月30日

訴訟の背景と経緯
マンションの敷地内に「分譲方式」と「賃貸方式」の2種類の駐車場が共存することとなり、管理組合内で使用料の格差(分譲方式は月額700円、賃貸方式は月額1万円)対し不平不満が出ました。
平成2年5月の総会で規約および使用料に関する細則を変更し、「分譲方式」駐車場の使用料を4000円に値上げし、以降の値上げをスライド式とし1年ごとに1000円の増額を決めました。


--- 主 文 ---
1.原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、(一)上告人らが駐車場専用使用権を有することの確認を求める請求に関する部分、(二)平成二年七月一日以降、平成三年四月二二日までの間、上告人Aが月額五〇〇円、その余の上告人らが月額七〇〇円を超えて駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める請求に関する部分、(三)上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求に関する部分をいずれも破棄する。
2.前項(一)及び(三)の請求に関する部分につき、被上告人の控訴を棄却する。
3.第一項(二)の請求に関する部分につき、本件を福岡高等裁判所に差し戻す。
4.上告人らのその余の上告を棄却する。
5.第二項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とし、前項の部分に関する上告費用は上告人らの負担とする。


裁判所の判決についての解説
・専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の専用使用権である。専用使用権が分譲された後は、管理組合と専用使用権者との関係において、法の定める手続き要件に従い、規約または総会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく、使用料の増額ができる。
・使用料の増額は一般的に専用使用権者に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性や合理性が認められ、また増額された金額が社会通念上相当額であると認められる場合は、区分所有法第31条1項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には値せず、受忍すべきである。
・使用料が社会通念上相当額であり、その支払いに応じない場合は、専用使用契約を解除することが可能であるが、使用料が社会通念上相当額かどうかは高裁へ差し戻して審議する。

専用共用部というのは専用使用権の部分のことを言っているのだと思いますが、規約にも、専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならないとされています。
また、同じく規約には、総会の議決事項として「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」ということが定められています。
つまり、専用使用権のある部分の使用料は、総会で決議された額を支払うことになります。
35%の値上げが法的に無効かどうかは、金額によるのではないでしょうか。
テラスや専用庭、ルーフバルコニーなど、そんなに多額の使用料になっているとは思えませんし、その35%の値上げも大きな額の値上げにもなっていないでしょう。
常識的な金額でしたら何%でも関係なく、総会の決議があれば有効と思います。
専用使用料は、管理委託費と連動しているわけではないですから、今回の提示額が世間一般的に見て妥当なものでしたら、過去の分が時効だなんてことは関係ないと思います。
それに管理委託費を10%値上げしたから、管理費の10%値上げは妥当だと思われることに理解ができません。
そもそも論として、そこから間違っているように思います。

海さんご回答いただきまして、ありがとうございます。

>管理委託費を10%値上げしたから、管理費の10%値上げは妥当だと思われることに理解ができません。 そもそも論として、そこから間違っているように思います。

色々の有益なアドバイスの中で、上記ご指摘の意味がよくわかりません。
管理費会計の支出の部の大半を占める管理委託費が10%値上げされた場合、管理費会計の収支バランスを取るためその値上げ分を管理費会計の収入の部の大半を占める管理費の値上げで補うしか無いと思います?

このような場合(管理会社からの値上げ要求の交渉の結果10%で決着)、海さんのマンションでは値上げによる赤字分はどの様に補填されるのでしょうか?

管理費等は毎年余剰が出るような額にしています。
何か予期せぬことが起こった場合にも対処できるようにです。
管理委託費が値上げになっても、ある程度は管理費を値上げしないで済みますが、それ以上の値上げを要求されたときには、管理会社の変更のほうを考えます。
管理会社の値上げに合わせて管理費等を値上げしていったら、管理会社のいいようにされてしまうように思います。
それこそ住民が「値上げ」ではなく「音を上げてしまう」ことになってしまうかも。

共用部分の維持管理に必要な費用は区分所有者が「専有部分の床面積の割合で負担する」のが基本です。
今回の値上げは、テラス・専用庭・ルーフバルコニーがある住戸だけに負担を強いるもので、不公平感が否めません。
現在の 管理費+専用使用権のある共用部分の使用料 の徴収額だけでは共用部分の維持管理に不足する金額を、「区分所有者全員で」負担する形にして理解を求めてはいかがでしょうか?
負担割合は「専有部分の床面積の割合」にするのが、最も公平なやり方だと思います。

何故特定の住民だけが専用使用権を認められ独占的に利用されている部分の利用料を「区分所有者全員で」負担しなくてはならないのでしょうか?

使ってもいない専用使用権部分の費用負担を「専有部分の床面積の割合」にするとの提案は、テラス・専用庭・ルーフバルコニーが無くその恩恵大多数を全く受けていない住戸にも負担を強いるもので、逆に不公平だと不満が噴出すると思います。

因みに私の家は、テラス・専用庭・ルーフバルコニーはありませんので、何故他人の専用共用部の費用負担しなくてはならないか全く理解出来ません。

テラス・専用庭・ルーフバルコニーのある住戸では、分譲当初から決まっている専用使用料を既にお支払いしているわけですよね?その部分は恩恵を受ける者が払って当然ですし、それが嫌ならばそのような住戸は買わなければ良いと思います。

ご質問文では、管理委託費の値上げにより増える費用分をテラス・専用庭・ルーフバルコニーのある住戸だけに転嫁する、と書かれています。
なぜ、他の人はその値上げ分を負担しないのですか?
なぜ、管理委託費が値上げされると、専用使用権の使用料が上がるという関係になっているのですか?
私が「専有部分の床面積の割合で負担する」のが公平と申し上げているのは、今回の値上げによって「不足する金額」だけです。

三毛猫様アドバイスいただき、ありがとうございます。

私の説明不足でした。
正確には管理会計の支出の部の大半を占める管理委託費については、収入の部として管理費で約95%、テラス・専用庭・ルーフバルコニー使用料で約5%程度の割合で負担するようになっています。

今回管理委託費が約10%値上げされる事になり、管理費はその値上げ分(約10%)だけの値上げをする一方、テラス・専用庭・ルーフバルコニーの使用料は元々金額が少ないこともあり過去に値上げする事を忘れていたので、その分も合わせて35%値上げするとの意味で、管理費と比較するとその絶対額は微々たるものです。
それに対し、テラス・専用庭・ルーフバルコニーの使用者からは法的に問題ある等の指摘があり、苦慮しております。

ご説明ありがとうございます。よくわかりました。

今回反対した人は値上げのパーセンテージが管理費と専用使用権のある専有部分の使用料の間で異なる所を反対していると思います。過去に管理費の徴収額の値上げがあった際に、同じパーセンテージで専用使用権の使用料を値上げしていれば反対する人は居なかったと思います。
これまで専用使用権の使用料の値上げを少額だから放置/失念していたわけですが、全員の管理費の徴収額を値上げしたことで当時の不足額は既に解消されていると思います。過去にすべきだった専用使用権の使用料の値上げ分を今回上乗せする妥当性が見出せません。既に解消されている不足額を重ねて徴収する事になるからです。

管理費:専用使用権の使用料 の比率が 95:5 と判明しているならば、今回の管理委託費の値上げで不足する金額を賄うために新たに徴収すべき金額を、床面積の割合で全員で負担する金額を95%、専用使用権の使用料だけで負担する部分を5%に按分して、同じパーセンテージの値上げにして負担額を決めれば、理解が得られるように思います。

専用共用部というのは専用使用権の部分のことを言っているのだと思いますが、規約にも、専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならないとされています。
また、同じく規約には、総会の議決事項として「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」ということが定められています。
つまり、専用使用権のある部分の使用料は、総会で決議された額を支払うことになります。
35%の値上げが法的に無効かどうかは、金額によるのではないでしょうか。
テラスや専用庭、ルーフバルコニーなど、そんなに多額の使用料になっているとは思えませんし、その35%の値上げも大きな額の値上げにもなっていないでしょう。
常識的な金額でしたら何%でも関係なく、総会の決議があれば有効と思います。
専用使用料は、管理委託費と連動しているわけではないですから、今回の提示額が世間一般的に見て妥当なものでしたら、過去の分が時効だなんてことは関係ないと思います。
それに管理委託費を10%値上げしたから、管理費の10%値上げは妥当だと思われることに理解ができません。
そもそも論として、そこから間違っているように思います。

海さんご回答いただきまして、ありがとうございます。

>管理委託費を10%値上げしたから、管理費の10%値上げは妥当だと思われることに理解ができません。 そもそも論として、そこから間違っているように思います。

色々の有益なアドバイスの中で、上記ご指摘の意味がよくわかりません。
管理費会計の支出の部の大半を占める管理委託費が10%値上げされた場合、管理費会計の収支バランスを取るためその値上げ分を管理費会計の収入の部の大半を占める管理費の値上げで補うしか無いと思います?

このような場合(管理会社からの値上げ要求の交渉の結果10%で決着)、海さんのマンションでは値上げによる赤字分はどの様に補填されるのでしょうか?

管理費等は毎年余剰が出るような額にしています。
何か予期せぬことが起こった場合にも対処できるようにです。
管理委託費が値上げになっても、ある程度は管理費を値上げしないで済みますが、それ以上の値上げを要求されたときには、管理会社の変更のほうを考えます。
管理会社の値上げに合わせて管理費等を値上げしていったら、管理会社のいいようにされてしまうように思います。
それこそ住民が「値上げ」ではなく「音を上げてしまう」ことになってしまうかも。

下記の事件名だと思いますが別に専用使用権の付いた共有部の使用料値上げ自体が駄目だとの判決ではありません。

事件名:駐車場専用使用権確認請求事件
裁判所:最高裁判所第2小法廷
判決日:平成10年10月30日

訴訟の背景と経緯
マンションの敷地内に「分譲方式」と「賃貸方式」の2種類の駐車場が共存することとなり、管理組合内で使用料の格差(分譲方式は月額700円、賃貸方式は月額1万円)対し不平不満が出ました。
平成2年5月の総会で規約および使用料に関する細則を変更し、「分譲方式」駐車場の使用料を4000円に値上げし、以降の値上げをスライド式とし1年ごとに1000円の増額を決めました。


--- 主 文 ---
1.原判決中、上告人らの敗訴部分のうち、(一)上告人らが駐車場専用使用権を有することの確認を求める請求に関する部分、(二)平成二年七月一日以降、平成三年四月二二日までの間、上告人Aが月額五〇〇円、その余の上告人らが月額七〇〇円を超えて駐車場使用料の支払義務を負わないことの確認を求める請求に関する部分、(三)上告人らが駐車場の占有使用の妨害禁止を求める請求に関する部分をいずれも破棄する。
2.前項(一)及び(三)の請求に関する部分につき、被上告人の控訴を棄却する。
3.第一項(二)の請求に関する部分につき、本件を福岡高等裁判所に差し戻す。
4.上告人らのその余の上告を棄却する。
5.第二項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とし、前項の部分に関する上告費用は上告人らの負担とする。


裁判所の判決についての解説
・専用使用権は、区分所有者全員の共有に属するマンション敷地の専用使用権である。専用使用権が分譲された後は、管理組合と専用使用権者との関係において、法の定める手続き要件に従い、規約または総会決議をもって、専用使用権者の承諾を得ることなく、使用料の増額ができる。
・使用料の増額は一般的に専用使用権者に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性や合理性が認められ、また増額された金額が社会通念上相当額であると認められる場合は、区分所有法第31条1項の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」には値せず、受忍すべきである。
・使用料が社会通念上相当額であり、その支払いに応じない場合は、専用使用契約を解除することが可能であるが、使用料が社会通念上相当額かどうかは高裁へ差し戻して審議する。

専用使用権のある部分の使用料は、総会で決議された額を支払うことになりますが、この場合は35%の根拠が不明確でありますことから、このままでの値上げは難しいと思います。

この場合、テラス、専用庭の使用料値上げは法令に違反していないと思います。

共用部分の維持管理に必要な費用は区分所有者が「専有部分の床面積の割合で負担する」のが基本です。
今回の値上げは、テラス・専用庭・ルーフバルコニーがある住戸だけに負担を強いるもので、不公平感が否めません。
現在の 管理費+専用使用権のある共用部分の使用料 の徴収額だけでは共用部分の維持管理に不足する金額を、「区分所有者全員で」負担する形にして理解を求めてはいかがでしょうか?
負担割合は「専有部分の床面積の割合」にするのが、最も公平なやり方だと思います。

何故特定の住民だけが専用使用権を認められ独占的に利用されている部分の利用料を「区分所有者全員で」負担しなくてはならないのでしょうか?

使ってもいない専用使用権部分の費用負担を「専有部分の床面積の割合」にするとの提案は、テラス・専用庭・ルーフバルコニーが無くその恩恵大多数を全く受けていない住戸にも負担を強いるもので、逆に不公平だと不満が噴出すると思います。

因みに私の家は、テラス・専用庭・ルーフバルコニーはありませんので、何故他人の専用共用部の費用負担しなくてはならないか全く理解出来ません。

テラス・専用庭・ルーフバルコニーのある住戸では、分譲当初から決まっている専用使用料を既にお支払いしているわけですよね?その部分は恩恵を受ける者が払って当然ですし、それが嫌ならばそのような住戸は買わなければ良いと思います。

ご質問文では、管理委託費の値上げにより増える費用分をテラス・専用庭・ルーフバルコニーのある住戸だけに転嫁する、と書かれています。
なぜ、他の人はその値上げ分を負担しないのですか?
なぜ、管理委託費が値上げされると、専用使用権の使用料が上がるという関係になっているのですか?
私が「専有部分の床面積の割合で負担する」のが公平と申し上げているのは、今回の値上げによって「不足する金額」だけです。

三毛猫様アドバイスいただき、ありがとうございます。

私の説明不足でした。
正確には管理会計の支出の部の大半を占める管理委託費については、収入の部として管理費で約95%、テラス・専用庭・ルーフバルコニー使用料で約5%程度の割合で負担するようになっています。

今回管理委託費が約10%値上げされる事になり、管理費はその値上げ分(約10%)だけの値上げをする一方、テラス・専用庭・ルーフバルコニーの使用料は元々金額が少ないこともあり過去に値上げする事を忘れていたので、その分も合わせて35%値上げするとの意味で、管理費と比較するとその絶対額は微々たるものです。
それに対し、テラス・専用庭・ルーフバルコニーの使用者からは法的に問題ある等の指摘があり、苦慮しております。

ご説明ありがとうございます。よくわかりました。

今回反対した人は値上げのパーセンテージが管理費と専用使用権のある専有部分の使用料の間で異なる所を反対していると思います。過去に管理費の徴収額の値上げがあった際に、同じパーセンテージで専用使用権の使用料を値上げしていれば反対する人は居なかったと思います。
これまで専用使用権の使用料の値上げを少額だから放置/失念していたわけですが、全員の管理費の徴収額を値上げしたことで当時の不足額は既に解消されていると思います。過去にすべきだった専用使用権の使用料の値上げ分を今回上乗せする妥当性が見出せません。既に解消されている不足額を重ねて徴収する事になるからです。

管理費:専用使用権の使用料 の比率が 95:5 と判明しているならば、今回の管理委託費の値上げで不足する金額を賄うために新たに徴収すべき金額を、床面積の割合で全員で負担する金額を95%、専用使用権の使用料だけで負担する部分を5%に按分して、同じパーセンテージの値上げにして負担額を決めれば、理解が得られるように思います。

法令には違反していません。

法律家は法定外では、偽りの主張をしてまでも自分の利益のために行動するものだと知りました。
標準的な管理規約では管理費や専用使用料は総会普通決議事項です。
総会で決すれば決まります。
過去に改定していない分を取り戻すため改定の幅が大きくなったとしても、公序良俗に反するような不均衡でない限り管理組合の総会で承認されれば組合自治の裁量の範囲です。
これを時効を盾に無効とは、語るに落ちた法律家ですね。
平成10年の判決の事件番号が不明ですが、以下の4例については今回の専用使用料の改定とは直接関係ないと思われます。
http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/hanrei/hanre-h10-chushaba.html

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