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大規模修繕工事方法で設計管理方式採用

大規模修繕工事

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

2022年に大規模修繕工事を予定してます。2年前に修繕委員会発足させて、修繕積立金や管理費の見直しを行いました。年間管理会社に支払っている管理委託費を管理会社に見直しさせたところ、月40万円値引きに成功しました。それもあり管理会社に不信感が湧きました。ネット等にある方式の比較表をみても、管理会社方式だと施工手抜きになっても同じグループ会社で管理することで、品質の追求がない、修繕工事の価格が高騰が想定されるので、今回の修繕工事は設計管理方式で大規模修繕工事行う方向になりました。そこで設計管理方式で大規模修繕工事を行った管理組合の方にお聞きしたいです。
①設計事務所との契約金はいくらでしたか?
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか?

他に情報がありましたら頂きたいです。よろしくお願いします。

みんなの回答

①戸あたり単価で約5万円、総工費の約4%
②設計監理者選定後の会議体に管理会社を同席させたこと

金額については、安い方が危険という認識でした。
結果的にコンペした中で最も高い業者を選定する形となりました。

反省点は記載した通りです。
一度設計監理方式で行くと決めて信頼できる設計監理者を見つけたのなら、
以降は管理会社は徹底的にプロジェクトから締め出したほうがいいと思います。

特に管理会社がデベロッパー系の紐付きだった場合、
施工の不良を経年劣化ということにしたい(あるいは、あわよくば案件を取り返したい)管理会社と
デベロッパー側に瑕疵の責任を取らせて費用を圧縮したい設計監理者は
完全に利害が対立するので、話がこじれます。

ご回答ありがとうございます。参考になりました。ちなみに、設計管理方式の修繕工事を行って良かったと思いますか?トータル的に工事費削減になりましたか?

もし管理会社に任せていたら初期施工不良は隠蔽され、経年劣化として
実費精算で大変な金額を取られていたことはおそらく間違いないので、
良かったどころか「危なかったな」という感じです。

ただ間違えてはいけないのは「設計監理方式だからよかった」のではなく、
結局「まっとうな設計監理者と出会えてよかった」のだと感じています。
つまり重要なのは方式の選択ではなく人選だということです。そこが一番難しいところなんですけどね。

①設計事務所との契約金はいくらでしたか?
安いところは工事費用の1%以下で見積もりを出してくると思いますが安かろう悪かろうです。
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか?
安い工事設計会社に依頼すると、特定の工事会社に発注しるように仕向けられ、そこから5%程度のバックマージンを取られ、安物買いの銭失いになりますので注意しましょう。

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。一番大事なことをお聞きすることを忘れてました。設計管理方式で工事を行って良かった点はありますか?この方式で工事費削減できたと思いますか?

設計事務所との契約金額は、一般に工事金額の5%程度と言われていますが、大規模修繕工事金額の大きさに応じて上下変動します。又、設計管理方式の場合、近年、安価な設計管理契約後に工事会社から裏リベートを取る不適切な設計事務所が多数存在することが問題となっています。裏リベート分、当然工事金額が膨らみます。設計事務所を選定する折りにはくれぐれもご注意ください。

ご回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。設計事務所と契約する際、契約条件で入れた方が良い項目なんかございますか?

①設計事務所との契約金はいくらでしたか?
安いところは工事費用の1%以下で見積もりを出してくると思いますが安かろう悪かろうです。
②設計管理方式で工事を行って失敗点、改善点はありましたか?
安い工事設計会社に依頼すると、特定の工事会社に発注しるように仕向けられ、そこから5%程度のバックマージンを取られ、安物買いの銭失いになりますので注意しましょう。

ご回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。一番大事なことをお聞きすることを忘れてました。設計管理方式で工事を行って良かった点はありますか?この方式で工事費削減できたと思いますか?

設計事務所との契約金額は、一般に工事金額の5%程度と言われていますが、大規模修繕工事金額の大きさに応じて上下変動します。又、設計管理方式の場合、近年、安価な設計管理契約後に工事会社から裏リベートを取る不適切な設計事務所が多数存在することが問題となっています。裏リベート分、当然工事金額が膨らみます。設計事務所を選定する折りにはくれぐれもご注意ください。

ご回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。設計事務所と契約する際、契約条件で入れた方が良い項目なんかございますか?

①戸あたり単価で約5万円、総工費の約4%
②設計監理者選定後の会議体に管理会社を同席させたこと

金額については、安い方が危険という認識でした。
結果的にコンペした中で最も高い業者を選定する形となりました。

反省点は記載した通りです。
一度設計監理方式で行くと決めて信頼できる設計監理者を見つけたのなら、
以降は管理会社は徹底的にプロジェクトから締め出したほうがいいと思います。

特に管理会社がデベロッパー系の紐付きだった場合、
施工の不良を経年劣化ということにしたい(あるいは、あわよくば案件を取り返したい)管理会社と
デベロッパー側に瑕疵の責任を取らせて費用を圧縮したい設計監理者は
完全に利害が対立するので、話がこじれます。

ご回答ありがとうございます。参考になりました。ちなみに、設計管理方式の修繕工事を行って良かったと思いますか?トータル的に工事費削減になりましたか?

もし管理会社に任せていたら初期施工不良は隠蔽され、経年劣化として
実費精算で大変な金額を取られていたことはおそらく間違いないので、
良かったどころか「危なかったな」という感じです。

ただ間違えてはいけないのは「設計監理方式だからよかった」のではなく、
結局「まっとうな設計監理者と出会えてよかった」のだと感じています。
つまり重要なのは方式の選択ではなく人選だということです。そこが一番難しいところなんですけどね。

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