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コロナ禍での総会で規約変更など

管理規約

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    団地型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

コロナ禍で2020/6の総会は、「書面による決議」のようなやり方、「集会」をしない形だけの「総会?」でした。
「規約54条(書面による決議)に追加する議案を決議しました。
約65%の委任状+議決権行使書で。」
2021年春から「大規模修繕」があります。おそらく過去最高額に。
追加議案とは
『天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合に限り、当該総会の開催の承認及び総会議案の決議は、組合員が全員一致ではなく、「開催の承認」は、組合員総数の「過半数」の賛成で「承認」され、総会の決議は「過半数決議」および「特別多数決議」によって決議される』。
質問
①コロナ禍に紛れて、集会によらない総会のようなソウカイ?を実施したうえに、このような規約が決議されたことに問題はないのでしょうか。
②今秋に臨時総会(2021年大規模改修の)が集会によらないソウカイがあります。この総会は総会でしょうか?
③中途半端に思える「追加された54条規約(書面による決議)は有効なのでしょうか。
④法律を規約で変更することに問題はないのでしょうか。
⑤ここフクオカでは集会にヨル総会は可能なのに、集会をしないよう組合がリードしている。困ったもんです。
すっきりしないので「アドバイス」をお願いします。

みんなの回答

「書面による決議のようなやり方」の意味がわかりませんが、大規模マンションで「書面による決議」は全員の同意が得られないので不可能です。
私どものマンションは、出席者を最小限にするために、委任状or議決権行使書を強く推奨しましたが、どうしても出席したい組合員だけが出席した最小限の出席者による総会を開催しました。
もし「メバルさん」のマンションの総会で、集会に出る選択肢が無かったので有れば、それは法令に違反しているので、総会決議は無効です。

言われとおり「書面による決議のようなやり方」では分からないですよね。お詫びします。

いろいろ分からないことがあるので教えてください。
「集会」をしない形だけの「総会?」とは、書面による決議だったのでしょうか。
それとも、理事長や少数の理事が会場に行き、ほかの方は議決権行使書や委任状で参加ということなのでしょうか。
会場を設け、理事長が会場に行って開催したのなら、形式的ではありますが「総会」が正式に開催されたことになります。
また、約65%の委任状+議決権行使書で議案が可決されたとのことですが、規約の改正は、組合員総数の4分の3以上、および議決権総数の4分の3以上の賛成で決議されます。出席者の4分の3以上ではありません。
それぞれの4分の3以上の賛成を確保できていたのでしょうか。
できていなければ否決ということになります。

「書面による決議」はあくまで法律通りに、まず先に全員の合意が必要です。
追加の議案の内容から、別の条を設けるべきだと思います。
天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合ということも、規約に、その場合には“集会によらず○○の方法によって総会の開催とする”ということを先に決めなければいけないのではないでしょうか。
オンライン総会なども考えられると思います。
しかし、それを先に規約に入れておかなければ、無効です。
「集会によらないソウカイ」というのも意味の分からないことですが、多分、会場に集まらないということなのでしょう。

ちなみに、災害時等で総会開催が困難な場合には、理事会が応急修繕ができるということになっていますが、集会によらない総会を開催するとはなっていません。
今年もコロナ禍で総会開催ができなくなったところも多いですが、法務省などが、今期中に開催すればいいとの処置を発表しています。
延期してもいいと言っていますが、集会によらない総会をしろとは言っていません。

言われる通りだと思います。しかし、人間関係や組織や、大規模修繕がありいろいろな事が重なっているかも?と想像すると、規約や法律をもとに解決するには時間・体力・他が必要ですね。
ありがとうございます。

「メバルさん」のマンションの場合、「区分所有法第45条」に違反しているので、総会そのものが無効です。

すなわち、書面決議については「区分所有法第45条第1項」に下記の定めがあります。
第1項に「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあります。

このように法律では、先ず、書面決議の方法をとることについて、承諾を取ることを要求しています。
これは区分所有者全員の賛成を得なければなりません。 一人でも反対があると書面決議はできません。 このことは本来多数決の前提である総会の場で意見を言い合って討論し、賛否により決議する会議の場を省くことになるので「討議の機会がなくなる」ことについての承諾を得るためのものです。

この承諾が得られないままで、具体的な議案について書面で賛否を問うことは、明確な法律違反であり、総会は無効です。

管理会社のフロントマンが付いていながら、何故このような法令違反を行われるのでしょうか?

先ずは、管理会社と理事会に対し、「書面による総会」が法令違反である事実を伝え、総会自体が無効であることを申し入れましょう。

それを無視するので有れば、法令違反である事実を管理会社の法務部門に申し入れ、管理会社として善処してもらいましょう。

それでも拉致があかない場合は管理会社と理事会を提訴することも可能だと思います。

6月総会では、「この総会は、総会ではない可能性があるので欠席します」と組合に文書提出しました。
完全に無視されています。(無視は解っていました)
「区分所有法第45条」に違反して、私どもの「規約第54条(書面による決議)を追加変更した」ことと、集会によらない「総会」(独自の方法で)をして、規約を変更したところに「問題」があると思っています。
「総会」(独自の方法)とは、
①コロナ禍で集会ができないので、議案について意見のある方は「文書」で提出してください。
②意見がある方は、質疑応答をしますので、集会所に来て役員に話してください。(組合員数名出席)
③文書提出者の意見、会場での意見を「簡単にまとめて」組合員に文書で報告。議事録のように詳しくはない簡単な文書で報告。
④その後「委任状」「議決権行使書」を提出。こんな感じの総会でした。
皆さんの意見を参考に何か行動を考えてみることにします。簡単ではないのですが。
asakaさんフーチャンありがとうございます。

頑張って下さい。
マンション管理の「憲法」である区分所有法に違反している貴マンションの管理規約54条は無効ですし、それ以前に管理規約54条を決議した総会自体が無効ですので、裁判で争えば100%勝てます。

ただ1個人で提訴するのは大変なので、一番簡単な方法は管理会社の相談窓口経由で法務部門に対しメールで上記の経緯を説明し、明確な法令違反であるとの理由で法務部門としての見解を要求しましょう。

上記の方法なら大した手間がかからずに、マトモな管理会社なら法務部門が中心になってコンプライアンス違反の状況を解消するために善処してくれる筈です。

タイミングをみて申し入れを考えてみます。
ありがとうございます。

いろいろ分からないことがあるので教えてください。
「集会」をしない形だけの「総会?」とは、書面による決議だったのでしょうか。
それとも、理事長や少数の理事が会場に行き、ほかの方は議決権行使書や委任状で参加ということなのでしょうか。
会場を設け、理事長が会場に行って開催したのなら、形式的ではありますが「総会」が正式に開催されたことになります。
また、約65%の委任状+議決権行使書で議案が可決されたとのことですが、規約の改正は、組合員総数の4分の3以上、および議決権総数の4分の3以上の賛成で決議されます。出席者の4分の3以上ではありません。
それぞれの4分の3以上の賛成を確保できていたのでしょうか。
できていなければ否決ということになります。

「書面による決議」はあくまで法律通りに、まず先に全員の合意が必要です。
追加の議案の内容から、別の条を設けるべきだと思います。
天災(地震等)や人災(感染症等々)によって、総会が「集会によって」開催されない場合ということも、規約に、その場合には“集会によらず○○の方法によって総会の開催とする”ということを先に決めなければいけないのではないでしょうか。
オンライン総会なども考えられると思います。
しかし、それを先に規約に入れておかなければ、無効です。
「集会によらないソウカイ」というのも意味の分からないことですが、多分、会場に集まらないということなのでしょう。

ちなみに、災害時等で総会開催が困難な場合には、理事会が応急修繕ができるということになっていますが、集会によらない総会を開催するとはなっていません。
今年もコロナ禍で総会開催ができなくなったところも多いですが、法務省などが、今期中に開催すればいいとの処置を発表しています。
延期してもいいと言っていますが、集会によらない総会をしろとは言っていません。

言われる通りだと思います。しかし、人間関係や組織や、大規模修繕がありいろいろな事が重なっているかも?と想像すると、規約や法律をもとに解決するには時間・体力・他が必要ですね。
ありがとうございます。

「メバルさん」のマンションの場合、「区分所有法第45条」に違反しているので、総会そのものが無効です。

すなわち、書面決議については「区分所有法第45条第1項」に下記の定めがあります。
第1項に「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあります。

このように法律では、先ず、書面決議の方法をとることについて、承諾を取ることを要求しています。
これは区分所有者全員の賛成を得なければなりません。 一人でも反対があると書面決議はできません。 このことは本来多数決の前提である総会の場で意見を言い合って討論し、賛否により決議する会議の場を省くことになるので「討議の機会がなくなる」ことについての承諾を得るためのものです。

この承諾が得られないままで、具体的な議案について書面で賛否を問うことは、明確な法律違反であり、総会は無効です。

管理会社のフロントマンが付いていながら、何故このような法令違反を行われるのでしょうか?

先ずは、管理会社と理事会に対し、「書面による総会」が法令違反である事実を伝え、総会自体が無効であることを申し入れましょう。

それを無視するので有れば、法令違反である事実を管理会社の法務部門に申し入れ、管理会社として善処してもらいましょう。

それでも拉致があかない場合は管理会社と理事会を提訴することも可能だと思います。

6月総会では、「この総会は、総会ではない可能性があるので欠席します」と組合に文書提出しました。
完全に無視されています。(無視は解っていました)
「区分所有法第45条」に違反して、私どもの「規約第54条(書面による決議)を追加変更した」ことと、集会によらない「総会」(独自の方法で)をして、規約を変更したところに「問題」があると思っています。
「総会」(独自の方法)とは、
①コロナ禍で集会ができないので、議案について意見のある方は「文書」で提出してください。
②意見がある方は、質疑応答をしますので、集会所に来て役員に話してください。(組合員数名出席)
③文書提出者の意見、会場での意見を「簡単にまとめて」組合員に文書で報告。議事録のように詳しくはない簡単な文書で報告。
④その後「委任状」「議決権行使書」を提出。こんな感じの総会でした。
皆さんの意見を参考に何か行動を考えてみることにします。簡単ではないのですが。
asakaさんフーチャンありがとうございます。

頑張って下さい。
マンション管理の「憲法」である区分所有法に違反している貴マンションの管理規約54条は無効ですし、それ以前に管理規約54条を決議した総会自体が無効ですので、裁判で争えば100%勝てます。

ただ1個人で提訴するのは大変なので、一番簡単な方法は管理会社の相談窓口経由で法務部門に対しメールで上記の経緯を説明し、明確な法令違反であるとの理由で法務部門としての見解を要求しましょう。

上記の方法なら大した手間がかからずに、マトモな管理会社なら法務部門が中心になってコンプライアンス違反の状況を解消するために善処してくれる筈です。

タイミングをみて申し入れを考えてみます。
ありがとうございます。

「書面による決議のようなやり方」の意味がわかりませんが、大規模マンションで「書面による決議」は全員の同意が得られないので不可能です。
私どものマンションは、出席者を最小限にするために、委任状or議決権行使書を強く推奨しましたが、どうしても出席したい組合員だけが出席した最小限の出席者による総会を開催しました。
もし「メバルさん」のマンションの総会で、集会に出る選択肢が無かったので有れば、それは法令に違反しているので、総会決議は無効です。

言われとおり「書面による決議のようなやり方」では分からないですよね。お詫びします。

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