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非常灯交換工事にまつわる管理会社への疑惑

住まいのトラブル

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

シェア上位の大手管理会社に管理委託する築11年目のマンションの理事を
しております。
この度「建築基準法による建築設備等定期点検」の報告書により共用部分の
非常灯8カ所が器具不良による不点灯(照度0)要是正という点検結果が
記載されており、それに基づき管理会社が見積書(市場価格の2倍の金額)
を提示してきました。
あまりの高額に本当に点灯しないのか、自身で点検してみると照度には
バラツキが見られるもののすべて正常に点灯しておりました。
結果、単にバッテリーが経年劣化していただけで交換のみで十分対応が可能と
思われましたので、私の判断で工事を停止させました。
これを調査した検査会社は管理会社のグループ会社ですが、業界ではこのような
検査でも事実に反する記載をして高額な工事を促すのが常態化しているので
しょうか?
私たち一般人の感覚では建築基準法による検査であれば、相当厳格な検査で
虚偽の報告などあり得ないことと考え、告発されるべき事態のように思います。
このようなケースについて皆様のご経験に基づくご意見を頂きたく存じます。

みんなの回答

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分かりやすいご返答をありがとうございます。
実際に他でもあるということですので、管理組合側がチェックを怠ると好きなようにされてしまうと言うことですね。
今現在、フロント担当者に8ページからなる質問書を渡してありますが、何の返答もないのでその程度の企業コンプライアンスしか持ち得てない会社なのでしょう。
後日、点検報告先の行政窓口にも相談してみようと思います。

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詳細なご指摘でとても分かりやすく説明されているのでもう一度見直してみます。
疑問点にあります見積段階での相見積もりの件ですが、これは本末転倒ですが報告書が出る前に管理会社からいきなり見積書が提出されてきて、私の感覚では高額な見積金額だったので他社の見積も取って比較すべきだと思いその日の理事会では裁決を取らなかったので、次回また継続審議するものと受け取り閉会しました。

その数日後、管理員から業者が工事の日程を聞いてきているが何か工事があるのかと問われたので、理事長に工事の即時停止を促し差し止めてもらいました。この段階での停止でしたので違約金等は発生しませんでした。
その後初めて検査報告書が回覧され、私自身で点灯確認したり外部の電気工事会社から見積を取り数ページの質問書という形で管理会社に対してやり直しと詳細な報告を問うている最中です。

管理員に聞くと現管理会社は数年前にも業者丸投げで共用廊下の電灯器具ごと勝手に検査して数カ所交換した前歴があり、管理員が検査結果を問い正したそうですが、正確な回答はせずに工事を完了して行ってしまったそうです。
よってご指摘にあります「作業員マター」そのものということです。
そこで当時の理事会は何をしていたのかという話になりますが、過去当マンション理事会はこと工事関係に関しては管理会社に丸投げが常態化しておりました。

問題の根源は理事会の無関心と管理会社に丸投げしてしまっていることが原因なのですが、今期の理事会でも改善するすべがなく、近々予定されている大規模修繕工事に関しても言い値で行われそうな状況です。
このようなことから、マンション管理の正常化を唱えるも理事会ではなかなか改善が行われそうになく苦慮しております。

良好な管理組合運営になっていない状況と思われます。
理事や理事長は任期等が設けられているでしょうか?又、万年理事や万年理事長状態では?
少し心配してしまいます。管理会社のフロント担当と理事長や理事の関係もクリーンで組合員の監視ができる状況にあるのでしょうか?
健全な管理組合運営を行うべく、調整が必要と思われます。
今回のマンション標準管理規約の改正でも管理者(理事長)の責務に関して一定の制約等が記載されて来ています。
正しいことをしようとするところに、何故反論してくるのか?「管理組合員の財産を有効活用する為に」を念頭に置いて相談していくことが大切と思います。
大規模修繕は大きなイベントです。金額も大きければ、判断を誤れば大きなリスクになります。コンサルや設計監理、適切な施工方法等、専門性に帰する面が多くあります。十分な話し合いが必要かと思われます。
宜しく御願い致します。

心強いアドバイスありがとうございます。
少しコーナーが違うかと思いますが、質問の流れとしてお聞きおき下さい。

理事の任期は2年ごとの輪番制で、今期は現在2年目を迎え今年いっぱいで任期終了となります。
管理会社のフロント担当者は前任者がこの4月に移動となり、物腰の柔らかい若者に代わりある程度のコミュニケーションが取れるようにはなりましたが、彼もサラリーマンですので会社の事業方針を逸脱することはできないはずです。前任者は相当のベテラン(?)で理事会では終始ひとりでしゃべりまくり強引に裁決させるような人間でした。

私たちの代になる以前の議事録を5年前までさかのぼって検証してみましたが、それまでは工事について金額は高額ではありますが少なくとも長期修繕計画表に乗っ取って行われていたようですが、一昨年の夏以降から計画表にない工事や計画表の前倒しとみれる高額な工事を入れてくるようになりました。それは管理会社の親会社がデベロッパー事業からストック事業に大転換をした時期ときれいに重なっており、管理事業での収益増大を掲げ展開している現状から当マンションも格好の標的と捉えられているものと思われます。

今後は区分所有者である組合員の皆様に今起きていることをすべて広報し、組合員の将来に及ぶ資産の有効活用のためプロのコンサルに入って頂き正常化に努めようと考えています。

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ご返答ありがとうございました。
手数料もそうですが、器具本体の値段が市販の3倍くらいの金額で
計算されていますので、やり過ぎのような気がしました。
外部の電気工事会社3社に見積を依頼したのですが、
上下2〜3万円くらいの差額でしたので、これを元に考えると
管理会社は100%のマージンを乗せていることが分かりました。

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ご返答ありがとうございます。
たいへん分かりやすくご説明頂きまして納得できました。
やはり管理会社の質によって対応は違ってくるということですね。
今まで当マンション理事会は言われるがままだったので、
適当なことをしても分からないだろうと思われていたのでしょう。

現在、大規模修繕工事も計画中で先日この管理会社からとても
払えないような高額の見積が出て来ているので、この件を理由に
組合員にも管理会社の変更を働きかけてみようと思います。

大規模修繕の進め方については、管理会社に任せるということは気を付けてください。この問題については、このサイトでもいろいろ意見が出ていますが、大規模修繕の公平なやり方について、このサイトでご質問いただいたほうがいいかと思います。

アドバイスありがとうございます。
大規模修繕工事についても管理会社にも問題がありますが、
理事会内でもコンサルに入ってもらうことを提案しているのですが、
なかなか受け入れてもらえない状況で進行してしまっています。
この件につきましては大規模修繕工事のコーナーで
改めて質問したいと思います。

大規模修繕の件ですが、すでに管理会社がするという事が総会で決議されてしまったのでしょうか。
脇田アドバイザーとのやり取りも読ませていただきましたが大変なご様子。理事会で孤立なさっているとのことですが、このような場合には区分所有者の5分の1で臨時総会の開催を請求できますから、他の方々を集め、工事のやり方の見直しなど要求することもできます。

ご心配頂き重ね重ねありがとうございます。
現段階は見積が提出されてきただけなので、これから8月〜9月頃に住民説明会を経て年末の総会に議案として提出され承認されれば、現管理会社で実施と言うことになります。
これから私にできることは区分所有者の組合員に向け、理事会内で今どのようなことが起きているかビラ等を作成して正確にお伝えし、同調者を募り臨時総会を開いてこの工事計画を一旦白紙にもどすことだと考えています。
同時にコンサルに入って頂き管理委託業務費や長期修繕計画の見直しも提案して行こうと思っています。組合員の良識に賭ける感じになりますが、40世帯中最低10名程度集まって頂ければ動きやすくなりそうですね。

昨年末の総会ではこの大規模修繕工事の建物診断結果説明会も行ったのですが、工事金額の高騰による借り入れや積立金の値上げを匂わすビラを配布したところ、総会始まって以来の参加者が集まりフロント担当者に辛辣な質問を投げかけたり、金額のことで詰め寄る方も出て来て一時荒れそうになりかけたほどでした。

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払えないような高額の見積が出て来ているので、この件を理由に
組合員にも管理会社の変更を働きかけてみようと思います。

大規模修繕の進め方については、管理会社に任せるということは気を付けてください。この問題については、このサイトでもいろいろ意見が出ていますが、大規模修繕の公平なやり方について、このサイトでご質問いただいたほうがいいかと思います。

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理事会内でもコンサルに入ってもらうことを提案しているのですが、
なかなか受け入れてもらえない状況で進行してしまっています。
この件につきましては大規模修繕工事のコーナーで
改めて質問したいと思います。

大規模修繕の件ですが、すでに管理会社がするという事が総会で決議されてしまったのでしょうか。
脇田アドバイザーとのやり取りも読ませていただきましたが大変なご様子。理事会で孤立なさっているとのことですが、このような場合には区分所有者の5分の1で臨時総会の開催を請求できますから、他の方々を集め、工事のやり方の見直しなど要求することもできます。

ご心配頂き重ね重ねありがとうございます。
現段階は見積が提出されてきただけなので、これから8月〜9月頃に住民説明会を経て年末の総会に議案として提出され承認されれば、現管理会社で実施と言うことになります。
これから私にできることは区分所有者の組合員に向け、理事会内で今どのようなことが起きているかビラ等を作成して正確にお伝えし、同調者を募り臨時総会を開いてこの工事計画を一旦白紙にもどすことだと考えています。
同時にコンサルに入って頂き管理委託業務費や長期修繕計画の見直しも提案して行こうと思っています。組合員の良識に賭ける感じになりますが、40世帯中最低10名程度集まって頂ければ動きやすくなりそうですね。

昨年末の総会ではこの大規模修繕工事の建物診断結果説明会も行ったのですが、工事金額の高騰による借り入れや積立金の値上げを匂わすビラを配布したところ、総会始まって以来の参加者が集まりフロント担当者に辛辣な質問を投げかけたり、金額のことで詰め寄る方も出て来て一時荒れそうになりかけたほどでした。

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その数日後、管理員から業者が工事の日程を聞いてきているが何か工事があるのかと問われたので、理事長に工事の即時停止を促し差し止めてもらいました。この段階での停止でしたので違約金等は発生しませんでした。
その後初めて検査報告書が回覧され、私自身で点灯確認したり外部の電気工事会社から見積を取り数ページの質問書という形で管理会社に対してやり直しと詳細な報告を問うている最中です。

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理事や理事長は任期等が設けられているでしょうか?又、万年理事や万年理事長状態では?
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私たちの代になる以前の議事録を5年前までさかのぼって検証してみましたが、それまでは工事について金額は高額ではありますが少なくとも長期修繕計画表に乗っ取って行われていたようですが、一昨年の夏以降から計画表にない工事や計画表の前倒しとみれる高額な工事を入れてくるようになりました。それは管理会社の親会社がデベロッパー事業からストック事業に大転換をした時期ときれいに重なっており、管理事業での収益増大を掲げ展開している現状から当マンションも格好の標的と捉えられているものと思われます。

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同時にコンサルに入って頂き管理委託業務費や長期修繕計画の見直しも提案して行こうと思っています。組合員の良識に賭ける感じになりますが、40世帯中最低10名程度集まって頂ければ動きやすくなりそうですね。

昨年末の総会ではこの大規模修繕工事の建物診断結果説明会も行ったのですが、工事金額の高騰による借り入れや積立金の値上げを匂わすビラを配布したところ、総会始まって以来の参加者が集まりフロント担当者に辛辣な質問を投げかけたり、金額のことで詰め寄る方も出て来て一時荒れそうになりかけたほどでした。