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大規模修繕工事着工までの流れ

大規模修繕工事

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    〜50戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

現在、理事会にて大規模修繕工事について検討しております。
大規模修繕工事における総会決議なのですが、どのタイミングで必要になるのでしょうか?
(施工方法の決定、請負契約の締結、工事対象部位の決定、予算等)

みんなの回答

 1 大まかな予算
 2 工事方式(設計監理方式・管理会社お任せ方式・責任施工方式)
 3 設計監理方式の場合、設計監理者
 4 責任施工方式の場合、施工業者
 5 修繕内容
概ねこれらが、着工前に決めなきゃいけないことだと思います。

まずは予算でしょうね。現行の長期修繕計画の工事金額に対して、
今の貯金額は足りているのか、足りているとしても全額使ってしまっていいのか。
先々で大幅値上げのようなことになってもいいなら「使い切る」もありですが、
それがいやなら先々のシミュレーションをしっかりやったほうがいいです。
また、相場との見合いも確認する必要があります。

予算がある程度見えてきたら工事方式を選びます。
一般的には管理会社お任せ方式だとその他の方式に比べて+20%ぐらい高くつくでしょう。
ただし設計監理方式には悪徳コンサルを捕まえてしまうリスクが、
責任施工方式には手抜き工事や水増しをされてしまうリスクがあります。
予算や組合の知識レベルとの見合いで適切なものを選びましょう。

私なら予算が見えて、設計監理者候補たちとの面談も終わった段階で
総会に諮ると思います。コンサル料を払うので決議が必要になりますから、
併せて予算や方式についても一連の資料としてまとめて一回で済ませます。
手間の問題もありますがそれ以上に、ここは一連の流れで説明できなきゃいけない部分だと思うので。

難しいのは管理会社お任せ方式を選ぶ場合、あるいはそのように誘導された場合です。
管理会社は「設計管理料無料」で提案してくることがあるため、
そうなるとこの時点では出費がなく、決議に持って行くためのトリガーがありません。
つまり議論もなく無決議のまま、設計監理者と工事方式が既定路線となってしまう流れになります。
実際に私のところの管理会社はそういう流れを作ろうと画策してきましたが、
私はこれ、あまりよくないと思っています。

前回の工事が完工してから何年経過したのかが判りませんが、まずは大規模修繕委員会を発足させましょう。
ちなみに国交省の大規模修繕工事周期 12年に拘る必要性は全くありません。
最初に行うのは建物調査診断です。
調査診断結果により大規模修繕工事をいつ着工すれば良いかのアドバイスを設計コンサルタントよりいただけます。
そのためには設計コンサルタント会社を選定する必要があります。
なお、調査診断の費用は修繕積立金より支出しますので総会で上程する必要があります。
総会で承認を得てから設計コンサルタントと調査診断の契約を締結します。
大規模修繕工事の肝は外壁タイルと屋上等の防水です。
外壁タイルの劣化調査は赤外線ドローンを使用すれば広範囲を確認でき、費用も安く上がります。
もちろん手の届く箇所は打診検査を行います。
緊急で修繕が必要な箇所があれば、部分修繕で対応すれば良いです。
特に外壁タイルの補修は仮設足場を設置しなくてもロープ工法やゴンドラで修繕可能です。

前回の工事が完工してから何年経過したのかが判りませんが、まずは大規模修繕委員会を発足させましょう。
ちなみに国交省の大規模修繕工事周期 12年に拘る必要性は全くありません。
最初に行うのは建物調査診断です。
調査診断結果により大規模修繕工事をいつ着工すれば良いかのアドバイスを設計コンサルタントよりいただけます。
そのためには設計コンサルタント会社を選定する必要があります。
なお、調査診断の費用は修繕積立金より支出しますので総会で上程する必要があります。
総会で承認を得てから設計コンサルタントと調査診断の契約を締結します。
大規模修繕工事の肝は外壁タイルと屋上等の防水です。
外壁タイルの劣化調査は赤外線ドローンを使用すれば広範囲を確認でき、費用も安く上がります。
もちろん手の届く箇所は打診検査を行います。
緊急で修繕が必要な箇所があれば、部分修繕で対応すれば良いです。
特に外壁タイルの補修は仮設足場を設置しなくてもロープ工法やゴンドラで修繕可能です。

 1 大まかな予算
 2 工事方式(設計監理方式・管理会社お任せ方式・責任施工方式)
 3 設計監理方式の場合、設計監理者
 4 責任施工方式の場合、施工業者
 5 修繕内容
概ねこれらが、着工前に決めなきゃいけないことだと思います。

まずは予算でしょうね。現行の長期修繕計画の工事金額に対して、
今の貯金額は足りているのか、足りているとしても全額使ってしまっていいのか。
先々で大幅値上げのようなことになってもいいなら「使い切る」もありですが、
それがいやなら先々のシミュレーションをしっかりやったほうがいいです。
また、相場との見合いも確認する必要があります。

予算がある程度見えてきたら工事方式を選びます。
一般的には管理会社お任せ方式だとその他の方式に比べて+20%ぐらい高くつくでしょう。
ただし設計監理方式には悪徳コンサルを捕まえてしまうリスクが、
責任施工方式には手抜き工事や水増しをされてしまうリスクがあります。
予算や組合の知識レベルとの見合いで適切なものを選びましょう。

私なら予算が見えて、設計監理者候補たちとの面談も終わった段階で
総会に諮ると思います。コンサル料を払うので決議が必要になりますから、
併せて予算や方式についても一連の資料としてまとめて一回で済ませます。
手間の問題もありますがそれ以上に、ここは一連の流れで説明できなきゃいけない部分だと思うので。

難しいのは管理会社お任せ方式を選ぶ場合、あるいはそのように誘導された場合です。
管理会社は「設計管理料無料」で提案してくることがあるため、
そうなるとこの時点では出費がなく、決議に持って行くためのトリガーがありません。
つまり議論もなく無決議のまま、設計監理者と工事方式が既定路線となってしまう流れになります。
実際に私のところの管理会社はそういう流れを作ろうと画策してきましたが、
私はこれ、あまりよくないと思っています。

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