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適正価格

建物の維持管理

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

質問なんですが、現在の管理していただいている管理会社の今までの随時工事の見積もり数件があまりにも高いので、今回他業者に工事・点検部門も合い見積もりをお願いしようとしています。理事たちも高かった事を知っているのですが、再度事情を説明し将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。「理事の皆さんの了解が得れないのであれば総会で皆さんにこの経緯を説明しようと思うので、反対意見も堂々と皆さんの前で言ってください。」といっても拒否されます。
理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?ご教示いただければ嬉しいです。宜しくお願い致します。

みんなの回答

理事会を経由しない区分所有者の個々の意見要望に対しては、通常、管理会社は動かないと思います。又、工事等については、管理会社は関連の工事会社を抱えており、かつ工事金額の30%程度の手数料を取ります。管理会社にとって利益の源泉です。利権を手放すことを簡単には承諾しないでしょう。解決策は、理事会や修繕委員会が、管理会社を経由せず、直接見積もり収集、工事会社選定、工事実施そして支払いの一連の工程を行うしかないと思います。
管理会社との間で、一部自主管理体制を作り上げることをお勧めいたします。

Okさん、たいへんさんこうになりました。ご回答いただき有難うございます。

1 区分所有法が区分所有者に認めている権利は、自分の専有部分及び共用部分と敷地の利用権のほかは、団体意思に参加する権利である。区分所有者には株主の代表訴訟提起権のような権利はない。
2 とっちゃんさんのいう「管理会社との随時工事」は、管理委託契約とは直接関係のない請負工事のことと思います。しかも、請負契約の条件を巡っての交渉過程なのでしょう。このような交渉過程においてはその当事者は互いに守秘義務を負っているのではないでしょうか。交渉当事者以外の第三者である区分所有者が交渉当事者に交渉に係る情報の開示を要求する権利はないと思います。
3 工事規模等によりますが、見積もりは管理会社のみでなく、他の請負業者に見積もりさせて比較対象する措置をとることを理事に働きかける方がよいのではないでしょうか。このような措置をとることは、管理組合が工事の請負契約を締結するに際して、理事各位が遵守すべき善管注意義務を尽くすことになると思います。

jsmendyさん、なるほど、大変参考になりました。ありがとうございます。

>将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社・・・_・
→ 「とっちゃんさん」がそのような問題意識を持っておられるのであれば、是非理事会の役員に立候補され、理事長になれば、管理会社は理事長からの要求には黙って従うしかありません。

>管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。
→ 管理会社は1組合員の要請には応える必要はありません。委託業務契約は管理会社と理事会(理事長)との間の契約ですので、上記要請は理事長から管理会社に指示して貰うしかありません。
管理会社は理事長(管理者)の指示には、契約上従う義務があります。

>理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?
→ 理事会の依頼無しでは難しいです。(弁護士を使っての開示請求をする程の話ではありません。)

※ 「とっちゃんさん」ご自身が理事長になり、理事長(管理者)として管理会社に要求すれば、管理会社は黙って従うしかありませんので、理事長に立候補しましょう。

asaka50さん。ご回答ありがとうございます。

「とっちゃんさん」
理事長(管理者)は下記区分所有法に規定されているように、大きな権限と義務がありますので、管理会社は、理事長の指示には従います。

区分所有法第26条
管理者は、共用部分並びに第21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設(次項及び第47条第6項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

>将来の財産形成に非常に影響が出るかの知れないので、理事の皆さんの承認を基に管理会社・・・_・
→ 「とっちゃんさん」がそのような問題意識を持っておられるのであれば、是非理事会の役員に立候補され、理事長になれば、管理会社は理事長からの要求には黙って従うしかありません。

>管理会社の担当の方に建物保守・建設管理関係の合い見積もりを取ることの承認を得ようとしましたが、承認されません。
→ 管理会社は1組合員の要請には応える必要はありません。委託業務契約は管理会社と理事会(理事長)との間の契約ですので、上記要請は理事長から管理会社に指示して貰うしかありません。
管理会社は理事長(管理者)の指示には、契約上従う義務があります。

>理事会の依頼なしで、区分所有者数人の意見でも管理会社の詳細の開示を要求できるのでしょうか?そして管理業者はその要求に応じる事を必要としてもらえるのでしょうか?
→ 理事会の依頼無しでは難しいです。(弁護士を使っての開示請求をする程の話ではありません。)

※ 「とっちゃんさん」ご自身が理事長になり、理事長(管理者)として管理会社に要求すれば、管理会社は黙って従うしかありませんので、理事長に立候補しましょう。

asaka50さん。ご回答ありがとうございます。

「とっちゃんさん」
理事長(管理者)は下記区分所有法に規定されているように、大きな権限と義務がありますので、管理会社は、理事長の指示には従います。

区分所有法第26条
管理者は、共用部分並びに第21条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設(次項及び第47条第6項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

1 区分所有法が区分所有者に認めている権利は、自分の専有部分及び共用部分と敷地の利用権のほかは、団体意思に参加する権利である。区分所有者には株主の代表訴訟提起権のような権利はない。
2 とっちゃんさんのいう「管理会社との随時工事」は、管理委託契約とは直接関係のない請負工事のことと思います。しかも、請負契約の条件を巡っての交渉過程なのでしょう。このような交渉過程においてはその当事者は互いに守秘義務を負っているのではないでしょうか。交渉当事者以外の第三者である区分所有者が交渉当事者に交渉に係る情報の開示を要求する権利はないと思います。
3 工事規模等によりますが、見積もりは管理会社のみでなく、他の請負業者に見積もりさせて比較対象する措置をとることを理事に働きかける方がよいのではないでしょうか。このような措置をとることは、管理組合が工事の請負契約を締結するに際して、理事各位が遵守すべき善管注意義務を尽くすことになると思います。

jsmendyさん、なるほど、大変参考になりました。ありがとうございます。

理事会を経由しない区分所有者の個々の意見要望に対しては、通常、管理会社は動かないと思います。又、工事等については、管理会社は関連の工事会社を抱えており、かつ工事金額の30%程度の手数料を取ります。管理会社にとって利益の源泉です。利権を手放すことを簡単には承諾しないでしょう。解決策は、理事会や修繕委員会が、管理会社を経由せず、直接見積もり収集、工事会社選定、工事実施そして支払いの一連の工程を行うしかないと思います。
管理会社との間で、一部自主管理体制を作り上げることをお勧めいたします。

Okさん、たいへんさんこうになりました。ご回答いただき有難うございます。

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