←トップへ戻る

理事会決議が無効だとどうなりますか。

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

いつもお世話になっております。
防犯カメラの件で、プライバシー侵害等弁護士先生にもでご相談しましたが、訴訟ともなると、費用等個人で負担するには大きすぎるので、居住者の皆さまのご判断にお任せすることにしました。

元々は、建物内散布被害において「防犯カメラを移設し、監視を強める」と前々期定例総会で承認されました。

それで、前期理事会が見積もりをとって実施したのですが、私は皆さんにどこを無くし、どこにするか等お知らせし、了解がいるのではないかと話しましたが、緊急であり、総会で承認されており、反対者は私1人であり、理事会の権限内であると理事会決議で実施しました。

プライバシー等法律問題は別にして、そもそも
管理規約 第51条3-2 敷地及び共用部分等の変更 に該当し、理事会決議は規約違反であり移設は無効ではないかと聞きました。

実際、無効かどうかはどなたが判断するんでしょうか、無効なら一旦もどすのか、次期総会で後追い決議すればいいのでしょうか。
ご意見頂ければと思います。よろしくお願いします。

みんなの回答

理事会の裁量範囲であり、全く問題ない事案です。

お返事ありがとうございます。

裁量範囲、問題ないって理事会の方々もそう言ってます。
範囲内か逸脱か、私は疑問に思いますが、素人なので専門の方々にお伺いしました。
ご意見ありがとうございます。

防犯カメラの移設や増設までを共用部分の変更であり、総会での4分の3の多数決が必要と弁護士のアドバイスがあったそうですが、このような防犯上の設備の機能アップや設備のアップデートに関して特別決議を必要と判断する組合の例を私は知りません。
有料で相談を受ける専門家は依頼者の利益のために発言するのが常です。それが社会通念や一般事例と照らして合致しているかどうかははなはだ疑問と思います。

お返事ありがとうございます。

書き方が悪くてすみません、弁護士先生にはプライバシーの侵害等、でご相談しました。
総会でないかと言うのは別の人から聞き及んだ次第です。

新設は総会、増設は? 移設は? 
私は、台数、設置場所、それで総会承認とってつけてるから、移設も皆さんのお金でやり、様変わりする以上、皆さんに関係し、お知らせもしくは承認と思いますけど、理事会の権限なんですね、正直私は承服できませんが、そうであるなら仕方ないと思います。

理事会だからアップグレードとは限らないのでは? 被害場所が広がり、前の被害にも対応できていません。それは移設する前に素人の私でも予測できたことで、防犯力が低下したと思います。
理事会はメリットしか認めませんけど、他の役員の方も、次期理事会で再検討してもいいのでは、と言われましたが、そこは触れず、聞かなかった事になってます。

結局は、言い合うより、素人の私が判断できるものではなく、最終的には法律的に示すしかないと思い、自腹で弁護士先生にアドバイスを求めました、私の利益より、法律的立場でアドバイス頂いていると思っていましたが、一般的事例と照らしてどうか、は分かります。

勉強にもなったし、今後、自分の責任において役員の職務をやる事には変わりないし、いずれどうなるかは皆さんにもわかると思います。ありがとうございました。

特別決議は不要としても、設備の更新に関しては予算措置を取り、総会の通常決議を経ることがひつようです。

管理(すが さとし)さん、お返事ありがとうございます。

その場で決まった事なので、予算は特段とっていませんが、緊急だからで予備費を使用したようです。

予算と言えば、2年前に下水逆流事故が有り、色々調査の結果、超緊急性が判明、全体(4か所)だと7.8百万(だっとと思います)、そこだけだと4百万弱の工事(1つ)で、そこだけの工事で他は様子をみると理事会で決議、実施、こういう時は、後付けで予算入れて、総会で事後承認、という形しか出来ないですよね。

予算というより、緊急は仕方ないにしても、1つだけで大丈夫なのか、工事の調査資料の提示をお願いしてますが、まだ見せてくれないので再度お願いしてるところです。

移設も増設も総会で決議されているということですから、規約に沿ったことをなさっているのではないですか。
どこに設置するかは理事会の権限内です。
ただ、そこに設置されたため、特定の区分所有者に影響が出るのでしたら、その区分所有者の承諾を得なければなりません。
また、移設、増設の費用は予算として総会の承認を得るものなのですが、それはされていたのでしょうか。
移設費用を一般修繕の中で支出できたのでしたら問題はないのですが。

以前、総会で防犯カメラ増設の議案を出したときに、カメラの設置位置を資料として配布したことがありますが、その時ダミーカメラの位置まで示されていて、総会の場であわてて回収したということも起こりました。
その後、カメラの位置は理事会一任としてしています。

どこで写されているかわからないから防犯カメラの価値があるのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます。
移設費用は修繕積立金予備費とありました。その中に納まっているので問題なしですね。

移設の承認ですが、①事業報告④予算承認の件 の中で、散布があって増設は高額なので移設でどうか、そうですね、そうしましょう、って含めて①④号承認だから移設承認です。
今回のように 2台増設案 として出されたものでは無いのですが、管理組合の権限でいいなら了解しました。

しかし、2台移設→散布→じゃもう1台移設→散布→やっぱり増設にしましょう→2.4.5台見積もり案 管理会社より1つだけ→とりあえず2台で、ダメなら次の理事会で検討してもらいましょう→総会承認。ちゃんと検討してから実施して欲しいと思いましたけど。

多分、2台増設位置は居住者の玄関ドアがあり中が映るので、了承あった方がいいと思いますが、取るかしら・・、居住者が変わったらまた取るのかしら。

黒猫 風ちゃんさんの所は「一任」とうい記載があるんでしょうか?
当マンションの規約探しましたが見つからなくてあるとすれば、どの項目あたりか教えて頂ければ助かります。

増設もそうですが、移設もプライバシーの侵害等、問題があります(言っているのは私だけですけど)。全員に影響があります。でも、理事会の権限内だから、総会で承認あるから問題提起が困難です。

「一任」とは規約には書いてありませんが、理事会の業務として、総会から付託された事項が入っています。
移設すると総会で決めたら、理事会が実施することになります。
場所は知る必要もないと思っています。
また、プライバシーの侵害で訴えを起こすことができるのは、プライバシーの侵害を受けている当人だけになります。
外野が訴えることはできません。
訴訟はそんなに費用はかかりません。印紙代ぐらいなものです。
弁護士を依頼しなければいけないということもないですし、依頼したいのでしたら、法テラスに相談することもできます。
裁判はお金もかかって無理だということでしたら、多くの方が泣き寝入りすることなってしまいます。
akaさん自身がプライバシーの侵害を受けているのでしょうか。
それでしたら泣き寝入りはなさらない方がいいですけれど。

黒猫 風ちゃんさん、お返事ありがとうございます。

ふと、思ったんですが、増設は総会議題として増設予算を取って承認されましたけど、前回の移設は、事業報告で「移設したらどうか」「そうしましょう」で承認ですが、総会出てない方は知らないですよね、だから予算も組んでなくて予備費から出した訳で、承認なのか? と思いました。ただ、移設はいつでも理事会OKなら問題はないとなりますね。

以前こちらへ防犯カメラの写真を添付させて頂きましたが、プライバシーに関しては居住者全員です。全員の出入りを撮ってますから。因みに増設の設置場所は、2件無料・1件有料の弁護士先生に相談しましたが、皆さん問題有と言われました。

法テラスは収入基準で利用できないです(25万以下って、かなり限定)、また、少し複雑だから?弁護士先生に依頼した方がいいと言われましたが、私のプライバシーより費用がでかすぎます、敗訴側が訴訟・弁護士費用負担って規約にあるし、100%はないので。勝っても負けてもどのみち自分も払うって、私は、黙ります(他にいるかどうか知りません)。

理事会の権限・マンションの防犯カメラにおけるプライバシー侵害がどの位許容できるのかしら、訴訟で示されるって興味はありますが(東京地裁平成27年判決はありますが)、ハイリスク・ローリターンってほっといてもいずれ分かると思います。

黒猫 風ちゃんさんは、カメラ隠し派ですか、私は見える派です~、悪質なのってほんとよく知ってるな、と思います。

防犯カメラの新たな設置は、標準管理規約「第51条3-2 敷地及び共用部分等の変更」に該当しますが、
防犯カメラの移設は「敷地及び共用部分等の変更」には該当しませんので、理事会決議で問題ありません。

お返事ありがとうございます。
そうなんですか、私だったら、知らない間に変更されてと思うけど、手続きに問題ないなら了解しました。

今回、定例総会で2台増設案が承認されました。提示された提案箇所は5か所分記載あり、そのうちのどこか2か所になると思いますが、その設置場所も理事会決議で問題ないのでしょうか。2台分は承認されたからどこでもいいのかしら。

プライバシーの侵害等の問題ではなく、カメラの場所を移動するだけのことでしたら敷地及び共用部分等の変更にはあたらず、理事会決議でいいと思います。

お返事ありがとうございます。

変更によりかなり防犯が変わるのですが、理事会決議でOKなんですか。
角度を変えるくらいなら軽微で理事会でOKとありましたが、6台中3台も変えると、全く違う景色になります。
すみません、3台移設でした。ちょっと、認識不足だったかなぁ、ありがとうございます。

お伺いしていいでしょうか。
理事会決議範囲ですが、
第51条3-2 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを省く)
とあります。
設置場所変更は、著しい変更じゃないのかしらと思いましたが、すみません、総会で了承得たから、どこをどうするってのは理事会でいいってことか。
それとも、別に総会承認なくても、移設は理事会でいつでもOK?ってことなのかしら。

プライバシーの侵害等の問題ではなく、カメラの場所を移動するだけのことでしたら敷地及び共用部分等の変更にはあたらず、理事会決議でいいと思います。

お返事ありがとうございます。

変更によりかなり防犯が変わるのですが、理事会決議でOKなんですか。
角度を変えるくらいなら軽微で理事会でOKとありましたが、6台中3台も変えると、全く違う景色になります。
すみません、3台移設でした。ちょっと、認識不足だったかなぁ、ありがとうございます。

お伺いしていいでしょうか。
理事会決議範囲ですが、
第51条3-2 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを省く)
とあります。
設置場所変更は、著しい変更じゃないのかしらと思いましたが、すみません、総会で了承得たから、どこをどうするってのは理事会でいいってことか。
それとも、別に総会承認なくても、移設は理事会でいつでもOK?ってことなのかしら。

移設も増設も総会で決議されているということですから、規約に沿ったことをなさっているのではないですか。
どこに設置するかは理事会の権限内です。
ただ、そこに設置されたため、特定の区分所有者に影響が出るのでしたら、その区分所有者の承諾を得なければなりません。
また、移設、増設の費用は予算として総会の承認を得るものなのですが、それはされていたのでしょうか。
移設費用を一般修繕の中で支出できたのでしたら問題はないのですが。

以前、総会で防犯カメラ増設の議案を出したときに、カメラの設置位置を資料として配布したことがありますが、その時ダミーカメラの位置まで示されていて、総会の場であわてて回収したということも起こりました。
その後、カメラの位置は理事会一任としてしています。

どこで写されているかわからないから防犯カメラの価値があるのではないでしょうか。

お返事ありがとうございます。
移設費用は修繕積立金予備費とありました。その中に納まっているので問題なしですね。

移設の承認ですが、①事業報告④予算承認の件 の中で、散布があって増設は高額なので移設でどうか、そうですね、そうしましょう、って含めて①④号承認だから移設承認です。
今回のように 2台増設案 として出されたものでは無いのですが、管理組合の権限でいいなら了解しました。

しかし、2台移設→散布→じゃもう1台移設→散布→やっぱり増設にしましょう→2.4.5台見積もり案 管理会社より1つだけ→とりあえず2台で、ダメなら次の理事会で検討してもらいましょう→総会承認。ちゃんと検討してから実施して欲しいと思いましたけど。

多分、2台増設位置は居住者の玄関ドアがあり中が映るので、了承あった方がいいと思いますが、取るかしら・・、居住者が変わったらまた取るのかしら。

黒猫 風ちゃんさんの所は「一任」とうい記載があるんでしょうか?
当マンションの規約探しましたが見つからなくてあるとすれば、どの項目あたりか教えて頂ければ助かります。

増設もそうですが、移設もプライバシーの侵害等、問題があります(言っているのは私だけですけど)。全員に影響があります。でも、理事会の権限内だから、総会で承認あるから問題提起が困難です。

「一任」とは規約には書いてありませんが、理事会の業務として、総会から付託された事項が入っています。
移設すると総会で決めたら、理事会が実施することになります。
場所は知る必要もないと思っています。
また、プライバシーの侵害で訴えを起こすことができるのは、プライバシーの侵害を受けている当人だけになります。
外野が訴えることはできません。
訴訟はそんなに費用はかかりません。印紙代ぐらいなものです。
弁護士を依頼しなければいけないということもないですし、依頼したいのでしたら、法テラスに相談することもできます。
裁判はお金もかかって無理だということでしたら、多くの方が泣き寝入りすることなってしまいます。
akaさん自身がプライバシーの侵害を受けているのでしょうか。
それでしたら泣き寝入りはなさらない方がいいですけれど。

黒猫 風ちゃんさん、お返事ありがとうございます。

ふと、思ったんですが、増設は総会議題として増設予算を取って承認されましたけど、前回の移設は、事業報告で「移設したらどうか」「そうしましょう」で承認ですが、総会出てない方は知らないですよね、だから予算も組んでなくて予備費から出した訳で、承認なのか? と思いました。ただ、移設はいつでも理事会OKなら問題はないとなりますね。

以前こちらへ防犯カメラの写真を添付させて頂きましたが、プライバシーに関しては居住者全員です。全員の出入りを撮ってますから。因みに増設の設置場所は、2件無料・1件有料の弁護士先生に相談しましたが、皆さん問題有と言われました。

法テラスは収入基準で利用できないです(25万以下って、かなり限定)、また、少し複雑だから?弁護士先生に依頼した方がいいと言われましたが、私のプライバシーより費用がでかすぎます、敗訴側が訴訟・弁護士費用負担って規約にあるし、100%はないので。勝っても負けてもどのみち自分も払うって、私は、黙ります(他にいるかどうか知りません)。

理事会の権限・マンションの防犯カメラにおけるプライバシー侵害がどの位許容できるのかしら、訴訟で示されるって興味はありますが(東京地裁平成27年判決はありますが)、ハイリスク・ローリターンってほっといてもいずれ分かると思います。

黒猫 風ちゃんさんは、カメラ隠し派ですか、私は見える派です~、悪質なのってほんとよく知ってるな、と思います。

防犯カメラの新たな設置は、標準管理規約「第51条3-2 敷地及び共用部分等の変更」に該当しますが、
防犯カメラの移設は「敷地及び共用部分等の変更」には該当しませんので、理事会決議で問題ありません。

お返事ありがとうございます。
そうなんですか、私だったら、知らない間に変更されてと思うけど、手続きに問題ないなら了解しました。

今回、定例総会で2台増設案が承認されました。提示された提案箇所は5か所分記載あり、そのうちのどこか2か所になると思いますが、その設置場所も理事会決議で問題ないのでしょうか。2台分は承認されたからどこでもいいのかしら。

理事会の裁量範囲であり、全く問題ない事案です。

お返事ありがとうございます。

裁量範囲、問題ないって理事会の方々もそう言ってます。
範囲内か逸脱か、私は疑問に思いますが、素人なので専門の方々にお伺いしました。
ご意見ありがとうございます。

防犯カメラの移設や増設までを共用部分の変更であり、総会での4分の3の多数決が必要と弁護士のアドバイスがあったそうですが、このような防犯上の設備の機能アップや設備のアップデートに関して特別決議を必要と判断する組合の例を私は知りません。
有料で相談を受ける専門家は依頼者の利益のために発言するのが常です。それが社会通念や一般事例と照らして合致しているかどうかははなはだ疑問と思います。

お返事ありがとうございます。

書き方が悪くてすみません、弁護士先生にはプライバシーの侵害等、でご相談しました。
総会でないかと言うのは別の人から聞き及んだ次第です。

新設は総会、増設は? 移設は? 
私は、台数、設置場所、それで総会承認とってつけてるから、移設も皆さんのお金でやり、様変わりする以上、皆さんに関係し、お知らせもしくは承認と思いますけど、理事会の権限なんですね、正直私は承服できませんが、そうであるなら仕方ないと思います。

理事会だからアップグレードとは限らないのでは? 被害場所が広がり、前の被害にも対応できていません。それは移設する前に素人の私でも予測できたことで、防犯力が低下したと思います。
理事会はメリットしか認めませんけど、他の役員の方も、次期理事会で再検討してもいいのでは、と言われましたが、そこは触れず、聞かなかった事になってます。

結局は、言い合うより、素人の私が判断できるものではなく、最終的には法律的に示すしかないと思い、自腹で弁護士先生にアドバイスを求めました、私の利益より、法律的立場でアドバイス頂いていると思っていましたが、一般的事例と照らしてどうか、は分かります。

勉強にもなったし、今後、自分の責任において役員の職務をやる事には変わりないし、いずれどうなるかは皆さんにもわかると思います。ありがとうございました。

特別決議は不要としても、設備の更新に関しては予算措置を取り、総会の通常決議を経ることがひつようです。

管理(すが さとし)さん、お返事ありがとうございます。

その場で決まった事なので、予算は特段とっていませんが、緊急だからで予備費を使用したようです。

予算と言えば、2年前に下水逆流事故が有り、色々調査の結果、超緊急性が判明、全体(4か所)だと7.8百万(だっとと思います)、そこだけだと4百万弱の工事(1つ)で、そこだけの工事で他は様子をみると理事会で決議、実施、こういう時は、後付けで予算入れて、総会で事後承認、という形しか出来ないですよね。

予算というより、緊急は仕方ないにしても、1つだけで大丈夫なのか、工事の調査資料の提示をお願いしてますが、まだ見せてくれないので再度お願いしてるところです。

回答がありません。