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浴室 在来工法 修繕について

その他

  • マンションタイプ :
    単棟型
  • マンションの戸数 :
    201〜500戸
  • 竣工年 :
    〜1981年

築47年になる秀和幡ヶ谷レジデンスです。
浴室改装を 在来工法 のみに制限されています。理由は、組合に質問しても答えないのでわかりません。

在来工法か ユニットか、所有者間では よく議論になります。
どちらにも メリット、デメリット あり、在来だからNGとは思いません、、が、修繕時の制限に、タイル張替え禁止、があります。

リフォーム(修繕時含め)のタイル交換禁止で、既存のタイルの上に新しいタイルを貼ること、とされています。

このような 工法で 防水は高まるのでしょうか?

老齢マンションのため、漏水事故につながることは避けるべき、と思っています。このような工法の推奨が、防水管理に繋がっているかどうか、ご教示いただきたく。

みんなの回答

多分、過去にリフォームでのタイル交換で、下階への漏水事故が起きたことから、この様な禁止事項が管理規約か使用細則に追加されたのではないでしょうか。

ただ皆様が言われるとおり、管理組合の管理範囲は共用部に限定されますので、ぽぽちゃんさんがタイル交換工事の問題で下階に漏水工事を起こさない限り、管理組合には専用部の工事を禁止する権利はありません。

以上の内容を文書で纏められ、管理組合と管理会社に質問状として提出すれば、個人の権利を制限するようなことは出来ないと思います。

ただ管理組合の注意を無視して、下階への漏水事故を発生させた場合は、管理組合から共用部の床コンクリートの補修等で懲罰的な損害賠償請求も予想されますので、工事業者の選定には十分な注意が必要だと思います。

asaka50さん いつも 丁寧な回答をありがとうございます。
確認させてください。
>共用部の床コンクリートの補修等
とありますが、具体的には どの部位を指してるのでしょう?

当該マンションで、階下への漏水(組合からの指摘)を理由に以下手順で工事した部屋がいます。
- ①タイルを剥がす
- ②コンクリート復旧⇒防水材塗布&防水シート⇒コンクリート復旧⇒漏水確認(水留テスト)
- ③タイル貼り
①~③ は在来工法の 防水工事の手順通りですが、部屋の所有者は②は「共用部修繕」である、を主張しています。
在来工法での 防水処置では「コンクリート補強」は 当然含まれる工程、で、私個人は タイル地 すぐ下のコンクリートは 専有部との認識でいます。
↑の 境がよくわからず、重ねて ご教示頂きたく お願いいたします。



本件の問題の本質は共用部と専用部の境界が何処かということのようですね。
組合側はタイル接着用コンクリートとタイルの間を境界と考え、ぽぽちゃんさんは構造物としてのコンクリートと防水コンクリートの間を境界と考えているようですね。

例えば、部屋のスケルトンリフォームで、壁紙、断熱スレート等全てを撤去するのと同じで、構造物としての外壁コンクリートの内側表面が共用部と専用部の境界となります。

床についても同様と考えると、構造物としての床コンクリートは共用部ですが、タイルを貼っている接着コンクリート、防水用コンクリート部分は構造物で無いので専有部と考えられます。
従って、タイルを剥がした後に残った防水用コンクリートを撤去した状態が、共用部と専用部の境界と考えられます。

ですので、 ②コンクリート復旧⇒防水材塗布&防水シート⇒コンクリート復旧⇒漏水確認(水留テスト)
で使用するコンクリートは、防水、タイル貼りの為のコンクリート施工は専用部を工事する事になりますので、管理組合の管轄範囲外だと考えられます。

上記論理で工事を強行されても問題ないとは思いますが、最悪、管理組合が工事差し止め訴訟を起こしてくる事も想定して準備された方が良いと思います。
ただ、多分判例も無いと思われますので、事前に弁護士に相談しても明確な回答は得られないと思いますので自己責任で判断下さい。

細かな工法の違いは分かりかねますが、専用部の工事方法はあくまでもその専用部を所有する住民の自由です。
貴方様のマンションでもリフォーム時に工事計画書を提出し、管理組合の許可を得る必要がありますが、それはあくまでも壁の貫通等の共用部の改造が無いことを確認する為のもので専用部の工事方法についてまで指定する権利はありません。
ついては「ぽぽちゃんさんにおかれましては、もし工法で拒否された場合は、管理組合は専用部の工事方法まで指定する権利がないことを文書で通告し、工事を強行しても問題ありません。

専有部分のことですから、共用部分や他の専有部分に影響があること以外は、管理組合が強制できることではないと思います。
ユニットにしたって、他に影響がなければ、他人の財産に口出しすることはできないでしょう。
建物の不当毀損行為には当たらないでしょうから、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めないのは、越権行為です。
建物の外壁に円筒型の開口部を設けてエアコンのダクトを通すことなどは、不当毀損行為にあたり、区分所有法第6条の「共同の利益に反する行為」にあたりますが、浴室改装をどの工法で行うかは、所有者の自由ではないでしょうか。

専有部分のことですから、共用部分や他の専有部分に影響があること以外は、管理組合が強制できることではないと思います。
ユニットにしたって、他に影響がなければ、他人の財産に口出しすることはできないでしょう。
建物の不当毀損行為には当たらないでしょうから、既存のタイルの上に新しいタイルを張ること以外の工法を認めないのは、越権行為です。
建物の外壁に円筒型の開口部を設けてエアコンのダクトを通すことなどは、不当毀損行為にあたり、区分所有法第6条の「共同の利益に反する行為」にあたりますが、浴室改装をどの工法で行うかは、所有者の自由ではないでしょうか。

細かな工法の違いは分かりかねますが、専用部の工事方法はあくまでもその専用部を所有する住民の自由です。
貴方様のマンションでもリフォーム時に工事計画書を提出し、管理組合の許可を得る必要がありますが、それはあくまでも壁の貫通等の共用部の改造が無いことを確認する為のもので専用部の工事方法についてまで指定する権利はありません。
ついては「ぽぽちゃんさんにおかれましては、もし工法で拒否された場合は、管理組合は専用部の工事方法まで指定する権利がないことを文書で通告し、工事を強行しても問題ありません。

多分、過去にリフォームでのタイル交換で、下階への漏水事故が起きたことから、この様な禁止事項が管理規約か使用細則に追加されたのではないでしょうか。

ただ皆様が言われるとおり、管理組合の管理範囲は共用部に限定されますので、ぽぽちゃんさんがタイル交換工事の問題で下階に漏水工事を起こさない限り、管理組合には専用部の工事を禁止する権利はありません。

以上の内容を文書で纏められ、管理組合と管理会社に質問状として提出すれば、個人の権利を制限するようなことは出来ないと思います。

ただ管理組合の注意を無視して、下階への漏水事故を発生させた場合は、管理組合から共用部の床コンクリートの補修等で懲罰的な損害賠償請求も予想されますので、工事業者の選定には十分な注意が必要だと思います。

asaka50さん いつも 丁寧な回答をありがとうございます。
確認させてください。
>共用部の床コンクリートの補修等
とありますが、具体的には どの部位を指してるのでしょう?

当該マンションで、階下への漏水(組合からの指摘)を理由に以下手順で工事した部屋がいます。
- ①タイルを剥がす
- ②コンクリート復旧⇒防水材塗布&防水シート⇒コンクリート復旧⇒漏水確認(水留テスト)
- ③タイル貼り
①~③ は在来工法の 防水工事の手順通りですが、部屋の所有者は②は「共用部修繕」である、を主張しています。
在来工法での 防水処置では「コンクリート補強」は 当然含まれる工程、で、私個人は タイル地 すぐ下のコンクリートは 専有部との認識でいます。
↑の 境がよくわからず、重ねて ご教示頂きたく お願いいたします。



本件の問題の本質は共用部と専用部の境界が何処かということのようですね。
組合側はタイル接着用コンクリートとタイルの間を境界と考え、ぽぽちゃんさんは構造物としてのコンクリートと防水コンクリートの間を境界と考えているようですね。

例えば、部屋のスケルトンリフォームで、壁紙、断熱スレート等全てを撤去するのと同じで、構造物としての外壁コンクリートの内側表面が共用部と専用部の境界となります。

床についても同様と考えると、構造物としての床コンクリートは共用部ですが、タイルを貼っている接着コンクリート、防水用コンクリート部分は構造物で無いので専有部と考えられます。
従って、タイルを剥がした後に残った防水用コンクリートを撤去した状態が、共用部と専用部の境界と考えられます。

ですので、 ②コンクリート復旧⇒防水材塗布&防水シート⇒コンクリート復旧⇒漏水確認(水留テスト)
で使用するコンクリートは、防水、タイル貼りの為のコンクリート施工は専用部を工事する事になりますので、管理組合の管轄範囲外だと考えられます。

上記論理で工事を強行されても問題ないとは思いますが、最悪、管理組合が工事差し止め訴訟を起こしてくる事も想定して準備された方が良いと思います。
ただ、多分判例も無いと思われますので、事前に弁護士に相談しても明確な回答は得られないと思いますので自己責任で判断下さい。

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