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管理会社との管理委託契約について

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

大方のマンションでは、管理会社に管理委託をしていますが、その内容の確認をしていますか?
理事を体験した折に初めて知って、契約書を拝見して見て分かったことですが、確かに契約の内容は事細かに執行するべき内容が書かれていますが、その内容が管理組合側の意向望み等で書かれたというよりも、管理会社の用意したそのままです。そして誰一人としてその内容通り実行がなされているかの精査もなされていません。そして何よりもその契約が管理会社優位に見える不公正さに思えますからと、契約と云う重要性からして関心をもって理事会で提議するも、何故だか議題にも上がりませんでした。
確かに総会議案書には議案として有りますが、その内容は簡単な実施項目とその金額が明記されているだけで明細は示されておらず、変更なしの型通りの説明で毎回反対もなく議決し、責任者理事長印「めくら判」捺印で契約は継続です。
これってなんだか変ですね・・・
私は試しに管理員や清掃員また管理会社のフロントマンへ問い確かめましたが、誰一人としてその契約書自体の内容が把握していないから吃驚でした。こんなことが何十年も繰り返しています。これが現実の実態です。恥ずかしく情けないけど作り話ではなく事実であります。
こんな事は当方だけで珍しいのでしょうか・・・さてさて皆さん方は如何?お聞きします。
こんな杜撰な契約だから契約額も適正かどうかも疑わしく思えます。本来ならば基準みたいのが有り様にも思えますので、その基準と共に、他所からしての適正性を知りたいです。
管理会社との契約額は以下の通りです。
委託内容は(税込み年額)築50年都内市街地、規模は12階単棟約300戸です。
①収納会計費¥363、000.②管理窓口費(週5日9時から17時1名)¥5,658、972、③清掃業務費(週5日8時から14時3名)¥9,817、404、④給水設備維持管理費¥1,254、000、合計¥17、093、376。です。
昨今管理会社変更での契約見直しでの機会で節減も有りますが、逆に人件費高騰で値上げの様相ですが、管理組合側も杜撰だしその素人の管理組合の甘さに乗じての狡賢さを見る気がします。
管理組合って「井の中の蛙大海を知らず」の通り「孤独」で他所の事を知る機会もないから、この機会に「大海」眺めてみたいです。

みんなの回答

マンション自主管理の検討をおすすめします。約2割り近いマンションが自主管理です。管理会社に対する煩わしさが解消され、管理会社への管理委託費相当額を修繕積立金に充当でき、満足いく修繕ができるようになります。もちろん役員の負担は増しますが、マンションの維持運営及びマンションコミュニティへの理解関心は深まります。

1 国交省の「マンション標準管理委託契約書(単棟型)」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」(いずれもインターネットで閲覧及びダウンロード可能です)とアクティブ爺さんのマンションの管理委託契約とを箇条ごとにactiveに対比して検討するのがよいと思います。
2 管理会社に対する管理費等はマンションごとの個別性があるので基準の設定は難しいと思います。

管理委託費は他のマンションと単純比較するのは難しいです。
ご存知だと思いますが、マンションの規模、地域差、設備の有無や委託形態によって異なります。
私のマンションは大阪で50戸程度ですが、1戸当りではアクティブ爺さんのマンションより6割高いです。

管理委託費適正化のためには、NPO法人などにご相談されるのも方法の一つです。
先日、私は相談しましたが、全体的に高いということでした。
相場感だけでなく、無駄な業務や改善方法のアドバイスをもらうこともできました。
給水設備点検は毎月でなく2カ月に1回でいいとか。清掃方法を変えると業者への発注が不要になるとか。

あるいは、コンサル・マンション管理士が無料の適正化診断サービスをやっているところがあります。
試してみてはいかがでしょうか?

もちろん、他の管理会社へ競争見積りを取ることもありです。

最近の本では、「マンション管理はこうして見直しなさい(新版)」に「管理委託費の項目別の目安金額」という記載があります。
あくまでも目安ですが。

他のマンションのお話をしますと、1つ1つチェックする機能が働いているところと、すっかり管理会社を信頼してお任せしているところと、色々あるようです。
1つ1つ関心を持ってチェックするのが好ましいと思いますが、チェックする人の時間と労力とマンション愛?が必要です。
アクティブ爺さんにはマンション愛?があるようですので、もし時間と労力を提供できる立場にあるなら、ぜひ監事や理事長に就任して契約内容通りに業務が遂行されているか?チェックに当たってはいかがでしょうか?

余談ですが、「管理会社にお任せ」は、レストランで「シェフのお勧めコース」をオーダーするのに似ています。何が出て来るかわからない、食材と価格のバランスの検証もしない、席に座って出されるお料理を頂いて、何の疑問もなくコース料金を支払うようなものです。不経済ですが、らくちんなところがメリットです。

一方で「1つ1つチェック」は自炊です。食材の品質を吟味して少しでも安いお店に買い出しに行き、最もおいしくできるレシピを選んで時間と労力と家族愛で調理をします。手間暇かければ満足のいくお食事が経済的に出来るところがメリットです。ただしそれをやってくれる人材が必要です。

アクティブ爺さんの管理組合はどちらを選ぶでしょうか?そして人材は確保できるでしょうか?皆さんと検討してみて下さい。

三毛猫さんご返事有難う御座います。
レストランで「シェフのお勧めコース」たとえてくださりましたが、当マンションは、古築50年だから、居住者は高齢の未亡人ばかりでほぼ年金暮らしだから、とてもとてもそんな贅沢は無用です。でも自炊じゃないからせめてサービスの「いらっしゃいませ」「有難う御座います」くらいはあるといいのだが・・・
巷では顧客満足がささやかれていますが・・・この業界(管理会社)は・・・何処の管理会社もこの不景気の最中倒産もなく好業績です。それは何を意味するか・・・基本となる契約は相手が素人だとしても、真摯に取り組んでいただきたいものだ・・・このままではこの先どちらも心配です・・・
書きだすときりがないから止めときます・・・

【管理員や清掃員また管理会社のフロントマンへ問い確かめましたが、誰一人としてその契約書自体の内容が把握していない】→管理員や清掃員は管理会社の指示によって就業していますので、契約書の内容を詳細に把握していないのが一般的だと思います。しかし、フロントが契約書の内容を把握していない事はあり得ないと思います。

【管理組合の甘さに乗じての狡賢さを見る気がします】→具体的にはどのような事でしょうか。

【委託内容は(税込み年額)築50年都内市街地、規模は12階単棟約300戸です。…(略)…合計¥17、093、376。です。】、【この機会に「大海」眺めてみたいです】→同一内容で他社に見積をとってみてはいかがでしょうか。現在の相場が判明します。

【契約と云う重要性からして関心をもって理事会で提議するも、何故だか議題にも上がりませんでした。】→他の理事や監事方は現状に満足されているから(少なくとも大きな不満が無いため)ではないでしょうか。アクティブ爺さんが音頭をとって理事を説得し多数派を形成したり、理事長になって進めるしかないかなと思います。

ちなみに、私が理事長を務めた際は、総会に上程する前に契約書の内容をフロントに一つ一つ確認して、理事会で決定しました。

笹かまさんご回答ありがとうございます。
「管理組合の甘さに乗じての狡賢さ」とは上げるときりが無いほど有るのですが、管理会社は長期修繕計画(管理会社へ発注作成)の内容を承知しているから、そのスケジュールに従って受注活動(提案ぶって)をしますし、ほぼその通り発注しますから、正に管理会社の売り上げ予定表そのものです。フロントマンはマンション管理には詳しいから輪番の素人理事長理事らは頼ってしまいます。やっていることはサポートと思わせて手前上手の売り上げへの受注営業ばかりです。理事会メンバーは何も考えなくてよいし便利だが、言葉は悪いが「美味しい餌で飼いならさる。喜び尻尾を振るポチ(犬)そのもの」様に見える。老人を集めて景品で釣って高額商品を売りつける詐欺のようにも見える。
長くなるから止めときます・・・言いたいことは「油断隙」だらけ・・・根は深いです。

【管理員や清掃員また管理会社のフロントマンへ問い確かめましたが、誰一人としてその契約書自体の内容が把握していない】→管理員や清掃員は管理会社の指示によって就業していますので、契約書の内容を詳細に把握していないのが一般的だと思います。しかし、フロントが契約書の内容を把握していない事はあり得ないと思います。

【管理組合の甘さに乗じての狡賢さを見る気がします】→具体的にはどのような事でしょうか。

【委託内容は(税込み年額)築50年都内市街地、規模は12階単棟約300戸です。…(略)…合計¥17、093、376。です。】、【この機会に「大海」眺めてみたいです】→同一内容で他社に見積をとってみてはいかがでしょうか。現在の相場が判明します。

【契約と云う重要性からして関心をもって理事会で提議するも、何故だか議題にも上がりませんでした。】→他の理事や監事方は現状に満足されているから(少なくとも大きな不満が無いため)ではないでしょうか。アクティブ爺さんが音頭をとって理事を説得し多数派を形成したり、理事長になって進めるしかないかなと思います。

ちなみに、私が理事長を務めた際は、総会に上程する前に契約書の内容をフロントに一つ一つ確認して、理事会で決定しました。

笹かまさんご回答ありがとうございます。
「管理組合の甘さに乗じての狡賢さ」とは上げるときりが無いほど有るのですが、管理会社は長期修繕計画(管理会社へ発注作成)の内容を承知しているから、そのスケジュールに従って受注活動(提案ぶって)をしますし、ほぼその通り発注しますから、正に管理会社の売り上げ予定表そのものです。フロントマンはマンション管理には詳しいから輪番の素人理事長理事らは頼ってしまいます。やっていることはサポートと思わせて手前上手の売り上げへの受注営業ばかりです。理事会メンバーは何も考えなくてよいし便利だが、言葉は悪いが「美味しい餌で飼いならさる。喜び尻尾を振るポチ(犬)そのもの」様に見える。老人を集めて景品で釣って高額商品を売りつける詐欺のようにも見える。
長くなるから止めときます・・・言いたいことは「油断隙」だらけ・・・根は深いです。

管理委託費は他のマンションと単純比較するのは難しいです。
ご存知だと思いますが、マンションの規模、地域差、設備の有無や委託形態によって異なります。
私のマンションは大阪で50戸程度ですが、1戸当りではアクティブ爺さんのマンションより6割高いです。

管理委託費適正化のためには、NPO法人などにご相談されるのも方法の一つです。
先日、私は相談しましたが、全体的に高いということでした。
相場感だけでなく、無駄な業務や改善方法のアドバイスをもらうこともできました。
給水設備点検は毎月でなく2カ月に1回でいいとか。清掃方法を変えると業者への発注が不要になるとか。

あるいは、コンサル・マンション管理士が無料の適正化診断サービスをやっているところがあります。
試してみてはいかがでしょうか?

もちろん、他の管理会社へ競争見積りを取ることもありです。

最近の本では、「マンション管理はこうして見直しなさい(新版)」に「管理委託費の項目別の目安金額」という記載があります。
あくまでも目安ですが。

他のマンションのお話をしますと、1つ1つチェックする機能が働いているところと、すっかり管理会社を信頼してお任せしているところと、色々あるようです。
1つ1つ関心を持ってチェックするのが好ましいと思いますが、チェックする人の時間と労力とマンション愛?が必要です。
アクティブ爺さんにはマンション愛?があるようですので、もし時間と労力を提供できる立場にあるなら、ぜひ監事や理事長に就任して契約内容通りに業務が遂行されているか?チェックに当たってはいかがでしょうか?

余談ですが、「管理会社にお任せ」は、レストランで「シェフのお勧めコース」をオーダーするのに似ています。何が出て来るかわからない、食材と価格のバランスの検証もしない、席に座って出されるお料理を頂いて、何の疑問もなくコース料金を支払うようなものです。不経済ですが、らくちんなところがメリットです。

一方で「1つ1つチェック」は自炊です。食材の品質を吟味して少しでも安いお店に買い出しに行き、最もおいしくできるレシピを選んで時間と労力と家族愛で調理をします。手間暇かければ満足のいくお食事が経済的に出来るところがメリットです。ただしそれをやってくれる人材が必要です。

アクティブ爺さんの管理組合はどちらを選ぶでしょうか?そして人材は確保できるでしょうか?皆さんと検討してみて下さい。

三毛猫さんご返事有難う御座います。
レストランで「シェフのお勧めコース」たとえてくださりましたが、当マンションは、古築50年だから、居住者は高齢の未亡人ばかりでほぼ年金暮らしだから、とてもとてもそんな贅沢は無用です。でも自炊じゃないからせめてサービスの「いらっしゃいませ」「有難う御座います」くらいはあるといいのだが・・・
巷では顧客満足がささやかれていますが・・・この業界(管理会社)は・・・何処の管理会社もこの不景気の最中倒産もなく好業績です。それは何を意味するか・・・基本となる契約は相手が素人だとしても、真摯に取り組んでいただきたいものだ・・・このままではこの先どちらも心配です・・・
書きだすときりがないから止めときます・・・

1 国交省の「マンション標準管理委託契約書(単棟型)」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」(いずれもインターネットで閲覧及びダウンロード可能です)とアクティブ爺さんのマンションの管理委託契約とを箇条ごとにactiveに対比して検討するのがよいと思います。
2 管理会社に対する管理費等はマンションごとの個別性があるので基準の設定は難しいと思います。

マンション自主管理の検討をおすすめします。約2割り近いマンションが自主管理です。管理会社に対する煩わしさが解消され、管理会社への管理委託費相当額を修繕積立金に充当でき、満足いく修繕ができるようになります。もちろん役員の負担は増しますが、マンションの維持運営及びマンションコミュニティへの理解関心は深まります。

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