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古築のマンションの行く末について

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

当マンションでは昨年「耐震診断」が行われその結果は「耐震性不合格」と共に、その結果での補強予算は6億円工期12か月と示されています。その中でいきなり全組合員へ「①何もしない②耐震補強する③建て替え④敷地売却」のアンケートの回答書が配られました。
突然のアンケート回答を求められても、何もしないリスクや建て替えや敷地売却の具体性や可能性も示されずでは回答のしようが有りません。
当マンションは築50年を迎えています。当然建物も何れは限界を迎えますから、諸々と補修するべく箇所も多く大規模修繕を控えていますから、これからかかる修繕費は6億円どころか桁違いになると想定しますから、当然修繕積立金も足りないから借金しなければなりません。
当マンションは古築だから組合員も皆年金暮らしの高齢者ばかりだから値上げなんか受け入れる余裕も有りませで困っています。重ねて高齢者には建て替えや敷地売却なんてことは出来るはずも有りません。(終の棲家だから)
調べてみたら、耐震診断をしても耐震補強をしないケースが多いようです。
当然私も後期高齢者で年金暮らしだから、「何もしない」と回答するしか有りません。
後は地震で破壊が起きたらば仕方がないとの覚悟を持つも、地震が起こらない、被害が少ない幸運を望むのみです。
この様な現状は古築マンションの現実です。何れは何処も皆古築を迎えます。
皆さま方では如何なのでしょうかお聞きしたいです?
またこうした中で良い知恵を出して上手く出来たお話しが伺えますと悩まずに済みますので宜しくお願いいたします。

みんなの回答

大規模修繕でコンクリートの寿命調査(中性化の深さ調査)を実施している筈ですので、その結果も踏まえて検討すべきです。

竜巻さん有難う御座います。
コンクリートの寿命調査(中性化の深さ調査)は今回の診断で実施。古い割には中性化は浅かったし良い結果でしたが、建物の構造的な欠陥と重量が重い点と地盤基礎の関連からは補強へは難しい点多いのと、その費用が高額になる点で、ジレンマです。

ご質問の回答とはならないのですがご参考までに書き込ませていただきます。マンションの寿命について興味がありましてここ数年あちこち調べています。その中で興味を持ったのが定期借地権付きマンションです。定期借地権付きマンションは建築後、およそ50年後に建物を取り壊して更地にし土地を地主に返還します。したがって建てる時にもう壊す時期を決めています。このマンションの長期修繕計画はどのようなものだろうかと興味を持ちました。実際に計画表を見たこともあります。残念ながら返還期限近くの修繕計画ではなかったので一般のマンションの計画と変わりませんでした。

返還期限に近い計画表がどうなるか想像してみますと壊してしまうマンションの修繕をきっちりやるとは考えられません。必要最小限にしぼって行う事になるでしょう。耐震改修が必要でもかなり限定的なものになると考えられます。これから考えられるのはマンションの寿命を区分所有者が決めることは良いことではないかということです。

つまりわがマンションは西暦〇〇年に取り壊すと決めることです。その年を決めると逆算していろいろ準備ができるのだと思います。マンションを終の棲家とするのでしたら区分所有者の寿命より長い期間を取り壊し年と決めるべきだと思います。

アンケート調査で「何もしない、耐震補強、建て替え、敷地売却」と聞かれたとのことですがその質問の前にマンションの寿命についての議論があるべきだと思いました。定期借地権付きマンションでは解体積立金を当初から積み立てています。解体年から逆算したのでしょう。

私は以前、このサイトで解体積立金について質問させていただき有益な回答をいただきました。「解体費用積立金」で検索できると思います。

ポトスの葉さん有難う御座います。
定期借地権付きマンションの情報はためになりました。
解体積立金も良い仕組みと思えますが、当方みたいにここまで老いて(建物も住民も)しまってからです、手遅れでどうしようまりません。
これからのマンションの在り方としては参考になりました。

ありきたりですが、私だったら、以下のようなことを模索します。

1. 耐震補強は1回の大規模修繕程度の費用でできるようになっていると聞いています。(私のマンションの近くにあります)
 安くできる工法や企画設計・施工会社を探す。
2.大規模修繕と耐震補強を合わせて行うとコストダウンできないか?
3.分割してできるところから耐震補強する。
4.今後のイノベーションに期待する。それでもお金は必要です。
5.好立地の場合、不動産会社などが再生に関心を示すかもしれません。
6.管理コストなどを削減して費用を捻出する。
 もし管理コストを適正化できていないなら、見直す。
 自主管理でないなら、いっそのこと自主管理にする。動ける高齢者でできるはず。
 自主管理アプリKURASELは面白そう。
7.(転居する。)

私のところでは、旧耐震ですが、耐震診断は先延ばししています。
個人的には倒壊することはないとみて、管理組合改革を優先しています。
管理費値上げの余地があるためと「組合員が汗」をかけば、20年で耐震補強の資金を捻出できるかもと思っています。
今後、どこかのタイミングでマンションの終活について問題提起していくつもりです。

ガラパゴスさん有難う。
仰せの助言の通りです。だが現執行部(理事会並びに修繕委員)は、無知のくせ業者の言いなりで手抜きばかりで我々真面なものからの意見の聞く耳を持たない事が最大の問題点です。組合員が年寄りばかりだとお任せだから困っています。
先延ばしが出来るかは本アンケートの結果次第になりますが、まだ締め切り前も多分「補強」へ行くでしょう。
私も管理組合改革を優先してきましたが、まだまだで悔しい思いで一杯です。
マンションの終活について問題提起へは大いに期待します。

多分旧耐震の建物だと思われますので「耐震性不合格」となるのはやむ得ないと思います。

ただいきなり全組合員へ「①何もしない②耐震補強する③建て替え④敷地売却」のアンケートの回答書が配られても、組合員の皆様には判断するための情報が少なく、更なる情報が必要と思います。
① 何もしない
耐震診断の結果を詳しく説明して貰う。具体的には関東大震災(0.3G)でどの程度の被害が予想されるのか。それを超える震度場合(例えば震度7超)の被害予想を説明して貰い判断すべきと思います。
②耐震補強
「耐震診断結果」を使い、複数の建築会社に耐震工事の提案とその見積もりをお願いしましょう。
③建て替え
「建て替え」の仕様を明確にし、複数の建築会社に見積もりを依頼しましょう。
④敷地売却
今住んでいる組合員がいる限り敷地売却の選択肢はあり得ないでしょう。

以上のようにもう少し検討した結果で話をしないと組合員の皆様も判断のしようがないと思います。

asaka50さん有難う御座います。
仰せの通り旧耐震の「耐震性不合格」はする前から承知です。この話の最大の問題点は、順番が逆、耐震診断前に将来の方向性の検討が望ましかった。でも高齢者ばかりだから基本的には無関心と共にお任せの実態からは、このアンケートが耐震補強へ行くを懸念しています。
思うに輪番の理事会がこうして難しい案件での正しい結果を望むは無理と思う。ますます迷走へ・・・負債を抱えて破局へを心配する。
体験的には、大きなプロジェクト(大工事)は、専門家コーディネーターがいることが望ましく思えました。

私の周りでは建て替えの実例は無いのですが、「マンション建て替え体験記」のような本は読んだことがあります。
著者は建て替えを手掛けたデベロッパーの社員さんでした。合意形成の大変さを始めとする苦労話のオンパレードでしたが、建て替えが完了した時の喜びや、管理組合が同じ苦労を乗り越えた結果として建て替え以前よりも結束が強くなった事など、ハッピーエンドだったと記憶しています。
東京都の図書館の棚にあった本でした。題名も著者名も覚えていませんが、図書館の蔵書検索システムを使って、キーワード(マンション建て替え など)検索したら出て来るかも知れません。中途半端な情報ですみません。

アクティブ爺さんの仰る通り、これから築古マンションは増えるでしょうから、建て替えをしたマンション管理組合の方が体験記を書いて下さると良いですね。後進のマンションは助かると思います。

三毛猫さん有難う御座います。
仰せの取り「マンション建て替え体験記」なるものがネットで出てくるを期待したいです。
建て替えないし100年マンションへは、何よりも合意形成へは管理組合の機能化が必須です。
それへとようやくそのの気配は感じています。
今後とも宜しく

壊す、直す、建て替える。どう動くにも知恵と行動力、莫大なお金と合意形成が必要ですが、
現実的にそれらを備えているマンションはほとんどないと思います。
規模が小さくて富裕層しか住んでいないとか
駅前の一等地なのに敷地が広大(=建替えで戸数倍増可能)といった特殊なところ以外、
たぶんマンションはいずれ軒並み「にっちもさっちもの塔」になってしまうでしょう。
おそらく日本にはまだ「正しいマンションの終わらせ方」を知っている人が一人もいないのだと思います。

現実的なところを述べると、
「国が何か手を打つまで待つ」しかないのではないでしょうか。
これから限界マンションがどんどん増えてきて、
「駅近の限界集落」が大量に生まれ、市街地がスラム化してくるでしょう。
そうなったときに、国が何らかの強制力や補助をもって
何とかしてくれることを期待し、ひたすら待つ。
戸建に住む人にとっては「なんで自分たちが負担しなきゃならんのだ」という話ですから、
どこまで可能性があるかと言われれば心もとない話です(「集合住宅税」みたいな形になるのかな)。
ですがすみません、私にはそれしか浮かびません。

住宅を分譲するという発想自体が、歴史上でも極めて限定的な条件下にのみ有効な
時代のあだ花だったのではないかと私は思います。

プラムさんご返事有難う御座います。
 仰せの通り「たぶんマンションはいずれ軒並み「にっちもさっちもの塔」になってしまうでしょう。」「正しいマンションの終わらせ方」を本格的に考えないといけない時期に来ています。の通りです。いまや40年のマンション戸数は80万戸も有りますのと、Okさんの所で示しました「イートピア東大島」の中で示されている通り「終の棲家永住傾向」化現象の中では最早政治が関与するべき状態に思えます。
今や都市部でのマンション共同住宅居住者率は70%を超えていますのに、国行政や政党での政策に「マンション政策」は皆無です。これだけ大きな票田なのに政治家は無関心みたいで少々疑問です。
実はあるこの業界の著名な方のブログに同じようなテーマの話が有りましたので、ご紹介します。
廣田信子のブログ自分のマンションをしっかり見て!2019-07-02 09:00:00
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12489231158.html
「集合住宅税」の発想は面白いですね・・・でも最早「管理費と修繕積立金」ってのは「集合住宅税」とも思えます。区分所有法がまだまだ甘い気がします。
ともかくこのテーマはマンションライフを思うともっと活発で有って欲しいです。
こうした思いから政治家への接触を始めています。
その他については、Okさんページもご覧ください。

残念ながら上手い話はありません。但し、マンションは定期的に大規模修繕を行えば、100年は持つと言われています。特に給水排水管の更新、更生工事が重要です。又、阪神大震災においては、ピロティー型のマンションの被害が多かったと言われています。この型のマンションの場合は1階の柱の補強を行って下さい。柱一本当たりの費用は約100万円程度です。

Okさんご返事有難う御座います。
上手い話は無いとは残念です。
仰せの通り給排水管等の設備も重要なのだが、この耐震診断の報告書を見ますと建屋の構造部のみしか検討がなされていません。そしてただ数字羅列ばかりでの「新耐震強度不足」との判定です。一般人のからはしたらば、「絵に書いた餅」模様で現実的では有りません。
調べてみて実は12年前にすでに「簡易診断」の結果で一階ピロティーの柱10本の補強工事は済んでいます。
元々構造的に欠陥が有ってそれ以上の補修は出来ない状況が有りました。だから長期修繕計画では省かれています。
どうも素人ばかりの理事会並びに修繕委員会による杜撰さによります。
それは、行政に「耐震診断助成制度」が有って、今回の診断費用は約900万円に付き200万円の助成がなされたが、この制度の利用が第一の動機になっているからです。
本質的な問題点は、補修をするにもその資金が無い中で如何にしていくかが古築マンションの課題です。それには最早個人での対応には限界です。政治が関わるべき思いが有ります。
その後「イートピア東大島」の実績を知りましたのでお知らせします。ご参照願います。http://www.mckhug2.com/siryou_20200123.pdf
その他についてはプラムさんの所で書いていますのでお読み願います。

多分旧耐震の建物だと思われますので「耐震性不合格」となるのはやむ得ないと思います。

ただいきなり全組合員へ「①何もしない②耐震補強する③建て替え④敷地売却」のアンケートの回答書が配られても、組合員の皆様には判断するための情報が少なく、更なる情報が必要と思います。
① 何もしない
耐震診断の結果を詳しく説明して貰う。具体的には関東大震災(0.3G)でどの程度の被害が予想されるのか。それを超える震度場合(例えば震度7超)の被害予想を説明して貰い判断すべきと思います。
②耐震補強
「耐震診断結果」を使い、複数の建築会社に耐震工事の提案とその見積もりをお願いしましょう。
③建て替え
「建て替え」の仕様を明確にし、複数の建築会社に見積もりを依頼しましょう。
④敷地売却
今住んでいる組合員がいる限り敷地売却の選択肢はあり得ないでしょう。

以上のようにもう少し検討した結果で話をしないと組合員の皆様も判断のしようがないと思います。

asaka50さん有難う御座います。
仰せの通り旧耐震の「耐震性不合格」はする前から承知です。この話の最大の問題点は、順番が逆、耐震診断前に将来の方向性の検討が望ましかった。でも高齢者ばかりだから基本的には無関心と共にお任せの実態からは、このアンケートが耐震補強へ行くを懸念しています。
思うに輪番の理事会がこうして難しい案件での正しい結果を望むは無理と思う。ますます迷走へ・・・負債を抱えて破局へを心配する。
体験的には、大きなプロジェクト(大工事)は、専門家コーディネーターがいることが望ましく思えました。

大規模修繕でコンクリートの寿命調査(中性化の深さ調査)を実施している筈ですので、その結果も踏まえて検討すべきです。

竜巻さん有難う御座います。
コンクリートの寿命調査(中性化の深さ調査)は今回の診断で実施。古い割には中性化は浅かったし良い結果でしたが、建物の構造的な欠陥と重量が重い点と地盤基礎の関連からは補強へは難しい点多いのと、その費用が高額になる点で、ジレンマです。

壊す、直す、建て替える。どう動くにも知恵と行動力、莫大なお金と合意形成が必要ですが、
現実的にそれらを備えているマンションはほとんどないと思います。
規模が小さくて富裕層しか住んでいないとか
駅前の一等地なのに敷地が広大(=建替えで戸数倍増可能)といった特殊なところ以外、
たぶんマンションはいずれ軒並み「にっちもさっちもの塔」になってしまうでしょう。
おそらく日本にはまだ「正しいマンションの終わらせ方」を知っている人が一人もいないのだと思います。

現実的なところを述べると、
「国が何か手を打つまで待つ」しかないのではないでしょうか。
これから限界マンションがどんどん増えてきて、
「駅近の限界集落」が大量に生まれ、市街地がスラム化してくるでしょう。
そうなったときに、国が何らかの強制力や補助をもって
何とかしてくれることを期待し、ひたすら待つ。
戸建に住む人にとっては「なんで自分たちが負担しなきゃならんのだ」という話ですから、
どこまで可能性があるかと言われれば心もとない話です(「集合住宅税」みたいな形になるのかな)。
ですがすみません、私にはそれしか浮かびません。

住宅を分譲するという発想自体が、歴史上でも極めて限定的な条件下にのみ有効な
時代のあだ花だったのではないかと私は思います。

プラムさんご返事有難う御座います。
 仰せの通り「たぶんマンションはいずれ軒並み「にっちもさっちもの塔」になってしまうでしょう。」「正しいマンションの終わらせ方」を本格的に考えないといけない時期に来ています。の通りです。いまや40年のマンション戸数は80万戸も有りますのと、Okさんの所で示しました「イートピア東大島」の中で示されている通り「終の棲家永住傾向」化現象の中では最早政治が関与するべき状態に思えます。
今や都市部でのマンション共同住宅居住者率は70%を超えていますのに、国行政や政党での政策に「マンション政策」は皆無です。これだけ大きな票田なのに政治家は無関心みたいで少々疑問です。
実はあるこの業界の著名な方のブログに同じようなテーマの話が有りましたので、ご紹介します。
廣田信子のブログ自分のマンションをしっかり見て!2019-07-02 09:00:00
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12489231158.html
「集合住宅税」の発想は面白いですね・・・でも最早「管理費と修繕積立金」ってのは「集合住宅税」とも思えます。区分所有法がまだまだ甘い気がします。
ともかくこのテーマはマンションライフを思うともっと活発で有って欲しいです。
こうした思いから政治家への接触を始めています。
その他については、Okさんページもご覧ください。

残念ながら上手い話はありません。但し、マンションは定期的に大規模修繕を行えば、100年は持つと言われています。特に給水排水管の更新、更生工事が重要です。又、阪神大震災においては、ピロティー型のマンションの被害が多かったと言われています。この型のマンションの場合は1階の柱の補強を行って下さい。柱一本当たりの費用は約100万円程度です。

Okさんご返事有難う御座います。
上手い話は無いとは残念です。
仰せの通り給排水管等の設備も重要なのだが、この耐震診断の報告書を見ますと建屋の構造部のみしか検討がなされていません。そしてただ数字羅列ばかりでの「新耐震強度不足」との判定です。一般人のからはしたらば、「絵に書いた餅」模様で現実的では有りません。
調べてみて実は12年前にすでに「簡易診断」の結果で一階ピロティーの柱10本の補強工事は済んでいます。
元々構造的に欠陥が有ってそれ以上の補修は出来ない状況が有りました。だから長期修繕計画では省かれています。
どうも素人ばかりの理事会並びに修繕委員会による杜撰さによります。
それは、行政に「耐震診断助成制度」が有って、今回の診断費用は約900万円に付き200万円の助成がなされたが、この制度の利用が第一の動機になっているからです。
本質的な問題点は、補修をするにもその資金が無い中で如何にしていくかが古築マンションの課題です。それには最早個人での対応には限界です。政治が関わるべき思いが有ります。
その後「イートピア東大島」の実績を知りましたのでお知らせします。ご参照願います。http://www.mckhug2.com/siryou_20200123.pdf
その他についてはプラムさんの所で書いていますのでお読み願います。

ご質問の回答とはならないのですがご参考までに書き込ませていただきます。マンションの寿命について興味がありましてここ数年あちこち調べています。その中で興味を持ったのが定期借地権付きマンションです。定期借地権付きマンションは建築後、およそ50年後に建物を取り壊して更地にし土地を地主に返還します。したがって建てる時にもう壊す時期を決めています。このマンションの長期修繕計画はどのようなものだろうかと興味を持ちました。実際に計画表を見たこともあります。残念ながら返還期限近くの修繕計画ではなかったので一般のマンションの計画と変わりませんでした。

返還期限に近い計画表がどうなるか想像してみますと壊してしまうマンションの修繕をきっちりやるとは考えられません。必要最小限にしぼって行う事になるでしょう。耐震改修が必要でもかなり限定的なものになると考えられます。これから考えられるのはマンションの寿命を区分所有者が決めることは良いことではないかということです。

つまりわがマンションは西暦〇〇年に取り壊すと決めることです。その年を決めると逆算していろいろ準備ができるのだと思います。マンションを終の棲家とするのでしたら区分所有者の寿命より長い期間を取り壊し年と決めるべきだと思います。

アンケート調査で「何もしない、耐震補強、建て替え、敷地売却」と聞かれたとのことですがその質問の前にマンションの寿命についての議論があるべきだと思いました。定期借地権付きマンションでは解体積立金を当初から積み立てています。解体年から逆算したのでしょう。

私は以前、このサイトで解体積立金について質問させていただき有益な回答をいただきました。「解体費用積立金」で検索できると思います。

ポトスの葉さん有難う御座います。
定期借地権付きマンションの情報はためになりました。
解体積立金も良い仕組みと思えますが、当方みたいにここまで老いて(建物も住民も)しまってからです、手遅れでどうしようまりません。
これからのマンションの在り方としては参考になりました。

ありきたりですが、私だったら、以下のようなことを模索します。

1. 耐震補強は1回の大規模修繕程度の費用でできるようになっていると聞いています。(私のマンションの近くにあります)
 安くできる工法や企画設計・施工会社を探す。
2.大規模修繕と耐震補強を合わせて行うとコストダウンできないか?
3.分割してできるところから耐震補強する。
4.今後のイノベーションに期待する。それでもお金は必要です。
5.好立地の場合、不動産会社などが再生に関心を示すかもしれません。
6.管理コストなどを削減して費用を捻出する。
 もし管理コストを適正化できていないなら、見直す。
 自主管理でないなら、いっそのこと自主管理にする。動ける高齢者でできるはず。
 自主管理アプリKURASELは面白そう。
7.(転居する。)

私のところでは、旧耐震ですが、耐震診断は先延ばししています。
個人的には倒壊することはないとみて、管理組合改革を優先しています。
管理費値上げの余地があるためと「組合員が汗」をかけば、20年で耐震補強の資金を捻出できるかもと思っています。
今後、どこかのタイミングでマンションの終活について問題提起していくつもりです。

ガラパゴスさん有難う。
仰せの助言の通りです。だが現執行部(理事会並びに修繕委員)は、無知のくせ業者の言いなりで手抜きばかりで我々真面なものからの意見の聞く耳を持たない事が最大の問題点です。組合員が年寄りばかりだとお任せだから困っています。
先延ばしが出来るかは本アンケートの結果次第になりますが、まだ締め切り前も多分「補強」へ行くでしょう。
私も管理組合改革を優先してきましたが、まだまだで悔しい思いで一杯です。
マンションの終活について問題提起へは大いに期待します。

私の周りでは建て替えの実例は無いのですが、「マンション建て替え体験記」のような本は読んだことがあります。
著者は建て替えを手掛けたデベロッパーの社員さんでした。合意形成の大変さを始めとする苦労話のオンパレードでしたが、建て替えが完了した時の喜びや、管理組合が同じ苦労を乗り越えた結果として建て替え以前よりも結束が強くなった事など、ハッピーエンドだったと記憶しています。
東京都の図書館の棚にあった本でした。題名も著者名も覚えていませんが、図書館の蔵書検索システムを使って、キーワード(マンション建て替え など)検索したら出て来るかも知れません。中途半端な情報ですみません。

アクティブ爺さんの仰る通り、これから築古マンションは増えるでしょうから、建て替えをしたマンション管理組合の方が体験記を書いて下さると良いですね。後進のマンションは助かると思います。

三毛猫さん有難う御座います。
仰せの取り「マンション建て替え体験記」なるものがネットで出てくるを期待したいです。
建て替えないし100年マンションへは、何よりも合意形成へは管理組合の機能化が必須です。
それへとようやくそのの気配は感じています。
今後とも宜しく

回答がありません。