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駐車場から駐輪場の用途変更の特別決議議案に猛反対の組合員が理事長です

管理組合の運営

建物の維持管理

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

私達のマンションは5月末で任期満了となり、6月から次の期の理事会が開始されました。

5月の総会で承認された議案の内、特別決議で決議された「一部駐車場を廃止して駐輪場」にする議案については、新理事長が猛反対しています。

新理事長は、総会においても「駐車場を廃止することにより、使用していた6台の内3台は外部の駐車場に移動することになる事は一部の組合員に著しい不利益を与えるので当人の承諾を得ない限り特別決議でも無効」との主張でした。

この猛反対した方が、新理事会の役員に立候補し理事長になったので、理事会でも上記の主張で、駐輪場の新設は絶対に認められないので、工事業者との契約書には絶対に署名捺印しないと言い張っております。

その他9名の理事は特別決議に賛成で工事を実施すべきとの考え方ですが、理事長不信任案を出し解任し代わりに理事長をやろうとの理事はおりませんし、管理会社も傍観しているだけです。

このような場合にはどのような対応をすれば良いのでしょうか?

みんなの回答

2点

 理事長が総会決議を実行しないのは、明らかな善管注意義務違反。理事長職を解職するかしないか、理事全員で話しあいましょう。

 判例より、駐車場に専用使用権が与えられていれば、その廃止は本人の承諾が必要。専用使用権があるかないかですね。

区分所有法第17条で「特別決議」にすべき内容が書かれています。
さらに、「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない」(区分所有法第17条第2項)と定めてありますので、その人の承諾が得られない場合は「特別決議」でも決議は無効となります。

竜巻さん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場が大幅(40台以上)に不足し、各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありました。
一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

その様な状況でも、専有部分の所有者の承諾を得なければならない(区分所有法第17条第2項)との定めて「特別決議」でも決議は無効となりますでしょうか?

楓さん、まず、厳格に規則通りに言えば、おそらく規約で理事長は管理者となっていると思いますので、区分所有法26条によれば、「管理者は集会の決議を実行する義務を負う」とありますので、法令違反です。区分所有法では集会の決議で管理者を解任できます。また、規約でも理事長職も理事会で解任できます(これは規約に理事による理事長の解任規定がなくても理事による選出規約が定めれあれば、理事による解任ができるとの判例があります。最高裁で平成29年12月18日判決、福岡久留米マンション事件)。また、外部駐車場があるのなら、特別の影響でもないと思います。ただ、その前に、今回の決議の内容に疑問があります。駐車場をなくして、駐輪場にする場合に、駐車場代の収入がなくなりますが、これを駐輪場代でカバーできないと思います。どれだけ、駐輪場を居住者が欲しがっているのかです。この辺りもじっくり考えてしたほうがいいと思います。この程度の問題(多少感情論でこじれている)であれば、共同生活を続けていくには、争い、特に訴訟は避けたほうがいいのではないかと思います。まずは話し合いです。

マサヒロさん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場のニーズは高く駐輪場が大幅(40台以上)に不足し各戸の玄関先にも置かれている状況です。

一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事にについては、3人以外 には強い反対はありません。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

楓さん
状況理解しました。40台も不足であれば集会の特別決議の趣旨も理解でき、これはやはり、特別決議を尊重し、駐輪場を進めるほうがいいと思います。ただ、理事長には「法的には特別決議を進める可能性が高いが、できるだけ争いや、ましてや解任や訴訟は避けたいので、何とかどこかで折り合いをつけましょう」と粘り強く交渉するしかないと思います。別件ですが、規約に「訴訟の場合は弁護士費用を相手側が負担する」となっていますか。これがないと裁判費用は相手持ちですが、弁護士費用は組合負担になります。

理事長さんが正しいように感じます。
まして当事者のようですし、当事者が全く納得していないのに、関係のない他の組合員によって決められてしまったということのようですから、怒るのも当然だと思います。
どうしても駐輪場にしなければいけないという理由があるのでしたら、性急に事を進めるようなことはしないで、関係者の説得をしてから総会で決めるべきだったのではないでしょうか。

黒猫 風ちゃんさん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場が大幅(40台以上)に不足し、各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありました。
一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

もし、この様なケースで関係する駐車場利用者全員の承諾が必要と言うのであれば、その法的根拠を教えていただけるでしょうか?


特別決議で「一部駐車場を廃止して駐輪場」を決議していれば問題ないのではと思います。

外の駐車場が借りられるのであれば何だ問題ありませんので、文句があれば裁判でも構わないのではと思います。

ですので文句を言う理事長は無視して工事を進めましょう。

東京急行さん、回答いただきありがとうございます。

3人の反対派のリーダーが理事長なので困っています。

外部に出なければならない3人の方の承諾は得ているのでしょうか。
理事長の仰るように、3人の方が正当な理由でイヤだと言ったら決議は無効です。
本来でしたら、先に3人の方の承諾を得てから、総会に諮るものです。
例えば、外部に借りる費用が高くなるのでしたら、今までの使用料との差を組合が負担するとか、不便になるのでしたら対策を考えるとか。
だいたい、現在使用している方がいるのに、駐車場を駐輪場にするなど無謀のように思います。
3人の方が承諾したのでしたら、理事長が反対しても総会の決議は正当なものとなるでしょう。
まず3人の方のご意見をお伺いしてはいかがでしょうか。

cocoaさん、回答いただきありがとうございます。

予め3人の方へも駐輪場にする平置き駐車場から機械式駐車場に移動するようにお願いしましたが、キーでゲートを昇降するのが面倒との事で、現在の平置き駐車場に居座っており工事が出来ません。

また3人組の1人が理事長で反対派のリーダーですので理事会として大変困っています。

平置きが6台あるのでしたら、6人の方のうち3人に移動していただければいいのですから、その6人とお話し合いをしたのでしょうか。
一方的なお願いではなく、なぜ駐輪場に改装しなければいけないかをご理解いただくような話し合いをしたのでしょうか。
当事者が立候補して理事長になって反対しているようですから、前期の理事会のやり方に問題があるように感じます。
この理事長さんがガンとして反対する気持ちがわかるような気がします。
数だけ集めて決議すればいいということではないと思います。

駐輪場への変更の理由は、駐輪場が大幅(40台以上)に不足し各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありましたからです。

一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

もし、この様なケースでも「特別決議」だけでは無く、関係する駐車場利用者全員の承諾が必要と言うのであれば、その法的根拠を教えていただけるでしょうか?

楓さん、まず、厳格に規則通りに言えば、おそらく規約で理事長は管理者となっていると思いますので、区分所有法26条によれば、「管理者は集会の決議を実行する義務を負う」とありますので、法令違反です。区分所有法では集会の決議で管理者を解任できます。また、規約でも理事長職も理事会で解任できます(これは規約に理事による理事長の解任規定がなくても理事による選出規約が定めれあれば、理事による解任ができるとの判例があります。最高裁で平成29年12月18日判決、福岡久留米マンション事件)。また、外部駐車場があるのなら、特別の影響でもないと思います。ただ、その前に、今回の決議の内容に疑問があります。駐車場をなくして、駐輪場にする場合に、駐車場代の収入がなくなりますが、これを駐輪場代でカバーできないと思います。どれだけ、駐輪場を居住者が欲しがっているのかです。この辺りもじっくり考えてしたほうがいいと思います。この程度の問題(多少感情論でこじれている)であれば、共同生活を続けていくには、争い、特に訴訟は避けたほうがいいのではないかと思います。まずは話し合いです。

マサヒロさん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場のニーズは高く駐輪場が大幅(40台以上)に不足し各戸の玄関先にも置かれている状況です。

一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事にについては、3人以外 には強い反対はありません。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

楓さん
状況理解しました。40台も不足であれば集会の特別決議の趣旨も理解でき、これはやはり、特別決議を尊重し、駐輪場を進めるほうがいいと思います。ただ、理事長には「法的には特別決議を進める可能性が高いが、できるだけ争いや、ましてや解任や訴訟は避けたいので、何とかどこかで折り合いをつけましょう」と粘り強く交渉するしかないと思います。別件ですが、規約に「訴訟の場合は弁護士費用を相手側が負担する」となっていますか。これがないと裁判費用は相手持ちですが、弁護士費用は組合負担になります。

特別決議で「一部駐車場を廃止して駐輪場」を決議していれば問題ないのではと思います。

外の駐車場が借りられるのであれば何だ問題ありませんので、文句があれば裁判でも構わないのではと思います。

ですので文句を言う理事長は無視して工事を進めましょう。

東京急行さん、回答いただきありがとうございます。

3人の反対派のリーダーが理事長なので困っています。

外部に出なければならない3人の方の承諾は得ているのでしょうか。
理事長の仰るように、3人の方が正当な理由でイヤだと言ったら決議は無効です。
本来でしたら、先に3人の方の承諾を得てから、総会に諮るものです。
例えば、外部に借りる費用が高くなるのでしたら、今までの使用料との差を組合が負担するとか、不便になるのでしたら対策を考えるとか。
だいたい、現在使用している方がいるのに、駐車場を駐輪場にするなど無謀のように思います。
3人の方が承諾したのでしたら、理事長が反対しても総会の決議は正当なものとなるでしょう。
まず3人の方のご意見をお伺いしてはいかがでしょうか。

cocoaさん、回答いただきありがとうございます。

予め3人の方へも駐輪場にする平置き駐車場から機械式駐車場に移動するようにお願いしましたが、キーでゲートを昇降するのが面倒との事で、現在の平置き駐車場に居座っており工事が出来ません。

また3人組の1人が理事長で反対派のリーダーですので理事会として大変困っています。

平置きが6台あるのでしたら、6人の方のうち3人に移動していただければいいのですから、その6人とお話し合いをしたのでしょうか。
一方的なお願いではなく、なぜ駐輪場に改装しなければいけないかをご理解いただくような話し合いをしたのでしょうか。
当事者が立候補して理事長になって反対しているようですから、前期の理事会のやり方に問題があるように感じます。
この理事長さんがガンとして反対する気持ちがわかるような気がします。
数だけ集めて決議すればいいということではないと思います。

駐輪場への変更の理由は、駐輪場が大幅(40台以上)に不足し各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありましたからです。

一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

もし、この様なケースでも「特別決議」だけでは無く、関係する駐車場利用者全員の承諾が必要と言うのであれば、その法的根拠を教えていただけるでしょうか?

区分所有法第17条で「特別決議」にすべき内容が書かれています。
さらに、「共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない」(区分所有法第17条第2項)と定めてありますので、その人の承諾が得られない場合は「特別決議」でも決議は無効となります。

竜巻さん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場が大幅(40台以上)に不足し、各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありました。
一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

その様な状況でも、専有部分の所有者の承諾を得なければならない(区分所有法第17条第2項)との定めて「特別決議」でも決議は無効となりますでしょうか?

2点

 理事長が総会決議を実行しないのは、明らかな善管注意義務違反。理事長職を解職するかしないか、理事全員で話しあいましょう。

 判例より、駐車場に専用使用権が与えられていれば、その廃止は本人の承諾が必要。専用使用権があるかないかですね。

理事長さんが正しいように感じます。
まして当事者のようですし、当事者が全く納得していないのに、関係のない他の組合員によって決められてしまったということのようですから、怒るのも当然だと思います。
どうしても駐輪場にしなければいけないという理由があるのでしたら、性急に事を進めるようなことはしないで、関係者の説得をしてから総会で決めるべきだったのではないでしょうか。

黒猫 風ちゃんさん、回答いただきありがとうございます。

駐輪場が大幅(40台以上)に不足し、各戸の玄関先にも置かれている事から防火管理者より消防法違反で是正の要求ありました。
一方で駐車場は機械式駐車場が30台以上空いている事から、駐輪場に用途変更が容易な、平置き駐車場の6台分を駐輪場化し、その6台については機械式駐車場に移動する事で計画しました。

前期理事会では、駐車場の契約は1年更新の賃貸契約とのことで、6人の駐車場利用者の承諾は必要ないと考えていました。

もし、この様なケースで関係する駐車場利用者全員の承諾が必要と言うのであれば、その法的根拠を教えていただけるでしょうか?


回答がありません。