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ルーフバルコニーにサンルーム設置

管理組合の運営

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    51〜200戸
  • 竣工年 :
    2001年〜

7階建てのマンションですが、6Fのルーフバルコニーにサンルームが設置されているのがわかりました。
1年以上話し合いを続けて、撤去をお願いしているのです応じていただけません。
話し合いでは、あくまで規約違反であることを根拠にしているのですが、発見当時の議事録に「建築基準法に違反している」と記載されています。当時の理事達は本当にそう思っていたのでしょうけれど、建築基準法などの知識はない今の役員では、それを証明することもできませんし、問題は規約に違反していることだと考えています。
しかし、相手方からは、建築基準法に違反したと明記しているのだから、その根拠を示せと責められています。
築20年ですから、当時よりは容積率も緩和されているのではないかと思いますし、たかが3畳程度のサンルームが建築基準法のどこに違反するのかと悩んでおります。
このサンルームには、家具を配置し、部屋として使用していることも見られますが、上階からのぞいてわかったことなので、それを指摘するのは憚れます。
お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

みんなの回答

マンションを建設するような場所は、建築物基準法でいう都市計画区域内か準都市計画区域内の筈ですので、建築確認申請が必須です。
建築確認申請を提出する場合には、共用部のバルコニーの管理者である管理組合理事長の同意書が必要ですので、無届け建築物の可能性が大です。

またマンションを建設するような場所は、防火区域もしくは準防火区域の筈ですので、建築物は耐火構造もしくは準耐火構造にする必要にする必要があり、窓ガラスの代わりにポリカーボネイトなどを使用することは出来ません。

ですので先ずは都市計画区域内か準都市計画区域内のマンションであるならば、不法建築物でない事の証明として建築確認申請の提出を先方に要求し、さらに万一申請された建築物であっても窓ガラスの代わりにポリカーボネイトの使用は、建築物基準法と消防法違反ですので、重大な法令違反の可能性が高いです。

私なら「台風等で被害者や加害者になっても知りませんよ」的な内容の文書を郵送するぐらいですかね。

台風等の被害の責任についても、全責任を負うと言われています。
しかし、サンルームの存在を知っていて放置し、なにがしかの被害が出た場合には、放置した組合の責任になります。
そういう説明もしたのですが、聞き入れない状況です。
法的手段しかないのでしょうね。
ありがとうございました。

既に市役所(建築基準法第6条の建築確認をする建築主事)にはご相談なさっていると他の方のとのやり取りに書かれていました。
お近くの消防署にはご相談なさいましたか?
新築当初、建築確認申請がなされた際、消防署は消防法に適合していることを確認して建築主事に対し建築の「同意」をしています。確認申請の際にはルーフバルコニーだったところが現在はサンルームになっているので、消防法として不適合になっていると思われます。すると「同意」に瑕疵があると考えられ、そこから建築基準法第6条の建築確認も違法性を帯びる可能性はないでしょうか?
推測の範疇を超えませんので、お近くの消防署にご相談し、確認していただくことをお勧めします。
無理やり建築基準法違反にこじつける必要もないと思いますが、違反者はワガママを通すためにそこに固執しているのでしょう。

他の説得の切り口としては、ルーフバルコニーの権利関係はマンションの区分所有者の皆様の共有になっていると思います。床面積の割合で固定資産税も皆さんが払っているはずです。その用途を一区分所有者が勝手にルーフバルコニーからサンルームに変えて良いはずがありません。共用部分の変更は特別決議が必要、その手続きを経ていないので無権利者による建築となり、所有者(区分所有者全員)は所有権に基づいて妨害排除請求もできる場面と思います。

三毛猫様 
サンルームと言っても完全に密閉して、ソファーなどを置き部屋として使用しています。
上階からのぞけてしまいます。
崖の上の南に面したルーフバルコニーで、夏場は暑く、冬は寒いからひさしとして申請したが、建築士からは密閉しないと効果がないと言われてポリカーボネイトで囲って密閉したとのことです。
増築か増室にあたると思われ、火災警報器を付けなければ消防法に違反するということまでは指摘してみました。
市役所では、可燃性のものが使われていたら違反になると言われていましたが、消防署に相談するまでは考えていませんでした。
早速相談してみます。
ありがとうございます。

共用部分であるバルコニーにサンルームを無断で設置することは区分所有法6条に反する共同利益違反行為です。相手が撤去に応じなければ訴訟で決着を図らざるを得ませんが、勝訴の公算は大です。
下記に平成24年1月25日の東京地裁の工作物撤去容認判決の要旨を参考に記します。
[居室構造の大きな工作物をバルコニーに設置することは通常、予定されていない。床面の防水、塗装等を傷め、又、補修、改修工事を困難とする。緊急の避難等に影響し、建物の美観にも影響する。
管理規約の適用を論ずるまでもなく、区分所有法6条1項の不当毀損行為、不当使用行為に該当する。]
尚、共同の利益違反による訴訟の場合、前提として総会決議が必要です。

そうですね。
権利は主張するけれど、義務は考えないという人はいます。
自分のことばかりで、共同利益など考えていないのでしょう。
ありがとうございました。

相手の詭弁に惑わされず、管理規約違反でありますことから、標準管理規約第67条「理事長は理事会の決議を経たうえで、規約や使用細則等に違反している区分所有者に対して、是正勧告、指示、警告を行うことができる。それでも是正されない場合、理事会の決議を経て、訴訟その他法的措置を講ずることができる」により撤去を要求しましょう。

標準管理規約ではバルコニーを共用部分とし、専有部分の区分所有者に専用使用権を認める一方で、共用部のバルコニーにサンルーム等の工作物を設置することは標準管理規約並びに使用細則違反としています。
(工作物か建築物かに関係なく共用部に工作物以上の物を置くのは標準管理規約違反です。)

そして、標準管理規約第67条では、「理事長は理事会の決議を経たうえで、規約や使用細則等に違反している区分所有者に対して、是正勧告、指示、警告を行うことができる。それでも是正されない場合、理事会の決議を経て、訴訟その他法的措置を講ずることができる」と規定しています。

当方のマンションでもバルコニーに物置を設置し、理事会が繰り返し撤去を要求しても無視されるケースがありました。
この場合には理事会の判断で、管理規約第67条の手順に従って、粛々と撤去を要求し、最終的には弁護士にを使い提訴することを総会議案で提出するとしたところ、先方は総会前に物置を黙って撤去しました。

ですのでreonさんも「管理規約第67条に従い撤去を要求していくこと、さらには最終的に訴訟を提起する」と文書で通知し、粛々と撤去を要求していけば先方も最終的には撤去するしかないと思います。

粛々と対応して、最後は法的に解決するのがいいと思うのですが、理事の中には、同じマンションに住んでいるのだから法的手段はとりたくないという方もいます。
こんなことしていても、堂々巡りなのにと、ほとほと困っています。
市の建築局に相談しても、建築士が現場に行って確認しなければわからないと言われてしまいました。
何か明確な基準はないものなのでしょうか。
asaka50さん
いろいろとありがとうございます。

当方のマンションでも物置の撤去について色々な意見がありましたが、最終的には理事長の法的措置実施の提案に賛成多数で提訴することになりました。

決議後も一部理事から強い反対意見が出ましたが、理事長から「管理者」として第26条1項に従い「規約違反者を提訴する」との話があり提訴することになりました。

区分所有法第26条1項
管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う

基本的に、建築基準法に違反するか否かの問題ではなく、頭書で仰っておられるとおり規約違反の問題だと思います。
バルコニーは共用部分ですので、通常の用法に従って使用しなければならず(標準管理規約13条)、サンルームを作った段階で一発アウトでいいのではないでしょうか。専有部分を事務所や宿泊所として使うのと同じレベルの違反です。

建築基準法のどこに違反するか言ってみろ!となると、まるで建築基準法に違反していなければ構わないといった話しになって、ちょっとズレてしまいます。
当時の役員さん達は、(おそらく)マンション全体の容積率を超えるといった話しではなく、避難経路確保の問題を言っているのではないかと思います。(建築基準法施行令第120~124条)

貴マンションがどういう構造になっているのか分かりませんが、建築基準法では通常2方向の避難経路を確保する必要があります。
多くのマンションでは、2方向のうちの一つを、バルコニー等を伝って避難はしごで逃げるという経路にしています。

ご存じとは思いますが、いざという時にはバルコニーの隔て板を蹴破って隣家のバルコニーに逃げ込む。この場合、サンルームが邪魔になってこれ以上進めないとなると建築基準法違反ということになります。
また、バルコニーにある避難はしごで逃げようとしたら、階下にサンルームがあって降りられない。これも違反です。

これは消防法にも定められているので(消防法施行令第25条)、同時に消防法違反ということにもなります。
ただ、消防設備は半年又は年1回の消防点検でチェックしなければならないので、バルコニーにサンルームがあればこの時に是正を言い渡されるはずです。

とはいえ、管理規約の用法遵守規定(13条)違反で問答無用に撤去要請できる問題なので、先方の抗弁などには耳を貸さず一気に押し倒して下さい。勝訴判例も多いです。(昭和63.6.16京都地判、平成3.11.19東京地判、平成7.8.31福岡地判、平成24.1.25東京地判等々)
隣から覗かれるからとか、隣接する建物から容易に侵入されるからとかいったような抗弁も皆退けられています。

早々にご回答ありがとうございました。
その通りです。
今期は、規約違反のことで撤去を要請しているのですが、前期の議事録に一文記載されていたことを突っつかれています。
また、ルーフバルコニーで確かに他には関係のない場所なのです。
相手の詭弁に悩まされています。
判例 見て見ます。

相手の詭弁に惑わされず、管理規約違反でありますことから、標準管理規約第67条「理事長は理事会の決議を経たうえで、規約や使用細則等に違反している区分所有者に対して、是正勧告、指示、警告を行うことができる。それでも是正されない場合、理事会の決議を経て、訴訟その他法的措置を講ずることができる」により撤去を要求しましょう。

標準管理規約ではバルコニーを共用部分とし、専有部分の区分所有者に専用使用権を認める一方で、共用部のバルコニーにサンルーム等の工作物を設置することは標準管理規約並びに使用細則違反としています。
(工作物か建築物かに関係なく共用部に工作物以上の物を置くのは標準管理規約違反です。)

そして、標準管理規約第67条では、「理事長は理事会の決議を経たうえで、規約や使用細則等に違反している区分所有者に対して、是正勧告、指示、警告を行うことができる。それでも是正されない場合、理事会の決議を経て、訴訟その他法的措置を講ずることができる」と規定しています。

当方のマンションでもバルコニーに物置を設置し、理事会が繰り返し撤去を要求しても無視されるケースがありました。
この場合には理事会の判断で、管理規約第67条の手順に従って、粛々と撤去を要求し、最終的には弁護士にを使い提訴することを総会議案で提出するとしたところ、先方は総会前に物置を黙って撤去しました。

ですのでreonさんも「管理規約第67条に従い撤去を要求していくこと、さらには最終的に訴訟を提起する」と文書で通知し、粛々と撤去を要求していけば先方も最終的には撤去するしかないと思います。

粛々と対応して、最後は法的に解決するのがいいと思うのですが、理事の中には、同じマンションに住んでいるのだから法的手段はとりたくないという方もいます。
こんなことしていても、堂々巡りなのにと、ほとほと困っています。
市の建築局に相談しても、建築士が現場に行って確認しなければわからないと言われてしまいました。
何か明確な基準はないものなのでしょうか。
asaka50さん
いろいろとありがとうございます。

当方のマンションでも物置の撤去について色々な意見がありましたが、最終的には理事長の法的措置実施の提案に賛成多数で提訴することになりました。

決議後も一部理事から強い反対意見が出ましたが、理事長から「管理者」として第26条1項に従い「規約違反者を提訴する」との話があり提訴することになりました。

区分所有法第26条1項
管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う

基本的に、建築基準法に違反するか否かの問題ではなく、頭書で仰っておられるとおり規約違反の問題だと思います。
バルコニーは共用部分ですので、通常の用法に従って使用しなければならず(標準管理規約13条)、サンルームを作った段階で一発アウトでいいのではないでしょうか。専有部分を事務所や宿泊所として使うのと同じレベルの違反です。

建築基準法のどこに違反するか言ってみろ!となると、まるで建築基準法に違反していなければ構わないといった話しになって、ちょっとズレてしまいます。
当時の役員さん達は、(おそらく)マンション全体の容積率を超えるといった話しではなく、避難経路確保の問題を言っているのではないかと思います。(建築基準法施行令第120~124条)

貴マンションがどういう構造になっているのか分かりませんが、建築基準法では通常2方向の避難経路を確保する必要があります。
多くのマンションでは、2方向のうちの一つを、バルコニー等を伝って避難はしごで逃げるという経路にしています。

ご存じとは思いますが、いざという時にはバルコニーの隔て板を蹴破って隣家のバルコニーに逃げ込む。この場合、サンルームが邪魔になってこれ以上進めないとなると建築基準法違反ということになります。
また、バルコニーにある避難はしごで逃げようとしたら、階下にサンルームがあって降りられない。これも違反です。

これは消防法にも定められているので(消防法施行令第25条)、同時に消防法違反ということにもなります。
ただ、消防設備は半年又は年1回の消防点検でチェックしなければならないので、バルコニーにサンルームがあればこの時に是正を言い渡されるはずです。

とはいえ、管理規約の用法遵守規定(13条)違反で問答無用に撤去要請できる問題なので、先方の抗弁などには耳を貸さず一気に押し倒して下さい。勝訴判例も多いです。(昭和63.6.16京都地判、平成3.11.19東京地判、平成7.8.31福岡地判、平成24.1.25東京地判等々)
隣から覗かれるからとか、隣接する建物から容易に侵入されるからとかいったような抗弁も皆退けられています。

早々にご回答ありがとうございました。
その通りです。
今期は、規約違反のことで撤去を要請しているのですが、前期の議事録に一文記載されていたことを突っつかれています。
また、ルーフバルコニーで確かに他には関係のない場所なのです。
相手の詭弁に悩まされています。
判例 見て見ます。

共用部分であるバルコニーにサンルームを無断で設置することは区分所有法6条に反する共同利益違反行為です。相手が撤去に応じなければ訴訟で決着を図らざるを得ませんが、勝訴の公算は大です。
下記に平成24年1月25日の東京地裁の工作物撤去容認判決の要旨を参考に記します。
[居室構造の大きな工作物をバルコニーに設置することは通常、予定されていない。床面の防水、塗装等を傷め、又、補修、改修工事を困難とする。緊急の避難等に影響し、建物の美観にも影響する。
管理規約の適用を論ずるまでもなく、区分所有法6条1項の不当毀損行為、不当使用行為に該当する。]
尚、共同の利益違反による訴訟の場合、前提として総会決議が必要です。

そうですね。
権利は主張するけれど、義務は考えないという人はいます。
自分のことばかりで、共同利益など考えていないのでしょう。
ありがとうございました。

既に市役所(建築基準法第6条の建築確認をする建築主事)にはご相談なさっていると他の方のとのやり取りに書かれていました。
お近くの消防署にはご相談なさいましたか?
新築当初、建築確認申請がなされた際、消防署は消防法に適合していることを確認して建築主事に対し建築の「同意」をしています。確認申請の際にはルーフバルコニーだったところが現在はサンルームになっているので、消防法として不適合になっていると思われます。すると「同意」に瑕疵があると考えられ、そこから建築基準法第6条の建築確認も違法性を帯びる可能性はないでしょうか?
推測の範疇を超えませんので、お近くの消防署にご相談し、確認していただくことをお勧めします。
無理やり建築基準法違反にこじつける必要もないと思いますが、違反者はワガママを通すためにそこに固執しているのでしょう。

他の説得の切り口としては、ルーフバルコニーの権利関係はマンションの区分所有者の皆様の共有になっていると思います。床面積の割合で固定資産税も皆さんが払っているはずです。その用途を一区分所有者が勝手にルーフバルコニーからサンルームに変えて良いはずがありません。共用部分の変更は特別決議が必要、その手続きを経ていないので無権利者による建築となり、所有者(区分所有者全員)は所有権に基づいて妨害排除請求もできる場面と思います。

三毛猫様 
サンルームと言っても完全に密閉して、ソファーなどを置き部屋として使用しています。
上階からのぞけてしまいます。
崖の上の南に面したルーフバルコニーで、夏場は暑く、冬は寒いからひさしとして申請したが、建築士からは密閉しないと効果がないと言われてポリカーボネイトで囲って密閉したとのことです。
増築か増室にあたると思われ、火災警報器を付けなければ消防法に違反するということまでは指摘してみました。
市役所では、可燃性のものが使われていたら違反になると言われていましたが、消防署に相談するまでは考えていませんでした。
早速相談してみます。
ありがとうございます。

マンションを建設するような場所は、建築物基準法でいう都市計画区域内か準都市計画区域内の筈ですので、建築確認申請が必須です。
建築確認申請を提出する場合には、共用部のバルコニーの管理者である管理組合理事長の同意書が必要ですので、無届け建築物の可能性が大です。

またマンションを建設するような場所は、防火区域もしくは準防火区域の筈ですので、建築物は耐火構造もしくは準耐火構造にする必要にする必要があり、窓ガラスの代わりにポリカーボネイトなどを使用することは出来ません。

ですので先ずは都市計画区域内か準都市計画区域内のマンションであるならば、不法建築物でない事の証明として建築確認申請の提出を先方に要求し、さらに万一申請された建築物であっても窓ガラスの代わりにポリカーボネイトの使用は、建築物基準法と消防法違反ですので、重大な法令違反の可能性が高いです。

私なら「台風等で被害者や加害者になっても知りませんよ」的な内容の文書を郵送するぐらいですかね。

台風等の被害の責任についても、全責任を負うと言われています。
しかし、サンルームの存在を知っていて放置し、なにがしかの被害が出た場合には、放置した組合の責任になります。
そういう説明もしたのですが、聞き入れない状況です。
法的手段しかないのでしょうね。
ありがとうございました。

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