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マンションを私物化する老齢理事・監事に対し

住まいのトラブル

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

お世話になっております。
たびたび質問させて頂いております。
30年近く、役員であり続け、理事(監事)という利権を利用し、マンションを私物化する老齢組合員に苦しめられています。
彼らのリコールも含め、規約にさえ載せない理事会だけで決めた、所有者に不利益で不条理なルールの撤回をはかり、有志会を形成しています。有志の集まりで代表者など特定人物の名前を名乗っているわけではありません。
総会時の議決権委任や、適正管理に向けての諸活動を「有志会に委任する」という委任状形式の署名を1/5以上 集めました。
ですが、この段階で、人(組合員の名前)に委任しているのではなく、任意団体「有志会」に委任しているので、この委任状は無効だ、という意見が出てきています。署名を集めるだけでも2年半にわたり、大変な労力をかけたにもかかわらず、です。改善を求める管理組合(理事・監事)側ではなく、署名運動を疑問視する、少し法律に詳しいを自負する組合員からです。
有志会=任意団体への署名 を 法的に有効とする解釈、または手続き等ございますでしょうか?
相談先が 見当違いであれば、その点も含めてアドバイス頂けますと幸いです。

みんなの回答

有志会には法人格がありませんので委任状としては無効だとは思います。有志会の代表者を決めて、委任状を取り直すことはそれほど難しいことではないと思います。ただ、asaka50さんが指摘されているとおり、現役員の解任と新役員の選任の議案を示して、賛同する組合員から臨時総会開催に賛成する旨の書面(署名・捺印のあるもの)を集めるのが正しいやり方ではないかと思います。委任状の中に、これから先の臨時総会時の議決権委任が入っているとのことですが、臨時総会の招集通知を見て、その議案に対して各組合員が最終的な意思決定を行うべきものですので(文面からすると2年前の委任状もあるのでしょうか?)、臨時総会の招集通知発送後に改めて委任状を提出してもらうことになるでしょう。
臨時総会を開催したとしても、議案が否決されたら意味がありません。30年近く役員を続けているとのことですので、現理事会の支援者も多くいるのでしょう。議案が否決されてしまうと現理事会の立場をより強固にしてしまう可能性もありますので、議案を可決できる見通しが立ってから行動すべきです。有志会の代表者を決めて名前を名乗らないと、賛同者も集まりにくいと思います。
ぽぽちゃんの活動が成功することを願っております。

管理規約に従って、臨時総会の開催を要求し、現理事会の不信任案を可決すれば全て解決します。

私なら「触らぬ神に祟りなし」で面倒なことにはノータッチです。

区分所有法では、区分所有者および議決権の各1/5以上の賛成があれば、管理者(一般的に理事長)に総会の招集を請求できます(法34条3項)。その請求から2週間以内に、管理者が4週間以内の開催予定日を指定して総会招集の通知を行わない場合、総会の招集を請求した区分所有者が総会を招集できます(法34条4項)。
その請求から2週間以内に、管理者が4週間以内の開催予定日を指定して総会招集の通知を行わない場合、総会の招集を請求した区分所有者が総会を招集できます(法34条4項)。

上記の法令に基づき総会の開催を要求すればよいと思います。
具体的には「現理事会役員&監事不信任と新役員&新監事選任の件」との議案書(案)を全戸に配布し、賛同する組合員から臨時総会開催に賛成する旨の書面(署名&捺印のあるもの)を組合員の1/5以上集め、現理事会と管理会社に総会の開催を要求しましょう。(法34条3項)

有志会=任意団体では、法的に疑義が出されてもやむ得ないので、新理事長候補が責任者、新理事、新監事候補の方々が賛同者とし、新理事長候補の方が組合員の代表として開催を要求すれば良いと思います。

多分、現理事会側は何らかんだ理由を付けて総会開催を阻止してくると思いますので、(法34条4項)を根拠に新理事会候補メンバーが臨時総会を開催すればよいと思います。

ただ非常な困難が予想されますので、このサイトの「祖堅先生」に相談され、必要によってはマンション管理に詳しい弁護士を紹介して貰えばよいのではと思います。

祖堅千鶴子 さん
得意分野 マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL http://office-soken.yokohama
電話番号 045-574-9178

asaka50さん アドバイスありがとうございます。
法的にアドバイスが欲しいのは やまやまですが、個人が調べる範囲においても、管理組合(老齢理事)側が、法で明記されないスキマを上手に利用していることがよくわかります。また、訴訟に訴えられても 弁護士総動員で 勝訴、またはごねまくりの長期にわたる和解に持ち込み、自身は管理費で弁護士報酬を支払うので自腹を痛めることなく安穏としています。訴訟に運んでも、利は薄い、、けれど、組合員の権利を取り戻すうえで、結果として必要となる組合員同士の連携、合意形成の過程に必要なアドバイスは欲しい、、と常々 思っています。
紹介頂いた 祖堅さんにも 相談してみます。
ありがとうございます。

祖堅先生に相談することを推奨します。

当方がマンション管理に詳しい弁護士と申しましたのは、法的なアドバイスを貰うためとの意味ではありません。

相手は長年管理組合を私物化している悪徳な理事長のようですので、1/5以上での臨時総会の開催は現理事長の妨害で難しいと思われますので、区分所有法に詳しい弁護士に付いて貰い妨害には弁護士を使い対抗することで臨時総会を開くようにすればと思いました。

asaka50様
お世話になっております。asaka50様には 昨年の夏にも、ご自身の経験を交えてアドバイスを頂いております。
経験からくるお言葉を真摯に受け止めさせて頂きます。本当にありがとうございます。

貴管理組合の管理規約に総会の議決権を代理人により行使する(委任する)場合に代理人になれる人が定められていると思います。
「総会」の節の「議決権」の条項を見てください。例えば「その代理人はその組合員と同居する者、他の組合員…でなければならない。」といった具合に受任者の資格が具体的に書かれていませんか?
その部分に「有志会」が含まれていないなら無効という指摘は妥当です。
また、有志会は自然人でも法人でもない事から権利能力が無い、すなわち代理人として不適格という側面もあると思います。

cocoaさんのご回答と同じ結論となりますが、特定の組合員1名に「有志会長」を担ってもらい、その方個人に委任してもらうことで有志会へ委任したのと同様の効果が得られると思います。
尚、この問題のご相談先としてこのサイトは適切と思います。

三毛猫様
アドバイスありがとうございます。相談先として「みんなの管理組合」は適切、とのこと、心強い限りです。
規約に委任先(代理人)と認められるのは「組合員」と明記されています。
「有志会」に委任を求めている内容は「適正管理に繋がる諸活動」という、漠然としたものです。
漠然とした内容から、代表をたて声明を発すれば、これまで集めた委任状も無益ではない、、、とのことですね。
ありがとうございます。

その「有志の会」に代表者を決めればいいことではないでしょうか。

cocoaさん アドバイスありがとうございます。
最もで、シンプルですね。ありがとうございます。

区分所有法では、区分所有者および議決権の各1/5以上の賛成があれば、管理者(一般的に理事長)に総会の招集を請求できます(法34条3項)。その請求から2週間以内に、管理者が4週間以内の開催予定日を指定して総会招集の通知を行わない場合、総会の招集を請求した区分所有者が総会を招集できます(法34条4項)。
その請求から2週間以内に、管理者が4週間以内の開催予定日を指定して総会招集の通知を行わない場合、総会の招集を請求した区分所有者が総会を招集できます(法34条4項)。

上記の法令に基づき総会の開催を要求すればよいと思います。
具体的には「現理事会役員&監事不信任と新役員&新監事選任の件」との議案書(案)を全戸に配布し、賛同する組合員から臨時総会開催に賛成する旨の書面(署名&捺印のあるもの)を組合員の1/5以上集め、現理事会と管理会社に総会の開催を要求しましょう。(法34条3項)

有志会=任意団体では、法的に疑義が出されてもやむ得ないので、新理事長候補が責任者、新理事、新監事候補の方々が賛同者とし、新理事長候補の方が組合員の代表として開催を要求すれば良いと思います。

多分、現理事会側は何らかんだ理由を付けて総会開催を阻止してくると思いますので、(法34条4項)を根拠に新理事会候補メンバーが臨時総会を開催すればよいと思います。

ただ非常な困難が予想されますので、このサイトの「祖堅先生」に相談され、必要によってはマンション管理に詳しい弁護士を紹介して貰えばよいのではと思います。

祖堅千鶴子 さん
得意分野 マンションの管理運営(ソフト面)・トラブル相談
URL http://office-soken.yokohama
電話番号 045-574-9178

asaka50さん アドバイスありがとうございます。
法的にアドバイスが欲しいのは やまやまですが、個人が調べる範囲においても、管理組合(老齢理事)側が、法で明記されないスキマを上手に利用していることがよくわかります。また、訴訟に訴えられても 弁護士総動員で 勝訴、またはごねまくりの長期にわたる和解に持ち込み、自身は管理費で弁護士報酬を支払うので自腹を痛めることなく安穏としています。訴訟に運んでも、利は薄い、、けれど、組合員の権利を取り戻すうえで、結果として必要となる組合員同士の連携、合意形成の過程に必要なアドバイスは欲しい、、と常々 思っています。
紹介頂いた 祖堅さんにも 相談してみます。
ありがとうございます。

祖堅先生に相談することを推奨します。

当方がマンション管理に詳しい弁護士と申しましたのは、法的なアドバイスを貰うためとの意味ではありません。

相手は長年管理組合を私物化している悪徳な理事長のようですので、1/5以上での臨時総会の開催は現理事長の妨害で難しいと思われますので、区分所有法に詳しい弁護士に付いて貰い妨害には弁護士を使い対抗することで臨時総会を開くようにすればと思いました。

asaka50様
お世話になっております。asaka50様には 昨年の夏にも、ご自身の経験を交えてアドバイスを頂いております。
経験からくるお言葉を真摯に受け止めさせて頂きます。本当にありがとうございます。

その「有志の会」に代表者を決めればいいことではないでしょうか。

cocoaさん アドバイスありがとうございます。
最もで、シンプルですね。ありがとうございます。

管理規約に従って、臨時総会の開催を要求し、現理事会の不信任案を可決すれば全て解決します。

私なら「触らぬ神に祟りなし」で面倒なことにはノータッチです。

貴管理組合の管理規約に総会の議決権を代理人により行使する(委任する)場合に代理人になれる人が定められていると思います。
「総会」の節の「議決権」の条項を見てください。例えば「その代理人はその組合員と同居する者、他の組合員…でなければならない。」といった具合に受任者の資格が具体的に書かれていませんか?
その部分に「有志会」が含まれていないなら無効という指摘は妥当です。
また、有志会は自然人でも法人でもない事から権利能力が無い、すなわち代理人として不適格という側面もあると思います。

cocoaさんのご回答と同じ結論となりますが、特定の組合員1名に「有志会長」を担ってもらい、その方個人に委任してもらうことで有志会へ委任したのと同様の効果が得られると思います。
尚、この問題のご相談先としてこのサイトは適切と思います。

三毛猫様
アドバイスありがとうございます。相談先として「みんなの管理組合」は適切、とのこと、心強い限りです。
規約に委任先(代理人)と認められるのは「組合員」と明記されています。
「有志会」に委任を求めている内容は「適正管理に繋がる諸活動」という、漠然としたものです。
漠然とした内容から、代表をたて声明を発すれば、これまで集めた委任状も無益ではない、、、とのことですね。
ありがとうございます。

有志会には法人格がありませんので委任状としては無効だとは思います。有志会の代表者を決めて、委任状を取り直すことはそれほど難しいことではないと思います。ただ、asaka50さんが指摘されているとおり、現役員の解任と新役員の選任の議案を示して、賛同する組合員から臨時総会開催に賛成する旨の書面(署名・捺印のあるもの)を集めるのが正しいやり方ではないかと思います。委任状の中に、これから先の臨時総会時の議決権委任が入っているとのことですが、臨時総会の招集通知を見て、その議案に対して各組合員が最終的な意思決定を行うべきものですので(文面からすると2年前の委任状もあるのでしょうか?)、臨時総会の招集通知発送後に改めて委任状を提出してもらうことになるでしょう。
臨時総会を開催したとしても、議案が否決されたら意味がありません。30年近く役員を続けているとのことですので、現理事会の支援者も多くいるのでしょう。議案が否決されてしまうと現理事会の立場をより強固にしてしまう可能性もありますので、議案を可決できる見通しが立ってから行動すべきです。有志会の代表者を決めて名前を名乗らないと、賛同者も集まりにくいと思います。
ぽぽちゃんの活動が成功することを願っております。

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