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機械式駐車場の更新で台数が変更の場合は特別決議でしょうか?

建物の維持管理

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私共のマンションは約100台の機械式駐車場があり上段は満杯状態となっていますが、中下段は稼働率は50%以下で、全体としては約60%の稼働率で、空きパレットが40台近く有ります。

理事会としては機械式駐車場の更新に際して、空きパレットを最小限にするため、機械式駐車場を3段式から2段式とすることで稼働率を90%近くまで引き上げる提案を今期の総会で出しました。

理事会での会合では、管理会社より駐車場の台数変更については「特別決議」で提出するようアドバイスがありましたが、台数変更には管理規約の改訂は必要なく、かつ「著しい変更」には該当しないと判断したことから、「普通決議」で提案しました。

ところが、総会において、一部住民より機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)は「特別決議」が一般的であり、マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

実際にその本を掲げ追及されたところ、管理会社のフロントマンまで「特別決議にすべきものと指摘しましたが理事会が無視しました」と発言し大混乱となり「普通決議」で決議はしましたが、一部住民は決議の無効を主張し臨時総会の開催を要求されています。

ついては、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)が本当に「普通決議」で決議されるべき議案であるのか教えて頂ければと思います。

ただ最近の車離れによる駐車場の使用台数減は一般的な傾向でありますことから、平面化工事が「特別決議」であることは国交省のガイドラインでも明確ですが、機械式駐車場の仕様変更(3段式⇨2段式)まで「普通決議」との主張には納得出来ません。

みんなの回答

当方が所持しているコンメンタールを読んだ限りでは「機械式駐車場更新で台数が変わる場合は特別決議」とは書かれていません。

ですので質問された住民の方に「第何版のコンメンタールの何ページにどのように書かれているか」を聞いてから理事会で判断された方がよいと思います。

ありがとうございます。

そうようにします。

コンメンタールでは、なぜ特別決議だと書かれているのですか。
理由も書かれているはずですから、発言した方、管理会社に確認してみてはいかがですか。
コンメンタールも改正を繰り返していますが、その発言した方は第何改版のものを示したのでしょうか。
コンメンタールなど所持しているということは、それなりに管理にかかわっている方だと思われますが。

区分所有法を普通に解釈すれば「普通決議」となるのではないかと思います。
ましてピット式ですから、外観が変わるわけではないです。
上下に移動するという効用も変わりません。

「特別決議」で行いたいというのでしたら「特別決議」にすればいいことですが、「特別決議」でなければならないということではないと思います。
まず「特別決議」にすべしという理由を確認なさってはいかがですか。

発言した方と管理会社に聞いてみたいと思います。

「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」という本は、そんなに権威のある「本」なんでしょうかね〜

権威がある本とのことです。

組合の運営上、特別決議にすべきという意見があるなら特別決議にしたほうが良いと思います。議案の決議方法に対する異議ですので簡単に無視はできません。管理組合だけでなく、他の団体でも同じことが言えます。
今回の件では、要件のゆるい普通決議でいいと言われる方が、充分な根拠を提示する必要があるでしょう。
「著しい形状又は効用」を伴う変更かどうかを判断するのはバイブルでなく最終的には裁判所です。それにバイブルには駐車場代の変更や維持費の削減による修繕積立金の減額、また住戸数あたりの駐車場削減に伴う資産劣化などの条件を加味しているんでしょうかね。それらを踏まえてみんなで話し合いって決めましょう。

そもそも、普通に運営していたら4分の3を取れる議案だと思いますけど。

私のマンションは欠席者が2割近くおりますので、4分の3以上の特別決議で決議を通すのは非常に厳しく、特に駐車場更新で1億円もかかるとの話になると反対派が大騒ぎして、可決の見込みは少ないと思います。

「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」がどれだけ権威があるものかは知りませんが、普通に考えてピット式の機械式駐車場を3段式から2段式に更新するものが、「特別決議」を必要にする「著しい変更」の筈がないと思います。

東京帝国大学の偉い先生の著書かもしれませんが、住んでいる住民自身で考えればよいことだと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」の権威どうのこうのでは無く、機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているものを無視することは出来ないとは思います。

「コンメンタールマンション標準管理規約」の内容を確認したいなら、国立国会図書館、最高裁判所図書館に蔵書されているようです。
「国立国会図書館サーチ」というサイトで蔵書検索してみてください。館外貸し出しはしていないと思いますが館内で閲覧することは出来ると思います。

しかしながら標準管理規約は管理組合が管理規約を定める上での「雛形」の位置付けで、必ずしも準拠することが義務付けられているわけではありません。
誰のためのマンション管理なのか?何のためのマンション管理なのか?と考えた時に、バイブルと言われる法律書のためではない事は明らかです。特別決議にするか否かは、貴マンションの区分所有者のため、安全で快適な住環境の維持管理のために選択されるものと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているものを無視することは出来ないとは思います。

義務付けられていなくとも標準管理規約に準拠することを貴管理組合の皆様が望んでいるならば、それに対するコメントも大切に考えるのが自然でしょう。
無視できないならば、コメントに従って特別決議をした方が良いのでは?普通決議か特別決議かグレーゾーンの議案を、安全を期して特別決議にして悪い事はありませんから。

ありがとうございます。

>某有名マンション管理士さん編集のマンション管理〇〇〇〇〇〇に於いてもその様に書かれている

弁護士等の司法試験とは違い、マンション管理士など誰でも受かる超簡単な資格です。
(私は別分野ですが、片手間での2ヶ月の試験勉強で一発合格)

そんな有名?マンション管理士の戯言など無視して、自分の眼で「区分所有法」「標準管理規約」「同ガイドライン」を読み込んで、自分の頭で考えれば、答えは明白です。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

ご質問からでは、3段ピット式だと思われます。
そうすると外観が変わるわけでもありませんし、効用も機械式駐車場として変わるわけでもないです。
機械式から平置きにするというのは、装置をなくすことになり、また利便性も変わることから「特別決議」となるでしょうけれど、機械式のままでしたら利便性も変わるものではないでしょう。
2段式にした場合に、迷惑のかかる方や、不便になる方が出るとも思えません。
稼働率90%とというと、まだ空きもある状態だと思います。
「著しい変更」を伴うものでもなく、台数を減ずることで、他に悪影響を及ぼすということでもないものですので「普通決議」でいいと思います。
ひょっとしたら管理会社は、パレット数が減ることで、保守費が減るのを懸念したのではないでしょうか。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

コンメンタールは、解説者によって解釈が違うことがあります。
バイブルでも、法律でもなく、単に解説書ですから。
区分所有法自体が改正されていますし、コンメンタールも改版が何回か行われています。

ありがとうございます。

区分所有法の詳細は分かりませんが、私のマンションでは機械式駐車場の更新(台数減)は特別決議で決議しましたので、普通決議では問題があるのではと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

ご質問からでは、3段ピット式だと思われます。
そうすると外観が変わるわけでもありませんし、効用も機械式駐車場として変わるわけでもないです。
機械式から平置きにするというのは、装置をなくすことになり、また利便性も変わることから「特別決議」となるでしょうけれど、機械式のままでしたら利便性も変わるものではないでしょう。
2段式にした場合に、迷惑のかかる方や、不便になる方が出るとも思えません。
稼働率90%とというと、まだ空きもある状態だと思います。
「著しい変更」を伴うものでもなく、台数を減ずることで、他に悪影響を及ぼすということでもないものですので「普通決議」でいいと思います。
ひょっとしたら管理会社は、パレット数が減ることで、保守費が減るのを懸念したのではないでしょうか。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

コンメンタールは、解説者によって解釈が違うことがあります。
バイブルでも、法律でもなく、単に解説書ですから。
区分所有法自体が改正されていますし、コンメンタールも改版が何回か行われています。

ありがとうございます。

コンメンタールでは、なぜ特別決議だと書かれているのですか。
理由も書かれているはずですから、発言した方、管理会社に確認してみてはいかがですか。
コンメンタールも改正を繰り返していますが、その発言した方は第何改版のものを示したのでしょうか。
コンメンタールなど所持しているということは、それなりに管理にかかわっている方だと思われますが。

区分所有法を普通に解釈すれば「普通決議」となるのではないかと思います。
ましてピット式ですから、外観が変わるわけではないです。
上下に移動するという効用も変わりません。

「特別決議」で行いたいというのでしたら「特別決議」にすればいいことですが、「特別決議」でなければならないということではないと思います。
まず「特別決議」にすべしという理由を確認なさってはいかがですか。

発言した方と管理会社に聞いてみたいと思います。

>某有名マンション管理士さん編集のマンション管理〇〇〇〇〇〇に於いてもその様に書かれている

弁護士等の司法試験とは違い、マンション管理士など誰でも受かる超簡単な資格です。
(私は別分野ですが、片手間での2ヶ月の試験勉強で一発合格)

そんな有名?マンション管理士の戯言など無視して、自分の眼で「区分所有法」「標準管理規約」「同ガイドライン」を読み込んで、自分の頭で考えれば、答えは明白です。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

区分所有法の詳細は分かりませんが、私のマンションでは機械式駐車場の更新(台数減)は特別決議で決議しましたので、普通決議では問題があるのではと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているとの事です。

ただ理事会としては上記の本の値段が1万円近くと高価でありますことから入手し確認はしておりません。

当方が所持しているコンメンタールを読んだ限りでは「機械式駐車場更新で台数が変わる場合は特別決議」とは書かれていません。

ですので質問された住民の方に「第何版のコンメンタールの何ページにどのように書かれているか」を聞いてから理事会で判断された方がよいと思います。

ありがとうございます。

そうようにします。

「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」がどれだけ権威があるものかは知りませんが、普通に考えてピット式の機械式駐車場を3段式から2段式に更新するものが、「特別決議」を必要にする「著しい変更」の筈がないと思います。

東京帝国大学の偉い先生の著書かもしれませんが、住んでいる住民自身で考えればよいことだと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」の権威どうのこうのでは無く、機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているものを無視することは出来ないとは思います。

組合の運営上、特別決議にすべきという意見があるなら特別決議にしたほうが良いと思います。議案の決議方法に対する異議ですので簡単に無視はできません。管理組合だけでなく、他の団体でも同じことが言えます。
今回の件では、要件のゆるい普通決議でいいと言われる方が、充分な根拠を提示する必要があるでしょう。
「著しい形状又は効用」を伴う変更かどうかを判断するのはバイブルでなく最終的には裁判所です。それにバイブルには駐車場代の変更や維持費の削減による修繕積立金の減額、また住戸数あたりの駐車場削減に伴う資産劣化などの条件を加味しているんでしょうかね。それらを踏まえてみんなで話し合いって決めましょう。

そもそも、普通に運営していたら4分の3を取れる議案だと思いますけど。

私のマンションは欠席者が2割近くおりますので、4分の3以上の特別決議で決議を通すのは非常に厳しく、特に駐車場更新で1億円もかかるとの話になると反対派が大騒ぎして、可決の見込みは少ないと思います。

「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」という本は、そんなに権威のある「本」なんでしょうかね〜

権威がある本とのことです。

「コンメンタールマンション標準管理規約」の内容を確認したいなら、国立国会図書館、最高裁判所図書館に蔵書されているようです。
「国立国会図書館サーチ」というサイトで蔵書検索してみてください。館外貸し出しはしていないと思いますが館内で閲覧することは出来ると思います。

しかしながら標準管理規約は管理組合が管理規約を定める上での「雛形」の位置付けで、必ずしも準拠することが義務付けられているわけではありません。
誰のためのマンション管理なのか?何のためのマンション管理なのか?と考えた時に、バイブルと言われる法律書のためではない事は明らかです。特別決議にするか否かは、貴マンションの区分所有者のため、安全で快適な住環境の維持管理のために選択されるものと思います。

マンション管理のバイブルと言われている?「コンメンタール マンション標準管理規約 :稻本 洋之助 (著)」中に機械式駐車場更新で台数が変わる場合は「特別決議」にすべきであると明記されているものを無視することは出来ないとは思います。

義務付けられていなくとも標準管理規約に準拠することを貴管理組合の皆様が望んでいるならば、それに対するコメントも大切に考えるのが自然でしょう。
無視できないならば、コメントに従って特別決議をした方が良いのでは?普通決議か特別決議かグレーゾーンの議案を、安全を期して特別決議にして悪い事はありませんから。

ありがとうございます。

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