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EVのリニューアル費用はどのくらいが適正か(管理組合はエレベータ業界のネギ鴨)

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

先の「2020年06月01日修繕委員会は怪しい」にてお伝えしました3基で総額1億円のリニューアルですが、皆様方から「お気の毒なマンション」と揶揄されましたが、ネットで相場を検索するとこの1億円は異常でした。金額が適正でないは相見積もり無しでの既設の日立一社での提起に付き、総会では議決書での反対もあると同時に、総会時にも多くの組合員から異議が有って「再検討」となりました。
その後、「シルバーキングさんからの2018年02月06日付」を拝見して、回答された「菅理(すがさとし)」さんの回答から、「エレベーター会社の掟(敷居と枠が大事)はまさにその通りを知り、「独立系の新興会社」2社へ見積を依頼し、その結果は驚くほどの三分の一以下の安価でした。これらの会社は最近実績も増えて成長発展をしており信頼性も確かのようです。(テレビCM具志堅用高とコマドリ姉妹のように)
エレベータ業界はどうも過去からの先業王手(三菱・東芝・日立・オーチス・フジテック)が大方7割のシェアーを持っていているから後発新興専業会社等を排除する汚い業界のようで、だから既設優先の「民製談合」が堂々と行われてしまう。
だが、この大きな価格差(3倍)はどうも素人の管理組合相手だからではないかと気が付きました。
素人ばかりだと、リニューアルは既設のエレベータ会社に安易に相談をしますからと好い様に口車に乗せられてしまうのと、素人はシェアーが高いのと大会社だからと安心して信用をしてしまいます。
だが、エレベータ需要先はマンションだけではなく官公庁や一般産業界もあるからして、そこは皆専門家がいますから、新興専業会社との競合では、この価格差での受注は不可能に思えます。
重ねてメンテナンス費用も価格差が大きいです。
だから、当方の場合のように無知な素人相手に平気で馬鹿高い見積りをしてもばれずに安易に受注が出来て丸儲けをしているに思えます。つまり「見縊られている(軽視する。あなどる。)」。
大規模修繕業界でのコンサルタントの悪い体質がマスコミで報道が有りましたが、エレベータ業界も同じように素人マンションは油断隙だらけだから食い物にしている様に見えます。
そこで、精査する意味でエレベータリニューアル体験する管理組合関係者と、エレベータ業界に詳しい方にその「実態と対策」についてご意見を願います。

みんなの回答

経験した事例ではカゴまで含めて総取っ替えの提案が高すぎだったので、制御盤(地震制御追加)とワイヤーなど消耗品に絞ったら半額になりました。 
EV会社と管理会社は始めからここらで落ち着くだろうと予想して、最上(最高額)の提案をしてきます。 

大規模修繕でも他の部位ですが良心的に松竹梅の提案があり、予算があったので最も高額の選択をしたことがあります。 一方、修繕積立金が少ない近隣の組合では中間の工事を選択していました。

EVの見た目が古くて薄汚れているのは、別途塗装とダイノックスシート(例)を貼って綺麗にしました。 内装は凸凹が目立つなら壁や天井の金属板を新品に交換も出来るでしょう。 

海外のアパートでは100年近いEVが稼働してるのをTVや映画でも見かけますから、まだまだ悪くなった部品交換だけで保つと思います。 部品無くなれば図面から作ってもらえるのでは無いでしょうか? 

あまり無理な要求はしたくないし、でも新しくもしたいでしょうから工事範囲を決めてから相見積もりを取って着地点を探してください。
夏場用にエアコンは付けたいですね。

ヨコオさんぐ具体的なコメント有意義です。有難う御座います。
仰せの通り、自社の売り上げを高くする意図が見え見えです。管理組合は素人だからいい様に口車に乗せられて信じてしまいます。
当方の様な古築だと住民が高齢者が多いから、見栄えと云うよりも「バリアフリー」等の安全安心なシンプルで良いです。
仰せの通りの海外の映画に出てくるようなエレベータの方がいいように思えますが、現在の各社の使用を見ますと無用な機能が多すぎるきらいが有ります。
ところでマンション関係は何で見積通りの発注をするのか気が知れません。官庁にしても一般のビル関係企業では専門者がいるし当然値引き交渉をしています。
この様にお互いが情報交換をすることによって業界へ緊張感を持たせる事が出来ますから、今後も宜しく

高額な場合は値引き交渉をしていますが、多少の値引きも想定内の印象を受けます。

適正料金の推測はなかなか困難ですが、間に管理会社を入れなければマージン分は安くなるでしょう? 管理組合が修繕委員会を組織して修繕は直接に各業者さんに相見積もり取れば安価になると思います。 
そんな事は出来ないと考えるなら管理会社へ、いわば丸投げのままですから高くなります。 営利企業に委託すれば高くなって当然です。

古いマンションは定年退職者が多くてパート・アルバイトもやってなければ、暇に違いないので組織できると思います。 
高齢者が多いのは逆にチャンスでもあります。 意識高い系の高齢者になってもらうには管理費・修繕積立金の値上げ(あるいは値下げ)と一緒に議論すると乗ってくれるかも知れません。 
災害対策の充実のために値上げが必要ではありませんか?
高齢者は忙しいような事を言っていても、延長雇用になると就業のチャイムが鳴り終わらないうちに、エレベーター前にいたりします。 
十分過ぎる時間があります。 
毎日孫の送迎をやっている場合であっても、家に関しては専用部の掃除位しかやることがありませんからね。 

私の住んでいるマンションの話になります。制御リニューアルだけなら独立系が安いと思いますが、耐震対策工事もするとメーカー系とそんなに変わらなかったですね。メーカー系が値段を下げてきたこともありますが。

クッシーさんコメント有難う御座います。
仰せの通り独立系に相見積もりをしたらば、既設の日立は大幅に値引きをしてきました。
相見積を取らなかったらば危ない危ない騙されるところでした。でもこの値引きって顧客を少し馬鹿にしていますね。それでもまだ価格差は2倍以上です。
参考にですが、既設は何処ですか?リニューアルは独立系へ変更ですか?
耐震工事などはいわゆる「既存不適格」の是正ですが、特に事故防止の「UCMP扉開走保護装置」も含めて当然として入れいます。
なお、既設王手の会社は必要のない売上額の大きい提案をしてくるので、注意が必要です。
こうした情報交換は大変有意義だし有難いです。
建物が古くエレベータだけを必要以上にリニューアルしても不自然だし、マンションは商業施設では無いからシンプル安全であれば良い。
こうして詳しい情報交換をすると擬態的に対応が出来るので有難いです。

アクティブ爺さん こんにちは
私の住んでいるマンションも7年前にリニューアルを実施しました。
(9階建て、9人乗り仕様)
当初の管理会社(エレベーター保守会社)からの見積りは、
1基で1500万円近くでした。
いろいろ情報を集めたところ、700万円が適正価格と知りました。
管理会社抜きで昇降機等検査資格者を、アドバイスと立ち合いを
お願いし直接交渉した結果、700万になりました。
これがEV会社の元見積もりでしょうね。
これに管理会社が100%上乗せ。
素人と思ってのぼったくりです。
やはり、適正価格がわからないと交渉もやり辛いと思います。

maikuro3さんコメント有難う御座います。
ところでリニューアルの種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
既設会社は何処ですか?リニューアルは新規会社ですか?また相見積もりはしましたか?
当方は2回目のリニューアルで、その時は管理会社でしたが、25年前で一基2800万円でしたから、仰せの通り中間マージンが入るからでしょうが、その時期でのこの価格は異常です。今回は直とはいえ「見縊られている(軽視する。あなどる。)」そのものです。
専門家のアドバイスを受けたと有りますが、当方もその専門家を探しているのだがなかなか見つかりませんので差し支えなければお教え願います。
こうして情報交換が出来ると実態が分かるから対応が出来るのでありがたいです。
なお既設エレベータ会社と同じですか?リニューアルは新規会社ですか?それぞれの会社名をお教え願います。

アクティブ爺さん こんばんは
えらいたくさんのご質問ですね(笑)
真剣に取り組み、少しでも安くしないと、修繕積立金が
少なくなりますもんね。 がんばってください。

>ニューアルの種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
メインロープ、制御部、かご内美装 他です。

>既設会社は何処ですか?
F社

>リニューアルは新規会社ですか?
F社

>また相見積もりはしましたか?
していません。
リニューアル前に、高校生が挟まれ、死亡事故があり、
部品の調達に難があるため、独立系は検討をやめました。

>既設エレベータ会社と同じですか?
F社

専門家を探されるなら、
昇降機等検査員資格者リストを添付します。
こちらで当たられたらどうですか?
社名がなく、住所・電話番号だけの人は、リタイアした人かも?
私は、官庁の検査員資格保持者で官庁をリタイアした人でした。
ラッキーでした。
http://www.beec.or.jp/publication/register/syoukouki.html

私のマンションは16階建てで5基のエレベーターでありますが、長期修繕計画で30年目に65百万円で全面更新の予定です。
知り合いのマンションでも、全て1基当たり12〜15百万円で計画しています。

竜巻さんコメント有難う御座います。16階で5基とは大規模マンションですね。
価格の情報ありがとうございます。いずれにしてもやはり当方の場合は異常価格でした。
更新と云う事だから既設メーカーと云う事ですかね?・・・メーカーは何処ですか?
改修の種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
また競合相見積もりはされましたでしょうか・・・新興専業メーカーの検討はされましたか?その場合の価格差は?

アクティブ爺さん こんにちは
私の住んでいるマンションも7年前にリニューアルを実施しました。
(9階建て、9人乗り仕様)
当初の管理会社(エレベーター保守会社)からの見積りは、
1基で1500万円近くでした。
いろいろ情報を集めたところ、700万円が適正価格と知りました。
管理会社抜きで昇降機等検査資格者を、アドバイスと立ち合いを
お願いし直接交渉した結果、700万になりました。
これがEV会社の元見積もりでしょうね。
これに管理会社が100%上乗せ。
素人と思ってのぼったくりです。
やはり、適正価格がわからないと交渉もやり辛いと思います。

maikuro3さんコメント有難う御座います。
ところでリニューアルの種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
既設会社は何処ですか?リニューアルは新規会社ですか?また相見積もりはしましたか?
当方は2回目のリニューアルで、その時は管理会社でしたが、25年前で一基2800万円でしたから、仰せの通り中間マージンが入るからでしょうが、その時期でのこの価格は異常です。今回は直とはいえ「見縊られている(軽視する。あなどる。)」そのものです。
専門家のアドバイスを受けたと有りますが、当方もその専門家を探しているのだがなかなか見つかりませんので差し支えなければお教え願います。
こうして情報交換が出来ると実態が分かるから対応が出来るのでありがたいです。
なお既設エレベータ会社と同じですか?リニューアルは新規会社ですか?それぞれの会社名をお教え願います。

アクティブ爺さん こんばんは
えらいたくさんのご質問ですね(笑)
真剣に取り組み、少しでも安くしないと、修繕積立金が
少なくなりますもんね。 がんばってください。

>ニューアルの種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
メインロープ、制御部、かご内美装 他です。

>既設会社は何処ですか?
F社

>リニューアルは新規会社ですか?
F社

>また相見積もりはしましたか?
していません。
リニューアル前に、高校生が挟まれ、死亡事故があり、
部品の調達に難があるため、独立系は検討をやめました。

>既設エレベータ会社と同じですか?
F社

専門家を探されるなら、
昇降機等検査員資格者リストを添付します。
こちらで当たられたらどうですか?
社名がなく、住所・電話番号だけの人は、リタイアした人かも?
私は、官庁の検査員資格保持者で官庁をリタイアした人でした。
ラッキーでした。
http://www.beec.or.jp/publication/register/syoukouki.html

経験した事例ではカゴまで含めて総取っ替えの提案が高すぎだったので、制御盤(地震制御追加)とワイヤーなど消耗品に絞ったら半額になりました。 
EV会社と管理会社は始めからここらで落ち着くだろうと予想して、最上(最高額)の提案をしてきます。 

大規模修繕でも他の部位ですが良心的に松竹梅の提案があり、予算があったので最も高額の選択をしたことがあります。 一方、修繕積立金が少ない近隣の組合では中間の工事を選択していました。

EVの見た目が古くて薄汚れているのは、別途塗装とダイノックスシート(例)を貼って綺麗にしました。 内装は凸凹が目立つなら壁や天井の金属板を新品に交換も出来るでしょう。 

海外のアパートでは100年近いEVが稼働してるのをTVや映画でも見かけますから、まだまだ悪くなった部品交換だけで保つと思います。 部品無くなれば図面から作ってもらえるのでは無いでしょうか? 

あまり無理な要求はしたくないし、でも新しくもしたいでしょうから工事範囲を決めてから相見積もりを取って着地点を探してください。
夏場用にエアコンは付けたいですね。

ヨコオさんぐ具体的なコメント有意義です。有難う御座います。
仰せの通り、自社の売り上げを高くする意図が見え見えです。管理組合は素人だからいい様に口車に乗せられて信じてしまいます。
当方の様な古築だと住民が高齢者が多いから、見栄えと云うよりも「バリアフリー」等の安全安心なシンプルで良いです。
仰せの通りの海外の映画に出てくるようなエレベータの方がいいように思えますが、現在の各社の使用を見ますと無用な機能が多すぎるきらいが有ります。
ところでマンション関係は何で見積通りの発注をするのか気が知れません。官庁にしても一般のビル関係企業では専門者がいるし当然値引き交渉をしています。
この様にお互いが情報交換をすることによって業界へ緊張感を持たせる事が出来ますから、今後も宜しく

高額な場合は値引き交渉をしていますが、多少の値引きも想定内の印象を受けます。

適正料金の推測はなかなか困難ですが、間に管理会社を入れなければマージン分は安くなるでしょう? 管理組合が修繕委員会を組織して修繕は直接に各業者さんに相見積もり取れば安価になると思います。 
そんな事は出来ないと考えるなら管理会社へ、いわば丸投げのままですから高くなります。 営利企業に委託すれば高くなって当然です。

古いマンションは定年退職者が多くてパート・アルバイトもやってなければ、暇に違いないので組織できると思います。 
高齢者が多いのは逆にチャンスでもあります。 意識高い系の高齢者になってもらうには管理費・修繕積立金の値上げ(あるいは値下げ)と一緒に議論すると乗ってくれるかも知れません。 
災害対策の充実のために値上げが必要ではありませんか?
高齢者は忙しいような事を言っていても、延長雇用になると就業のチャイムが鳴り終わらないうちに、エレベーター前にいたりします。 
十分過ぎる時間があります。 
毎日孫の送迎をやっている場合であっても、家に関しては専用部の掃除位しかやることがありませんからね。 

私の住んでいるマンションの話になります。制御リニューアルだけなら独立系が安いと思いますが、耐震対策工事もするとメーカー系とそんなに変わらなかったですね。メーカー系が値段を下げてきたこともありますが。

クッシーさんコメント有難う御座います。
仰せの通り独立系に相見積もりをしたらば、既設の日立は大幅に値引きをしてきました。
相見積を取らなかったらば危ない危ない騙されるところでした。でもこの値引きって顧客を少し馬鹿にしていますね。それでもまだ価格差は2倍以上です。
参考にですが、既設は何処ですか?リニューアルは独立系へ変更ですか?
耐震工事などはいわゆる「既存不適格」の是正ですが、特に事故防止の「UCMP扉開走保護装置」も含めて当然として入れいます。
なお、既設王手の会社は必要のない売上額の大きい提案をしてくるので、注意が必要です。
こうした情報交換は大変有意義だし有難いです。
建物が古くエレベータだけを必要以上にリニューアルしても不自然だし、マンションは商業施設では無いからシンプル安全であれば良い。
こうして詳しい情報交換をすると擬態的に対応が出来るので有難いです。

私のマンションは16階建てで5基のエレベーターでありますが、長期修繕計画で30年目に65百万円で全面更新の予定です。
知り合いのマンションでも、全て1基当たり12〜15百万円で計画しています。

竜巻さんコメント有難う御座います。16階で5基とは大規模マンションですね。
価格の情報ありがとうございます。いずれにしてもやはり当方の場合は異常価格でした。
更新と云う事だから既設メーカーと云う事ですかね?・・・メーカーは何処ですか?
改修の種類は①全撤去②準撤去③制御部の何れですか?
また競合相見積もりはされましたでしょうか・・・新興専業メーカーの検討はされましたか?その場合の価格差は?

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