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籤引きで理事長になりましたがどの様なリスク管理が必要ですか

管理規約

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

昨日の理事会で籤引きで理事長になりましたことから理事長としての責務を教えていただけないでしょうか?

①無償のボランティアの理事長ですので、絶対に善管注意義務違反にはならない様な理事会運営を心がけて、ノーリスクの運営をする場合の注意点を教えてください。

②前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思いますので一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います。

③前理事長の違法行為(理事会の了解なしに業者に発注)について、理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています。

みんなの回答

第一 ①の質問について
1.まず、無償であることやボランティアであることは、理事長の職務権限及び責任を軽減する理由とはならないことを銘記すべきです。
2(ア) マンション管理組合の理事長に就任することにより委任契約が成立しますので、理事長は受任者として管理組合に対して善良な管理者としての注意義務(善管注意義務)と忠実義務(理事長の地位を利用して、管理組合の利益を犠牲にして、自己又は第三者の利益をは図ってはならない義務)を負うことになる。
 (イ) 善管注意義務とは理事長として合理的な注意をすべき義務であり、具体的には、①建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)、②管理組合の基本規則である管理組合規約、③総会及び理事会の各決議の遵守・実行である。貴殿の管理組合規約が国交省の「マンション標準管理規約」に準拠しているなら、その規約37条のコメントが参考となる(国交省のホームページからダウンロード可能)。これらはいずれも抽象的な定めであるから、問題の具体的事件をどの規定に基づき処理するかが問題であり、理事会及び理事長が判断すべきであるが、この場面で善管注意義務(忠実義務を含む、以下同じ)が問題となる。まず第1に当該具体的事件の事実関係を正確に証拠に基づき把握することである。第2にはその事実関係を上記のどの規範に当てはめて判断するかである。この判断が難しければ、管理会社又は弁護士に相談することも善管注意義務を果たすためには必要である。事実関係の不正確なままや、依拠すべき規範について無知なままの判断は善管注意義務違反となりうる。
第二 ②の質問について
 1 前理事長が締結した契約の効力について
貴殿のマンションの管理規約において、理事の任期についてどのような規定となっているのでしょうか。標準管理規約36条3項と同じ規定として論を進めることにする。同項は「任期の満了によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでその間引き続きその職務をおこなう」と定めています。
 2 貴殿のマンションの総会において理事全員が新た理事に選任され、その全員が理事に就任することを承諾したようですから、その時点で前理事長を含む前理事の全員が理事の資格を喪失します。理事長は理事であることが資格要件ですから理事の資格を喪失すると同時に理事長としての資格も喪失すると考えます。貴殿の第一回の投稿について、かなり多くの回答者が、新理事長が就任するまで、前理事長が職務権限を行使できるとする意見がありましたが、上記の理により、私は納得できません。
3 前理事長が総会後に締結した契約の効力については、民法112条の適用がある事案と思われるが、取引の相手方がどのような主張をするかも不明な段階で、正確な答を出すことは頗る難しい。「無効」と断定できるものではなく、むしろマンション管理組合が当該取引について責任があるとされる可能性は十分ある(112条1項参照)。 
4 前理事長に対する損害賠償請求は、取引相手方との問題の決着いかんによるが、損害賠償請求において最も難しいのは損害を具体的に主張して証拠で証明できるかです。

【前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思います】→今期理事会が発足後に前理事長が契約したのでしょうか。契約書の押印はどうされていましたか。契約する事は総会で決議されたものでしょうか。
【一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います】→理事会だけで契約の可否を決定するのは規約細則等で許容されていれば問題無いと考えますが、一般的には総会に諮ると思いますがどうでしょうか。

【理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています】→契約の内容にもよると考えます。私のところでも、数年前に総会にも諮らず当時の理事長が契約していた事を発見しましたが、大きな実害が無いため不問としました。

【前理事長が今期理事会を無視して勝手に契約してしまった業者との契約は無効と思います】→今期理事会が発足後に前理事長が契約したのでしょうか。契約書の押印はどうされていましたか。契約する事は総会で決議されたものでしょうか。
【一旦解除し、今期理事会で相見積もりをとり、最安の業者に発注しようと思います】→理事会だけで契約の可否を決定するのは規約細則等で許容されていれば問題無いと考えますが、一般的には総会に諮ると思いますがどうでしょうか。

【理事会として契約解除に伴う違約金分を損害賠償請求したいと考えています】→契約の内容にもよると考えます。私のところでも、数年前に総会にも諮らず当時の理事長が契約していた事を発見しましたが、大きな実害が無いため不問としました。

第一 ①の質問について
1.まず、無償であることやボランティアであることは、理事長の職務権限及び責任を軽減する理由とはならないことを銘記すべきです。
2(ア) マンション管理組合の理事長に就任することにより委任契約が成立しますので、理事長は受任者として管理組合に対して善良な管理者としての注意義務(善管注意義務)と忠実義務(理事長の地位を利用して、管理組合の利益を犠牲にして、自己又は第三者の利益をは図ってはならない義務)を負うことになる。
 (イ) 善管注意義務とは理事長として合理的な注意をすべき義務であり、具体的には、①建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)、②管理組合の基本規則である管理組合規約、③総会及び理事会の各決議の遵守・実行である。貴殿の管理組合規約が国交省の「マンション標準管理規約」に準拠しているなら、その規約37条のコメントが参考となる(国交省のホームページからダウンロード可能)。これらはいずれも抽象的な定めであるから、問題の具体的事件をどの規定に基づき処理するかが問題であり、理事会及び理事長が判断すべきであるが、この場面で善管注意義務(忠実義務を含む、以下同じ)が問題となる。まず第1に当該具体的事件の事実関係を正確に証拠に基づき把握することである。第2にはその事実関係を上記のどの規範に当てはめて判断するかである。この判断が難しければ、管理会社又は弁護士に相談することも善管注意義務を果たすためには必要である。事実関係の不正確なままや、依拠すべき規範について無知なままの判断は善管注意義務違反となりうる。
第二 ②の質問について
 1 前理事長が締結した契約の効力について
貴殿のマンションの管理規約において、理事の任期についてどのような規定となっているのでしょうか。標準管理規約36条3項と同じ規定として論を進めることにする。同項は「任期の満了によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでその間引き続きその職務をおこなう」と定めています。
 2 貴殿のマンションの総会において理事全員が新た理事に選任され、その全員が理事に就任することを承諾したようですから、その時点で前理事長を含む前理事の全員が理事の資格を喪失します。理事長は理事であることが資格要件ですから理事の資格を喪失すると同時に理事長としての資格も喪失すると考えます。貴殿の第一回の投稿について、かなり多くの回答者が、新理事長が就任するまで、前理事長が職務権限を行使できるとする意見がありましたが、上記の理により、私は納得できません。
3 前理事長が総会後に締結した契約の効力については、民法112条の適用がある事案と思われるが、取引の相手方がどのような主張をするかも不明な段階で、正確な答を出すことは頗る難しい。「無効」と断定できるものではなく、むしろマンション管理組合が当該取引について責任があるとされる可能性は十分ある(112条1項参照)。 
4 前理事長に対する損害賠償請求は、取引相手方との問題の決着いかんによるが、損害賠償請求において最も難しいのは損害を具体的に主張して証拠で証明できるかです。

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