マンション管理業界の体質について
その他
お世話になります。
初めて質問をさせて頂きます。
（少々堅い質問となり、恐縮です）
不動産関連業（特にマンション管理業）に勤めていらっしゃるプロの方にお聞きしたいのですが、マンション管理業界の体質についてご意見をお伺いしたいと存じます。
私は某マンションの理事長を務めており、ここ数年マンションの財政再建に取り組んで参りました。
その過程で、マンション管理業界の体質に大きな課題・問題があることが見えてきました。
具体的には以下のような課題・問題です。
①マンション管理業界は管理会社同士の競争原理が働いていない
②マンション管理会社は組合の味方ではなく、施工業者の味方である
（本来は「組合＋管理会社⇔施工業者」で問題解決をすべきはずですが、現状は「組合⇔管理会社＋施工業者」といった構図になっているようです。何も知らない組合が法外な見積金額を出され、そこの管理会社が乗っかって手数料を上乗せするという状況があるようです。本来はそのような法外な見積りは、管理会社が監視すべきかと）
③マンション管理会社にはいわゆる「お抱え」の施工業者がおり、その下請け業者について競争原理が働いていない
④マンション管理業界は旧態依然の働き方をしており、管理組合にそのしわ寄せがきている。
（「旧態依然の働き方」とは例えば未だにFAXを使っていたり、各理事に電話で予定調整を行うなど、昭和時代から何も変わらないような働き方）
このような業界体質に対して業界内部の方は「問題」であることを認識し、何かしらの対策を練っているものでしょうか。
それとも上記を特に「問題である」とは考えていないのでしょうか。
少しトゲのある言い方になってしまい申し訳ございません。
純粋に「この状態で何も問題ない」もしくは「何が問題なのか逆に聞きたい」くらいのご認識なのか、それとも「このような問題があることは承知しているが、業界全体の課題であり、根が深いので解決策が見いだせていない」といった認識なのかをお聞かせ頂きたいと考えております。
お手数をお掛けしますが何卒宜しくお願い致します。
みんなの回答
この度、リプレイスに成功した者で、K太さんの感じたこと、よくわかります。お客様目線で仕事をしないと成り立たない業界が多い中で、管理組合が主体でやるべき、主体でやらないほうが悪いとなっている業界だと感じてしまっています。しかし このたび、お客様目線のところをみつけ、リプレイスしました。内容証明を送りつけたばかりで、3か月後変わるのが楽しみです。役立つかわかりませんが、体験をお話しします。
今の管理会社は、驚くほどの大規模修繕費用を提案し、疑問をもってほかに見積もり依頼をしたのがきっかけでした。2社持ってきましたが、見積書を見比べると、同じ施工なのに、なぜこんなに値段が違うの？と 建築のド素人の私はいろいろなところに相談に行きました。結局、管理会社がもってきたものは、どちらも正当な価格ではありまでした。その上、なんの建築の資格ももっていない管理会社から、監理をさせてくれと言われましたが断りました。「うちが唯一潤うところだったのにと」ポロっと本音を聞けました。
管理会社からの提案を飲んでいたら、何千万も損をするところでした。業者さんに過去の工事をなんとなく見てもらったら、なんと3倍以上の価格でした。知らないって怖いと思いました。「うちは節約管理です」と言っていた管理会社を信じて、今まで任せていましたが、今後 任せるのが心配になり、リプレイスしました。他にも問題がありすぎましたが・・・。
新管理会社は、総会や理事会も特殊なマイクで話すと自動で議事録を作ってくれるそうで、全て電子化され、いつでもどこでも必要な情報をすぐだせるシステムになっております。居住者が相談したこと、点検内容などの記録も、余すところなく全て電子化。情報共有もすぐしてくださる。大規模修繕のときは、自分たちの見積もりが正当な価格か、必ず他でも見積もりをとることを管理組合に義務付けています。ISO9001の取得もしています。なぜ こんなに管理会社によって違うのでしょう？ガラケーから最新スマホに変えるような感じです
現管理会社で悩んでいたときに、マンション管理センターや、管理業協会などに相談しましたが、管理会社を「正しく指導する」という場所がほとんど機能していない感じがしました。今、名簿も理事長が見られなくて、管理室にも入れないのですが、委託契約にも規約にもそう書いてあるにもかかわらず、管理会社が聞き入れない。話し合ってもいないのに、管理会社がそう決めてしまっていました。明らかに委託契約違反です。でも、指導的立場の場所は、「指導」はしてくれませんでした。管理組合のお金を着服したなどの刑罰しか指導しないのです。うちの場合は、民事なので、裁判でしか変えられないとのことでした。「よく話し合って」とか、「リプレイスするしかないです」とか、自分たちで戦うしかなかったのです。東京都住宅局、地方整備局にも相談しましたが、同じ答えでした。いろいろな考えがあると思いますが、無知な住民がすぐに管理会社の仕組みをわかるわけではありません。知らない人ばかりだと、マンションがどんどん赤字になっていきます。住民たちが考える前に、許してはならないような制度がほしいと感じました。銀行は金融庁がきちんと監督しています。
悪徳業者となっていないかある程度、チェック機能があり、検査、指導などをしてくれればいいと感じる今日この頃です。
120戸、築40年のマンションの理事長で、昼間は会社員で、平日夜と休日に管理組合の仕事をしています。年配の方も多く、電子メールのアドレスも無い方もいらっしゃいます。
まず、マンションの管理は、管理組合が主体となって本来行うものですが、時間や専門性の関係で管理組合が自らできない部分を、管理組合会社へお金を払って業務を委託している事はご承知の通りです。
管理会社業界すべてが白か黒かという事は無いでしょうし、まずは、改善を管理会社へ申し入れることが最初の仕事かと思います。聞き入れてくれない場合には、Ｋ太さんのマンションが必要とする業務範囲が「得意」な管理会社を探して、契約することが大事になってくると思います。
管理費や修繕に関しては、管理組合が独自に見積もりを取れば、価格が適正か、わかると思います。見積もりはすぐ取れても、問題は品質を見極めるのが難しいことです。その見積もりを管理会社に見せて、お宅の仕様と何が違うのか？質問することもできますし、見積してくれた会社が付き合っているマンションへ見学に行って話を聞くことも手です。
そうやって現状分析と情報共有、更には改善のための情報収集を重ねて、財政難に繋がった原因を推定して、マンション内に情報を共有して改善の必要性を説かれてはいかがでしょうか？私のマンションでは、区分所有者の管理への関心向上を図るために、半年に1回セミナーを行っています（資料は100%手作りで、人に依頼しない分、自分が言いたいことを１００％資料に反映できる）。
それらを、理事会全体で取り組むことで、結果を現在の管理会社へ改善要望として提出することもできますし、Ｋ太さんのマンションの状況に合う管理会社を探し出して、変更することも可能でしょう。
戸数が多ければ、相当様々な意見が出ることも予想されますが、それは、皆さんがマンションに愛着を持っている証拠でもあります。最終的には、背景・問題点・解決案・解決案の確からしさ・負担の増減等をシミュレーションして、マンション全体で財政難の解決策を決めてください。解決策は、管理会社に頼る事だけではありません。管理会社や、専門家を上手に使い倒すことも考えてみてください。検討をお祈りします。
OK様
ご回答頂きありがとうございます。
私のマンションは50戸程度の比較的規模の小さなマンションです。OK様は比較的大規模なマンションだとお見受けしましたので理事長の苦労も多いと思います。
管理組合の運営に関しては比較的順調であり、私が理事長になってから小さなものから大きなものまで色々と施策を進めて4年程で2,000万円程度のコスト削減を達成しました。
OK様のアドバイス通り、業者比較や管理会社への申し入れなども実施して参りました（その過程で管理会社変更も経験しました）。
ただ、まだまだ課題は山積みであり、かつ組合員のマンションに対する関心もそれほど高いとは言えない状況です。
OK様のマンションで実施されている「独自セミナー」は非常に良い取り組みですね。ご参考までに私が参加したいくらいです！
ちなみに「セミナーには毎回どれくらいの人数が参加しているか」、「どのような事前告知をしているのか」を支障のない範囲で教えて頂けますと幸いです。
返事が遅くなりました。当初、貴管理組合と同様に、修繕積立金の不足と、築４０年で漏水も出始めていたことから、修繕を中心に、費用負担の在り方（積立金の値上げか、一時金か）、修繕をやらないで建て替える場合のオプションは？実現の難易度？など、建物とお金をテーマに「反対意見の方の意見を互いに聞いて頂くのを目的に、意見を変えてもよいし、変わらなくても構わない、新しい意見を出してもらってもよい」として実施しました。人数は毎回変わりますが、１０～３０名です。配管工事が無事に終わったので、次は防災をテーマに取り組みます。
見学も歓迎です。当理事会は、近いうちにＺＯＯＭ併用で行って、傍聴も許可しようかと思ってます。
（これは、規約が古いので改正の大改正を企画中で、最初から区分所有者を巻き込んで検討を進めたいので）
返事が遅くなりました。当初、貴管理組合と同様に、修繕積立金の不足と、築４０年で漏水も出始めていたことから、修繕を中心に、費用負担の在り方（積立金の値上げか、一時金か）、修繕をやらないで建て替える場合のオプションは？実現の難易度？など、建物とお金をテーマに「反対意見の方の意見を互いに聞いて頂くのを目的に、意見を変えてもよいし、変わらなくても構わない、新しい意見を出してもらってもよい」として実施しました。人数は毎回変わりますが、１０～３０名です。配管工事が無事に終わったので、次は防災をテーマに取り組みます。
見学も歓迎です。当理事会は、近いうちにＺＯＯＭ併用で行って、傍聴も許可しようかと思ってます。
（これは、規約が古いので改正の大改正を企画中で、最初から区分所有者を巻き込んで検討を進めたいので）
マンション管理会社は大手の有名管理会社といえども、その大手不動産会社が建築したマンションを、建築後も利益を搾り取るために子会社として設立したものです。
しかも親会社からは無能な高給取りの管理職が沢山天下りしてくるので、一般管理費が酷く高くなり、それでも利益を得るためには、管理するマンションの委託業務や修繕工事から高い中間マージンを搾り取る必要があります。
このような親会社の不要人材の受け皿になっておりますことから、プロパーで入ってくる人材は、この業界以外には行くことが出来ないような最低レベルの層が中心となりますので、管理組合からは多くの不満が出てくる傾向となります。
竜巻様
ご回答頂きありがとうございます。
「親会社から無能な役員が送り込まれる」に関して、決して全員が全員そのような方ばかりではないと思いつつも、ある程度そう感じざるを得ない状況ですよね。
私もつくづく「他業界ではこんな非効率なやり方はしないよ・・・」と思うことが多々あります。
親会社から自動的に顧客が与えられて特に大きな仕事をしなくても毎月定期的に安定収入が入るとなれば、どれだけ優秀な社員を揃えていても徐々にやる気がなくなり廃れていきそうです。競争原理が働かないのも納得です。
「業界からすれば良い仕組み」ですが、消費者からすれば「悪しき仕組み」と言える部分もあるのかと。竜巻様の仰る通り、「プロパーのレベルが低く、管理組合からクレームが頻出する」というのは理事長を経験してみて「その通りだなぁ」と強く感じました。
大手管理会社に於いてもこのような状況ということは明確な打開策が見いだせていないんでしょうね。。。
ご回答頂きありがとうございました。
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脇田様
ご回答頂きありがとうございます。
私の漠然とした「管理業界はこうなんじゃないかな～」という考えに対して、非常に明確に言語化して頂いたので「なるほど」と思うところが多くありました。
＞マンション管理は「自主管理」にすべきでしょう
私もこの考えを持っています。マンションの管理組合は一般的な企業と同じであり、定期的な収入や支出を如何に効率的に運用していくかが大事だと考えております。理事長（社長）を中心として将来的な収支を見極めて、今の収入で充分か、今後いくら必要になるのかを把握することが各組合員には求められると思います。
自社の経営を他社に任せるような企業は遅かれ早かれ廃れます。マンションの管理組合も同様なのかと。
ここに大きな課題があるとすれば、脇田様の仰る通り「法的な制限」や「専門知識が必要」というところだと考えております。それに加えて「組合員の消極的態度」も問題なのかと。
毎月の管理委託費や修繕費が年配理事の飲み代に消えていたり、管理会社の不明瞭な「手数料」や「修繕」に消えていたりしても組合員は関心を持たないことが大きな問題の一つだと思います。自分のお金の使い方を他人に任せておいて、散財まで許しているのはマンション管理組合特有ですね。
脇田様の仰るように、私が理事長になってからは「基幹業務→管理会社に発注」「修繕→管理会社と並行して外部業者に見積もり依頼し公正な比較検討を実施」を徹底しています。
＞管理会社が「ブローカー的」存在になりつつあるのが現状
「ブローカー的存在」については私が想像していた以上に根が深そうです。
「せいぜい1次請け、2次請けくらい」と考えていたのですが、「管理会社→A→B→C」となると4次請けですね・・・
このような業界体質はすぐにでも是正すべきだと思いますが、様々な利権が絡むため誰も対応ができないのが現状といったところでしょうか。
「報告書をスルーするだけで25％～35％のフィーを取る」についてもその通りですね。「管理委託費」を支払っている状況で、さらに毎回の修繕毎に「管理手数料」を取るとなると管理組合から見れば「2重取り」されている感じがしてしまいます（もちろん契約上は「管理委託費はコレとコレの対応のため」と明記されていますし、管理会社側の主張もあるというのは理解はしていますが、素人理事にはわからない内容で謎の手数料が取られているのではないかという漠然とした不安はいつまでも拭えなそうです。本来は管理会社がこのような組合員の不安を払拭すべきだと思うのですが）。
＞マンション管理は今後「人の老い」「建物の老い」と言う難問を抱えております
「人の老い、建物の老い」については業界全体の課題のようですね。当然ながら抜本的な解決策は見いだせておらず、行政や大手管理会社を中心として今後少しずつ対応がされていくのだと思います。
ただ私は「現状抜本的な解決策」が見いだせていないからこそ「業界構造全体を変えるチャンス」ではないかとも考えています。
今ある管理会社のほとんどは旧態依然の働き方をしている状況ですので、全く新しい考え方を持った管理会社が「現代に合った正しい姿」で「健全なる区分所有者の資産保全」をするだけで大きな成果が出るのではないかと。
マンション管理士という難関資格をお持ちの方々が長年に渡り業界の課題に取り組んでいるにも関わらず大きな変革が無いということはそれだけ問題が大きいのだと思います。
今後、築30～50年の老朽化マンションが一気に増えていくと思われます。
マンション管理業界だけでなく、別業界のやり方や考え方を広く取り入れて早め早めに対策をしていって頂きたいですね。
どこかの国の「年金対策」のような「先送り対応」ではなく、今の世代でできることを早めに実行してほしいです（苦笑）
非常に的確かつ分かりやすいご回答を頂きありがとうございました。
「業界人の生の声」を聞くことができて、大変勉強になりました。
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ワイズオン様
ご回答頂きありがとうございます。
少々荒い質問でしたので、質問を書き込んだ後、「この質問には回答のしようがないなぁ」と我ながら思ってしまいました。
「法外な値段」は若干言い過ぎました。申し訳ございません。「素人では高いのか安いのか判断しようがない値段」という意図で記載しました。
素人が判断できないものを管理会社に味方になって頂いて判断して頂くのが正しい姿なのかなと考えております。
ワイズオン様の仰る通り、現実的には「②第三者の意見を取り入れる」ことを念頭に置くことが大事のようですね。本来はこの「第三者」を管理会社にお願いしたいのが本音です（苦笑）。
また、「他の業界でもあり得る」についてもその通りですね。
今はネットで何でも調べられるので、素人とプロの情報の差はなくなりつつあると考えております。
ただ、それでもやはりどの業界でも「素人にはわからないだろう」という前提で、「情報の格差を使ってお金を稼ぐ、手数料を得る」ことがまだまだ根強く残っていると思います。
そしてマンション管理はそれが顕著な気がしています。
マンション管理組合の理事になる大半の方は、本業の合間に理事の仕事をすることになります。
となりますと、そこまで時間を掛けることもできないですし「管理会社がいるから大丈夫だろう」という、人に頼った組合運営になりがちなのかと。
そこをどのように扱うかは管理会社や施工業者次第ではありますが、自社の利益を最優先に考えるのであればやはり「素人理事にはわからないからこれくらいの値段で見積もろう」となってしまうのが一般的なのかなと考えました。
ワイズオン様、アドバイスを頂きありがとうございました。
Ｋ太さま
ご返信ありがとうございます。
個人の買い物もそうですが、ベストの選択は難しくても、ベターな選択をしたいですね。
納得感のある、より良いマンション管理が進まれることを願っております。
マンション管理会社は大手の有名管理会社といえども、その大手不動産会社が建築したマンションを、建築後も利益を搾り取るために子会社として設立したものです。
しかも親会社からは無能な高給取りの管理職が沢山天下りしてくるので、一般管理費が酷く高くなり、それでも利益を得るためには、管理するマンションの委託業務や修繕工事から高い中間マージンを搾り取る必要があります。
このような親会社の不要人材の受け皿になっておりますことから、プロパーで入ってくる人材は、この業界以外には行くことが出来ないような最低レベルの層が中心となりますので、管理組合からは多くの不満が出てくる傾向となります。
竜巻様
ご回答頂きありがとうございます。
「親会社から無能な役員が送り込まれる」に関して、決して全員が全員そのような方ばかりではないと思いつつも、ある程度そう感じざるを得ない状況ですよね。
私もつくづく「他業界ではこんな非効率なやり方はしないよ・・・」と思うことが多々あります。
親会社から自動的に顧客が与えられて特に大きな仕事をしなくても毎月定期的に安定収入が入るとなれば、どれだけ優秀な社員を揃えていても徐々にやる気がなくなり廃れていきそうです。競争原理が働かないのも納得です。
「業界からすれば良い仕組み」ですが、消費者からすれば「悪しき仕組み」と言える部分もあるのかと。竜巻様の仰る通り、「プロパーのレベルが低く、管理組合からクレームが頻出する」というのは理事長を経験してみて「その通りだなぁ」と強く感じました。
大手管理会社に於いてもこのような状況ということは明確な打開策が見いだせていないんでしょうね。。。
ご回答頂きありがとうございました。
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ワイズオン様
ご回答頂きありがとうございます。
少々荒い質問でしたので、質問を書き込んだ後、「この質問には回答のしようがないなぁ」と我ながら思ってしまいました。
「法外な値段」は若干言い過ぎました。申し訳ございません。「素人では高いのか安いのか判断しようがない値段」という意図で記載しました。
素人が判断できないものを管理会社に味方になって頂いて判断して頂くのが正しい姿なのかなと考えております。
ワイズオン様の仰る通り、現実的には「②第三者の意見を取り入れる」ことを念頭に置くことが大事のようですね。本来はこの「第三者」を管理会社にお願いしたいのが本音です（苦笑）。
また、「他の業界でもあり得る」についてもその通りですね。
今はネットで何でも調べられるので、素人とプロの情報の差はなくなりつつあると考えております。
ただ、それでもやはりどの業界でも「素人にはわからないだろう」という前提で、「情報の格差を使ってお金を稼ぐ、手数料を得る」ことがまだまだ根強く残っていると思います。
そしてマンション管理はそれが顕著な気がしています。
マンション管理組合の理事になる大半の方は、本業の合間に理事の仕事をすることになります。
となりますと、そこまで時間を掛けることもできないですし「管理会社がいるから大丈夫だろう」という、人に頼った組合運営になりがちなのかと。
そこをどのように扱うかは管理会社や施工業者次第ではありますが、自社の利益を最優先に考えるのであればやはり「素人理事にはわからないからこれくらいの値段で見積もろう」となってしまうのが一般的なのかなと考えました。
ワイズオン様、アドバイスを頂きありがとうございました。
Ｋ太さま
ご返信ありがとうございます。
個人の買い物もそうですが、ベストの選択は難しくても、ベターな選択をしたいですね。
納得感のある、より良いマンション管理が進まれることを願っております。
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脇田様
ご回答頂きありがとうございます。
私の漠然とした「管理業界はこうなんじゃないかな～」という考えに対して、非常に明確に言語化して頂いたので「なるほど」と思うところが多くありました。
＞マンション管理は「自主管理」にすべきでしょう
私もこの考えを持っています。マンションの管理組合は一般的な企業と同じであり、定期的な収入や支出を如何に効率的に運用していくかが大事だと考えております。理事長（社長）を中心として将来的な収支を見極めて、今の収入で充分か、今後いくら必要になるのかを把握することが各組合員には求められると思います。
自社の経営を他社に任せるような企業は遅かれ早かれ廃れます。マンションの管理組合も同様なのかと。
ここに大きな課題があるとすれば、脇田様の仰る通り「法的な制限」や「専門知識が必要」というところだと考えております。それに加えて「組合員の消極的態度」も問題なのかと。
毎月の管理委託費や修繕費が年配理事の飲み代に消えていたり、管理会社の不明瞭な「手数料」や「修繕」に消えていたりしても組合員は関心を持たないことが大きな問題の一つだと思います。自分のお金の使い方を他人に任せておいて、散財まで許しているのはマンション管理組合特有ですね。
脇田様の仰るように、私が理事長になってからは「基幹業務→管理会社に発注」「修繕→管理会社と並行して外部業者に見積もり依頼し公正な比較検討を実施」を徹底しています。
＞管理会社が「ブローカー的」存在になりつつあるのが現状
「ブローカー的存在」については私が想像していた以上に根が深そうです。
「せいぜい1次請け、2次請けくらい」と考えていたのですが、「管理会社→A→B→C」となると4次請けですね・・・
このような業界体質はすぐにでも是正すべきだと思いますが、様々な利権が絡むため誰も対応ができないのが現状といったところでしょうか。
「報告書をスルーするだけで25％～35％のフィーを取る」についてもその通りですね。「管理委託費」を支払っている状況で、さらに毎回の修繕毎に「管理手数料」を取るとなると管理組合から見れば「2重取り」されている感じがしてしまいます（もちろん契約上は「管理委託費はコレとコレの対応のため」と明記されていますし、管理会社側の主張もあるというのは理解はしていますが、素人理事にはわからない内容で謎の手数料が取られているのではないかという漠然とした不安はいつまでも拭えなそうです。本来は管理会社がこのような組合員の不安を払拭すべきだと思うのですが）。
＞マンション管理は今後「人の老い」「建物の老い」と言う難問を抱えております
「人の老い、建物の老い」については業界全体の課題のようですね。当然ながら抜本的な解決策は見いだせておらず、行政や大手管理会社を中心として今後少しずつ対応がされていくのだと思います。
ただ私は「現状抜本的な解決策」が見いだせていないからこそ「業界構造全体を変えるチャンス」ではないかとも考えています。
今ある管理会社のほとんどは旧態依然の働き方をしている状況ですので、全く新しい考え方を持った管理会社が「現代に合った正しい姿」で「健全なる区分所有者の資産保全」をするだけで大きな成果が出るのではないかと。
マンション管理士という難関資格をお持ちの方々が長年に渡り業界の課題に取り組んでいるにも関わらず大きな変革が無いということはそれだけ問題が大きいのだと思います。
今後、築30～50年の老朽化マンションが一気に増えていくと思われます。
マンション管理業界だけでなく、別業界のやり方や考え方を広く取り入れて早め早めに対策をしていって頂きたいですね。
どこかの国の「年金対策」のような「先送り対応」ではなく、今の世代でできることを早めに実行してほしいです（苦笑）
非常に的確かつ分かりやすいご回答を頂きありがとうございました。
「業界人の生の声」を聞くことができて、大変勉強になりました。
120戸、築40年のマンションの理事長で、昼間は会社員で、平日夜と休日に管理組合の仕事をしています。年配の方も多く、電子メールのアドレスも無い方もいらっしゃいます。
まず、マンションの管理は、管理組合が主体となって本来行うものですが、時間や専門性の関係で管理組合が自らできない部分を、管理組合会社へお金を払って業務を委託している事はご承知の通りです。
管理会社業界すべてが白か黒かという事は無いでしょうし、まずは、改善を管理会社へ申し入れることが最初の仕事かと思います。聞き入れてくれない場合には、Ｋ太さんのマンションが必要とする業務範囲が「得意」な管理会社を探して、契約することが大事になってくると思います。
管理費や修繕に関しては、管理組合が独自に見積もりを取れば、価格が適正か、わかると思います。見積もりはすぐ取れても、問題は品質を見極めるのが難しいことです。その見積もりを管理会社に見せて、お宅の仕様と何が違うのか？質問することもできますし、見積してくれた会社が付き合っているマンションへ見学に行って話を聞くことも手です。
そうやって現状分析と情報共有、更には改善のための情報収集を重ねて、財政難に繋がった原因を推定して、マンション内に情報を共有して改善の必要性を説かれてはいかがでしょうか？私のマンションでは、区分所有者の管理への関心向上を図るために、半年に1回セミナーを行っています（資料は100%手作りで、人に依頼しない分、自分が言いたいことを１００％資料に反映できる）。
それらを、理事会全体で取り組むことで、結果を現在の管理会社へ改善要望として提出することもできますし、Ｋ太さんのマンションの状況に合う管理会社を探し出して、変更することも可能でしょう。
戸数が多ければ、相当様々な意見が出ることも予想されますが、それは、皆さんがマンションに愛着を持っている証拠でもあります。最終的には、背景・問題点・解決案・解決案の確からしさ・負担の増減等をシミュレーションして、マンション全体で財政難の解決策を決めてください。解決策は、管理会社に頼る事だけではありません。管理会社や、専門家を上手に使い倒すことも考えてみてください。検討をお祈りします。
OK様
ご回答頂きありがとうございます。
私のマンションは50戸程度の比較的規模の小さなマンションです。OK様は比較的大規模なマンションだとお見受けしましたので理事長の苦労も多いと思います。
管理組合の運営に関しては比較的順調であり、私が理事長になってから小さなものから大きなものまで色々と施策を進めて4年程で2,000万円程度のコスト削減を達成しました。
OK様のアドバイス通り、業者比較や管理会社への申し入れなども実施して参りました（その過程で管理会社変更も経験しました）。
ただ、まだまだ課題は山積みであり、かつ組合員のマンションに対する関心もそれほど高いとは言えない状況です。
OK様のマンションで実施されている「独自セミナー」は非常に良い取り組みですね。ご参考までに私が参加したいくらいです！
ちなみに「セミナーには毎回どれくらいの人数が参加しているか」、「どのような事前告知をしているのか」を支障のない範囲で教えて頂けますと幸いです。
返事が遅くなりました。当初、貴管理組合と同様に、修繕積立金の不足と、築４０年で漏水も出始めていたことから、修繕を中心に、費用負担の在り方（積立金の値上げか、一時金か）、修繕をやらないで建て替える場合のオプションは？実現の難易度？など、建物とお金をテーマに「反対意見の方の意見を互いに聞いて頂くのを目的に、意見を変えてもよいし、変わらなくても構わない、新しい意見を出してもらってもよい」として実施しました。人数は毎回変わりますが、１０～３０名です。配管工事が無事に終わったので、次は防災をテーマに取り組みます。
見学も歓迎です。当理事会は、近いうちにＺＯＯＭ併用で行って、傍聴も許可しようかと思ってます。
（これは、規約が古いので改正の大改正を企画中で、最初から区分所有者を巻き込んで検討を進めたいので）
返事が遅くなりました。当初、貴管理組合と同様に、修繕積立金の不足と、築４０年で漏水も出始めていたことから、修繕を中心に、費用負担の在り方（積立金の値上げか、一時金か）、修繕をやらないで建て替える場合のオプションは？実現の難易度？など、建物とお金をテーマに「反対意見の方の意見を互いに聞いて頂くのを目的に、意見を変えてもよいし、変わらなくても構わない、新しい意見を出してもらってもよい」として実施しました。人数は毎回変わりますが、１０～３０名です。配管工事が無事に終わったので、次は防災をテーマに取り組みます。
見学も歓迎です。当理事会は、近いうちにＺＯＯＭ併用で行って、傍聴も許可しようかと思ってます。
（これは、規約が古いので改正の大改正を企画中で、最初から区分所有者を巻き込んで検討を進めたいので）
この度、リプレイスに成功した者で、K太さんの感じたこと、よくわかります。お客様目線で仕事をしないと成り立たない業界が多い中で、管理組合が主体でやるべき、主体でやらないほうが悪いとなっている業界だと感じてしまっています。しかし このたび、お客様目線のところをみつけ、リプレイスしました。内容証明を送りつけたばかりで、3か月後変わるのが楽しみです。役立つかわかりませんが、体験をお話しします。
今の管理会社は、驚くほどの大規模修繕費用を提案し、疑問をもってほかに見積もり依頼をしたのがきっかけでした。2社持ってきましたが、見積書を見比べると、同じ施工なのに、なぜこんなに値段が違うの？と 建築のド素人の私はいろいろなところに相談に行きました。結局、管理会社がもってきたものは、どちらも正当な価格ではありまでした。その上、なんの建築の資格ももっていない管理会社から、監理をさせてくれと言われましたが断りました。「うちが唯一潤うところだったのにと」ポロっと本音を聞けました。
管理会社からの提案を飲んでいたら、何千万も損をするところでした。業者さんに過去の工事をなんとなく見てもらったら、なんと3倍以上の価格でした。知らないって怖いと思いました。「うちは節約管理です」と言っていた管理会社を信じて、今まで任せていましたが、今後 任せるのが心配になり、リプレイスしました。他にも問題がありすぎましたが・・・。
新管理会社は、総会や理事会も特殊なマイクで話すと自動で議事録を作ってくれるそうで、全て電子化され、いつでもどこでも必要な情報をすぐだせるシステムになっております。居住者が相談したこと、点検内容などの記録も、余すところなく全て電子化。情報共有もすぐしてくださる。大規模修繕のときは、自分たちの見積もりが正当な価格か、必ず他でも見積もりをとることを管理組合に義務付けています。ISO9001の取得もしています。なぜ こんなに管理会社によって違うのでしょう？ガラケーから最新スマホに変えるような感じです
現管理会社で悩んでいたときに、マンション管理センターや、管理業協会などに相談しましたが、管理会社を「正しく指導する」という場所がほとんど機能していない感じがしました。今、名簿も理事長が見られなくて、管理室にも入れないのですが、委託契約にも規約にもそう書いてあるにもかかわらず、管理会社が聞き入れない。話し合ってもいないのに、管理会社がそう決めてしまっていました。明らかに委託契約違反です。でも、指導的立場の場所は、「指導」はしてくれませんでした。管理組合のお金を着服したなどの刑罰しか指導しないのです。うちの場合は、民事なので、裁判でしか変えられないとのことでした。「よく話し合って」とか、「リプレイスするしかないです」とか、自分たちで戦うしかなかったのです。東京都住宅局、地方整備局にも相談しましたが、同じ答えでした。いろいろな考えがあると思いますが、無知な住民がすぐに管理会社の仕組みをわかるわけではありません。知らない人ばかりだと、マンションがどんどん赤字になっていきます。住民たちが考える前に、許してはならないような制度がほしいと感じました。銀行は金融庁がきちんと監督しています。
悪徳業者となっていないかある程度、チェック機能があり、検査、指導などをしてくれればいいと感じる今日この頃です。
フリージア様
具体的な経験談を基にアドバイスを頂きありがとうございます。
フリージア様も様々な苦労をされており、かつその過程でマンション業界に対して色々なことを感じられたというのが伝わってきました。
フリージア様の仰る通り「素人にはわからないだろう」という前提で、先ずはかなり高額な見積もりを提出するのが横行しているようですね。
私のマンションも14年程前に大規模修繕を行った際には適正価格の倍近い金額を提示された経緯があります。
管理会社変更については私も同意見です。「ガラケーから最新スマホに変えるような感じです」という表現には非常にしっくりきました。
世の中にはスマホという便利なツールがあるのに他社を知らないからこそガラケーを使い続けてしまうんですよね。
私はマンション同士や理事長同士が横の連携をもっと強化して情報共有していくことが大事だと考えています。
連携を強化することで、競争原理の働きにくいマンション管理業界をあるべき姿に近づけるのではないかと。
フリージア様の前管理会社は中々低品質な管理をされていたようですね。
国や第三者機関のチェックが働かない以上は「自分の身は自分で守る」しかないのですが、本業をこなしながらのマンション理事となると素人にはかなりハードルの高い作業だと感じます。
かと言って全てのマンションが専門家（マンション管理士等）に依頼できるようなお金があるわけではないので・・・マンション管理業界は社会的に大きな課題を抱えているにも関わらず、是正が働きにくい環境ですね。
貴重なご意見を頂きありがとうございました。
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脇田様
ご回答頂きありがとうございます。
私の漠然とした「管理業界はこうなんじゃないかな～」という考えに対して、非常に明確に言語化して頂いたので「なるほど」と思うところが多くありました。
＞マンション管理は「自主管理」にすべきでしょう
私もこの考えを持っています。マンションの管理組合は一般的な企業と同じであり、定期的な収入や支出を如何に効率的に運用していくかが大事だと考えております。理事長（社長）を中心として将来的な収支を見極めて、今の収入で充分か、今後いくら必要になるのかを把握することが各組合員には求められると思います。
自社の経営を他社に任せるような企業は遅かれ早かれ廃れます。マンションの管理組合も同様なのかと。
ここに大きな課題があるとすれば、脇田様の仰る通り「法的な制限」や「専門知識が必要」というところだと考えております。それに加えて「組合員の消極的態度」も問題なのかと。
毎月の管理委託費や修繕費が年配理事の飲み代に消えていたり、管理会社の不明瞭な「手数料」や「修繕」に消えていたりしても組合員は関心を持たないことが大きな問題の一つだと思います。自分のお金の使い方を他人に任せておいて、散財まで許しているのはマンション管理組合特有ですね。
脇田様の仰るように、私が理事長になってからは「基幹業務→管理会社に発注」「修繕→管理会社と並行して外部業者に見積もり依頼し公正な比較検討を実施」を徹底しています。
＞管理会社が「ブローカー的」存在になりつつあるのが現状
「ブローカー的存在」については私が想像していた以上に根が深そうです。
「せいぜい1次請け、2次請けくらい」と考えていたのですが、「管理会社→A→B→C」となると4次請けですね・・・
このような業界体質はすぐにでも是正すべきだと思いますが、様々な利権が絡むため誰も対応ができないのが現状といったところでしょうか。
「報告書をスルーするだけで25％～35％のフィーを取る」についてもその通りですね。「管理委託費」を支払っている状況で、さらに毎回の修繕毎に「管理手数料」を取るとなると管理組合から見れば「2重取り」されている感じがしてしまいます（もちろん契約上は「管理委託費はコレとコレの対応のため」と明記されていますし、管理会社側の主張もあるというのは理解はしていますが、素人理事にはわからない内容で謎の手数料が取られているのではないかという漠然とした不安はいつまでも拭えなそうです。本来は管理会社がこのような組合員の不安を払拭すべきだと思うのですが）。
＞マンション管理は今後「人の老い」「建物の老い」と言う難問を抱えております
「人の老い、建物の老い」については業界全体の課題のようですね。当然ながら抜本的な解決策は見いだせておらず、行政や大手管理会社を中心として今後少しずつ対応がされていくのだと思います。
ただ私は「現状抜本的な解決策」が見いだせていないからこそ「業界構造全体を変えるチャンス」ではないかとも考えています。
今ある管理会社のほとんどは旧態依然の働き方をしている状況ですので、全く新しい考え方を持った管理会社が「現代に合った正しい姿」で「健全なる区分所有者の資産保全」をするだけで大きな成果が出るのではないかと。
マンション管理士という難関資格をお持ちの方々が長年に渡り業界の課題に取り組んでいるにも関わらず大きな変革が無いということはそれだけ問題が大きいのだと思います。
今後、築30～50年の老朽化マンションが一気に増えていくと思われます。
マンション管理業界だけでなく、別業界のやり方や考え方を広く取り入れて早め早めに対策をしていって頂きたいですね。
どこかの国の「年金対策」のような「先送り対応」ではなく、今の世代でできることを早めに実行してほしいです（苦笑）
非常に的確かつ分かりやすいご回答を頂きありがとうございました。
「業界人の生の声」を聞くことができて、大変勉強になりました。
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ワイズオン様
ご回答頂きありがとうございます。
少々荒い質問でしたので、質問を書き込んだ後、「この質問には回答のしようがないなぁ」と我ながら思ってしまいました。
「法外な値段」は若干言い過ぎました。申し訳ございません。「素人では高いのか安いのか判断しようがない値段」という意図で記載しました。
素人が判断できないものを管理会社に味方になって頂いて判断して頂くのが正しい姿なのかなと考えております。
ワイズオン様の仰る通り、現実的には「②第三者の意見を取り入れる」ことを念頭に置くことが大事のようですね。本来はこの「第三者」を管理会社にお願いしたいのが本音です（苦笑）。
また、「他の業界でもあり得る」についてもその通りですね。
今はネットで何でも調べられるので、素人とプロの情報の差はなくなりつつあると考えております。
ただ、それでもやはりどの業界でも「素人にはわからないだろう」という前提で、「情報の格差を使ってお金を稼ぐ、手数料を得る」ことがまだまだ根強く残っていると思います。
そしてマンション管理はそれが顕著な気がしています。
マンション管理組合の理事になる大半の方は、本業の合間に理事の仕事をすることになります。
となりますと、そこまで時間を掛けることもできないですし「管理会社がいるから大丈夫だろう」という、人に頼った組合運営になりがちなのかと。
そこをどのように扱うかは管理会社や施工業者次第ではありますが、自社の利益を最優先に考えるのであればやはり「素人理事にはわからないからこれくらいの値段で見積もろう」となってしまうのが一般的なのかなと考えました。
ワイズオン様、アドバイスを頂きありがとうございました。
Ｋ太さま
ご返信ありがとうございます。
個人の買い物もそうですが、ベストの選択は難しくても、ベターな選択をしたいですね。
納得感のある、より良いマンション管理が進まれることを願っております。
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フリージア様
具体的な経験談を基にアドバイスを頂きありがとうございます。
フリージア様も様々な苦労をされており、かつその過程でマンション業界に対して色々なことを感じられたというのが伝わってきました。
フリージア様の仰る通り「素人にはわからないだろう」という前提で、先ずはかなり高額な見積もりを提出するのが横行しているようですね。
私のマンションも14年程前に大規模修繕を行った際には適正価格の倍近い金額を提示された経緯があります。
管理会社変更については私も同意見です。「ガラケーから最新スマホに変えるような感じです」という表現には非常にしっくりきました。
世の中にはスマホという便利なツールがあるのに他社を知らないからこそガラケーを使い続けてしまうんですよね。
私はマンション同士や理事長同士が横の連携をもっと強化して情報共有していくことが大事だと考えています。
連携を強化することで、競争原理の働きにくいマンション管理業界をあるべき姿に近づけるのではないかと。
フリージア様の前管理会社は中々低品質な管理をされていたようですね。
国や第三者機関のチェックが働かない以上は「自分の身は自分で守る」しかないのですが、本業をこなしながらのマンション理事となると素人にはかなりハードルの高い作業だと感じます。
かと言って全てのマンションが専門家（マンション管理士等）に依頼できるようなお金があるわけではないので・・・マンション管理業界は社会的に大きな課題を抱えているにも関わらず、是正が働きにくい環境ですね。
貴重なご意見を頂きありがとうございました。
K太
さん