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管理会社の委託解除に伴う自主管理について

管理組合の運営

管理業の委託

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    〜2000年

先日、理事長名で「管理会社との委託契約を解除し自主管理にすることにした」と書面が配布されました。
理由としては、委託費の大幅な増額請求があったこと、これまでも管理組合を主体としてマンション管理をしてきたことで自主管理することに問題はないと判断したそうで、管理項目や管理に係る委託業者の変更はなく、管理費、修繕積立金の金額変更はないとのこと。

また本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定したとありました。
このような理由で住民の意見無しに理事会で勝手に決定できるのでしょうか。
私としては短期間での判断が必要だからといって、住民へアンケート等で意見や協議はできるのではないかと思うのですが…。

また今後、自主管理することでマンション価値が下がる等のデメリットはあるのでしょうか。

みんなの回答

おお、理事長さんやっちまいましたねー。これはひどいと思います。

理事会サイドも、「本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定した」とのことなので、委託契約の解除や自主管理への移行が総会決議案件であることは、ちゃんと理解しておられたんでしょう。

であれば問題は、総会での決議案件を①コロナ禍であること、②(何らかの事情で)短期間での決定が必要であったこと、を要件として、組合員の決議をスルーできるかということだと思います。(又は①は②の根拠かも。)

標準管理規約には、「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」を行う場合は、理事会のみで決議できるという例外規定があります。(標準54条1項10号)
理事長さん達はこれを根拠としているのかもしれません。

しかし、「災害等」のなかに感染症の蔓延が含まれると解釈したとしても(根拠はありませんが…。)、本当に「総会の開催が困難」な場合なのか、委託契約の解除や自主管理への移行が「応急的な修繕工事の実施等」と同視できるものなのかと言えば、いずれも「否」でしょう。

コロナ禍であっても、マスク着用の義務付け、定時の換気等による感染防止策を徹底すれば総会は開催可能ですし、現にコロナ禍の総会を開催している管理組合はいくらでもあります。
次に、「応急的な修繕工事の実施等」に無理やり含めようとしても、標準管理規約のコメントで「等」の例として「被災箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等」が挙げられていますので、どう考えても管理委託契約の解除や自主管理への移行とは無関係としか思えません。

従って、理事会における権限外の行為であるとして、理事会決議は「無効」と理解するのが真っ当かと思います。
(仮に表見代理の理屈を持ち出して解除有効と言い出しても、相手が管理会社だけに、善意の第三者だなんていう理屈は通用しないでしょう。)

ただ、無効だ!無効だ!と言い張るだけではその後の事実関係が積み上がってしまうだけになりますから、早期に組合員の1/5以上の議決権を集めて理事長に総会の招集を請求し、改めて総会で決議するというのが常套手段でしょう。総会の開催は理事長が「うん、分かった」と言えば済むので、一番手っ取り早い方法だと思います。
組合員の皆様も自分たちに降りかかることですから、こりゃ堪らんとおそらくは大勢の方々に賛同して頂けるのではないでしょうか。

Blavetakiyasuさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
もう管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約も確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
皆さんのコメントを読みながら、今回定時総会で少し突っ込んだ質問をしてみようと思います。
また同じマンションの知人に自主管理の意味を聞いてみましたがよく知らず、大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなりこのタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

1.TOROKOさんのマンションの管理委託契約が国交省のマンション標準管理委託契約書を採用し、また、管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)と同様であることを前提としての私見です。この標準管理規約の48条は総会の決議を要する事項を規定していますが、その14号は「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」としています。
2.理事長名の書面に「管理会社との委託契約を解除」となっているとのことですが、(ア)標準管理委託契約書18条が定めている債務不履行の原因が管理会社側にあるのでしょうか。なければ、解除はできない。管理会社の委託費の値上げ請求は債務不履行ではないから、それを理由に管理組合は解除はできない。理事長のいう「解除」の趣旨が「管理委託契約の終了」の意味である可能性がある。管理委託契約終了の原因には、上記解除のほか、(イ)19条の解約、(ウ)20条の契約の期間満了がある。(ウ)の場合は理事会及び総会の決議を要することなく管理委託契約は終了し、管理組合の自主管理となる。(イ)の場合は、管理組合が解約の申込みが必要である。この申し込みについて、総会の決議を要するかが問題となる。前記の標準管理規約48条14号は「管理委託契約の締結」を総会の決議を要する事項とし「管理委託契約の解約」について触れていない。この点をどう解するかが問題ですが、「締結」も「解約」も管理組合の意思に基づくものであるから、解約についても総会の決議事項と解すべきだと思います。
3.コロナ禍を理由に総会決議をしないというのは屁理屈である。
4.自主管理の最大の問題点は、管理業務における利益相反の防止が可能となる体制・ガバナンスを構築できるかである。この点については、標準管理規約37条の2,38条6項及びこの条項の各コメント並びに国交省のマンション標準管理規約の2015年改正の検討会の座長であった福井秀夫・「マンション管理のガバナンスー利益相反とコミュニティー活動のリスクを考える」・都市住宅学93号85頁以下を図書館で参照されたい。マンションの価値は管理のいかんにかかっている。ガバナンスの構築ができるかが問題です。

jsmendyさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
契約解除は無効ではないのか、定時総会で質問をしてみようと思います。
大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなりこのタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

TOROKOさんご返事ありがとうございました。TOROKOさんのマンションの理事長及び理事さんらは、区分所有法やマンション管理規約、管理会社との管理委託契約、国交省のマンション標準管理規約(単棟型)及び標準管理委託契約書並びにこれらのコメントなど、マンションに係る法律、規制等には精通していないように思います。素人集団が自主管理するために専門家の活用は必要と思います(国交省の「外部専門家の活用ガイドライン」)(国交省のホームページで見れます)。管理組合が自主管理の過程で、いろいろな業者と契約を締結する必要がありますが、理事の中にはこの契約の相手方と繋がりがあり、リベートなど目論んで(利益相反)、自主管理を目論でいないか等も吟味する要がありそうです。

TOROKOさん こんにちは
理事会役員は、総会にて管理規約を遵守して活動することを前提に
役員として承認されたものです。
管理会社変更や自主管理について、貴マンションの管理規約に
理事会で決定して良いと謳われているでしょうか?
通常は、総会決議として謳われているはずです。
総会に上程もせず、理事会決議で「管理委託会社の管理委託をやめ
自主管理をする」との理事会決議は無効です。
理事長さんは、総会決議をしないといけないことをわかっていながら
理事会決議で押し通そうとするのは問題があります。
今回の案件については、
1、まず総会で管理会社の委託管理を解除する議案の上程
2、管理委託会社の委託管理から自主管理にする議案の上程
3、管理費の変更(値下げ)の議案の上程
が必要と考えます。
自社管理する場合は、収支の管理が最重要です。
どこがするのか(会計会社or管理組合)
また、自主管理に移行する場合、理事会役員の報酬額の決定等
決して、理事会だけで決議できる問題ではありません。
>マンション価値が下がる等のデメリット
現状の理事会の運営であれば、下がるでしょうね。
よっぽどしっかりした恒久的な理事会の運営が必要です。

maikuro3さん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。maikuro3さんが仰るとおり、理事会で勝手に決議できることではないと分かりました。
契約解除は無効ではないのか、今後の運営方法も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
ただ大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思いますし、皆さんがどこまで真摯に受け止めて考えてもらえるのか分かりませんが…
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

自主管理に移行することは、管理運営上の大きな変更であり総会決議が必要です。総会を開催し議案を提示することは、マンション居住者への当該自主管理への変更の周知を図り、協力を得る意味もあります。
又、 マンションの管理運営には区分所有法等の法律上の知識や建物、設備に関する専門的知識等が必要です。マンション管理士等の専門家の支援を受けることをお勧めします。専門家への費用は管理会社への委託費に比較すると遥かに安価です。
尚、マンション価値は、委託管理か自主管理かで決まるのでなく、マンションの管理運営がいかに問題なく上手く成されているか否かによります。

Okさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
管理規約を確認したところ、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
今後の運営方法やマンション管理士の委託も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています

いくらコロナ禍だからと言って、総会ができないわけではなく、開催方法はいろいろあります。工夫次第です。
また、短期間で決めるような問題でもないのではないでしょうか。
理事会では決議できないことですので、理事会が決定したとしても、総会の決議を経なければ有効にはなりません。
規約に総会での議決事項があると思いますが、その中に「組合管理部分に関する管理委託契約の締結または解除もしくは解約」ということが入っていることを確認してください。
たとえ、管理会社から増額請求があり、それを受け入れないとしても、即契約解除ではなく、契約期間満了後に暫定契約を締結し、その間にどうするか検討するものです。
このようなことも知らない(?)理事長、理事会が自主管理ができるとは到底思えません。
TOROKOさんの文面からでは、今後期待はできないと思いますし、マンション価値より先の問題として、住み心地のほうが心配になります。

このみさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
コロナ禍だから臨時総会が招集できなかったとは屁理屈でしかない事や委託契約解除は無効ではないのか、今後の運営方法も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
ほかの組合員がどこまで真摯に受け止めて一緒に考えてもらえるのか分かりませんが…
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。
住み心地が良いマンションなので、何とかいい方向にいけばと思います。

いくらコロナ禍だからと言って、総会ができないわけではなく、開催方法はいろいろあります。工夫次第です。
また、短期間で決めるような問題でもないのではないでしょうか。
理事会では決議できないことですので、理事会が決定したとしても、総会の決議を経なければ有効にはなりません。
規約に総会での議決事項があると思いますが、その中に「組合管理部分に関する管理委託契約の締結または解除もしくは解約」ということが入っていることを確認してください。
たとえ、管理会社から増額請求があり、それを受け入れないとしても、即契約解除ではなく、契約期間満了後に暫定契約を締結し、その間にどうするか検討するものです。
このようなことも知らない(?)理事長、理事会が自主管理ができるとは到底思えません。
TOROKOさんの文面からでは、今後期待はできないと思いますし、マンション価値より先の問題として、住み心地のほうが心配になります。

このみさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
コロナ禍だから臨時総会が招集できなかったとは屁理屈でしかない事や委託契約解除は無効ではないのか、今後の運営方法も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
ほかの組合員がどこまで真摯に受け止めて一緒に考えてもらえるのか分かりませんが…
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。
住み心地が良いマンションなので、何とかいい方向にいけばと思います。

1.TOROKOさんのマンションの管理委託契約が国交省のマンション標準管理委託契約書を採用し、また、管理規約がマンション標準管理規約(単棟型)と同様であることを前提としての私見です。この標準管理規約の48条は総会の決議を要する事項を規定していますが、その14号は「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」としています。
2.理事長名の書面に「管理会社との委託契約を解除」となっているとのことですが、(ア)標準管理委託契約書18条が定めている債務不履行の原因が管理会社側にあるのでしょうか。なければ、解除はできない。管理会社の委託費の値上げ請求は債務不履行ではないから、それを理由に管理組合は解除はできない。理事長のいう「解除」の趣旨が「管理委託契約の終了」の意味である可能性がある。管理委託契約終了の原因には、上記解除のほか、(イ)19条の解約、(ウ)20条の契約の期間満了がある。(ウ)の場合は理事会及び総会の決議を要することなく管理委託契約は終了し、管理組合の自主管理となる。(イ)の場合は、管理組合が解約の申込みが必要である。この申し込みについて、総会の決議を要するかが問題となる。前記の標準管理規約48条14号は「管理委託契約の締結」を総会の決議を要する事項とし「管理委託契約の解約」について触れていない。この点をどう解するかが問題ですが、「締結」も「解約」も管理組合の意思に基づくものであるから、解約についても総会の決議事項と解すべきだと思います。
3.コロナ禍を理由に総会決議をしないというのは屁理屈である。
4.自主管理の最大の問題点は、管理業務における利益相反の防止が可能となる体制・ガバナンスを構築できるかである。この点については、標準管理規約37条の2,38条6項及びこの条項の各コメント並びに国交省のマンション標準管理規約の2015年改正の検討会の座長であった福井秀夫・「マンション管理のガバナンスー利益相反とコミュニティー活動のリスクを考える」・都市住宅学93号85頁以下を図書館で参照されたい。マンションの価値は管理のいかんにかかっている。ガバナンスの構築ができるかが問題です。

jsmendyさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
契約解除は無効ではないのか、定時総会で質問をしてみようと思います。
大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなりこのタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

TOROKOさんご返事ありがとうございました。TOROKOさんのマンションの理事長及び理事さんらは、区分所有法やマンション管理規約、管理会社との管理委託契約、国交省のマンション標準管理規約(単棟型)及び標準管理委託契約書並びにこれらのコメントなど、マンションに係る法律、規制等には精通していないように思います。素人集団が自主管理するために専門家の活用は必要と思います(国交省の「外部専門家の活用ガイドライン」)(国交省のホームページで見れます)。管理組合が自主管理の過程で、いろいろな業者と契約を締結する必要がありますが、理事の中にはこの契約の相手方と繋がりがあり、リベートなど目論んで(利益相反)、自主管理を目論でいないか等も吟味する要がありそうです。

自主管理に移行することは、管理運営上の大きな変更であり総会決議が必要です。総会を開催し議案を提示することは、マンション居住者への当該自主管理への変更の周知を図り、協力を得る意味もあります。
又、 マンションの管理運営には区分所有法等の法律上の知識や建物、設備に関する専門的知識等が必要です。マンション管理士等の専門家の支援を受けることをお勧めします。専門家への費用は管理会社への委託費に比較すると遥かに安価です。
尚、マンション価値は、委託管理か自主管理かで決まるのでなく、マンションの管理運営がいかに問題なく上手く成されているか否かによります。

Okさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
管理規約を確認したところ、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
今後の運営方法やマンション管理士の委託も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています

TOROKOさん こんにちは
理事会役員は、総会にて管理規約を遵守して活動することを前提に
役員として承認されたものです。
管理会社変更や自主管理について、貴マンションの管理規約に
理事会で決定して良いと謳われているでしょうか?
通常は、総会決議として謳われているはずです。
総会に上程もせず、理事会決議で「管理委託会社の管理委託をやめ
自主管理をする」との理事会決議は無効です。
理事長さんは、総会決議をしないといけないことをわかっていながら
理事会決議で押し通そうとするのは問題があります。
今回の案件については、
1、まず総会で管理会社の委託管理を解除する議案の上程
2、管理委託会社の委託管理から自主管理にする議案の上程
3、管理費の変更(値下げ)の議案の上程
が必要と考えます。
自社管理する場合は、収支の管理が最重要です。
どこがするのか(会計会社or管理組合)
また、自主管理に移行する場合、理事会役員の報酬額の決定等
決して、理事会だけで決議できる問題ではありません。
>マンション価値が下がる等のデメリット
現状の理事会の運営であれば、下がるでしょうね。
よっぽどしっかりした恒久的な理事会の運営が必要です。

maikuro3さん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。
今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約を確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。maikuro3さんが仰るとおり、理事会で勝手に決議できることではないと分かりました。
契約解除は無効ではないのか、今後の運営方法も含めて定時総会で質問をしてみようと思います。
ただ大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思いますし、皆さんがどこまで真摯に受け止めて考えてもらえるのか分かりませんが…
竣工後20年のマンションで年配者も多くなり、このタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

おお、理事長さんやっちまいましたねー。これはひどいと思います。

理事会サイドも、「本来は臨時総会を開催する案件だが、コロナ禍と短期間での決定が必要なので、理事会で決定した」とのことなので、委託契約の解除や自主管理への移行が総会決議案件であることは、ちゃんと理解しておられたんでしょう。

であれば問題は、総会での決議案件を①コロナ禍であること、②(何らかの事情で)短期間での決定が必要であったこと、を要件として、組合員の決議をスルーできるかということだと思います。(又は①は②の根拠かも。)

標準管理規約には、「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」を行う場合は、理事会のみで決議できるという例外規定があります。(標準54条1項10号)
理事長さん達はこれを根拠としているのかもしれません。

しかし、「災害等」のなかに感染症の蔓延が含まれると解釈したとしても(根拠はありませんが…。)、本当に「総会の開催が困難」な場合なのか、委託契約の解除や自主管理への移行が「応急的な修繕工事の実施等」と同視できるものなのかと言えば、いずれも「否」でしょう。

コロナ禍であっても、マスク着用の義務付け、定時の換気等による感染防止策を徹底すれば総会は開催可能ですし、現にコロナ禍の総会を開催している管理組合はいくらでもあります。
次に、「応急的な修繕工事の実施等」に無理やり含めようとしても、標準管理規約のコメントで「等」の例として「被災箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等」が挙げられていますので、どう考えても管理委託契約の解除や自主管理への移行とは無関係としか思えません。

従って、理事会における権限外の行為であるとして、理事会決議は「無効」と理解するのが真っ当かと思います。
(仮に表見代理の理屈を持ち出して解除有効と言い出しても、相手が管理会社だけに、善意の第三者だなんていう理屈は通用しないでしょう。)

ただ、無効だ!無効だ!と言い張るだけではその後の事実関係が積み上がってしまうだけになりますから、早期に組合員の1/5以上の議決権を集めて理事長に総会の招集を請求し、改めて総会で決議するというのが常套手段でしょう。総会の開催は理事長が「うん、分かった」と言えば済むので、一番手っ取り早い方法だと思います。
組合員の皆様も自分たちに降りかかることですから、こりゃ堪らんとおそらくは大勢の方々に賛同して頂けるのではないでしょうか。

Blavetakiyasuさん、ご返信が遅くなり申し訳ありません。今月25日に定時総会の招集があり、その場で今回の経緯を説明すると案内文が届きました。
もう管理会社とは9月末で委託契約は解除されて10月末まで管理員業務の引継ぎをするようです。
管理規約も確認し、第50条(議決事項)に「組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結」とありました。
皆さんのコメントを読みながら、今回定時総会で少し突っ込んだ質問をしてみようと思います。
また同じマンションの知人に自主管理の意味を聞いてみましたがよく知らず、大半の組合員は自主管理の意味が分かっていないと思います。
竣工後20年のマンションで年配者も多くなりこのタイミングで自主管理に移行するリスクは大きいと感じています。

回答がありません。