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管理規約に反した総会決議は有効ですか?

大規模修繕工事

管理規約

  • マンションタイプ :
    タワー型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

 特別修繕費について、管理規約に反して、修繕計画にない工事を修繕積立金口に予算計上して、総会で決議しました。

 規約と内容は次の通りです。

(特別修繕費)
第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕)
二 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用
三 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用
2 修繕積立金は、毎月積み立てるものとする。

(修繕)
第25条 敷地及び共用部分等の修繕については、次のとおり区分する。
一 普通修繕
軽易な偶発的損傷箇所を区分所有者等の申し出又は管理者の判断により行う修繕
二 計画修繕
イ 一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕
口 不測の事故その他の事由により発生した相当規模の損傷の修繕
ハ 故障又は事故を未然に防止するための修繕で相当規模の修繕

参考 経緯とマンションの概要
 3~7階の住民が冬季にエレベータを待つ間、ガラリからの冷気吹込が辛いとの訴え受て、前年度の理事会がガラリに開閉可能なシャッターを設ける為の予算 1,300万円を計上した。

 吹き抜けのあるロ字型のマンションです。
 全35階の内3~7階のエレベータ前に空気吸入口(ガラリ)があります。火災時の排煙と、平時に吹抜回廊に面した部屋への新鮮空気供給のためです。

 年間計画修繕積立金 収入5,500万円です。2030年度までの計画修繕費用が不足するため前年度に積立金を値上げしています。

 組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした。

みんなの回答

1.「管理規約に反した総会決議は有効か」との冒頭の問に対しては、まず、東京地裁平成平成29年1月27日判決の「管理組合の集会決議について,区分所有法は決議の無効事由を定めておらず,決議に瑕疵があれば,原則として無効となると解すべきである。しかし,集会決議が無効になれば,管理組合内部のみならず,第三者に対する関係においても影響を及ぼすことに鑑み,決議の瑕疵が重大でなく,かつ,その瑕疵があったことが決議の結果に影響を及ぼさないことが明らかである場合には,当該瑕疵による決議の無効の主張はできないものと解すべきである。」との判断基準が妥当であろう。
 575さんの「修繕計画にない工事で管理理規約第29条に違反」との主張は文理解釈としては正しいと考えます。したがって、本件の総会決議(その前提の理事会決議)は管理規約違反の瑕疵があり原則無効というべきであるが、直ちに無効とはいえない。瑕疵は重大である。しかし、本件決議は、管理規約の変更に必要な数(区分所有法31条)を超える多数が賛成していることから、実質的には管理規約の変更を含むとされうることを考えると、本件決議を無効と判断することには躊躇を覚える。
2.575さんはcocoaさんの意見に対する回答において、「議案では常時「閉」で運用し、火災時に開くとのことです。 これでは吹抜に面した居室で十分な換気ができず、衛生上の問題が発生するので問題提起しております。」とありますが、「吹抜に面した居室」の区分所有者は、本件決議に賛成したのか反対したのか。区分所有法31条参照。

ご丁寧なご回答ありがとうございました。

>「吹抜に面した居室」の区分所有者は、本件決議に賛成したのか反対したのか

形式的には賛成しています。(組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした)

(区分所有者の殆どが「吹抜に面した居室」を所有しています)

実態は管理組合について組合員の関心が薄く、個別の議案(例えば〇号議案吸気口改修の件)ではなく活動報告の1項目(規約に抵触する事や衛生問題は検討していない)で予算計上を目指すとし、予算表に載せた為め問題に気付なかったものと思います。

当該工事は、第29条3項に定められている「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用」に当たると思います。修繕会計から支出して問題ない性質のもので規約違反に当たらないと思います。
修繕積立金の取り崩しに必要な総会決議も経ていますので、手続き的にも規約に違反していません。

全35階の中で、3~7階だけに工事が行われたことが「区分所有者全体の利益のため」と言えるかですが、全体の利益と言えると思います。過去に吹き抜けのあるロの字型(ボイド型)のマンションに住んでおりましたが、建物の部分によりかなり環境が異なり、高層階・中層階・低層階によっても異なりました。修繕積立金をマンション全体管理組合で徴収しているなら、各部分の不具合に全体の修繕積立金が使われるのは自然かと思います。

ご回答ありがとうございました。

第29条に違反していると思われていますが、第29条は第1項だけではないです。
第2項も第3項もあります。
規約に反しているとは思えません。
それより、ガランを塞ぐようなことをして何か影響は出ないのでしょうか。
必要だからガランがあるわけで、開閉可能と言っても閉める時があるわけでしょう。
そっちの問題を追及してはいかがですか。

ご回答ありがとうございました。
>開閉可能と言っても閉める時があるわけでしょう。そっちの問題を追及してはいかがですか。
議案では常時「閉」で運用し、火災時に開くとのことです。
これでは吹抜に面した居室で十分な換気ができず、衛生上の問題が発生するので問題提起しております。

「ガラリに開閉可能なシャッターを設ける」工事の内容がよく分かりませんが、一般的に言えばこの程度の変更は、総会決議で決議さえされていれば管理規約に違反することはないと思います。

また当方の知っているマンションでも総会決議だけで改善工事を実施しております。
(ただ特別決議か普通決議かについてはこの情報だけでは判断はつきません。)

貴方様のマンションの管理規約でも、第29条 第二項「 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用 」もしくは
第三項 「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用 」
に該当すると思いますし、理事会もそのように判断されたものと思います。

ご回答ありがとうございました。しかし、疑問が残ります。
1 本事案は長期修繕計画に入っていません。
2 ’>この程度の変更 ’とのことですが金額が年間積立金の23.6%で工事の規模は大きいと思います。
3 第29条 第二項、第三項 は例外規定なので適用に当たっては、区分所有者全体が享受できる利益について、丁寧な説明が必要かと思います。

何を言いたいか意味不明?
一体何処が規約違反なんですか??

趣旨は規約と総会決議ではどちらが優先しますか?
私は、修繕計画にない工事は管理規約第29条に違反してと思おっています。

(第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕))

第29条に違反していると思われていますが、第29条は第1項だけではないです。
第2項も第3項もあります。
規約に反しているとは思えません。
それより、ガランを塞ぐようなことをして何か影響は出ないのでしょうか。
必要だからガランがあるわけで、開閉可能と言っても閉める時があるわけでしょう。
そっちの問題を追及してはいかがですか。

ご回答ありがとうございました。
>開閉可能と言っても閉める時があるわけでしょう。そっちの問題を追及してはいかがですか。
議案では常時「閉」で運用し、火災時に開くとのことです。
これでは吹抜に面した居室で十分な換気ができず、衛生上の問題が発生するので問題提起しております。

「ガラリに開閉可能なシャッターを設ける」工事の内容がよく分かりませんが、一般的に言えばこの程度の変更は、総会決議で決議さえされていれば管理規約に違反することはないと思います。

また当方の知っているマンションでも総会決議だけで改善工事を実施しております。
(ただ特別決議か普通決議かについてはこの情報だけでは判断はつきません。)

貴方様のマンションの管理規約でも、第29条 第二項「 敷地及び共用部分等の変更又は処分に要する費用 」もしくは
第三項 「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用 」
に該当すると思いますし、理事会もそのように判断されたものと思います。

ご回答ありがとうございました。しかし、疑問が残ります。
1 本事案は長期修繕計画に入っていません。
2 ’>この程度の変更 ’とのことですが金額が年間積立金の23.6%で工事の規模は大きいと思います。
3 第29条 第二項、第三項 は例外規定なので適用に当たっては、区分所有者全体が享受できる利益について、丁寧な説明が必要かと思います。

当該工事は、第29条3項に定められている「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理に要する費用」に当たると思います。修繕会計から支出して問題ない性質のもので規約違反に当たらないと思います。
修繕積立金の取り崩しに必要な総会決議も経ていますので、手続き的にも規約に違反していません。

全35階の中で、3~7階だけに工事が行われたことが「区分所有者全体の利益のため」と言えるかですが、全体の利益と言えると思います。過去に吹き抜けのあるロの字型(ボイド型)のマンションに住んでおりましたが、建物の部分によりかなり環境が異なり、高層階・中層階・低層階によっても異なりました。修繕積立金をマンション全体管理組合で徴収しているなら、各部分の不具合に全体の修繕積立金が使われるのは自然かと思います。

ご回答ありがとうございました。

何を言いたいか意味不明?
一体何処が規約違反なんですか??

趣旨は規約と総会決議ではどちらが優先しますか?
私は、修繕計画にない工事は管理規約第29条に違反してと思おっています。

(第29条 特別修繕費は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する。
一 第25条第2号に定める計画修繕に要する費用(第25条第2号一定年数の経過毎に周期的に、かつ、計画的に行う修繕))

1.「管理規約に反した総会決議は有効か」との冒頭の問に対しては、まず、東京地裁平成平成29年1月27日判決の「管理組合の集会決議について,区分所有法は決議の無効事由を定めておらず,決議に瑕疵があれば,原則として無効となると解すべきである。しかし,集会決議が無効になれば,管理組合内部のみならず,第三者に対する関係においても影響を及ぼすことに鑑み,決議の瑕疵が重大でなく,かつ,その瑕疵があったことが決議の結果に影響を及ぼさないことが明らかである場合には,当該瑕疵による決議の無効の主張はできないものと解すべきである。」との判断基準が妥当であろう。
 575さんの「修繕計画にない工事で管理理規約第29条に違反」との主張は文理解釈としては正しいと考えます。したがって、本件の総会決議(その前提の理事会決議)は管理規約違反の瑕疵があり原則無効というべきであるが、直ちに無効とはいえない。瑕疵は重大である。しかし、本件決議は、管理規約の変更に必要な数(区分所有法31条)を超える多数が賛成していることから、実質的には管理規約の変更を含むとされうることを考えると、本件決議を無効と判断することには躊躇を覚える。
2.575さんはcocoaさんの意見に対する回答において、「議案では常時「閉」で運用し、火災時に開くとのことです。 これでは吹抜に面した居室で十分な換気ができず、衛生上の問題が発生するので問題提起しております。」とありますが、「吹抜に面した居室」の区分所有者は、本件決議に賛成したのか反対したのか。区分所有法31条参照。

ご丁寧なご回答ありがとうございました。

>「吹抜に面した居室」の区分所有者は、本件決議に賛成したのか反対したのか

形式的には賛成しています。(組合員総数 254名 総会参加者 43名 委任状 124 議決権行使 87 です。本件については 5名が反対でした)

(区分所有者の殆どが「吹抜に面した居室」を所有しています)

実態は管理組合について組合員の関心が薄く、個別の議案(例えば〇号議案吸気口改修の件)ではなく活動報告の1項目(規約に抵触する事や衛生問題は検討していない)で予算計上を目指すとし、予算表に載せた為め問題に気付なかったものと思います。

回答がありません。